Location immobilier d'entreprise : louer ou prendre à bail un local d'activités, un entrepôt ou un terrain
Louer un bien d'entreprise : ce que couvre ce guide
Louer un local d'activités, un entrepôt ou un terrain professionnel se joue sur quatre décisions prises avant la signature. Il faut choisir le contrat adapté à la durée d'occupation, caler le loyer sur la valeur locative de marché, répartir les charges selon la loi Pinel et signer un bail écrit accompagné de ses diagnostics. Ce guide s'adresse au bailleur qui met un actif en location comme à l'entreprise preneuse qui cherche ses locaux, dans le cadre légal français. ProtorMundi n'est pas une agence immobilière : elle informe, oriente et transmet votre demande à un Partenaire titulaire de sa propre carte T, avec qui vous signez directement le mandat.
Points clés
- Le bail commercial dure au moins 9 ans et le preneur peut en principe le quitter à chaque échéance triennale ; le bail dérogatoire est limité à 3 ans, baux successifs compris.
- Le loyer initial est libre : il se négocie à partir de la valeur locative de marché, puis évolue selon l'indice ILC ou ILAT publié par l'INSEE.
- La loi Pinel encadre les charges : le bail comporte un inventaire limitatif des charges, impôts et taxes, et certaines dépenses, dont les grosses réparations, restent au bailleur.
- Louer pour le compte d'autrui exige la carte T et un mandat écrit préalable, en application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
- ProtorMundi ne loue aucun bien : elle transmet votre demande à un Partenaire titulaire de sa propre carte T, qui signe seul le mandat de location ou de recherche avec vous.
Louer selon le type de bien
Les critères qui font la valeur locative d'un actif et le contrat le mieux adapté changent d'une typologie à l'autre.
Local d'activités et local mixte
Entrepôt et plateforme logistique
Un entrepôt se loue d'abord sur ses caractéristiques techniques : hauteur sous poutre, nombre de quais de chargement, surface de cour et de manœuvre, résistance de la dalle, sprinklage et desserte routière. Selon les produits stockés et les volumes, l'activité du preneur peut relever de la réglementation des installations classées (ICPE), ce qu'il doit vérifier avant de s'engager. Pour les locaux de stockage au sens de l'article 231 ter du CGI, l'article L.145-4 du Code de commerce autorise les parties à écarter la faculté de résiliation triennale. La durée ferme se négocie alors dès l'offre. L'indexation se fait le plus souvent sur l'ILAT. La page entrepôts détaille les typologies logistiques.
Terrain professionnel
Un terrain nu se loue à une entreprise pour du stockage extérieur, du stationnement de flotte ou l'édification de bâtiments. Deux cadres coexistent. Le statut des baux commerciaux s'applique lorsque le preneur y édifie des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal avec le consentement exprès du propriétaire (article L.145-1, I, 2° du Code de commerce). Le bail à construction organise une opération de longue durée, détaillée plus bas. Dans les deux cas, le zonage du PLU, les servitudes et l'état des sols se vérifient avant la signature. Cette typologie est détaillée sur la page des terrains industriels.
Local commercial
Le local commercial obéit à des logiques propres (emplacement, flux de clientèle, droit au bail) traitées sur la page consacrée à la location d'un local commercial. Les boutiques de centre-ville relèvent d'un autre site du réseau ProtorMundi, tout comme les bureaux.
Bailleur ou preneur : deux points de départ
Le bailleur prépare un actif et un contrat, le preneur prépare un besoin et un budget ; les deux se rejoignent dans un bail qui les engage pour neuf ans en règle générale.
Propriétaire-bailleur : préparer la mise en location
Le bailleur réunit d'abord le dossier de l'actif : surfaces mesurées, plans, diagnostics, règlement de copropriété s'il existe, taxe foncière et charges des trois dernières années. Il fixe ensuite un loyer cohérent avec le marché local et choisit le contrat adapté à sa stratégie patrimoniale : revenus stables sur neuf ans ou souplesse de courte durée. Il définit enfin les garanties qu'il exigera : dépôt de garantie, caution ou garantie à première demande. La recherche et la sélection du preneur relèvent d'un professionnel titulaire de la carte T, avec lequel le bailleur signe un mandat de location écrit.
