Lexique commercial - lettre C : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre C du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre C

Les 77 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en cinq groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « Cadastre » à « CCAG, CCAP et CCTP »

Cadastre

Le cadastre est l'ensemble des documents qui recensent et décrivent les propriétés foncières de chaque commune : le plan cadastral, découpé en sections et en parcelles numérotées, et la documentation littérale qui rattache chaque parcelle à son propriétaire. Sa conservation est organisée par le décret n° 55-471 du 30 avril 1955. Le cadastre est un document fiscal : il sert à asseoir la taxe foncière et ne prouve ni la propriété ni les limites d'un terrain, que seuls un titre et un bornage établissent. La référence cadastrale identifie le bien dans tout acte de vente.

Caducité

La caducité est l'extinction d'un contrat valablement formé dont l'un des éléments essentiels disparaît après sa conclusion. L'article 1186 du Code civil en pose le principe et l'article 1187 précise qu'elle met fin au contrat et peut donner lieu à restitution. Elle se distingue de la nullité, qui sanctionne un vice présent dès l'origine. En immobilier d'entreprise, le cas le plus fréquent est celui du compromis de vente dont une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai convenu : chaque partie retrouve alors sa liberté et l'acompte est restitué à l'acquéreur.

Cahier des charges (lotissement)

Le cahier des charges d'un lotissement est le document contractuel qui fixe les droits et obligations des propriétaires des lots entre eux : nature des activités admises, clôtures, entretien des voies et des espaces communs. Dans un parc d'activités, il peut interdire certaines exploitations. L'article L.442-9 du Code de l'urbanisme rend caduques au bout de dix ans les règles d'urbanisme propres au lotissement lorsque la commune est couverte par un plan local d'urbanisme, mais les stipulations contractuelles du cahier des charges continuent de lier les colotis. L'acquéreur d'un lot doit donc le lire avant de signer.

Capacité juridique

La capacité juridique est l'aptitude d'une personne à être titulaire de droits et à les exercer elle-même, en particulier à signer un bail, une promesse ou un acte de vente. Selon l'article 1145 du Code civil, toute personne physique peut contracter sauf incapacité prévue par la loi, et la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d'elles. Pour une société, le signataire doit donc agir dans la limite de l'objet social et des pouvoirs que lui donnent les statuts. Le notaire vérifie ces pouvoirs avant toute vente d'un immeuble détenu par une société.

Capital emprunté

Le capital emprunté est la somme que le prêteur met à la disposition de l'emprunteur, hors intérêts, frais et assurance. Il sert de base au calcul des intérêts et diminue à chaque échéance d'un prêt amortissable : la part non encore remboursée est le capital restant dû. Pour un crédit accordé à une entreprise, l'article L.313-4 du Code monétaire et financier impose de mentionner le taux effectif global dans l'écrit qui constate le prêt. Le rapport entre le capital emprunté et la valeur de l'actif financé mesure le niveau d'endettement d'une opération d'investissement.

Capitalisation (méthode par)

La méthode par capitalisation estime la valeur d'un immeuble en divisant le revenu qu'il produit, ou qu'il pourrait produire, par un taux observé sur le marché. Un entrepôt loué 100 000 euros par an, capitalisé à 6 %, vaut ainsi environ 1,67 million d'euros. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière la range parmi les méthodes par le revenu et distingue le taux de capitalisation, appliqué à la valeur hors droits, du taux de rendement, appliqué à la valeur droits inclus. C'est la méthode de référence pour les locaux commerciaux et les entrepôts loués.

Carence (procès-verbal de)

Le procès-verbal de carence est l'acte par lequel le notaire constate qu'une partie ne s'est pas présentée à la signature de l'acte de vente, ou a refusé de signer, alors qu'elle y avait été régulièrement convoquée. Il établit la défaillance de cette partie et ouvre à l'autre les sanctions de l'inexécution prévues par l'article 1217 du Code civil : exécution forcée de la vente, résolution du contrat, dommages et intérêts. Il permet aussi de réclamer le montant de la clause pénale inscrite au compromis. Une mise en demeure précède en général la convocation.

Carrez (loi)

La loi Carrez oblige le vendeur d'un lot de copropriété à mentionner dans l'acte la superficie de la partie privative. Elle figure à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et s'applique aux lots à usage commercial ou professionnel comme aux logements, à l'exception des caves, des garages, des emplacements de stationnement et des lots de moins de 8 m². Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans l'année qui suit l'acte authentique. Elle ne concerne pas les immeubles vendus en pleine propriété.

Carte communale

La carte communale est le document d'urbanisme simplifié dont peut se doter une commune qui n'a pas de plan local d'urbanisme. Régie par les articles L.161-1 et suivants du Code de l'urbanisme, elle délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne le sont pas, sauf exceptions limitées. Elle ne comporte pas de règlement : c'est le règlement national d'urbanisme qui fixe les règles d'implantation, de hauteur et d'aspect. Avant d'acheter un terrain professionnel dans une petite commune, il faut vérifier que la parcelle se trouve bien en secteur constructible.

