Friche industrielle : définition juridique
Qu’est-ce qu’une friche industrielle ?
Une friche industrielle est un bien immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé, que son état, sa configuration ou son occupation empêchent de réemployer sans aménagement ni travaux préalables. En France, cette définition figure à l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Elle repose sur deux critères cumulatifs : l’inutilisation du bien et l’impossibilité de le réemployer en l’état. Le décret du 26 décembre 2023 précise comment l’identifier. Le mot « industrielle » décrit l’ancien usage, pas un critère légal.
Points clés
- Une friche est un bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé, défini par l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme.
- La loi retient deux critères cumulatifs : l’inutilisation du bien et l’impossibilité de le réemployer sans aménagement ni travaux préalables.
- Le décret du 26 décembre 2023 (article D. 111-54) donne des éléments d’identification qui ne sont pas cumulatifs.
- Les terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestier ne sont pas des friches au sens du code.
- Une friche se distingue d’un terrain vacant, d’une dent creuse et d’un site pollué ; la friche commerciale est une notion fiscale distincte.
Quels sont les deux critères de l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme ?
Les deux critères retenus par la loi sont cumulatifs : le bien est inutilisé et il ne peut pas être réemployé sans aménagement ni travaux préalables. Cette définition vient de l’article 222 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, codifiée à l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme.
Un bien inutilisé
Le texte vise tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti : une usine, un entrepôt, un atelier, mais aussi un terrain. Le bien est inutilisé lorsqu’aucun usage effectif ne s’y exerce. Le texte ne mentionne aucune durée minimale d’inactivité.
Un réemploi impossible sans aménagement ni travaux préalables
Le second critère tient à l’état, à la configuration ou à l’occupation du bien, totale ou partielle. Si le bien peut servir de nouveau sans aménagement ni travaux préalables, ce n’est pas une friche. Un terrain simplement libre et prêt à l’emploi n’en est donc pas une.
Que précise le décret du 26 décembre 2023 sur la friche ?
Le décret n° 2023-1259 du 26 décembre 2023 est le texte qui précise les deux critères, à l’article D. 111-54 du Code de l’urbanisme.
Un faisceau d’indices, non cumulatifs
Pour identifier une friche, il est tenu compte notamment de l’un ou de plusieurs des éléments ci-dessous. Ils ne sont pas cumulatifs et la liste n’est pas exhaustive. Le premier concerne le logement ; cette page traite l’immobilier d’entreprise.
| Élément | Ce qu’il recouvre | Critère de la loi concerné |
|---|---|---|
| Logements vacants ou habitats indignes | Concentration élevée de logements vacants ou d’habitats indignes | Bien inutilisé |
| Locaux ou équipements vacants ou dégradés | Locaux ou équipements vacants ou dégradés, en particulier à la suite d’une cessation définitive d’activité | Bien inutilisé |
| Pollution sans responsable solvable | Pollution identifiée dont le responsable, l’exploitant du site, son ayant droit ou celui qui s’est substitué à lui a disparu ou est insolvable | Réemploi impossible sans travaux |
| Coût des interventions | Coût des interventions nécessaires élevé au regard du prix du marché pour ce type de bien, ou compte tenu du changement d’usage envisagé | Réemploi impossible sans travaux |
Les travaux préalables : remise en état, réhabilitation, transformation
Le décret entend par aménagement ou travaux préalables les interventions de remise en état, de réhabilitation ou de transformation du bien. Une activité autorisée à titre transitoire avant un réemploi prévu ne fait pas disparaître la qualité de friche.
Ce qui n’est pas une friche : les terrains agricoles ou forestiers non bâtis
Le décret exclut les terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestier. Une terre agricole laissée à l’abandon n’est donc pas une friche au sens du Code de l’urbanisme, même si le langage courant parle de friche agricole.
Friche, terrain vacant, dent creuse, site pollué : quelles différences ?
Seule la friche est définie par l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme. Le terrain vacant et la dent creuse sont des notions courantes de l’aménagement, et le site pollué relève de la pollution des sols.
| Notion | Ce que c’est | Différence avec la friche |
|---|---|---|
| Friche | Bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et impossible à réemployer sans aménagement ni travaux préalables | Notion de référence, définie par l’article L. 111-26 |
| Terrain vacant | Terrain qui n’est pas occupé, nu ou prêt à servir | Un terrain vacant n’est une friche que s’il remplit les deux critères de la loi |
| Dent creuse | Terrain non bâti entouré de parcelles bâties, en zone déjà urbanisée | La dent creuse décrit une situation dans le tissu urbain ; la friche décrit l’état et l’usage du bien |
| Site pollué | Terrain dont les sols sont pollués ; un secteur d’information sur les sols (SIS) signale une pollution qui justifie des précautions pour les projets | Un site pollué peut être une friche, sans l’être toujours : la pollution n’est qu’un élément d’identification possible. Voir la pollution des sols |
Quelle différence entre une friche industrielle et une friche commerciale ?
