Lexique commercial - lettre F : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre F du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre F

Les 54 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en cinq groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « Façade commerciale » à « Feu (résistance au feu) »

Façade commerciale

La façade commerciale est la partie d'un local visible depuis la voie publique : vitrine, entrée de la clientèle et support de l'enseigne. Sa longueur, appelée linéaire de façade, conditionne la visibilité du commerce et pèse sur la valeur locative. L'article R.145-3 du Code de commerce range parmi les caractéristiques propres au local sa situation dans l'immeuble, sa surface et la commodité de son accès pour le public. Toute modification de la devanture requiert l'accord du bailleur et, selon le cas, une déclaration préalable en mairie.

Facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité sont les éléments d'environnement qui influencent l'activité d'un commerce à l'adresse où il est exploité. L'article R.145-6 du Code de commerce cite l'importance de la ville, du quartier ou de la rue, la répartition des activités dans le voisinage, les moyens de transport et l'attrait particulier de l'emplacement. Leur modification notable au cours du bail expiré, lorsqu'elle profite au commerce exercé, permet d'écarter le plafonnement du loyer du bail renouvelé. La preuve de cette évolution incombe au bailleur qui demande le déplafonnement.

Facturation des charges

La facturation des charges est l'appel, par le bailleur, des charges, impôts, taxes et redevances que le bail commercial met au compte du locataire. L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif de ces catégories dans le bail, suivi d'un état récapitulatif annuel. Cet état, qui comprend la régularisation des provisions versées, est adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivante. Une catégorie de charges absente de l'inventaire ne peut pas être refacturée.

Faculté de rachat

La faculté de rachat, ou réméré, est la clause par laquelle le vendeur d'un immeuble se réserve le droit de le reprendre en restituant le prix et les frais. Elle est définie par l'article 1659 du Code civil et ne peut pas être stipulée pour une durée supérieure à cinq ans. Pendant ce délai, le vendeur reste le plus souvent dans les lieux contre une indemnité d'occupation. S'il n'exerce pas son rachat dans le délai convenu, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable du bien, libre des charges consenties par le vendeur.

Faculté de reprise du bailleur

La faculté de reprise est le droit du bailleur de mettre fin au bail commercial, ou d'en refuser le renouvellement, pour un motif que la loi énumère. L'article L.145-4 du Code de commerce lui permet de donner congé à l'expiration d'une période triennale pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, ou pour exécuter des travaux prescrits dans une opération de restauration immobilière. Le congé est délivré par acte de commissaire de justice, six mois à l'avance. Selon le motif invoqué, le locataire a droit à une indemnité d'éviction ou à un local de remplacement.

Faculté de résiliation triennale

La faculté de résiliation triennale est le droit du locataire de mettre fin au bail commercial à l'expiration de chaque période de trois ans. L'article L.145-4 du Code de commerce la soumet à un congé donné au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le locataire ne peut y renoncer que dans quatre cas : bail de plus de neuf ans, local construit en vue d'une seule utilisation, local à usage exclusif de bureaux et local de stockage. Elle fonde la formule courante du bail « 3-6-9 ».

Faculté de rétractation

La faculté de rétractation est le droit de revenir sur un engagement d'achat pendant un délai fixé par la loi, sans motif ni pénalité. L'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation l'accorde pour dix jours à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation. L'acquéreur d'un local commercial, d'un entrepôt ou d'un terrain destiné à une activité n'en bénéficie pas : la promesse l'engage dès sa signature. Sa protection repose donc sur les conditions suspensives négociées, comme l'obtention du financement ou d'un permis de construire.

Faculté de substitution

La faculté de substitution est la clause d'une promesse de vente qui autorise l'acquéreur à se faire remplacer par une autre personne pour signer l'acte définitif. Elle sert en pratique à loger l'achat dans une société constituée après la promesse, une SCI par exemple. La Cour de cassation juge que la substitution n'est pas une cession de la promesse : l'enregistrement dans les dix jours, que l'article 1589-2 du Code civil impose à la cession d'une promesse unilatérale, ne lui est donc pas applicable. L'acquéreur d'origine reste en principe garant de l'exécution par celui qu'il s'est substitué.