Carte professionnelle (loi Hoguet)

La carte professionnelle est l'autorisation sans laquelle nul ne peut, de façon habituelle, prêter son concours à la vente, à la location ou à la gestion des biens d'autrui. Prévue par l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, elle est délivrée pour trois ans par la chambre de commerce et d'industrie. Elle porte la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », « Gestion immobilière » ou « Syndic de copropriété ». Son titulaire justifie d'une aptitude professionnelle, d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Cash-flow

Le cash-flow est le flux net de trésorerie que dégage un actif immobilier sur une période : loyers encaissés, diminués des charges non récupérées, des travaux, de l'impôt et des échéances d'emprunt. Positif, il mesure la capacité de l'investissement à s'autofinancer. Il fonde la méthode par actualisation des flux de trésorerie, que la Charte de l'expertise en évaluation immobilière retient pour les actifs dont les revenus varient dans le temps. L'expert projette les flux année par année, puis les ramène à leur valeur du jour au moyen d'un taux d'actualisation.

Catégorie d'ERP

La catégorie d'un établissement recevant du public classe celui-ci selon l'effectif qu'il peut accueillir. L'article R.143-19 du Code de la construction et de l'habitation en distingue cinq : la première au-dessus de 1 500 personnes, la deuxième de 701 à 1 500, la troisième de 301 à 700, la quatrième jusqu'à 300, et la cinquième pour les établissements sous le seuil propre à leur type d'activité. De la catégorie et du type, par exemple M pour les magasins, dépendent les règles de sécurité incendie et la fréquence des visites de contrôle. Elle se vérifie avant de louer ou d'acheter un local commercial.

Caution bancaire

La caution bancaire est l'engagement pris par une banque de payer le créancier si son client ne le fait pas. Dans un bail commercial, elle remplace souvent le dépôt de garantie et couvre plusieurs mois de loyer. Il faut la distinguer de la garantie à première demande, ou garantie autonome de l'article 2321 du Code civil : la banque qui s'est portée caution peut opposer au bailleur les exceptions tirées du bail, tandis que le garant autonome paie sur simple demande. Le bailleur vérifie la durée de l'engagement, qui doit couvrir la période de location et la restitution des lieux.

Caution solidaire

La caution solidaire est celle qui s'engage au même rang que le débiteur : le créancier peut lui réclamer le paiement dès le premier impayé, sans poursuivre d'abord le débiteur. L'article 2290 du Code civil prévoit que le cautionnement est simple ou solidaire, et l'article 2305 prive la caution solidaire du bénéfice de discussion, qui permet à la caution simple d'exiger que les biens du débiteur soient saisis en premier. Le bailleur de locaux commerciaux demande presque toujours cet engagement au dirigeant de la société locataire. Les biens personnels du dirigeant s'en trouvent exposés.

Cautionnement

Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci : c'est la définition de l'article 2288 du Code civil, issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. La caution personne physique doit apposer elle-même la mention prévue à l'article 2297, qui fixe le montant maximal de son engagement. Si ce montant était manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine, l'article 2300 le réduit lorsque le créancier est un professionnel. Le cautionnement garantit un bail, un prêt ou un crédit-bail.

CCAG, CCAP et CCTP

Le CCAG, le CCAP et le CCTP sont les cahiers des charges qui composent un marché de travaux. Le cahier des clauses administratives générales fixe les règles communes à une catégorie de marchés : pour les marchés publics de travaux, il a été approuvé par l'arrêté du 30 mars 2021. Le cahier des clauses administratives particulières l'adapte à l'opération (délais, pénalités, paiements) et le cahier des clauses techniques particulières décrit les prestations à réaliser, lot par lot. En marché privé, la norme NF P 03-001 joue le rôle du CCAG lorsque le contrat s'y réfère.

De « CDAC » à « Classe énergétique (DPE) »

CDAC

La commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) est l'instance, présidée par le préfet, qui délivre l'autorisation d'exploitation commerciale. Selon l'article L.752-1 du Code de commerce, cette autorisation est requise pour créer ou étendre un magasin de commerce de détail ou un ensemble commercial de plus de 1 000 m² de surface de vente. Lorsque le projet nécessite un permis de construire, celui-ci tient lieu d'autorisation si la commission a rendu un avis favorable. La CDAC a remplacé en 2008 la commission départementale d'équipement commercial (CDEC), elle-même issue de la loi Royer de 1973.

Cellule commerciale

Une cellule commerciale est un local délimité à l'intérieur d'un ensemble plus vaste : centre commercial, galerie marchande ou parc d'activités commerciales. Elle est le plus souvent livrée brute, à charge pour le preneur de l'aménager selon son concept. Les cellules d'un même site forment un ensemble commercial au sens de l'article L.752-3 du Code de commerce, ce qui conduit à additionner leurs surfaces de vente pour apprécier le seuil de l'autorisation d'exploitation commerciale. Sa valeur locative dépend de son emplacement dans le parcours des clients, de son linéaire de vitrine et des charges communes du site.

Cellule logistique

Une cellule logistique est un compartiment d'entrepôt isolé des compartiments voisins par des parois coupe-feu, afin de limiter la propagation d'un incendie. Pour les entrepôts couverts relevant de la rubrique 1510 des installations classées, l'arrêté du 11 avril 2017 limite sa surface à 3 000 m² en l'absence de système d'extinction automatique et à 12 000 m² lorsque le bâtiment en est équipé. La cellule est l'unité de location d'un bâtiment logistique : un preneur loue une ou plusieurs cellules avec les quais et les bureaux qui les desservent. Son format conditionne la divisibilité de l'actif.

