Lexique commercial - lettre Z : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre Z du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre Z

Les 30 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en trois groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « ZAC (zone d'aménagement concerté) » à « ZFE (zone à faibles émissions mobilité) »

ZAC (zone d'aménagement concerté)

La ZAC, zone d'aménagement concerté, est une zone à l'intérieur de laquelle une collectivité publique décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, en vue de les céder ensuite à des utilisateurs publics ou privés (article L.311-1 du Code de l'urbanisme). L'aménageur réalise voiries et réseaux, puis vend des lots assortis d'un cahier des charges de cession qui fixe la surface de plancher autorisée et les prescriptions à respecter. De nombreux parcs d'activités sont nés de cette procédure. Ce cahier s'impose à l'acquéreur du lot.

ZACOM (zone d'aménagement commercial)

La ZACOM, zone d'aménagement commercial, est un périmètre que le schéma de cohérence territoriale délimitait pour y orienter les implantations commerciales importantes. Elle est issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, qui avait créé le document d'aménagement commercial. Le document d'aménagement artisanal, commercial et logistique de l'article L.141-6 du Code de l'urbanisme lui a succédé : il fixe les conditions d'implantation des commerces et des entrepôts selon leur surface et leur effet sur les centres-villes. Les ZACOM d'un schéma ancien continuent de s'appliquer tant qu'il n'a pas été révisé, et le porteur d'un projet vérifie la version en vigueur avant de demander une autorisation d'exploitation commerciale.

ZAD (zone d'aménagement différé)

La ZAD, zone d'aménagement différé, est un périmètre dans lequel une collectivité ou un établissement public dispose d'un droit de préemption sur les ventes de terrains et d'immeubles, afin de constituer des réserves foncières pour un projet futur (article L.212-1 du Code de l'urbanisme). Elle est créée pour une durée de six ans, renouvelable. Le propriétaire qui veut vendre doit déposer une déclaration d'intention d'aliéner, et la collectivité peut acquérir au prix proposé ou faire fixer le prix par le juge de l'expropriation. La date de référence retenue pour l'évaluation neutralise la hausse due au projet.

ZAE (zone d'activité économique)

La ZAE, zone d'activité économique, est un espace aménagé par une collectivité pour accueillir des entreprises : industrie, artisanat, logistique, commerce ou services. Depuis la loi du 7 août 2015, leur création, leur aménagement et leur gestion relèvent des intercommunalités (article L.5214-16 du Code général des collectivités territoriales pour les communautés de communes). Les terrains y sont viabilisés et le règlement du PLU fixe les activités admises, ce qui conditionne la desserte, le voisinage et la valeur d'un local. Un inventaire périodique des zones, imposé par la loi du 22 août 2021 (article L.318-8-2 du Code de l'urbanisme), recense les locaux vacants. Voir la définition complète des zones d'activités.

ZAER (zone d'accélération des énergies renouvelables)

La ZAER, zone d'accélération des énergies renouvelables, est un secteur qu'une commune désigne comme propice à l'implantation d'installations de production d'énergie renouvelable. Elle est issue de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 et codifiée à l'article L.141-5-3 du Code de l'énergie : la commune l'identifie après concertation du public, puis la cartographie est arrêtée à l'échelle du département. Le classement ne vaut pas autorisation : il signale les secteurs où les projets sont attendus et où leurs procédures sont allégées. Pour le propriétaire d'un entrepôt ou d'un parc de stationnement, il facilite l'équipement des toitures et des ombrières en panneaux photovoltaïques.

ZAFR (zone d'aide à finalité régionale)

La ZAFR, zone d'aide à finalité régionale, est un territoire dans lequel l'État peut accorder aux entreprises des aides à l'investissement plus élevées qu'ailleurs, avec l'accord de la Commission européenne. La carte en vigueur, fixée par le décret n° 2022-968 du 30 juin 2022 modifié, couvre la période 2022-2027. L'entreprise nouvelle créée dans une de ces zones jusqu'au 31 décembre 2027 bénéficie d'une exonération d'impôt sur les bénéfices : totale pendant vingt-quatre mois, puis de 75 %, 50 % et 25 % sur les trois périodes de douze mois suivantes (article 44 sexies du Code général des impôts). L'avantage suppose que le siège et l'activité soient implantés dans la zone, ce qui se vérifie à l'adresse du local avant de signer un bail ou un acte d'achat.

