Bail commercial : définition en immobilier d'entreprise

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Définition du bail commercial

Un contrat de location lié à l'exploitation d'un fonds

Le bail commercial met en présence deux parties : le bailleur, propriétaire des murs, et le preneur, qui exerce son activité dans les lieux. Ce qui le distingue d'une location ordinaire, c'est le fonds de commerce : la clientèle, l'enseigne, le matériel et le droit au bail forment un bien qui appartient au preneur, et que la loi protège en lui garantissant la stabilité de son emplacement. On parle pour cette raison de propriété commerciale. Le propriétaire d'un local d'activité, d'un local commercial ou d'un entrepôt occupé par une entreprise conclut donc, le plus souvent, un bail commercial.

Les quatre conditions d'application du statut

L'article L.145-1 du Code de commerce pose quatre conditions. Il faut un contrat de location, écrit ou verbal : un prêt ou une simple tolérance ne suffisent pas. Il faut un immeuble ou un local, c'est-à-dire un lieu clos et couvert ; un terrain nu n'entre dans le statut que s'il porte des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal édifiées avec l'accord du propriétaire. Il faut un fonds réellement exploité dans les lieux, avec une clientèle propre au preneur. Il faut enfin un preneur immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au registre national des entreprises pour un artisan : l'immatriculation conditionne le droit au renouvellement. Les parties qui ne remplissent pas ces conditions peuvent choisir de s'y soumettre : c'est l'extension conventionnelle du statut.

Du décret de 1953 au Code de commerce

Le statut est issu du décret du 30 septembre 1953, intégré au Code de commerce en 2000 (articles L.145-1 à L.145-60, complétés par les articles R.145-1 et suivants). Depuis plus de soixante-dix ans, une jurisprudence abondante en a précisé chaque notion. La loi Pinel du 18 juin 2014 l'a modifié sur plusieurs points : état des lieux obligatoire, inventaire des charges, étalement des hausses de loyer, droit de préférence du locataire lorsque le local est vendu.

Pourquoi la définition du bail commercial est importante

Celui qui investit en immobilier d'entreprise des capitaux parfois très élevés a tout intérêt à se renseigner au préalable sur la législation française des baux commerciaux : elle est particulièrement contraignante pour le bailleur, et elle pèse sur le rendement comme sur la revente.

Le bail commercial et l'immobilier d'entreprise

La spécificité de ce bail est de retirer au bailleur, pour longtemps, la libre disposition de son bien. Il ne peut pas reprendre les lieux à l'échéance sans indemniser le preneur, ni fixer librement le loyer du bail renouvelé, ni s'opposer à la cession du bail à l'acquéreur du fonds (article L.145-16 du Code de commerce). En contrepartie, il s'assure un revenu sur une longue durée, versé par un occupant qui a intérêt à entretenir son emplacement. Pour le preneur, le bail est un actif : le droit au bail se cède avec le fonds et entre dans sa valeur.

Des règles d'ordre public

Le bailleur qui fait rédiger un bail commercial doit respecter une série de dispositions impératives (durée, bail 3-6-9, résiliation, renouvellement) auxquelles il ne peut pas déroger. Ces règles sont d'ordre public : les clauses qui font échec au droit au renouvellement, à la durée minimale ou à la révision du loyer sont réputées non écrites (article L.145-15 du Code de commerce), et le preneur peut le faire constater en justice. Le reste se négocie : destination des lieux, répartition des charges et des travaux, garanties, indexation. Le bailleur qui ne veut pas s'engager pour neuf ans peut commencer par un bail dérogatoire : la solution est temporaire, mais le preneur n'a alors ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction en fin de bail.

Ce que le statut des baux commerciaux encadre

Quatre règles font le bail commercial. Le tableau les résume, les paragraphes qui suivent les détaillent.

Une durée d'au moins neuf ans

Le bail est conclu pour neuf ans au moins (article L.145-4). Les parties peuvent prévoir une durée plus longue, dix ou douze ans par exemple pour un entrepôt ou un bâtiment construit sur mesure. Un bail de plus de douze ans doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui suppose un acte notarié. À l'échéance, le bail ne prend pas fin de lui-même : faute de congé ou de demande de renouvellement, il se poursuit par prolongation tacite, pour une durée indéterminée.

La résiliation triennale : le bail 3-6-9

Le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, en prévenant six mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice. C'est l'échéance triennale, d'où le nom de bail 3-6-9. Le contrat peut l'en priver, par une clause de durée ferme, dans quatre cas : bail de plus de neuf ans, local monovalent, local à usage exclusif de bureaux, local de stockage. Le bailleur, lui, ne peut donner congé à ces échéances que pour des motifs limités, comme la reconstruction de l'immeuble ou des travaux prescrits dans une opération de restauration immobilière.