Centre commercial

Un centre commercial est un ensemble de magasins et de services conçu, réalisé et géré comme une unité, autour d'une ou plusieurs enseignes qui attirent la clientèle. Il constitue un ensemble commercial au sens de l'article L.752-3 du Code de commerce, soumis à autorisation d'exploitation commerciale au-delà de 1 000 m² de surface de vente. Les baux y comportent des clauses particulières : loyer à part variable assise sur le chiffre d'affaires, participation aux charges communes et au budget d'animation, horaires d'ouverture imposés. La valeur d'une boutique dépend de la fréquentation de l'ensemble.

Certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme est l'acte par lequel l'administration indique les règles applicables à un terrain. L'article L.410-1 du Code de l'urbanisme en prévoit deux : le certificat d'information, qui donne les règles d'urbanisme, les limitations au droit de propriété et les taxes, et le certificat opérationnel, qui dit en plus si le terrain peut recevoir l'opération décrite et précise l'état des réseaux. Pendant dix-huit mois, les règles qu'il mentionne ne peuvent pas être remises en cause pour une demande de permis. Il ne vaut pas autorisation de construire et se demande avant toute promesse d'achat d'un terrain.

Cession de droit au bail

La cession de droit au bail est l'acte par lequel le locataire transmet à un tiers son bail commercial, pour la durée restant à courir. Le bail peut l'interdire ou la soumettre à l'accord du bailleur lorsqu'elle intervient seule, mais l'article L.145-16 du Code de commerce répute non écrite toute clause qui empêcherait le locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce. Le prix payé par le cessionnaire rémunère l'emplacement et le niveau du loyer. Dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, la commune dispose d'un droit de préemption sur la cession.

Cession de fonds de commerce

La cession de fonds de commerce est la vente de l'ensemble des éléments qui permettent d'exploiter une activité : clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, matériel et marchandises. Régie par les articles L.141-2 et suivants du Code de commerce, elle est publiée dans les quinze jours dans un support d'annonces légales et au BODACC. Les créanciers du vendeur ont dix jours après cette publication pour faire opposition au paiement du prix, qui reste bloqué entre-temps. Les murs ne sont pas compris dans la vente : l'acquéreur reprend le bail ou achète l'immeuble par un acte distinct.

Chambre froide

Une chambre froide est un local isolé et réfrigéré destiné à conserver des produits à température dirigée. Lorsque le volume susceptible d'être stocké atteint 5 000 m³, l'entrepôt frigorifique relève de la rubrique 1511 de la nomenclature des installations classées, annexée à l'article R.511-9 du Code de l'environnement. La présence de fluides frigorigènes et de panneaux isolants pèse sur les règles de sécurité incendie et sur le coût de l'assurance. Pour l'expert, ces équipements sont des aménagements spécifiques : ils valorisent le bâtiment pour un exploitant du froid et le pénalisent pour un autre usage.

Changement de destination

Le changement de destination est le passage d'un bâtiment de l'une à l'autre des cinq destinations que définit l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme, par exemple d'un entrepôt à un commerce. Il nécessite une déclaration préalable en application de l'article R.421-17, et un permis de construire s'il s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade (article R.421-14). Le plan local d'urbanisme peut l'interdire dans certaines zones. L'acquéreur d'un local qui projette une autre activité vérifie ce point avant de s'engager, au besoin par une condition suspensive.

Charge au sol

La charge au sol est le poids que le dallage d'un bâtiment peut supporter par mètre carré sans désordre. Elle s'exprime en tonnes ou en kilonewtons par mètre carré et se complète de la charge ponctuelle admise sous un pied de rayonnage. La norme NF EN 1991-1-1 (Eurocode 1) fixe les charges d'exploitation à retenir selon l'usage des locaux, et les entrepôts logistiques récents sont couramment dimensionnés pour 5 tonnes par mètre carré. Une résistance insuffisante interdit le stockage en hauteur ou certains engins de manutention : elle se vérifie avant de louer et pèse sur la valeur de l'actif.

Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses que les copropriétaires supportent pour le fonctionnement de l'immeuble. L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en distingue deux catégories : les charges de services collectifs et d'équipements communs, réparties selon l'utilité objective que chaque lot en retire, et les charges de conservation, d'entretien et d'administration, réparties en proportion de la valeur des lots. Un local commercial en rez-de-chaussée ne participe donc pas nécessairement aux frais d'ascenseur. Le bail commercial précise celles que le bailleur refacture au locataire.

Charges locatives

Les charges locatives, ou charges récupérables, sont les dépenses que le bailleur refacture au locataire en plus du loyer. Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l'article L.145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre les parties. L'article R.145-35 interdit de mettre à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires de gestion des loyers. La taxe foncière peut en revanche lui être refacturée si le bail le prévoit.

Charpente

La charpente est l'ossature qui porte la couverture d'un bâtiment et transmet les charges aux poteaux et aux murs. Métallique, en béton ou en bois lamellé-collé, elle détermine dans un entrepôt la portée libre entre poteaux et la hauteur utile sous ferme. Élément de structure, elle relève de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil, qui couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage. Dans un bail commercial, sa réparation fait partie des grosses réparations qui restent à la charge du bailleur. L'expert relève sa nature et son état lors de la visite.