ZAP (zone agricole protégée)

La ZAP, zone agricole protégée, est un périmètre dans lequel des terres agricoles sont préservées en raison de la qualité de leur production, de leur situation géographique ou de leur qualité agronomique. Elle est délimitée par arrêté préfectoral, avec l'accord des communes concernées (article L.112-2 du Code rural et de la pêche maritime). Tout changement d'affectation du sol qui altère durablement le potentiel agricole y est soumis à l'avis de la chambre d'agriculture et de la commission départementale d'orientation de l'agriculture ; en cas d'avis défavorable, seule une décision motivée du préfet peut l'autoriser. Annexée au plan local d'urbanisme, la zone écarte en pratique tout projet d'entrepôt ou de parc d'activités.

ZAU (zone à urbaniser)

La zone à urbaniser, notée AU dans le règlement du plan local d'urbanisme, regroupe les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation (article R.151-20 du Code de l'urbanisme). Lorsque les voies et les réseaux existants à sa périphérie ont une capacité suffisante, les constructions y sont autorisées dans le cadre d'une opération d'ensemble ou au fur et à mesure des équipements. Dans le cas contraire, son ouverture exige une modification ou une révision du PLU. Un terrain classé en zone AU n'a donc pas la valeur d'un terrain à bâtir tant que cette ouverture n'est pas acquise.

Zéro artificialisation nette (ZAN)

Le zéro artificialisation nette est l'objectif, fixé par l'article 191 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, d'atteindre en 2050 un équilibre entre les surfaces artificialisées et les surfaces rendues à la nature. Une première étape impose de réduire de moitié la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers sur la décennie 2021-2031 par rapport à la précédente. L'objectif est décliné dans les documents régionaux, les SCOT et les PLU. Il raréfie le foncier neuf pour les entrepôts et les zones commerciales et renforce la valeur des friches et des sites déjà bâtis.

ZFE (zone à faibles émissions mobilité)

La ZFE, zone à faibles émissions mobilité, est un périmètre dans lequel la circulation des véhicules les plus polluants est restreinte, selon leur vignette Crit'Air. L'article L.2213-4-1 du Code général des collectivités territoriales l'impose dans les agglomérations de plus de 150 000 habitants, et le maire ou le président de l'intercommunalité en fixe le périmètre, les véhicules visés et les dérogations. Sa suppression, votée dans la loi de simplification de la vie économique, a été censurée par le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026) : le dispositif reste en vigueur. Les restrictions visent aussi les utilitaires et les poids lourds, ce qui pèse sur le choix d'un entrepôt de logistique urbaine ou d'un local de livraison.

De « ZNIEFF (zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique) » à « Zone de présomption de prescription archéologique (ZPPA) »

ZNIEFF (zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique)

Une ZNIEFF, zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique, est un secteur recensé pour la richesse de ses milieux naturels ou la présence d'espèces rares. Elle relève de l'inventaire du patrimoine naturel prévu à l'article L.411-1 A du Code de l'environnement et se décline en deux types : le type I pour des secteurs limités de grand intérêt biologique, le type II pour de grands ensembles naturels. Elle ne crée par elle-même aucune interdiction de construire, mais le juge administratif en tient compte pour apprécier la légalité d'un plan local d'urbanisme ou d'un permis. L'acquéreur d'un terrain d'activités situé dans une ZNIEFF prévoit donc une étude de la faune et de la flore, et un risque de refus ou de prescriptions.

Zonage d'assainissement

Le zonage d'assainissement est le document par lequel la commune ou l'intercommunalité délimite les zones d'assainissement collectif, les zones d'assainissement non collectif et les secteurs où le ruissellement des eaux pluviales doit être maîtrisé (article L.2224-10 du Code général des collectivités territoriales). En zone d'assainissement collectif, le raccordement de l'immeuble est obligatoire dans les deux ans de la mise en service du réseau (article L.1331-1 du Code de la santé publique). Le rejet d'eaux usées non domestiques, celles d'un atelier ou d'une aire de lavage, exige en plus une autorisation de déversement (article L.1331-10 du même code). Sur un terrain d'activités, ce zonage détermine le coût des réseaux et des ouvrages de rétention.

Zonage du plan local d'urbanisme

Le zonage est le découpage du territoire d'une commune ou d'une intercommunalité par le règlement du plan local d'urbanisme. L'article L.151-9 du Code de l'urbanisme en fixe les quatre familles : zones urbaines (U), zones à urbaniser (AU), zones agricoles (A) et zones naturelles et forestières (N). Pour chaque zone, le règlement écrit et ses documents graphiques précisent les destinations autorisées, l'emprise au sol, la hauteur et le stationnement. Avant d'acheter un terrain ou de changer l'activité d'un local, le zonage se lit sur le Géoportail de l'urbanisme et se confirme par un certificat d'urbanisme (article L.410-1 du même code).