Entreprise preneuse : définir son besoin et prendre à bail
Le preneur formalise un cahier des charges : surface utile, zone géographique, accès, contraintes techniques et budget global, loyer et charges compris. Avant de signer, il vérifie que la destination prévue au bail couvre son activité et ses évolutions, que le règlement d'urbanisme l'autorise et que l'état du bâtiment est documenté. Le loyer, une franchise de loyer en contrepartie de travaux d'aménagement et la durée ferme se négocient avant l'offre. Pour déléguer la recherche, le preneur signe un mandat de recherche avec un professionnel titulaire de la carte T.
Louer selon votre profil
Le statut au regard de la TVA change le coût réel d'une location. Un même loyer ne pèse pas le même montant pour une entreprise qui récupère la taxe et pour un particulier qui la supporte.
Entreprise assujettie à la TVA
La location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA (article 261 D, 2° du CGI), mais le bailleur peut opter pour la taxation des loyers (article 260, 2° du CGI). Il récupère alors la TVA sur ses travaux et son acquisition, et le preneur assujetti déduit la TVA facturée sur le loyer. Une entreprise qui hésite entre louer et devenir propriétaire trouvera les critères de choix sur la page acheter ses murs ou rester locataire.
Particulier non assujetti
Le propriétaire-bailleur particulier, l'associé de SCI familiale à l'IR, l'héritier ou l'ancien commerçant qui a conservé ses murs perçoit des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Sans option pour la TVA, il ne récupère pas la taxe sur ses dépenses, ce qui rend chaque prestation plus coûteuse, y compris l'expertise de la valeur locative. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise lui est réservée. La rentabilité de l'actif relève d'une autre analyse, présentée sur la page investir dans l'immobilier d'entreprise.
Choisir le bon contrat de location
Le contrat se choisit selon la durée d'occupation recherchée et l'usage du bien. Le bail commercial convient à une installation durable, le bail dérogatoire pour tester un site, la convention d'occupation précaire pour une situation temporaire subie, le bail à construction pour bâtir sur le terrain d'autrui.
Bail commercial de 9 ans
Le bail commercial est conclu pour neuf ans au minimum (article L.145-4 du Code de commerce) ; le preneur peut donner congé à chaque période triennale, sauf exceptions légales. À l'échéance, il bénéficie d'un droit au renouvellement : le bailleur qui le refuse doit en principe verser une indemnité d'éviction (article L.145-14). Le loyer renouvelé est plafonné selon la variation de l'indice (article L.145-34), sauf motif de déplafonnement. Le régime complet figure aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
Bail dérogatoire de courte durée
Le bail dérogatoire permet d'écarter le statut des baux commerciaux pour une durée totale de trois ans au plus, baux successifs compris (article L.145-5). Si le preneur reste dans les lieux plus d'un mois après l'échéance sans opposition du bailleur, un bail commercial de neuf ans naît automatiquement. Le suivi de la date de sortie est donc décisif pour le bailleur.
Convention d'occupation précaire
La convention d'occupation précaire n'est valable que si l'occupation est justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L.145-5-1), par exemple un immeuble promis à la démolition. Elle ne confère aucune propriété commerciale, mais un motif de précarité fictif expose à une requalification en bail commercial.