Charte de l'expertise en évaluation immobilière

La Charte de l'expertise en évaluation immobilière est le référentiel professionnel des experts immobiliers en France. Sa cinquième édition date de mars 2017. Elle définit les valeurs (valeur vénale, valeur locative de marché, coût de remplacement), décrit les méthodes d'évaluation, fixe le contenu du rapport d'expertise et pose les règles déontologiques de la profession : indépendance, compétence, confidentialité, absence de conflit d'intérêts. Elle n'a pas force de loi, mais les experts signataires s'engagent à la respecter et les juridictions s'y réfèrent pour apprécier la qualité d'un rapport.

Chasseur immobilier

Le chasseur immobilier est un professionnel mandaté par un acquéreur ou un preneur pour rechercher le bien qui correspond à son cahier des charges. Il prospecte, présélectionne, organise les visites et assiste son client dans la négociation. Son activité entre dans le champ de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : il doit détenir la carte professionnelle et un mandat de recherche écrit. L'article 6 de cette loi lui interdit de percevoir une rémunération avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée par écrit. Il représente l'acheteur seul, quand l'agent immobilier est le plus souvent mandaté par le vendeur.

Classe énergétique (DPE)

La classe énergétique est la lettre, de A à G, que le diagnostic de performance énergétique attribue à un bâtiment selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Défini à l'article L.126-26 du Code de la construction et de l'habitation, le diagnostic est remis à l'acquéreur et joint au bail lors de sa conclusion, y compris pour un bâtiment tertiaire. Les interdictions de louer les logements les plus énergivores ne visent pas les locaux professionnels. Ceux-ci relèvent, au-delà de 1 000 m², de l'obligation de réduire leur consommation fixée par le décret tertiaire.

De « Clause d'échelle mobile » à « Coloti »

Clause d'échelle mobile

La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, fait varier automatiquement le loyer d'un bail commercial selon un indice, en général l'indice des loyers commerciaux ou celui des activités tertiaires. Elle joue sans formalité, à la périodicité convenue. L'article L.145-39 du Code de commerce permet à chaque partie de demander la révision du loyer lorsque, par son effet, il a varié de plus d'un quart depuis sa dernière fixation. La Cour de cassation répute non écrite la clause qui ne joue qu'à la hausse (3e chambre civile, 14 janvier 2016). L'expert la lit pour projeter les loyers futurs.

Clause d'inaliénabilité

La clause d'inaliénabilité interdit au propriétaire d'un bien de le vendre, de le donner ou de l'hypothéquer pendant une certaine durée. Fréquente dans les donations de murs commerciaux ou de parts de société civile immobilière, elle n'est valable, selon l'article 900-1 du Code civil, que si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Le bénéficiaire peut demander au juge l'autorisation de disposer du bien si cet intérêt a disparu ou si un intérêt plus important l'exige. Tant qu'elle s'applique, le bien ne peut pas être cédé librement, ce que l'expert signale dans son rapport.

Clause de garantie solidaire

La clause de garantie solidaire oblige le locataire qui cède son bail commercial à rester garant, envers le bailleur, du paiement des loyers et des charges par son successeur. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, l'article L.145-16-2 du Code de commerce limite cette garantie à trois ans à compter de la cession. L'article L.145-16-1 impose au bailleur d'informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le mois qui suit la date d'exigibilité. Le cédant d'un fonds de commerce mesure ce risque avant de signer, car il engage son patrimoine après son départ.

Clause de non-concurrence

La clause de non-concurrence d'un bail commercial interdit au bailleur de louer d'autres locaux du même immeuble ou du même ensemble à une activité concurrente de celle du preneur : on parle aussi de clause d'exclusivité. Elle peut à l'inverse interdire au preneur d'exploiter une activité similaire à proximité. En l'absence de clause, le bailleur n'est pas tenu de garantir son locataire contre la concurrence. Fondée sur la liberté contractuelle des articles 1102 et 1103 du Code civil, elle doit être limitée dans son objet, dans le temps et dans l'espace. Elle ajoute à la valeur du droit au bail.

Clause pénale

La clause pénale fixe à l'avance la somme que devra payer la partie qui n'exécute pas son engagement. Dans un compromis de vente, elle représente en général 10 % du prix ; dans un bail commercial, elle majore les loyers payés en retard. L'article 1231-5 du Code civil autorise le juge, même d'office, à modérer ou à augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Elle est due sans que le créancier ait à prouver son préjudice, mais suppose une mise en demeure préalable, sauf inexécution définitive. Elle se distingue de l'indemnité d'immobilisation d'une promesse unilatérale.

Clause résolutoire

La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail si le locataire manque à l'une de ses obligations, le plus souvent le paiement du loyer. En bail commercial, l'article L.145-41 du Code de commerce ne lui donne effet qu'un mois après un commandement resté infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. Le juge peut en suspendre les effets en accordant au locataire des délais de paiement, dans la limite de deux ans : si l'échéancier est respecté, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Les créanciers inscrits sur le fonds doivent être informés de la procédure.

Clientèle

La clientèle est l'ensemble des personnes qui s'approvisionnent habituellement auprès d'un commerçant. Elle est l'élément essentiel du fonds de commerce : sans clientèle réelle et propre à l'exploitant, il n'y a pas de fonds, donc pas de statut des baux commerciaux. L'article L.141-5 du Code de commerce la cite, avec l'achalandage, parmi les éléments sur lesquels porte le privilège du vendeur. La Cour de cassation a reconnu au franchisé une clientèle qui lui est propre (3e chambre civile, 27 mars 2002). L'expert l'apprécie à travers le chiffre d'affaires et la rentabilité pour évaluer le fonds.