Le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction

À l'expiration du bail, le preneur propriétaire du fonds, immatriculé et qui l'a exploité de façon effective au cours des trois dernières années, a droit au renouvellement (article L.145-8). Le bail renouvelé repart pour neuf ans. Le bailleur reste libre de refuser, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé : elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation d'un fonds de même valeur (article L.145-14). Le preneur reste dans les lieux tant qu'il n'a pas été payé. Le refus de renouvellement sans indemnité n'est admis que pour un motif grave et légitime, ou lorsque l'immeuble est insalubre ou dangereux (article L.145-17).

Un loyer encadré : révision, plafonnement, ILC et ILAT

Le loyer d'origine est libre. Il est ensuite encadré à deux moments. En cours de bail, chaque partie peut demander la révision triennale, dont la variation est limitée, sauf exception, à celle de l'indice (article L.145-38) ; la plupart des baux prévoient en outre une indexation annuelle par une clause d'échelle mobile. Au renouvellement, le loyer doit correspondre à la valeur locative, mais sa hausse est plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : c'est le loyer plafonné de l'article L.145-34. Le plafond est écarté, par déplafonnement, en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, ou lorsque le bail a été conclu pour plus de neuf ans : la hausse est alors étalée par paliers annuels de 10 % du loyer de l'année précédente. Il est aussi écarté lorsque le bail a duré plus de douze ans par prolongation tacite, et il ne s'applique pas aux locaux monovalents, aux bureaux ni aux terrains. En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux fixe le prix, le plus souvent après expertise.

Différences avec le bail dérogatoire, le bail professionnel, le bail civil et la convention d'occupation précaire

Quatre contrats sont souvent confondus avec le bail commercial. Aucun ne donne au locataire un droit au renouvellement assorti d'une indemnité d'éviction.

Bail commercial et bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, ou bail de courte durée, permet aux parties d'écarter le statut lors de l'entrée dans les lieux, pour trois ans au plus, baux successifs compris (article L.145-5 du Code de commerce). À son terme, le preneur n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Mais s'il reste dans les lieux plus d'un mois après l'échéance sans opposition du bailleur, un bail commercial de neuf ans prend naissance. On l'appelle souvent, à tort, bail précaire.

Bail commercial et convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire n'est pas un bail de courte durée : elle suppose des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, qui rendent l'occupation provisoire (article L.145-5-1), par exemple un immeuble voué à la démolition ou une vente en cours. Elle prend fin avec l'événement qui la justifie. Faute de telles circonstances, le juge peut la requalifier en bail commercial.

Bail commercial et bail professionnel

Le bail professionnel concerne les locaux où s'exerce une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, en pratique celle des professions libérales (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986). Il dure six ans au moins, le locataire peut le quitter à tout moment avec un préavis de six mois, et il se reconduit tacitement, sans indemnité d'éviction lorsque le bailleur donne congé pour le terme. Les parties peuvent lui préférer le statut des baux commerciaux, par une clause expresse.

Bail commercial et bail civil

Le bail civil relève du droit commun du louage (articles 1709 et suivants du Code civil) : durée, loyer et congé y sont libres. Il convient à un occupant qui n'exploite aucun fonds dans les lieux, par exemple une association ou un particulier qui loue un local pour y entreposer ses biens. L'entreprise de logistique qui exploite son activité dans un entrepôt relève, elle, du bail commercial.

Les autres baux du lexique

D'autres contrats portent le nom de bail sans se confondre avec le bail commercial : le bail à construction et le bail emphytéotique, qui confèrent un droit réel de longue durée. Le bail en l'état futur d'achèvement, le bail tous commerces et le bail vert sont, eux, des baux commerciaux signés dans une situation particulière ou assortis d'une clause propre.

Traduction en anglais : commercial lease

Bail commercial se traduit par commercial lease ; le bailleur est le landlord ou lessor, le preneur le tenant ou lessee. Le bail 3-6-9 n'a pas d'équivalent : on le décrit comme un nine-year lease with three-year break options. La traduction ne vaut pas équivalence juridique, car le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction sont propres au droit français.

Le bail commercial dans l'expertise immobilière

L'expert lit donc le bail avant de visiter. Il compare le loyer du bail à la valeur locative de marché, relève la durée ferme restante, la répartition des charges et des travaux, la destination et les garanties, puis retient un taux de capitalisation cohérent avec ce risque. Un loyer supérieur au marché ou un départ possible à la prochaine échéance triennale réduisent la valeur ; un bail long signé avec un preneur solide la soutient. L'écart entre le bien libre et le bien loué est traité dans la fiche valeur vénale d'un bien occupé. Côté preneur, le bail a aussi un prix : la valeur du droit au bail, et l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement. Lors d'un renouvellement ou d'une révision, l'expertise porte sur la valeur locative elle-même. La mission et ses livrables sont décrits dans la page consacrée à l'expertise immobilière, les approches dans les méthodes d'évaluation.

La valeur est établie par un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple l'ancien commerçant ou artisan qui a conservé les murs et les loue par bail commercial, l'associé d'une SCI familiale ou l'héritier. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne rédige pas de bail et ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable. La rédaction d'un bail commercial relève d'un avocat ou d'un notaire.

Questions fréquentes sur la définition du bail commercial

Faire expertiser la valeur locative de locaux sous bail commercial