Bail à construction sur un terrain
Le bail à construction est conclu pour une durée de 18 à 99 ans. Le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, qui en devient propriétaire en fin de bail sauf convention contraire (articles L.251-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Il est reçu par un notaire et publié au service de la publicité foncière.
| Contrat | Durée | Sortie et renouvellement | Usage type | Texte de référence |
|---|---|---|---|---|
| Bail commercial | 9 ans minimum | Congé triennal du preneur, droit au renouvellement, indemnité d'éviction | Local d'activités, entrepôt, terrain bâti par le preneur | Articles L.145-1 et suivants du Code de commerce |
| Bail dérogatoire | 3 ans maximum, baux successifs compris | Fin à l'échéance ; bail commercial si maintien au-delà d'un mois | Test d'un site, besoin temporaire | Article L.145-5 du Code de commerce |
| Convention d'occupation précaire | Liée à la circonstance qui la justifie | Fin avec la circonstance, aucune propriété commerciale | Immeuble promis à démolition ou à restructuration | Article L.145-5-1 du Code de commerce |
| Bail à construction | 18 à 99 ans | Constructions acquises au bailleur en fin de bail, sauf convention | Terrain professionnel à bâtir | Articles L.251-1 et suivants du CCH |
Préparer le bail : loyer, charges, diagnostics
Trois dossiers se bouclent avant la signature : le montant et l'évolution du loyer, la répartition des charges et des travaux, les annexes obligatoires et les garanties.
Fixer un loyer cohérent avec la valeur locative de marché
Le loyer initial d'un bail commercial est fixé librement par les parties, mais un loyer éloigné du marché allonge la vacance ou pénalise le preneur pendant neuf ans. La référence est la valeur locative. L'article L.145-33 du Code de commerce en fixe les critères : caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix pratiqués dans le voisinage. Le bail prévoit ensuite son évolution par une clause d'indexation sur l'ILC ou l'ILAT, ou par la révision triennale légale. Une expertise de la valeur locative, fondée sur des méthodes d'évaluation reconnues, objective la négociation.
Charges, impôts et travaux : la répartition encadrée par la loi Pinel
Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges locatives, impôts, taxes et redevances. L'inventaire précise leur répartition entre bailleur et preneur (article L.145-40-2 du Code de commerce). Le bail comporte aussi un état prévisionnel des travaux des trois années suivantes. L'article R.145-35 laisse au bailleur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les impôts dont il est le redevable légal et les honoraires liés à la gestion des loyers. La taxe foncière peut en revanche être refacturée au preneur si le bail le prévoit.
Diagnostics, état des lieux et dépôt de garantie
Le bail est accompagné du diagnostic de performance énergétique et de l'état des risques (article L.125-5 du Code de l'environnement). Pour les locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, s'y ajoute une annexe environnementale (article L.125-9). Le dossier technique amiante est tenu à disposition pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie (article L.145-40-1). Le dépôt de garantie est librement fixé, mais la part qui excède deux termes de loyer produit des intérêts au profit du preneur (article L.145-40).
Mandat de location et mandat de recherche : qui peut intervenir
Seul un professionnel titulaire de la carte professionnelle portant la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce » peut rechercher un preneur ou un local pour le compte d'autrui. Il ne peut le faire qu'après la signature d'un mandat écrit. Le bailleur signe un mandat de location, l'entreprise preneuse un mandat de recherche.
Carte T et mandat écrit : le cadre de la loi Hoguet
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, soumet à la carte professionnelle T toute personne qui prête son concours, même à titre accessoire, à la location d'immeubles appartenant à autrui. La carte est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, sous condition d'aptitude professionnelle, de garantie financière et d'assurance de responsabilité civile professionnelle. Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose un mandat écrit préalable, numéroté et inscrit au registre des mandats du professionnel. Sans ce mandat, aucune rémunération n'est due.
Honoraires de location d'un bien d'entreprise
Les plafonds d'honoraires instaurés par la loi ALUR ne concernent que les logements. Pour un local d'activités, un entrepôt ou un terrain, les honoraires sont librement fixés par le professionnel et affichés dans ses barèmes. Le mandat en fixe le montant et désigne la partie qui les supporte. Le montant se vérifie donc à la lecture du mandat, avant signature.
Le rôle de ProtorMundi dans votre projet de location
ProtorMundi est une marque d'information et de mise en relation en immobilier d'entreprise, indépendante de toute agence immobilière. Elle informe, oriente et transmet votre demande, de bailleur ou de preneur, à un Partenaire titulaire de sa propre carte T. Le mandat de location ou de recherche est signé directement entre vous et ce Partenaire, qui exerce sous son propre statut. ProtorMundi ne réalise aucune location, négociation, signature, gestion ni syndic. Les règles de cette transmission sont détaillées dans les conditions de mise en relation. La mission s'arrête à la signature du bail ; la gestion d'un bien loué relève d'un autre métier.