Clos et couvert

Le clos et le couvert désignent les ouvrages qui rendent un bâtiment étanche et le protègent des intempéries : murs extérieurs, toiture, menuiseries extérieures. L'expression sert à répartir les travaux entre bailleur et preneur : le premier conserve en principe le clos et le couvert, le second l'entretien et les aménagements intérieurs. Elle recoupe les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, qui visent les gros murs, les voûtes, les poutres et les couvertures entières, et que l'article R.145-35 du Code de commerce interdit de transférer au locataire d'un bail commercial.

CNAC

La Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) est l'instance qui réexamine les décisions et avis des commissions départementales d'aménagement commercial. L'article L.752-17 du Code de commerce ouvre ce recours au demandeur, au préfet, aux membres de la commission et aux concurrents dont l'activité est susceptible d'être affectée par le projet. Il doit être formé dans le mois, et la commission nationale se prononce dans les quatre mois de sa saisine. Sa saisine est un préalable obligatoire à tout recours devant le juge administratif. Elle a succédé en 2008 à la commission nationale d'équipement commercial.

Coefficient d'emprise au sol (CES)

Le coefficient d'emprise au sol est le rapport entre la surface occupée au sol par les constructions et la surface du terrain. Un coefficient de 0,5 autorise 5 000 m² d'emprise sur un terrain d'un hectare. L'article R.420-1 du Code de l'urbanisme définit l'emprise au sol comme la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Le règlement du plan local d'urbanisme fixe ce plafond zone par zone. Pour un terrain d'activités, il détermine avec la hauteur maximale la surface de bâtiment réalisable, donc la valeur du foncier.

Coefficient d'occupation des sols (COS)

Le coefficient d'occupation des sols fixait la surface de plancher constructible par mètre carré de terrain : un COS de 0,4 permettait 400 m² de plancher sur une parcelle de 1 000 m². La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, l'a supprimé dans les plans locaux d'urbanisme. La constructibilité d'un terrain résulte désormais des règles d'emprise au sol, de hauteur, d'implantation et de stationnement. Le terme reste employé par habitude, et il figure encore dans des actes anciens. Un calcul fondé sur le seul COS n'a plus de valeur pour estimer un terrain.

Coefficient de biotope

Le coefficient de biotope est la part minimale de la surface d'un terrain qui doit rester non imperméabilisée ou éco-aménageable : pleine terre, toiture végétalisée, revêtement perméable. L'article L.151-22 du Code de l'urbanisme autorise le règlement du plan local d'urbanisme à l'imposer, afin de maintenir la biodiversité et la nature en ville. Chaque type de surface est affecté d'une pondération selon sa valeur écologique. Sur un terrain d'activités, il réduit la surface disponible pour le bâtiment, les voiries et les aires de stationnement : il entre dans le calcul de la constructibilité.

Coefficient de pondération

Le coefficient de pondération ramène les différentes parties d'un local commercial à une surface homogène, appelée surface pondérée. La zone de vente la plus proche de la vitrine est comptée pour sa surface réelle, les zones plus profondes, les étages, les réserves et les annexes pour une fraction décroissante. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière propose une grille de pondération des surfaces commerciales, que retiennent les experts judiciaires et les juges des loyers. Le prix au mètre carré pondéré permet de comparer la valeur locative de boutiques de configurations différentes.

Coefficient de vétusté

Le coefficient de vétusté est l'abattement appliqué à la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge, de son état d'entretien et de son obsolescence technique ou fonctionnelle. Un entrepôt de trente ans, à faible hauteur et sans quais, subit une dépréciation plus forte que ne le voudrait sa seule usure physique. Il intervient dans la méthode du coût de remplacement, décrite par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière : coût de reconstruction, moins la vétusté, plus la valeur du terrain. Les assureurs l'utilisent aussi pour calculer l'indemnité due après un sinistre.

Coloti

Un coloti est le propriétaire d'un lot dans un lotissement. Il est lié aux autres colotis par le cahier des charges et, lorsqu'il en existe une, par l'association syndicale qui gère les voies et les équipements communs, régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004. Chaque coloti peut exiger en justice le respect du cahier des charges par les autres, sans avoir à prouver un préjudice. Dans un parc d'activités, cette règle permet à un exploitant de s'opposer à une construction ou à une activité contraire aux stipulations. L'acquéreur d'un lot adhère de plein droit à l'association.

De « Commandement de payer » à « Contre-expertise »

Commandement de payer

Le commandement de payer est l'acte par lequel un commissaire de justice met le débiteur en demeure de régler sa dette. En bail commercial, c'est le préalable obligatoire à la mise en œuvre de la clause résolutoire : l'article L.145-41 du Code de commerce laisse au locataire un mois pour payer, et le commandement doit rappeler ce délai à peine de nullité. Il détaille les sommes réclamées, loyers, charges et accessoires. Passé le délai, le bailleur saisit le juge des référés pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. Le locataire peut encore demander des délais de paiement.