Zone A (zone agricole du PLU)

La zone A, zone agricole du plan local d'urbanisme, regroupe les secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres (article R.151-22 du Code de l'urbanisme). Seules y sont admises les constructions nécessaires à l'exploitation agricole et à des équipements collectifs, dans les conditions de l'article R.151-23. Un bâtiment agricole ne peut y devenir un entrepôt ou un local d'activités que si le règlement l'a désigné, et le changement de destination est alors soumis à l'avis conforme de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (article L.151-11). Un hangar situé en zone A se loue donc pour un usage agricole, et sa valeur ne se compare pas à celle d'un entrepôt en zone d'activités.

Zone à potentiel radon

Une zone à potentiel radon est une partie du territoire classée selon la capacité des sols à émettre du radon, gaz radioactif naturel qui s'accumule dans les bâtiments mal ventilés. L'article R.1333-29 du Code de la santé publique répartit les communes en trois zones, la zone 3 étant celle où le potentiel est significatif. Dans cette zone, le vendeur ou le bailleur en informe l'acquéreur ou le locataire dans l'état des risques prévu à l'article L.125-5 du Code de l'environnement. L'employeur évalue de son côté l'exposition des salariés, en particulier dans les sous-sols et les rez-de-chaussée, au regard du niveau de référence de 300 becquerels par mètre cube (article R.4451-10 du Code du travail).

Zone artisanale

La zone artisanale est une zone d'activités de petite taille, aménagée pour des entreprises artisanales : ateliers de production, entreprises du bâtiment, réparation, services aux entreprises. L'expression vient de l'usage et n'a pas de définition légale ; la zone relève du régime des zones d'activité économique, dont l'aménagement et la gestion reviennent à l'intercommunalité (article L.5214-16 du Code général des collectivités territoriales). Le règlement du plan local d'urbanisme y fixe les sous-destinations admises parmi celles de l'article R.151-28 du Code de l'urbanisme, ce qui peut exclure le commerce de détail ou le logement de l'artisan. Les lots y sont de taille modeste, et les locaux associent en général un atelier, un bureau et une cour. Voir la définition complète de la zone artisanale.

Zone commerciale

La zone commerciale est un ensemble de magasins de moyenne et de grande surface regroupés en périphérie d'une ville, autour d'un parc de stationnement et d'un axe routier. Le droit de l'urbanisme ne la définit pas : la création ou l'extension d'un magasin de plus de 1 000 m² de surface de vente y est soumise à une autorisation d'exploitation commerciale (article L.752-1 du Code de commerce). Depuis la loi du 22 août 2021, cette autorisation est refusée au projet qui artificialise des sols, sauf dérogation ouverte sous conditions en dessous de 10 000 m² (article L.752-6). Le Code du travail emploie l'expression dans un autre sens, celui des zones où le repos hebdomadaire peut être donné un autre jour que le dimanche (article L.3132-25-1). Voir la définition complète de la zone commerciale.

Zone de bruit (plan d'exposition au bruit)

Une zone de bruit est un secteur délimité autour d'un aérodrome par le plan d'exposition au bruit, en fonction du niveau de gêne sonore attendu. L'article L.112-7 du Code de l'urbanisme en distingue quatre : les zones A et B de bruit fort, la zone C de bruit modéré et la zone D. Les constructions à usage d'habitation y sont interdites ou strictement limitées, alors que les bâtiments d'activités restent admis sous réserve d'une isolation acoustique (articles L.112-10 et L.112-12). Ces zones accueillent donc souvent des entrepôts et des locaux d'activités, et le classement d'un terrain se vérifie sur le plan annexé au plan local d'urbanisme.

Zone de chalandise

La zone de chalandise est l'aire géographique d'où provient l'essentiel de la clientèle d'un point de vente. L'article R.752-3 du Code de commerce la définit, pour une demande d'autorisation d'exploitation commerciale, comme l'aire au sein de laquelle l'équipement exerce une attraction sur la clientèle, compte tenu de sa nature, de sa taille, des temps de déplacement, des barrières géographiques et des commerces existants. Elle se découpe d'ordinaire en zones primaire, secondaire et tertiaire, selon le temps de trajet. L'expert s'y réfère pour apprécier les facteurs locaux de commercialité de l'article R.145-6, qui entrent dans la valeur locative d'un local commercial.