Faîtage

Le faîtage est la ligne de rencontre haute des deux versants d'une toiture, soit le point le plus élevé d'un bâtiment à toiture en pente. Les plans locaux d'urbanisme l'utilisent pour mesurer la hauteur maximale des constructions, que l'article R.151-39 du Code de l'urbanisme les autorise à réglementer. Pour un entrepôt ou un bâtiment d'activités, la hauteur au faîtage se distingue de la hauteur libre sous poutre, seule utile au stockage. L'écart entre les deux dépend de la charpente et de la pente de la couverture.

Fermeture administrative

La fermeture administrative est la décision par laquelle le maire ou le préfet interdit l'exploitation d'un établissement, pour une durée limitée ou jusqu'à sa mise en conformité. Pour un établissement recevant du public en infraction aux règles de sécurité contre l'incendie, l'article L.143-3 du Code de la construction et de l'habitation la subordonne à l'avis de la commission de sécurité. L'arrêté fixe la nature des travaux à réaliser et leur délai d'exécution. La répartition de ses conséquences entre bailleur et locataire dépend de l'origine du manquement et des clauses du bail.

Feu (résistance au feu)

La résistance au feu est la durée pendant laquelle un élément de construction continue de jouer son rôle au cours d'un incendie. L'arrêté du 22 mars 2004 la classe selon trois critères : capacité portante (R), étanchéité aux flammes (E) et isolation thermique (I), suivis d'une durée en minutes. Un mur coupe-feu REI 120 reste ainsi stable, étanche et isolant pendant deux heures. Dans un entrepôt, ces murs séparent les cellules de stockage et limitent la surface qu'un incendie peut atteindre, ce qui conditionne l'assurance du bâtiment.

De « Fichier immobilier » à « Foncier »

Fichier immobilier

Le fichier immobilier est le registre tenu par chaque service de la publicité foncière, qui recense par propriétaire et par immeuble les actes publiés : ventes, hypothèques, servitudes, baux de longue durée. Il a été institué par l'article 1er du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Toute personne peut en obtenir des renseignements, ce qui permet de vérifier l'origine de propriété et les charges grevant un bien avant de l'acquérir. Le notaire le consulte en demandant un état hypothécaire avant chaque vente.

Fiducie

La fiducie est l'opération par laquelle un constituant transfère des biens, des droits ou des sûretés à un fiduciaire, qui les tient séparés de son patrimoine propre et agit dans un but déterminé au profit d'un bénéficiaire. Elle est définie par l'article 2011 du Code civil et ne peut pas durer plus de 99 ans. Appliquée à un immeuble d'entreprise, elle sert surtout de garantie : la propriété est transférée au créancier ou à un tiers jusqu'au remboursement de la dette. Le contrat doit être écrit et enregistré, à peine de nullité.

Fin du bail commercial

La fin du bail commercial ne résulte pas de la seule arrivée de son terme. Selon l'article L.145-9 du Code de commerce, le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut, il se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions. Lorsque la durée du bail dépasse ainsi douze ans, le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et peut être fixé à la valeur locative, sans limitation de la hausse.

Fixation du loyer

La fixation du loyer d'un bail commercial est libre à la signature : les parties s'accordent sur le montant, sans barème légal. Lors du renouvellement ou d'une révision, l'article L.145-33 du Code de commerce dispose que le loyer doit correspondre à la valeur locative. Celle-ci s'apprécie d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le plafonnement limite toutefois la hausse à la variation de l'indice de référence.

Fixation judiciaire du loyer

La fixation judiciaire du loyer intervient lorsque bailleur et locataire ne s'accordent pas sur le prix du bail révisé ou renouvelé. L'article R.145-23 du Code de commerce confie ce litige au président du tribunal judiciaire, statuant comme juge des loyers commerciaux. La procédure se déroule sur mémoires échangés entre les parties, et le juge ordonne le plus souvent une expertise. L'action se prescrit par deux ans ; la commission départementale de conciliation peut être saisie au préalable lorsque le litige porte sur un loyer plafonné.

