ESTIMATION LOCAL COMMERCIAL

Introduction

L'estimation d'un local commercial est une étape importante dans la gestion d´un fonds de commerce.
Il est essentiel pour un acheteur ou un propriétaire de connaître la valeur de leur bien immobilier et donc son prix de vente ou de location.
D´ailleurs, il existe de nombreux critères entrent en compte dans cette estimation.
Ainsi, on peut citer un certain usage du local, le pas de porte, le loyer et les conditions du droit au bail commercial.
Et même, la proximité des transports en commun influence le chiffre d´affaire.
En somme, une bonne estimation de la valeur locative ou de vente d´un local commercial est un atout indéniable pour tout commerce.

Comment définir une estimation d´un local commercial ?

Pour informations, vous devez prendre en compte quelques différences.

Expertise et estimation immobilière

L´estimation consiste à fixer le juste prix d'un local commercial souvent par un agent immobilier.
Le travail fourni est sommaire pour des frais d'agence faible.
A contrario, l´expertise immobilière est réalisée par un Expert immobilier dans le cadre d´un rapport immobilier beaucoup plus complet.

Murs commerciaux et fonds de commerce

La valeur des murs de locaux commerciaux représente son potentiel de location.
Par contre, si une entreprise possède un fonds de commerce, il faut extraire la valeur des murs du commerce loués.

Valeur d'un local commercial et pas de porte

Un pas de porte est une somme que le propriétaire bailleur demande pour au locataire pour céder son bail d´un local vide. Dans cette situation, ce droit d´entrée est indépendant du calcul de l´estimation du local et donc du prix des murs commerciaux.

Pourquoi faire l'estimation d'un local commercial ?

Achat et prix de vente

L´achat d´un local commercial est un investissement qui nécessite une estimation précise de son prix de vente avec en plus les frais d'agence.
Cette évaluation doit prendre en compte la valeur locative du local, le chiffre d´affaire potentiel pour le fonds de commerce et d´autres critères importants comme l´usage du bien et le loyer.
Une bonne estimation permet au locataire d´obtenir un bail commercial à un prix du marché équitable, en tenant compte des spécificités de chacun des biens immobiliers.
En somme, l´estimation d´un local commercial est un outil précieux pour établir un prix de vente ou une valeur de location juste.

Location et valeur locative

La valeur locative suite à l'estimation d'un local commercial a une incidence majeure lors d´une évaluation du bien commercial.
Elle représente le montant du loyer que le propriétaire peut espérer en louant son local sur le marché actuel.
Cette valeur locative est influencée par une multitude de facteurs et critères pour un fonds de commerce.
Ainsi, elle donne une indication précieuse sur la rentabilité future du bien.
Un loyer élevé signifie des revenus locatifs important et donc la possibilité d´avoir un prix de vente plus important.
A l´inverse, une valeur locative faible peut être le signe d´un local moins attractif, et donc d´une valeur de vente plus basse.
Naturellement, il faut savoir comment calculer la rentabilité du droit au bail pour compléter votre projet.

Bail commercial

Une bonne lecture de ce contrat est essentielle pour une estimation d´un local commercial.
En effet, ce contrat entre le propriétaire et l´entreprise locataire a une incidence directe sur la valeur en immobilier commercial (locaux activité, bureaux..)
Il détermine le montant du loyer sur la base de vôtre potentiel chiffre d'affaires.
De plus, c´est un critère essentiel pour le calcul de la rentabilité du bien pour un investisseur.
Naturellement, plus sa durée est longue, plus le propriétaire ou le professionnel peut compter sur des revenus locatifs stables pour ses locaux.
Il peut intégrer des clauses spécifiques, comme une clause de garantie solidaire ou la flexibilité du type de commerces.
Bref, le bail, les loyers et les clauses sont des éléments déterminants pour la valeur d'un local commercial.

Principaux facteurs de l´activité commerciale locale

Ces facteurs doivent être pris en compte lors de l´estimation de la valeur d'un local commercial.
Toutefois, il faut préciser qu´il en existe beaucoup plus.

Ainsi, quels sont les critères principaux ?