Zone de présomption de prescription archéologique (ZPPA)

Une zone de présomption de prescription archéologique est un secteur où les projets d'aménagement sont présumés pouvoir affecter des vestiges. Elle est délimitée par arrêté du préfet de région, à partir de la carte archéologique nationale (article L.522-5 du Code du patrimoine). Dans cette zone, les demandes de permis de construire, de démolir ou d'aménager sont transmises au préfet de région, qui peut prescrire un diagnostic archéologique, puis des fouilles dont la réalisation incombe à l'aménageur (article L.523-8). Pour un terrain destiné à un entrepôt ou à un parc d'activités, ce classement allonge les délais et se prend en compte dans le prix, souvent par une condition suspensive.

De « Zone de publicité (règlement local de publicité) » à « ZRR (zone de revitalisation rurale) »

Zone de publicité (règlement local de publicité)

Une zone de publicité est un secteur du règlement local de publicité dans lequel les publicités, les préenseignes et les enseignes obéissent à des règles propres. L'article L.581-14 du Code de l'environnement permet à l'intercommunalité compétente, ou à défaut à la commune, de définir une ou plusieurs zones où s'applique une réglementation plus restrictive que les prescriptions nationales. Sur un territoire couvert par ce règlement, l'installation ou la modification d'une enseigne est soumise à autorisation (article L.581-18). Le preneur d'un local commercial vérifie donc le format et l'éclairage permis avant de commander sa signalétique, et le bail précise qui la dépose en fin de location.

Zone de sismicité

Une zone de sismicité est une partie du territoire classée selon la probabilité et l'intensité des séismes. L'article R.563-4 du Code de l'environnement en distingue cinq, de la zone 1, de sismicité très faible, à la zone 5, de sismicité forte, qui concerne les Antilles. Les règles de construction parasismique de l'arrêté du 22 octobre 2010 s'appliquent aux bâtiments neufs selon la zone et la catégorie d'importance de l'ouvrage, un entrepôt courant étant soumis à moins d'exigences qu'un commerce recevant un public nombreux. Dans les zones 2 à 5, le classement figure dans l'état des risques remis à l'acquéreur ou au locataire (article L.125-5).

Zone franche douanière

Une zone franche douanière est une partie clôturée du territoire douanier de l'Union européenne dans laquelle des marchandises non européennes sont placées sans acquitter les droits à l'importation. L'article 243 du Code des douanes de l'Union, règlement (UE) n° 952/2013 du 9 octobre 2013, en pose le régime : l'État membre désigne la zone, et les entrées, les sorties et les constructions y sont soumises au contrôle de la douane. Les droits et la TVA ne deviennent exigibles qu'à la mise sur le marché, ce qui intéresse les entrepôts de transit et de réexportation. Elle ne se confond ni avec l'entrepôt douanier, autorisé établissement par établissement, ni avec la zone franche urbaine, qui est un dispositif fiscal.

Zone franche urbaine (ZFU)

La zone franche urbaine, devenue zone franche urbaine-territoire entrepreneur, était un quartier délimité par décret dans lequel les entreprises qui s'implantaient bénéficiaient d'une exonération d'impôt sur les bénéfices, sous conditions d'effectif et de chiffre d'affaires (article 44 octies A du Code général des impôts). Issu de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996, le dispositif n'a pas été prorogé au-delà du 31 décembre 2025. Depuis le 1er janvier 2026, l'article 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 fait du quartier prioritaire de la politique de la ville le zonage unique de ces allégements fiscaux. Avant de choisir un local, c'est donc le périmètre des QPV qu'il faut vérifier.

Zone humide

Une zone humide est un terrain, exploité ou non, habituellement inondé ou gorgé d'eau de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l'année (article L.211-1 du Code de l'environnement). Les deux critères, sol et végétation, sont alternatifs depuis la loi du 24 juillet 2019 : un seul suffit. Son assèchement, son remblai ou son imperméabilisation relève de la rubrique 3.3.1.0 de la nomenclature de l'article R.214-1, avec une déclaration au-delà de 1 000 m² et une autorisation à partir d'un hectare. Sur un terrain d'activités, une étude de sol préalable évite d'acheter une surface inconstructible ou soumise à compensation.