Flocage

Le flocage est un revêtement projeté sur une structure, une dalle ou une charpente métallique pour l'isoler ou la protéger du feu. Jusqu'à son interdiction, il a souvent contenu de l'amiante, en particulier dans les bâtiments industriels et les entrepôts. L'article R.1334-20 du Code de la santé publique le classe dans la liste A des matériaux à repérer dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Selon son état de conservation, le propriétaire doit le surveiller, mesurer l'empoussièrement ou engager des travaux de retrait ou de confinement.

Fluides frigorigènes

Les fluides frigorigènes sont les gaz qui circulent dans les installations de froid et de climatisation d'un entrepôt frigorifique, d'une surface alimentaire ou d'un local d'activités. Les plus répandus, les hydrofluorocarbures, sont des gaz à effet de serre dont le règlement (UE) 2024/573 organise la réduction progressive. L'exploitant fait contrôler l'étanchéité de ses équipements par un opérateur titulaire d'une attestation de capacité. Le remplacement d'un fluide interdit peut imposer de renouveler l'installation, un coût à anticiper lors d'un achat ou d'une prise à bail.

Flux de trésorerie

Les flux de trésorerie d'un immeuble sont les sommes qu'il fait encaisser et décaisser à son propriétaire, période après période : loyers, charges non récupérées, travaux, impôts, prix de revente. La méthode par actualisation des flux, décrite par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, estime la valeur d'un actif en ramenant ces flux futurs à leur valeur d'aujourd'hui. Elle convient aux immeubles de rapport dont les revenus varient dans le temps, par exemple pendant une franchise de loyer. Le résultat dépend fortement du taux d'actualisation retenu.

Flux logistique

Le flux logistique est le mouvement des marchandises entre leur réception, leur stockage, la préparation des commandes et leur expédition. Il détermine la conception d'un entrepôt : nombre de portes à quai, profondeur de la cour, plateforme traversante lorsque les marchandises repartent sans être stockées. L'arrêté du 10 novembre 2016 définit la sous-destination « entrepôt » du Code de l'urbanisme comme les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l'entreposage des biens sans surface de vente. Un bâtiment adapté aux flux de son occupant se loue et se revend plus facilement.

Flux thermique

Le flux thermique est la quantité de chaleur rayonnée par un incendie et reçue à une distance donnée, exprimée en kilowatts par mètre carré. L'arrêté du 29 septembre 2005 fixe les valeurs de référence pour les installations classées : 3 kW/m² pour les effets irréversibles, 5 kW/m² pour les effets létaux et 8 kW/m² pour les effets létaux significatifs. Pour un entrepôt, les distances correspondantes sont calculées par modélisation de l'incendie d'une cellule. Elles déterminent l'éloignement du bâtiment par rapport aux limites du site, donc la surface constructible du terrain.

Foncier

Le foncier désigne le sol et, par extension, l'ensemble des terrains bâtis ou non bâtis considérés comme support d'une construction ou d'une activité. L'article 518 du Code civil range les fonds de terre et les bâtiments parmi les immeubles par nature. Dans une opération d'immobilier d'entreprise, le foncier s'analyse par sa surface, sa desserte, son zonage au plan local d'urbanisme et ses contraintes : pollution, servitudes, risques. Sa valeur dépend avant tout de ce que les règles d'urbanisme permettent d'y construire.

De « Foncier économique » à « Force majeure »

Foncier économique

Le foncier économique regroupe les terrains affectés ou destinés aux activités : zones d'activités, sites industriels, plateformes logistiques, espaces commerciaux. L'article L.318-8-2 du Code de l'urbanisme charge les intercommunalités d'établir un inventaire des zones d'activité économique, avec l'état parcellaire, l'identité des occupants et le taux de vacance de chaque zone. Cet inventaire est actualisé au moins tous les six ans. Il sert à repérer les terrains sous-utilisés, dans un contexte où l'objectif de sobriété foncière limite l'ouverture de nouvelles zones.

