ESTIMATION LOCAL COMMERCIAL

Introduction

L´estimation d´un local commercial est une étape importante dans la gestion d´un fonds de commerce.
Il est essentiel pour un acheteur ou un propriétaire de connaître la valeur de leur bien immobilier et donc son prix de vente ou de location.
D´ailleurs, il existe de nombreux critères entrent en compte dans cette estimation.
Ainsi, on peut citer un certain usage du local, le pas de porte, le loyer et les conditions du droit au bail commercial.
Et même la situation géographique comme la proximité des transports en commun influence le chiffre d´affaire.
En somme, une bonne estimation de la valeur locative ou de vente d´un local commercial est un atout indéniable pour tout commerce.

Comment définir une estimation d´un local commercial?

Expertise et estimation immobilière

L´estimation consiste à fixer le juste prix d´achat d´un espace commercial souvent par un agent immobilier.
Le travail fourni est sommaire pour des frais d´agence faible.
A contrario, l´expertise immobilière est réalisée par un Expert immobilier dans le cadre d´un rapport immobilier plus complet.

Murs commerciaux et fonds de commerce

La valeur des murs de locaux commerciaux représente son potentiel de location.
Par contre, si une entreprise possède un fonds de commerce, il faut extraire la valeur des murs du commerce loués sur les 6 mois derniers.

Valeur d´un local commercial et pas de porte

Un pas de porte est une somme que le propriétaire bailleur demande au locataire pour céder son bail d´un local vide. Dans cette situation, ce droit d´entrée est indépendant du calcul de l´estimation du local et donc du prix d´un espace entreprise.

Pourquoi faire l´estimation d´un local commercial ?

Achat et prix de vente

L´achat d´un local commercial est un investissement qui nécessite une estimation précise de son prix de vente avec en plus les frais d´agence.

En somme, l´estimation d´un local commercial est un outil précieux pour établir un prix de vente ou une valeur de location juste.

Location et valeur locative

La valeur locative suite à l´estimation du local a une incidence majeure lors d´une évaluation du bien commercial.

Naturellement, il faut savoir prendre en compte la rentabilité nette du droit au bail sans sa baser sur le prix d´achat initial.

De plus, les calculs doivent être basés sur le chiffre d´affaire et non sur le mètre carré de référence.

Bail commercial

Une bonne lecture de ce contrat est essentielle pour une estimation d´un local commercial.

Bref, le bail, les loyers et les clauses sont des éléments déterminants pour la valeur d´un local commercial.

Principaux facteurs de l´activité commerciale local

Ces facteurs doivent être pris en compte lors de l´estimation de la valeur d´un local commercial.
Toutefois, il faut préciser qu´il en existe de nombreux.

Comment calculer la valeur d´un local commercial ?

On prend souvent en compte deux méthodes de calcul pour faire une estimation de local commercial.
D´ailleurs, on évite le calcul par mètre carré même pour un local professionnel d'une profession libérale.
De plus, si le local est au prix du marché, on utilise son chiffre d´affaires pour obtenir sa rentabilité nette.

Méthode de calcul par capitalisation

Cette approche est basée sur le critère du loyer du local commercial.
Sa formule est : Prix de vente = Loyer annuel / Taux de capitalisation .
Ainsi, si le loyer (hors taxe et hors charge) est de 10 000 € et un taux de 7% alors le prix de vente serait 10 000 / 0.07 = 142 857 €.
Toutefois, cette solution suppose que les revenus futurs du bien immobilier restent constants sans tenir compte des fluctuations du marché ou de sa rentabilité nette.

Méthode du rendement locatif d´un local commercial

Elle se base sur le revenu et loyer généré par le bien commercial.
D´ailleurs pour calculer la rentabilité nette d´un bien immobilier, on peut aussi prendre en compte le local professionnel. La formule est : Valeur d´un bien immobilier = Loyer annuel / Taux de rendement.
Ainsi, si le loyer par an (hors taxe et hors charge) est de 12 000 € et le taux de rendement de 5%, alors la valeur du local serait de 12 000 / 0.05 = 240 000 €.
Toutefois, le montant obtenu va surtout être fonction des informations disponibles pour obtenir le véritable taux sans faire intervenir la rentabilité nette loyer par an.

Conclusion

En conclusion, l´estimation de la valeur d´un local commercial et donc de son prix de vente est une étape délicate dans le cadre d´une vente, d´une location ou d´un investissement.
Et seul un professionnel indépendant peut extraire les nombreux facteurs et critères de rentabilité du marché.
D´ailleurs, un rapport d´expertise bien établi offre un socle pour les négociations équilibrées.
De plus, n´oubliez pas que votre objectif est d´optimiser votre investissement et la rentabilité de votre entreprise.
Alors, faire appel et contacter au plus vite notre Conseil ProtorMundi Rics.

Nous intervenons pour tout projet au prix du marché d´un bien immobilier d´estimation ou de conseils pour tout bien en matière d´immobilier commercial.

Foire aux questions

Comment estimer la valeur d´un local commercial ?

Pour les commerces, on examine ces critères : la surface, état du bien, la localisation, les transports en commun, les loyers comparables et le revenu potentiel pour une bonne rentabilité bailleur.

Comment calculer le prix de vente d´un local commercial ?

On multiplie le loyer annuel potentiel par un facteur de multiplicateur déterminé par un expert en fonction du marché.
Certains critères doivent être retenus pour prendre en compte la valeur d´un bien d´une entreprise ou un local pour une profession libérale.

Quelle plus-value sur la vente d´un local commercial ?

La plus-value est le montant par la différence entre le prix d´un local commercial et le prix d´achat initial d´un bien immobilier en centre-ville et autre situation géographique.