Commercialité

La commercialité désigne le droit d'affecter un local à un usage autre que l'habitation, commerce ou bureau, dans les communes où le changement d'usage des logements est contrôlé. L'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation y soumet ce changement à une autorisation préalable, que la commune peut subordonner à une compensation : la transformation en logement d'une surface équivalente. Les droits ainsi créés se cèdent entre propriétaires, à un prix au mètre carré qui varie selon le quartier. À Paris, cette contrainte pèse sur le prix de revient de toute création de surface commerciale à partir d'un logement.

Commission de sécurité

La commission de sécurité est l'instance qui contrôle le respect des règles de sécurité incendie dans les établissements recevant du public. Organisée par le décret n° 95-260 du 8 mars 1995, elle examine les projets, visite l'établissement avant son ouverture, puis périodiquement selon sa catégorie. Elle rend un avis, favorable ou défavorable, au vu duquel le maire autorise ou non l'ouverture. Un avis défavorable peut conduire à la fermeture administrative et expose l'exploitant en cas de sinistre. L'acquéreur ou le preneur d'un commerce demande le dernier procès-verbal de visite.

Commission départementale de conciliation

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux tente de rapprocher bailleur et locataire avant la saisine du juge. Prévue par l'article L.145-35 du Code de commerce, elle est composée à parts égales de bailleurs et de locataires, ainsi que de personnes qualifiées. Elle connaît des litiges sur le loyer du bail renouvelé lorsqu'il est plafonné, sur la révision du loyer, sur les charges et sur les travaux. Si le juge est saisi en même temps qu'elle, il ne peut statuer avant qu'elle ait rendu son avis. Elle est dessaisie si elle ne s'est pas prononcée dans les trois mois.

Commodat (prêt à usage)

Le commodat, ou prêt à usage, est le contrat par lequel une personne met gratuitement un bien à la disposition d'une autre, qui doit le restituer après s'en être servie. Défini aux articles 1875 et suivants du Code civil, il est essentiellement gratuit : toute contrepartie, même modeste, expose à une requalification en bail. Il sert par exemple à laisser un local à une société du même groupe ou à un proche qui démarre une activité. L'occupant n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Un écrit qui fixe la durée et les charges d'entretien évite les litiges à la sortie.

Comparables

Les comparables sont les ventes ou les locations de biens semblables qui servent de références pour estimer un actif. La méthode par comparaison, première méthode décrite par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, consiste à les sélectionner puis à les ajuster selon l'emplacement, la surface, l'état, la date de la transaction et la situation locative. L'expert puise dans les actes publiés, dans la base publique des demandes de valeurs foncières et dans ses propres références. Lorsque les transactions sont rares, cas fréquent pour les entrepôts et les terrains, il recoupe le résultat par une méthode par le revenu.

Compromis de vente

Le compromis de vente est l'avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur à acheter un bien à un prix déterminé. C'est une promesse synallagmatique : selon l'article 1589 du Code civil, elle vaut vente dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Le transfert de propriété est en pratique reporté à la signature de l'acte notarié, après la levée des conditions suspensives. Le délai de rétractation de dix jours de l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation ne bénéficie qu'à l'acquéreur non professionnel d'un logement, pas à l'acheteur d'un local commercial.

Condition résolutoire

La condition résolutoire est l'événement futur et incertain dont la réalisation anéantit un contrat qui avait jusque-là produit ses effets. Prévue à l'article 1304 du Code civil, elle éteint rétroactivement l'obligation lorsqu'elle s'accomplit, sans remettre en cause les actes conservatoires et d'administration (article 1304-7). Une vente peut ainsi être conclue sous la condition résolutoire du non-paiement du solde du prix à une date donnée. Elle se distingue de la condition suspensive, qui retarde la naissance de l'obligation, et de la clause résolutoire, qui sanctionne une inexécution.

Condition suspensive

La condition suspensive est l'événement futur et incertain auquel les parties subordonnent la naissance de leurs obligations : obtention d'un prêt, d'un permis de construire ou d'une autorisation d'exploitation commerciale, purge d'un droit de préemption. Selon l'article 1304-6 du Code civil, si elle ne se réalise pas, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. L'article 1304-3 la répute accomplie si la partie qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. Pour l'achat d'un local professionnel, la condition de prêt n'est pas imposée par la loi : elle doit être inscrite dans le compromis.

Conformité des travaux (DAACT)

La conformité des travaux est attestée par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, que le titulaire d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable adresse à la mairie en application de l'article R.462-1 du Code de l'urbanisme. L'administration dispose de trois mois pour contester la conformité, délai porté à cinq mois lorsqu'un contrôle sur place est obligatoire. Passé ce délai, le déclarant peut obtenir une attestation de non-contestation. L'acquéreur d'un bâtiment récent ou agrandi demande ces pièces : des travaux non conformes fragilisent la revente et le financement.

Congé (bail commercial)

Le congé est l'acte par lequel une partie met fin au bail commercial. L'article L.145-9 du Code de commerce impose de le donner six mois à l'avance. Celui du bailleur est délivré par acte de commissaire de justice et doit, à peine de nullité, préciser ses motifs et indiquer au locataire qu'il dispose de deux ans pour le contester ou demander une indemnité d'éviction. Le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire. À défaut de congé, le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme.

Constat amiante (DTA)

Le constat amiante recense les matériaux et produits contenant de l'amiante dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour les immeubles autres que les maisons individuelles, le propriétaire constitue et tient à jour un dossier technique amiante, prévu à l'article R.1334-29-5 du Code de la santé publique, qu'il communique aux occupants et aux entreprises intervenant dans les lieux. En cas de vente, un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante est annexé à la promesse. Le coût d'un désamiantage avant travaux se déduit de la valeur de l'actif.