Foncière

Une foncière est une société dont l'objet est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier pour en tirer des loyers et, à terme, des plus-values. Elle peut être familiale, adossée à un groupe ou cotée en Bourse. Les sociétés d'investissements immobiliers cotées relèvent de l'article 208 C du Code général des impôts : elles sont exonérées d'impôt sur les sociétés sur leurs revenus locatifs, à condition d'en distribuer l'essentiel à leurs actionnaires. Certaines foncières se spécialisent dans les commerces, la logistique ou les locaux d'activités.

Fondations

Les fondations sont les ouvrages enterrés qui transmettent au sol les charges d'un bâtiment : semelles et radiers pour les fondations superficielles, pieux ou micropieux pour les fondations profondes. Leur choix découle de l'étude géotechnique du terrain et des charges à reprendre, qui sont élevées sous les racks d'un entrepôt. Un défaut qui compromet la solidité de l'ouvrage engage la responsabilité décennale du constructeur, prévue par l'article 1792 du Code civil. Sur un terrain de portance médiocre, les fondations spéciales renchérissent nettement le coût de construction.

Fonds artisanal

Le fonds artisanal est l'ensemble des éléments qu'un artisan réunit pour exercer son activité : clientèle, nom, enseigne, droit au bail, matériel et outillage. L'article L.145-1 du Code de commerce étend le statut des baux commerciaux aux locaux où il est exploité par le chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises. L'artisan locataire bénéficie donc du droit au renouvellement et, à défaut, d'une indemnité d'éviction. Le fonds peut être vendu, donné en location-gérance ou nanti.

Fonds de commerce

Le fonds de commerce est l'ensemble des éléments corporels et incorporels qu'un commerçant affecte à son activité pour attirer et retenir une clientèle. L'article L.141-5 du Code de commerce cite l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage, ainsi que le matériel et les marchandises. Il se distingue des murs, qui appartiennent au propriétaire de l'immeuble. Sans clientèle propre, il n'y a pas de fonds, et le locataire perd le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Fonds de commerce sur le domaine public

Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public, par exemple dans une gare, un port, un aéroport ou un marché d'intérêt national. L'article L.2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques l'admet depuis 2014, à condition que l'exploitant justifie d'une clientèle propre. L'occupation repose sur une autorisation temporaire, précaire et révocable, et non sur un bail commercial. L'exploitant n'a donc droit ni au renouvellement de son titre ni à l'indemnité d'éviction du statut des baux commerciaux.

Fonds d'investissement

Un fonds d'investissement immobilier collecte l'épargne de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer des immeubles, confiés à une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers. Le Code monétaire et financier en organise plusieurs formes, dont l'organisme de placement collectif immobilier à l'article L.214-33 et la société civile de placement immobilier à l'article L.214-86. Ces fonds investissent surtout dans les bureaux, les commerces, la logistique et les locaux d'activités. L'investisseur détient des parts ou des actions, et non une fraction de l'immeuble.

Fonds dominant

Le fonds dominant est l'immeuble au profit duquel une servitude est établie. L'article 637 du Code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. La servitude est attachée au fonds et non à la personne : elle se transmet avec lui à chaque vente. Un terrain d'activités enclavé, par exemple, est le fonds dominant de la servitude de passage qui le relie à la voie publique, et ce droit de passage accroît sa valeur.

Fonds servant

Le fonds servant est l'immeuble qui supporte une servitude au profit d'un autre, le fonds dominant. Son propriétaire doit laisser s'exercer le passage, la canalisation ou la vue convenus. Selon l'article 701 du Code civil, il ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. La servitude réduit la surface utilisable ou constructible du terrain, ce dont l'évaluation tient compte ; elle doit être mentionnée dans l'acte de vente, et le vendeur qui la tait engage sa responsabilité.