Lorsque la valeur locative doit être établie, avant une mise en location, un renouvellement ou un litige sur le loyer, l'expertise est confiée à un Conseil Expert partenaire du réseau. Jean-Louis Flavien, MRICS et AACI, expert en immobilier depuis 1992 et premier Conseil Expert partenaire du réseau, intervient exclusivement en expertise immobilière, sans activité de transaction.
Questions fréquentes sur la location d'un bien d'entreprise
Comment mettre en location un local d'activités ou un entrepôt ?
Il faut réunir le dossier de l'actif (surfaces, diagnostics, charges, taxe foncière), fixer un loyer cohérent avec la valeur locative de marché et choisir le contrat adapté. La recherche du preneur se confie ensuite à un professionnel titulaire de la carte T, par un mandat de location écrit. Le bail signé doit comporter l'inventaire des charges exigé par la loi Pinel.
Quelle est la durée d'un bail pour un entrepôt ?
Un bail commercial d'entrepôt dure au moins neuf ans. Pour les locaux de stockage au sens de l'article 231 ter du CGI, l'article L.145-4 du Code de commerce permet de supprimer la faculté de résiliation triennale du preneur, ce qui crée une durée ferme. Pour un besoin court, un bail dérogatoire de trois ans au plus reste possible.
Quelle différence entre un bail commercial et un bail dérogatoire ?
Le bail commercial dure au moins neuf ans et donne au preneur un droit au renouvellement ou, à défaut, une indemnité d'éviction. Le bail dérogatoire dure trois ans au plus, baux successifs compris, sans propriété commerciale. Si le preneur reste plus d'un mois après son échéance sans opposition du bailleur, un bail commercial s'applique.
Peut-on louer un terrain à une entreprise ?
Oui. Un terrain nu peut être loué pour du stockage ou du stationnement, sous bail commercial lorsque le preneur y édifie des constructions professionnelles avec l'accord exprès du propriétaire. Pour bâtir sur une longue durée, le bail à construction, conclu pour 18 à 99 ans devant notaire, transfère les constructions au bailleur en fin de bail.
Comment fixer le loyer d'un local d'activités ?
Le loyer initial est libre, mais il se fonde sur la valeur locative de marché. Selon l'article L.145-33 du Code de commerce, elle tient compte des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des loyers du secteur. Une expertise de la valeur locative objective ce montant avant la négociation.
Qui peut louer un bien immobilier pour le compte d'autrui ?
Seul un professionnel titulaire de la carte T, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, peut rechercher un preneur ou un local pour le compte d'autrui. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 lui impose un mandat écrit préalable. ProtorMundi transmet la demande à un tel Partenaire, qui signe seul le mandat.
Qui paie les honoraires de location d'un local professionnel ?
Pour un local d'activités, un entrepôt ou un terrain, les honoraires sont libres. Le mandat de location ou de recherche fixe leur montant et désigne la partie qui les paie : bailleur, preneur ou les deux. Les plafonds de la loi ALUR ne s'appliquent qu'aux logements. Le barème du professionnel doit être affiché.
Quelles charges peut-on refacturer au locataire d'un local d'entreprise ?
Seules les charges listées dans l'inventaire du bail peuvent être refacturées au preneur, dont la taxe foncière si le bail le prévoit. Restent au bailleur, selon l'article R.145-35 du Code de commerce, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les impôts dont il est redevable et les honoraires de gestion des loyers.
Transmettre votre demande de location
Que vous mettiez un actif en location ou que vous cherchiez des locaux, décrivez votre projet : type de bien, surface, secteur et calendrier. Votre demande est transmise à un Partenaire titulaire de sa propre carte T, avec qui vous signez directement le mandat.
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Téléphone : 06 51 89 59 26
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