Constat de commissaire de justice

Le constat de commissaire de justice est l'acte par lequel cet officier public et ministériel décrit ce qu'il a personnellement observé : état d'un local, désordres, affichage d'un permis, occupation des lieux. Selon l'article 1er de l'ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, ses constatations font foi jusqu'à preuve contraire, sauf en matière pénale. Le commissaire de justice a succédé à l'huissier de justice le 1er juillet 2022. En bail commercial, il dresse l'état des lieux lorsque les parties ne peuvent l'établir à l'amiable, les frais étant alors partagés par moitié entre bailleur et locataire.

Contrat de promotion immobilière (CPI)

Le contrat de promotion immobilière est le mandat par lequel un promoteur s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire réaliser, pour un prix convenu, un programme de construction, et à accomplir les démarches juridiques, administratives et financières nécessaires. Défini à l'article 1831-1 du Code civil, il rend le promoteur garant de l'exécution des obligations des entreprises et des garanties des constructeurs. L'entreprise propriétaire de son terrain y recourt pour faire construire un entrepôt ou un local d'activités à prix et délai fixés. Le dépassement du prix reste à la charge du promoteur.

Contre-expertise

La contre-expertise est une seconde expertise demandée pour vérifier ou contester les conclusions d'un premier rapport : valeur vénale, valeur locative, montant d'une indemnité d'éviction. Amiable, elle est confiée à un autre expert qui reprend les surfaces, les références et la méthode. Devant le tribunal, l'article 246 du Code de procédure civile rappelle que le juge n'est pas lié par les conclusions du technicien : il peut ordonner un complément ou une nouvelle expertise. Elle est utile face à une proposition de l'administration fiscale, d'un assureur ou de l'autre partie à un bail.

De « Contribution économique territoriale (CET) » à « Curage »

Contribution économique territoriale (CET)

La contribution économique territoriale est l'impôt local des entreprises qui a remplacé la taxe professionnelle en 2010. Selon l'article 1447-0 du Code général des impôts, elle réunit la cotisation foncière des entreprises, assise sur la valeur locative des locaux, et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, dont la suppression progressive a été reportée à 2030 par la loi de finances pour 2025. Elle est due par l'exploitant, et non par le propriétaire des murs. L'article R.145-35 du Code de commerce interdit au bailleur de la refacturer à son locataire lorsqu'il en est lui-même redevable.

Convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire autorise l'occupation d'un local pour une durée que les parties ne maîtrisent pas, en raison de circonstances particulières indépendantes de leur seule volonté : immeuble promis à la démolition, attente d'un permis, d'une vente ou d'une expropriation. L'article L.145-5-1 du Code de commerce l'exclut du statut des baux commerciaux, quelle que soit sa durée. L'occupant verse une redevance modique et n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Si le motif de précarité n'existe pas réellement, le juge requalifie la convention en bail commercial de neuf ans.

Coordonnateur SPS

Le coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS) prévient les risques nés de la présence simultanée ou successive de plusieurs entreprises sur un chantier. L'article L.4532-2 du Code du travail impose au maître d'ouvrage de le désigner dès que deux entreprises au moins interviennent, sous-traitants compris. Il établit le plan général de coordination et constitue le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage, qui décrit les mesures de sécurité pour l'entretien futur du bâtiment. Ce dossier est remis au propriétaire à la réception et transmis à l'acquéreur lors d'une vente.

Copropriété

La copropriété est le régime de tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, chacun comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble et l'usage des lots : il peut interdire certaines activités, limiter les enseignes ou imposer des horaires de livraison. Avant d'acheter ou de louer un local commercial en pied d'immeuble, il faut vérifier que l'activité projetée y est autorisée et consulter les derniers procès-verbaux d'assemblée générale.

Coque (local brut)

Un local livré en coque, ou brut de béton, est remis au preneur sans aménagement intérieur : ni cloisons, ni revêtements, ni faux plafond, et parfois sans vitrine. Les fluides sont amenés en attente à l'entrée du lot. C'est le mode de livraison courant des cellules de centres commerciaux et des locaux d'activités neufs. Le bail précise l'état de livraison, puisque l'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée, et règle le sort des aménagements en fin de bail. Le preneur négocie en contrepartie une franchise de loyer ou une participation du bailleur aux travaux.

Core et Core plus

Core et Core plus désignent deux profils de risque de l'investissement en immobilier d'entreprise. Un actif Core est un immeuble récent, bien situé et loué pour une longue durée à un locataire solide : son rendement est faible et son revenu sécurisé. Un actif Core plus présente un léger potentiel de création de valeur, par une relocation prochaine ou des travaux limités. Cette classification d'usage n'a pas de définition légale ; l'emploient notamment les sociétés de gestion de SCPI, régies par les articles L.214-86 et suivants du Code monétaire et financier.

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

La cotisation foncière des entreprises est l'impôt local dû chaque année par toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée au 1er janvier. Prévue à l'article 1447 du Code général des impôts, elle a pour base la valeur locative des biens passibles de taxe foncière dont l'entreprise a disposé pour son activité (article 1467). Elle pèse donc sur l'occupant des locaux, propriétaire ou locataire, et son taux est voté par la commune ou l'intercommunalité. Une entreprise nouvelle en est exonérée l'année de sa création. Elle entre dans le coût d'occupation à comparer entre deux implantations.