Emplacement et site : Il est sans doute le facteur le plus important surtout en centre ville pour le pas de porte.
Visibilité : La visibilité du local est un autre facteur crucial.
Accessibilité: Il doit être facilement accessible.
Proximité des concurrents et complémentarité des activités et services : Indice de valeur.
Population locale : Indice de valeur pour garantir un bon chiffre d'affaire.
Surface et agencement : Indice de valeur surtout avec sous-sol.
État des locaux : Indice de valeur pour tous biens immobiliers et clients.
Profil des locataires : Qualité de signature des preneurs en place.
Potentiel d´expansion : Si le local offre la possibilité de mètre carré supplémentaire à diverses activités commerciales, sa valeur peut être plus élevée surtout en valeur locative.
Historique commercial : Indice de valeur pour un professionnel.

Comment calculer la valeur d'un local commercial ?

On peut prendre en compte plusieurs méthodes de calcul pour faire une estimation de local commercial.

Méthode par comparaison
C´est la solution de base après analyse du marché immobilier local.
Elle est facile pour toute personne qui a pour usage un bien immobilier à la vente ou à la location.
Ainsi, on compare la surface en mètre carré du local commercial à d´autres locaux similaires. Cela est surtout vrai pour les locaux neufs.
Naturellement dans cette situation, il n´est pas utile de faire appel à un professionnel.
Toutefois, il faut un minimum de flux de références en immobilier commercial.

Méthode de calcul par capitalisation
Cette approche est basée sur le critère du loyer annuel du local commercial.
Sa formule est : Prix de vente = Loyer annuel / Taux de capitalisation.
Ainsi, si le loyer annuel hors taxe et hors charge est de 10 000 € et un taux de 7% alors le prix de vente serait 10 000 / 0.07 = 142 857 €.
Toutefois, cette solution suppose que les revenus futurs du bien immobilier restent constants sans tenir compte des fluctuations du marché.

Méthode du rendement locatif d´un local commercial
Elle se base sur le revenu et loyer généré par le bien commercial.
D´ailleurs pour calculer la rentabilité, on peut aussi prendre en compte le local professionnel. La formule est : Valeur d´un bien immobilier = Loyer annuel / Taux de rendement.
Ainsi, si le loyer par an (hors taxe et hors charge) est de 12 000 € et le taux de rendement de 5%, alors la valeur du local serait de 12 000 / 0.05 = 240 000 €.
Toutefois, le montant obtenu va surtout être fonction des informations disponibles pour obtenir le véritable taux sans faire intervenir la rentabilité nette loyer annuel.

Pourquoi faire un rapport pour obtenir le bon prix de vente ?

Les raisons d´un rapport par un professionnel
Un particulier ne peut pas appliquer les méthodes de calcul sans formation juridique et économique surtout concernant le chiffre d´affaires des entreprises.
Une évaluation d'un local commercial nécessite une recherche approfondie des données concernant les biens immobiliers du marché (baux commerciaux, loyer prime, taux de rentabilité de chaque bien ..)
C´est pour cette raison que seul un professionnel ProtorMundi peut faire la différence par ses conseils de qualité.

Demande de rapport d´expertise
Un rapport d´expertise ProtorMundi est un document très détaillé avec l´ensemble des critères de plus et moins-values.
Ce document est souvent demandé dans le cadre d´une vente ou location en fonction du besoin des clients (entreprise, professionnel, particulier).
Ainsi, un rapport d´expertise bien établi offre une base solide pour les négociations de manière équitable et réaliste.

Conclusion

En conclusion, l´estimation de la valeur d'un local commercial est une étape délicate dans le cadre d´une vente, d´une location ou d´un investissement.
Et seul un professionnel indépendant peut extraire les nombreux facteurs et critères de rentabilité du marché.
D´ailleurs, un rapport d´expertise bien établi offre un socle solide pour les négociations de manière équitable et réaliste.
De plus, n´oubliez pas que votre objectif ultime est d´optimiser votre investissement et de garantir la rentabilité de votre entreprise.
Alors, contacter au plus vite notre Conseil ProtorMundi Rics pour tout projet du prix d'un bien immobilier d´estimation ou de conseils pour tout bien en matière d´immobilier commercial.

Foire aux questions

Comment estimer la valeur d´un local commercial ?

Pour les commerces, on examine ces critères : la surface, état du bien, la localisation, les loyers comparables et le revenu potentiel pour une bonne rentabilité bailleur.

Comment calculer le prix de vente d´un local commercial ?

On multiplie le loyer annuel potentiel par un facteur de multiplicateur déterminé par un expert en fonction du marché.

Quelle plus-value sur la vente d´un local commercial ?

La plus-value est le montant par la différence entre le prix d'un local à la vente et le prix d'achat initial d´un bien immobilier en centre ville.