Une friche industrielle relève du droit de l’urbanisme, tandis que la friche commerciale est une notion fiscale.
La friche commerciale désigne un local commercial inexploité, sur lequel les communes et les intercommunalités peuvent instituer une taxe annuelle (article 1530 du Code général des impôts). Sa définition et cette taxe sont traitées dans la fiche friche commerciale du lexique.
Pourquoi la qualification de friche compte-t-elle ?
La qualification de friche est ce qui conditionne l’inventaire des friches et l’accès à certains dispositifs publics.
Les inventaires locaux alimentent un inventaire national des friches (article D. 111-55), que le Cerema diffuse par l’outil Cartofriches. La notion compte aussi dans la lutte contre l’artificialisation des sols, c’est-à-dire le zéro artificialisation nette (ZAN).
La reconversion, la dépollution et les obligations du propriétaire d’une friche font l’objet de pages dédiées : la reconversion et la dépollution sont publiées, la troisième est en préparation.
La friche dans l’expertise immobilière
En expertise immobilière, la qualification de friche est un point de départ, pas un résultat. L’expert décrit l’usage du bien, son état et la nature des travaux nécessaires, puis en tire une valeur vénale.
La valeur d’une friche est déterminée par l’ampleur de la remise en état et par le marché, sans formule unique. Voir la décote d’un terrain pollué, la méthodes d’évaluation et l’expertise d’un terrain industriel.
Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, titulaire du label Qualibel Service Immobilier N°A34001, exerce l’expertise immobilière en France depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre aucune consultation juridique. Dernière modification de la fiche : 10 novembre 2026.
Questions fréquentes sur la friche industrielle
Les sept questions ci-dessous sont celles que se posent le plus souvent propriétaires, investisseurs et héritiers à propos d’une friche.
Qu’est-ce qu’une friche industrielle ?
Une friche industrielle est un ancien site d’activité, bâti ou non, devenu inutilisé et impossible à réemployer sans aménagement ni travaux préalables. Le Code de l’urbanisme (article L. 111-26) définit la friche en général, sans exiger un ancien usage industriel : le mot « industrielle » décrit l’origine du site, pas un critère légal.
Quelle est la définition juridique d’une friche ?
L’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme entend par friche tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans aménagement ou travaux préalables. Cette définition date de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
Quelle différence entre friche, terrain vacant et dent creuse ?
Seule la friche est définie par l’article L. 111-26. Un terrain vacant est simplement libre d’occupation ; une dent creuse est un terrain non bâti entouré de parcelles bâties. Un terrain vacant ou une dent creuse n’est une friche que s’il est inutilisé et impossible à réemployer sans aménagement ni travaux préalables.
Une friche est-elle forcément polluée ?
Non. La pollution n’est que l’un des éléments d’identification du décret du 26 décembre 2023, retenu lorsque son responsable a disparu ou est insolvable. Une usine désaffectée, un entrepôt dégradé ou un terrain inutilisable sans travaux peuvent être des friches sans pollution identifiée.
Un terrain agricole abandonné est-il une friche ?
Non. Le décret du 26 décembre 2023 exclut de la notion de friche les terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestier. Une terre agricole laissée à l’abandon peut être appelée friche agricole dans le langage courant, mais elle n’est pas une friche au sens du Code de l’urbanisme.
Qui qualifie un terrain de friche ?
La qualification résulte de l’application des critères de l’article L. 111-26 au bien concerné. Les inventaires locaux des collectivités et des agences d’urbanisme recensent les friches et alimentent un inventaire national (article D. 111-55). Un expert décrit l’état du bien mais ne tranche pas la qualification juridique.
Quelle différence entre friche industrielle et friche commerciale ?
La friche industrielle est une notion d’urbanisme, définie par l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme. La friche commerciale est une notion fiscale : l’article 1530 du Code général des impôts permet aux communes et aux intercommunalités d’instituer une taxe sur les locaux commerciaux inexploités. Les deux notions ne se recoupent pas automatiquement.
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La demande de devis est le point de départ : un Conseil Expert partenaire examine le terrain, l’entrepôt ou le local d’activité inutilisé et conclut par un rapport d’expertise.
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