Cour de manœuvre

La cour de manœuvre, ou cour camions, est l'aire extérieure qui permet aux poids lourds d'accéder aux quais d'un entrepôt, de reculer et de stationner. Sa profondeur conditionne l'exploitation : les bâtiments logistiques récents offrent couramment 35 mètres devant les quais, ce qui autorise la mise à quai d'un ensemble articulé sans gêner la circulation. Elle doit aussi laisser passer les engins de secours, selon les règles d'accessibilité de l'arrêté du 11 avril 2017 applicable aux entrepôts couverts. Une cour trop étroite ou partagée entre plusieurs lots réduit la valeur locative du bâtiment.

Courtier en crédit (IOBSP)

Le courtier en crédit est un intermédiaire qui recherche pour son client le financement adapté à un projet et en négocie les conditions auprès des banques. Il relève du statut d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, défini à l'article L.519-1 du Code monétaire et financier, et doit être immatriculé au registre unique tenu par l'ORIAS. Il agit en vertu d'un mandat de son client, et non d'une banque, et lui doit information et conseil. Il n'est rémunéré qu'une fois les fonds débloqués. Pour un actif professionnel, il met en concurrence le crédit classique et le crédit-bail.

Coût d'occupation

Le coût d'occupation est la somme de tout ce qu'un locataire paie pour disposer de ses locaux : loyer, charges, taxe foncière et autres impôts refacturés, assurance, entretien. L'article L.145-40-2 du Code de commerce, qui impose au bailleur un inventaire des charges et un état récapitulatif annuel, permet de le reconstituer. Rapporté au chiffre d'affaires d'un commerce, il donne le taux d'effort, qui mesure si l'emplacement est supportable pour l'exploitant. Deux locaux au même loyer facial peuvent afficher des coûts d'occupation très différents : c'est lui qu'il faut comparer avant de signer.

Coût de remplacement (méthode du)

La méthode du coût de remplacement estime un immeuble par ce qu'il en coûterait pour le reconstituer : valeur du terrain, augmentée du coût de reconstruction du bâtiment et diminuée d'un abattement pour vétusté et obsolescence. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière la réserve aux biens pour lesquels le marché offre peu de références : usines, bâtiments spécialisés, locaux monovalents. Elle sert aussi de recoupement pour un entrepôt ou un local d'activités occupé par son propriétaire. Elle donne en général un plafond, car un acheteur ne paie pas plus cher un bien existant que son équivalent neuf.

Crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est l'opération par laquelle une société financière achète ou fait construire un immeuble professionnel, le loue à une entreprise et lui consent une promesse de vente qui lui permet d'en devenir propriétaire, au plus tard en fin de contrat. Défini à l'article L.313-7 du Code monétaire et financier, il dure le plus souvent de douze à quinze ans et finance la totalité de l'investissement. Le contrat de plus de douze ans est publié au service de la publicité foncière. Le statut des baux commerciaux ne s'y applique pas, et l'entreprise ne peut en principe pas résilier avant le terme sans indemnité.

Cross-docking

Le cross-docking est une organisation logistique dans laquelle les marchandises passent directement du quai de réception au quai d'expédition, sans stockage ou presque. Il se pratique dans des bâtiments traversants, peu profonds, dotés de portes à quai sur deux façades opposées et d'une vaste cour de manœuvre de chaque côté : plateformes de messagerie et de distribution urbaine. Ces bâtiments relèvent de la sous-destination « entrepôt » de l'article R.151-28 du Code de l'urbanisme. Leur valeur locative s'apprécie au nombre de portes et à la proximité des axes routiers plutôt qu'à la hauteur de stockage.

Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif, permet à des particuliers de prêter de l'argent à un promoteur ou à un marchand de biens par l'intermédiaire d'une plateforme en ligne, pour une durée de douze à trente-six mois en général. Les plateformes sont des prestataires de services de financement participatif, agréés par l'Autorité des marchés financiers en application du règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020. Un porteur de projet ne peut lever plus de 5 millions d'euros sur douze mois par ce canal. Le prêteur supporte un risque de retard et de perte en capital, sans garantie sur l'immeuble.

Curage

Le curage est la dépose de tous les éléments non porteurs d'un bâtiment avant sa restructuration ou sa démolition : cloisons, faux plafonds, revêtements, réseaux, équipements. Il met la structure à nu et permet de trier les matériaux. Le décret n° 2021-821 du 25 juin 2021 impose au maître d'ouvrage, pour les opérations portant sur plus de 1 000 m² de surface de plancher, un diagnostic préalable des produits, équipements, matériaux et déchets, afin de favoriser leur réemploi. Le curage suit le repérage de l'amiante avant travaux. Son coût entre dans le bilan d'une opération de reconversion d'un local d'activités.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre C

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Aucun terme de la lettre C n'a encore la sienne, mais quatre fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition du bail commercial, pour la cession, le congé et les charges locatives
• Définition de la valeur vénale, pour la capitalisation et les comparables
• Définition de l'entrepôt, pour la cellule logistique, la charge au sol et la cour de manœuvre
• Définition de la logistique, pour le cross-docking

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en C

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