Force exécutoire

La force exécutoire est la qualité d'un acte qui permet à son bénéficiaire de recourir directement aux mesures d'exécution forcée, sans obtenir de jugement. L'article L.111-3 du Code des procédures civiles d'exécution reconnaît comme titres exécutoires les décisions de justice et les actes notariés revêtus de la formule exécutoire. Un bail commercial signé devant notaire autorise ainsi le bailleur à faire saisir les sommes dues par un locataire défaillant. L'expulsion, elle, requiert toujours une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

Force majeure

La force majeure est un événement qui échappe au contrôle du débiteur, qui ne pouvait pas être raisonnablement prévu à la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent pas être évités. L'article 1218 du Code civil en tire deux conséquences : la suspension de l'obligation si l'empêchement est temporaire, la résolution du contrat s'il est définitif. Elle libère celui qui ne peut plus exécuter sa prestation. La Cour de cassation a jugé en 2022 qu'elle ne dispensait pas le locataire de payer ses loyers pendant les fermetures administratives liées à la crise sanitaire.

De « Force probante » à « Frais de gestion »

Force probante

La force probante est la valeur de preuve attachée à un écrit. L'article 1371 du Code civil dispose que l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que le notaire dit avoir personnellement accompli ou constaté, par exemple la date de l'acte et la signature des parties. L'acte sous signature privée ne fait foi qu'entre ceux qui l'ont signé, et sa date n'est opposable aux tiers qu'une fois certaine. Cette différence explique le recours au notaire pour les ventes d'immeubles et pour les baux de longue durée.

Forclusion

La forclusion est la perte du droit d'agir en justice faute de l'avoir exercé dans le délai fixé par la loi. À la différence de la prescription, le délai de forclusion ne peut en principe être ni suspendu ni aménagé par les parties ; l'article 2220 du Code civil l'écarte des règles de la prescription. Le délai de dix ans de la garantie décennale des constructeurs en est un exemple. En matière de bail commercial, l'action en fixation du loyer ou en paiement de l'indemnité d'éviction relève, elle, de la prescription de deux ans.

Forfait (marché à forfait)

Le marché à forfait est le contrat par lequel un entrepreneur s'engage à construire un bâtiment pour un prix global, fixé d'avance d'après un plan arrêté avec le propriétaire. L'article 1793 du Code civil lui interdit de réclamer une augmentation de prix, que ce soit pour la hausse de la main-d'œuvre ou des matériaux ou pour des modifications du plan. Les travaux supplémentaires ne sont dus que s'ils ont été autorisés par écrit et leur prix convenu avec le propriétaire. Cette règle protège le budget de l'entreprise qui fait construire ses locaux.

Formalité fusionnée

La formalité fusionnée réunit en une seule opération l'enregistrement d'un acte et sa publication au fichier immobilier. Prévue par l'article 647 du Code général des impôts, elle s'applique à la plupart des actes portant sur un immeuble, à commencer par la vente. Le notaire dépose l'acte au service de la publicité foncière et acquitte en même temps les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière. La publication rend la vente opposable aux tiers, notamment aux créanciers du vendeur.

Forme du bail commercial

La loi n'impose aucune forme au bail commercial : l'article 1714 du Code civil permet de louer par écrit ou verbalement. L'écrit s'impose pourtant en pratique, puisque le bail doit comporter un inventaire des charges, un état des lieux et les annexes d'information sur les risques et la performance énergétique. Le bail conclu pour plus de douze ans doit être publié au fichier immobilier, ce qui suppose un acte notarié. À défaut de publication, il n'est pas opposable aux tiers pour la période qui excède douze ans.

Fossé

Un fossé est une tranchée creusée en limite ou à l'intérieur d'un terrain pour recueillir et évacuer les eaux. Lorsqu'il sépare deux propriétés, l'article 666 du Code civil le présume mitoyen, sauf titre, prescription ou marque contraire. La marque de non-mitoyenneté est le rejet de la terre d'un seul côté : le fossé est alors censé appartenir à celui du côté duquel elle se trouve. Sur un terrain d'activités, le fossé participe à la gestion des eaux pluviales et son entretien incombe à son propriétaire.

Fosse de quai

La fosse de quai est la réservation ménagée dans le dallage d'un entrepôt, au droit d'une porte, pour loger le niveleur de quai. Cet équipement compense l'écart de hauteur entre le plancher du bâtiment et celui du camion, afin de charger et de décharger au transpalette ou au chariot. Sa conception et sa sécurité relèvent de la norme NF EN 1398. Le nombre de portes équipées, rapporté à la surface du bâtiment, compte parmi les critères de classement d'un entrepôt et pèse sur son loyer comme sur sa valeur de revente.

