Dépollution d’un site industriel : les cinq points avant de s’engager

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La dépollution d’un site industriel consiste à traiter ou à gérer les pollutions du sol et des eaux souterraines pour rendre le site compatible avec l’usage prévu. Cinq points décident de l’opération : qui paie, l’usage futur, les études et le plan de gestion, les techniques, les coûts et les délais. Aucun chantier ne se décide avant ces vérifications, car le niveau de dépollution dépend de ce que le site va devenir. Cette page présente la démarche, sans chiffrer aucune opération.

Pourquoi la dépollution d’un site industriel se pose-t-elle ?

La dépollution se pose lorsque l’activité s’arrête, lorsqu’un projet change l’usage du site ou lorsqu’une vente est envisagée, car un sol pollué ne se réemploie pas tel quel. Elle concerne surtout les anciens sites d’activité, en friche (voir la fiche friche industrielle : définition juridique) ou encore exploités. Le diagnostic avant achat relève de la page pollution des sols, la reconversion d’une friche industrielle de sa propre page, et le cycle complet de la friche de la page friches industrielles.

Quels sont les cinq points à vérifier avant de s’engager ?

Les cinq points de la dépollution sont présentés dans l’ordre de l’image d’en-tête. Chacun correspond à une vérification à faire avant de s’engager dans une opération.

Qui paie la dépollution ?

Le principe est celui du pollueur-payeur. Quand la pollution provient d’une installation classée (ICPE) mise à l’arrêt, la remise en état du site incombe au dernier exploitant, en application de l’article L. 512-6-1 du Code de l’environnement. Le propriétaire du terrain n’est pas, en cette seule qualité, le premier débiteur de cette obligation : l’ordre des responsables est fixé par l’article L. 556-3 du même code.

Pour une pollution d’une autre origine, l’article L. 556-3 vise le producteur de déchets à l’origine de la pollution ou le détenteur dont la faute y a contribué. Le propriétaire n’intervient qu’à titre subsidiaire, s’il a fait preuve de négligence ou n’est pas étranger à la pollution. Après mise en demeure, l’autorité de police peut faire exécuter les travaux d’office, aux frais du responsable. Un tiers intéressé peut aussi, sous conditions, se substituer à l’exploitant : la procédure est présentée dans la page tiers demandeur.

Usage futur du site

Le niveau de dépollution ne se mesure pas à un seuil universel : il dépend de l’usage futur du site. Pour une installation classée, cet usage est déterminé avec le maire ou le président de l’intercommunalité compétente en urbanisme et, s’il n’est pas l’exploitant, avec le propriétaire. À défaut d’accord, l’exploitant doit permettre un usage comparable à celui de la dernière période d’exploitation, et le préfet tranche en cas de désaccord (article L. 512-6-1).

Un changement d’usage ultérieur peut exiger de nouvelles mesures. Le maître d’ouvrage qui change l’usage d’un site déjà remis en état doit définir des mesures de gestion de la pollution compatibles avec le nouvel usage (article L. 556-1). Dans un secteur d’information sur les sols (SIS), une étude de sols est exigée, et l’attestation d’un bureau d’études certifié est jointe à la demande de permis de construire ou d’aménager (article L. 556-2). Le régime des installations classées est présenté dans la page ICPE et terrain industriel.

Études et plan de gestion

Avant tout chantier, la méthodologie nationale de gestion des sites et sols pollués prévoit une démarche en étapes. Un diagnostic établit l’état des sols et des eaux souterraines, puis un schéma conceptuel relie les sources de pollution, les voies de transfert et les usages exposés. Selon la situation, on conduit une interprétation de l’état des milieux (IEM), qui vérifie la compatibilité avec des usages existants, ou un plan de gestion, qui planifie les mesures pour un usage visé.

Le plan de gestion compare les solutions techniques par un bilan coûts-avantages et fixe les objectifs de réhabilitation ; une analyse des risques résiduels vérifie que les pollutions laissées en place restent compatibles avec l’usage. Ces études sont confiées à des bureaux d’études spécialisés : l’expert immobilier n’en réalise aucune, il s’appuie sur leurs conclusions.

Techniques de dépollution

Trois grandes familles de techniques existent. L’excavation retire les terres polluées pour les évacuer vers des filières de traitement. Le traitement sur site traite les terres ou les eaux souterraines sur place. Le confinement isole la pollution laissée en place, par exemple par une couverture ou une barrière, et s’accompagne souvent de restrictions d’usage.

Aucune technique ne convient à tous les sites. Le choix dépend de la nature des polluants, de la profondeur et de la mobilité de la pollution, de la nature du sol et de l’usage visé, puis il est arbitré par le bilan coûts-avantages du plan de gestion. Une même parcelle peut combiner plusieurs techniques. Cette page décrit les familles, pas la solution à retenir pour un site précis.

Coûts et délais

Le coût d’une dépollution ne se déduit d’aucun barème : il varie selon l’étendue et la nature de la pollution, les volumes de terres à traiter ou à évacuer, la technique retenue, l’usage visé, l’accès au site et les contraintes de chantier. Aucun montant n’est donné ici : le chiffrage se fait site par site, à partir des études.

Les délais dépendent des études, des procédures administratives et des travaux, puis du constat de leur réalisation. Un chantier peut aussi révéler des pollutions que les diagnostics n’avaient pas repérées : il faut donc provisionner une marge pour ces aléas. L’effet du coût de dépollution sur la valeur vénale et le prix d’un terrain est présenté dans la page décote d’un terrain pollué.

Comment l’expert immobilier intervient-il sur un site à dépolluer ?

La mission de l’expert est d’établir la valeur vénale d’un site pollué ou à dépolluer, selon l’usage envisagé, les études disponibles et les coûts à engager.

Selon l’usage, l’expert applique la comparaison, la capitalisation du revenu ou le compte à rebours foncier, dans le cadre des méthodes d’évaluation et de l’expertise d’un terrain industriel ; le coût de dépollution y entre comme un poste à déduire de la valeur vénale du terrain. L’expert ne réalise ni diagnostic de sol, ni plan de gestion, ni travaux : il s’appuie sur les études d’un bureau spécialisé. Pour un site précis, vous pouvez demander un devis d’expertise.

Quelle page consulter : diagnostic, décote, reconversion ou tiers demandeur ?

Cette page est consacrée à la dépollution. Le diagnostic avant achat, la décote, la reconversion, la procédure du tiers demandeur et le cycle de la friche ont chacun leur page.

Jean-Louis Flavien est MRICS, AACI / P.App, membre de l’Appraisal Institute of Canada, premier Conseil Expert partenaire du réseau ProtorMundi (réseau non exclusif), actif en immobilier depuis 1992 et titulaire du Qualibel Service Immobilier N°A34001 (numéro personnel). Il intervient en expertise uniquement, en France. Ces informations restent générales : elles ne constituent ni un avis de valeur, ni un devis, ni un conseil juridique. Pour un site réel, une expertise est nécessaire.

Demander un devis d’expertise pour évaluer un site pollué ou à dépolluer

Le devis d’expertise est une demande transmise à un Conseil Expert partenaire, qui réalise l’expertise sous son propre statut. Pour un site pollué ou à dépolluer, l’expert tient compte de l’usage envisagé et des coûts à engager dans la valeur.