Zone industrialo-portuaire (ZIP)

Une zone industrialo-portuaire est un ensemble de terrains situés dans l'enceinte ou le prolongement d'un port, destinés aux industries, aux entrepôts et aux terminaux qui dépendent du trafic maritime. Dans un grand port maritime, l'aménagement et la gestion de ces zones font partie des missions de l'établissement public (article L.5312-2 du Code des transports). Les terrains relèvent le plus souvent du domaine public : l'entreprise les occupe par une convention d'occupation temporaire, précaire et révocable, et non par un bail commercial, même si un fonds de commerce peut y être exploité (article L.2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques). La valeur d'un bâtiment s'y apprécie donc selon la durée restante du titre et le sort des constructions à son terme.

Zone industrielle

La zone industrielle est une zone d'activités destinée aux usines, aux ateliers de production, aux entrepôts et aux activités qui génèrent du trafic de poids lourds ou des nuisances. L'expression vient de l'usage : en droit, elle correspond à un secteur du plan local d'urbanisme, souvent noté UI ou UX, où le règlement admet les sous-destinations industrie et entrepôt de l'article R.151-28 du Code de l'urbanisme. Les établissements qui présentent des dangers ou des inconvénients y relèvent en outre de la législation des installations classées (article L.511-1 du Code de l'environnement). Pour un acquéreur ou un preneur, la zone garantit la compatibilité de l'activité avec le voisinage, mais impose de vérifier la desserte, les réseaux et l'état des sols. Voir la définition complète de la zone industrielle.

Zone N (zone naturelle et forestière du PLU)

La zone N, zone naturelle et forestière du plan local d'urbanisme, regroupe les secteurs à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux et des paysages, de l'existence d'une exploitation forestière, de leur caractère d'espaces naturels ou de la nécessité de prévenir des risques comme l'expansion des crues (article R.151-24 du Code de l'urbanisme). Seules y sont admises les constructions nécessaires à l'exploitation agricole et forestière et à des équipements collectifs (article R.151-25). Le règlement peut y délimiter, à titre exceptionnel, des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées où d'autres constructions sont permises (article L.151-13). Un terrain classé en zone N n'a donc pas la valeur d'un terrain à bâtir, quelle que soit sa desserte.

Zone touristique internationale (ZTI)

Une zone touristique internationale est un périmètre, délimité par arrêté ministériel, dans lequel les commerces de détail peuvent ouvrir le dimanche et en soirée. Créée par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, elle repose sur le rayonnement international du quartier, l'affluence de touristes étrangers et l'importance de leurs achats (article L.3132-24 du Code du travail). L'ouverture suppose un accord collectif qui fixe les contreparties accordées aux salariés (article L.3132-25-3), et le travail peut s'y prolonger jusqu'à minuit. Pour un local commercial, le classement augmente le chiffre d'affaires réalisable et compte parmi les facteurs locaux de commercialité retenus pour fixer la valeur locative.

ZRR (zone de revitalisation rurale)

La ZRR, zone de revitalisation rurale, était un classement de communes rurales peu denses ouvrant droit à des exonérations fiscales pour les entreprises qui s'y créaient ou s'y installaient. Le zonage France ruralités revitalisation l'a remplacée le 1er juillet 2024, en application de l'article 73 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024. L'entreprise créée ou reprise dans une commune classée entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2029 bénéficie d'une exonération d'impôt sur les bénéfices, totale pendant cinq ans puis dégressive pendant trois ans (article 44 quindecies A du Code général des impôts). Le classement se vérifie commune par commune avant de retenir un local, car il conditionne aussi les exonérations de cotisation foncière des entreprises.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre Z

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Quatre termes de la lettre Z ont leur fiche, et trois autres fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Zones d'activités, pour la ZAE et les différentes familles de zones
• Zone artisanale, pour les lots et les locaux destinés aux artisans
• Zone commerciale, pour les ensembles de magasins de périphérie
• Zone industrielle, pour les usines, les ateliers et les entrepôts
• Définition de la valeur vénale, pour l'effet du zonage sur la valeur d'un terrain ou d'un bâtiment
• Définition de l'entrepôt, pour les zones qui admettent la sous-destination entrepôt
• Définition du bail commercial, pour la zone de chalandise et les facteurs locaux de commercialité

Plusieurs zones sont définies sous un autre nom à une autre lettre : la zone ATEX à l'entrée atmosphère explosive de la lettre A, la zone inondable à l'entrée inondation de la lettre I, la zone non aedificandi et le site Natura 2000 à la lettre N, les zones de dangers d'un PPRT à la lettre P, l'ancienne ZPPAUP à l'entrée site patrimonial remarquable de la lettre S et la zone U à la lettre U. L'entrepôt douanier est défini à la lettre E et l'ouverture dominicale à la lettre O.

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en Z

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