Foudre (protection contre la foudre)

La protection contre la foudre regroupe les dispositifs qui limitent les effets d'un impact sur un bâtiment : paratonnerres, conducteurs de descente, prises de terre et parafoudres. Pour les installations classées soumises à autorisation, l'arrêté du 4 octobre 2010 impose une analyse du risque foudre, puis une étude technique qui définit les protections à installer. Les dispositifs sont vérifiés périodiquement par un organisme compétent. Dans un entrepôt de matières combustibles, la foudre est une cause d'incendie que l'assureur examine de près.

Frais d'acquisition

Les frais d'acquisition sont les sommes que l'acheteur d'un immeuble paie en plus du prix : droits de mutation, émoluments du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière. Les droits de mutation en forment l'essentiel : l'article 1594 D du Code général des impôts laisse à chaque département le soin d'en fixer le taux, dans la limite d'un plafond légal. Une vente soumise à la TVA, celle d'un immeuble neuf par exemple, supporte un droit réduit. En expertise, la valeur vénale est exprimée hors droits ou droits inclus, selon que ces frais en sont exclus ou non.

Frais d'acte

Les frais d'acte sont les sommes versées au notaire pour établir et publier un acte, appelées à tort « frais de notaire ». Ils comprennent les taxes reversées à l'État et aux collectivités, les débours avancés pour le compte du client et la rémunération du notaire. Celle-ci prend la forme d'un émolument proportionnel au prix, dont le barème par tranches est fixé par l'article A.444-91 du Code de commerce pour la vente d'immeuble. Sauf convention contraire, l'acheteur les supporte, en application de l'article 1593 du Code civil.

Frais de gestion

Les frais de gestion sont les honoraires que le bailleur verse au gestionnaire chargé d'encaisser les loyers, de suivre le bail et d'administrer l'immeuble. Dans un bail commercial, l'article R.145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au locataire les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble. Les honoraires de gestion technique ou de syndic peuvent en revanche lui être refacturés si le bail le prévoit dans son inventaire des charges. L'investisseur les déduit du loyer brut pour calculer son revenu net.

De « Frais de réinstallation » à « Fusion de sociétés (transmission du bail) »

Frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont les dépenses que le locataire évincé engage pour reprendre son activité dans un autre local : aménagements, agencements, mise aux normes, enseigne. L'article L.145-14 du Code de commerce les inclut dans l'indemnité d'éviction, avec les frais normaux de déménagement et les droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Ils s'ajoutent à l'indemnité principale, qui répare la perte ou le transfert du fonds. Le juge les évalue sur devis ou sur factures, en tenant compte de la vétusté des installations abandonnées.

Frais de remploi

Les frais de remploi sont les frais que supporte le propriétaire exproprié pour racheter un bien équivalent à celui dont il est privé : droits de mutation, frais d'acte, honoraires de recherche. L'article R.322-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit une indemnité de remploi qui les couvre et qui s'ajoute à l'indemnité principale. En pratique, le juge la fixe par tranches dégressives du montant de l'indemnité principale. Elle n'est pas due lorsque le bien était notoirement destiné à la vente.

Franchise commerciale

La franchise commerciale est le contrat par lequel un franchiseur met à la disposition d'un commerçant indépendant son enseigne, son savoir-faire et une assistance, contre un droit d'entrée et des redevances. L'article L.330-3 du Code de commerce oblige le franchiseur à remettre un document d'information précontractuelle au moins vingt jours avant la signature. Le franchisé reste propriétaire de son fonds et titulaire du bail de son local. L'emplacement doit satisfaire le cahier des charges du réseau : surface, linéaire de façade, zone de chalandise.

Franchise d'assurance

La franchise d'assurance est la part d'un sinistre qui reste à la charge de l'assuré après l'indemnisation. Fixée au contrat en montant ou en pourcentage des dommages, elle fait baisser la prime à mesure qu'elle augmente. Pour la garantie des catastrophes naturelles, obligatoire dans les contrats de dommages aux biens en application de l'article L.125-1 du Code des assurances, son montant est fixé par voie réglementaire et l'assuré ne peut pas la faire couvrir. Le bail commercial peut préciser qui, du bailleur ou du locataire, la supporte en cas de sinistre sur l'immeuble.

Franchise de loyer

La franchise de loyer est la dispense de payer le loyer que le bailleur accorde au locataire pendant une période convenue, le plus souvent au début du bail. Elle compense les travaux d'aménagement du preneur ou facilite la conclusion du bail quand le marché est favorable aux locataires. Elle crée un écart entre le loyer inscrit au bail, dit loyer facial, et le loyer économique réellement supporté sur la durée de l'engagement, notions que retient la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Les charges restent dues pendant la franchise, sauf clause contraire.

Franchise en base de TVA

La franchise en base de TVA dispense une petite entreprise de facturer et de reverser la taxe tant que son chiffre d'affaires reste sous un seuil légal. Elle est prévue par l'article 293 B du Code général des impôts. En contrepartie, l'entreprise ne récupère pas la TVA sur ses achats ni sur ses travaux. Elle ne joue pas pour les loyers d'un local professionnel nu que le bailleur a choisi de soumettre à la TVA : l'option écarte la franchise, et le bailleur facture alors la taxe quel que soit le montant de ses loyers.

Friche

Une friche est un bien immobilier, bâti ou non, qui n'est plus utilisé et que son état, sa configuration ou son occupation empêchent de réemployer sans aménagement ni travaux préalables. Cette définition figure à l'article L.111-26 du Code de l'urbanisme, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Anciennes usines, entrepôts désaffectés et sites pollués en sont les cas les plus fréquents. Leur reconversion permet de construire sans consommer d'espaces naturels ou agricoles, mais son coût dépend de la dépollution et de la démolition à prévoir.

Friche commerciale

Une friche commerciale est un local commercial ou un ensemble de locaux resté sans exploitation pendant une longue période. L'article 1530 du Code général des impôts permet aux communes et aux intercommunalités d'instituer une taxe annuelle sur ces biens lorsqu'ils ne sont plus affectés à une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises depuis au moins deux ans. Son taux, assis sur la base de la taxe foncière, augmente avec la durée de la vacance. La taxe n'est pas due lorsque l'inexploitation est indépendante de la volonté du propriétaire.

Fruits civils

Les fruits civils sont les revenus périodiques qu'un bien procure sans que sa substance soit entamée. L'article 584 du Code civil y range les loyers, les intérêts des sommes dues et les arrérages des rentes. Ils s'acquièrent jour par jour : en cas de vente d'un local loué, le loyer de la période en cours se partage entre vendeur et acquéreur au prorata du temps. En cas de démembrement de propriété, ils reviennent à l'usufruitier, et en cas d'indivision ils accroissent à la masse indivise.

Fusion de sociétés (transmission du bail)

La fusion d'une société locataire avec une autre entraîne la transmission de son bail commercial à la société qui en recueille le patrimoine. L'article L.145-16 du Code de commerce prévoit que la société issue de la fusion, ou bénéficiaire d'une scission, d'une transmission universelle de patrimoine ou d'un apport partiel d'actif, est substituée à la locataire dans tous les droits et obligations du bail, nonobstant toute clause contraire. Le bailleur ne peut pas s'y opposer. Si la garantie convenue ne peut plus être assurée, le tribunal peut lui substituer celles qu'il juge suffisantes.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre F

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Aucun terme de la lettre F n'a encore la sienne ; cinq fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition du bail commercial, pour la faculté de résiliation triennale, la fixation du loyer, la franchise de loyer et la fin du bail
• Définition de la valeur vénale, pour les frais d'acquisition, les flux de trésorerie et les facteurs locaux de commercialité
• Définition de l'entrepôt, pour la fosse de quai, le flux thermique et la résistance au feu
• Définition de la logistique, pour le flux logistique
• Définition du local d'activité, pour le foncier économique et la friche

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en F

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