Lexique commercial - lettre U : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre U du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre U

Les 30 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en trois groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « U (coefficient de transmission thermique) » à « Unité touristique nouvelle (UTN) »

U (coefficient de transmission thermique)

Le coefficient U mesure la quantité de chaleur qui traverse une paroi, exprimée en watts par mètre carré et par kelvin : plus il est faible, plus la paroi isole. Il se décline en Up pour un mur ou une toiture, Uw pour une fenêtre et Ubât pour l'enveloppe entière d'un bâtiment. L'arrêté du 3 mai 2007 fixe, pour les bâtiments existants, la performance minimale des parois remplacées ou installées, tandis que les constructions neuves relèvent de la RE 2020. Pour un entrepôt ou un local d'activités chauffé soumis au décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire, il sert à chiffrer le gain d'une réfection de bardage ou de toiture.

U (zone urbaine du PLU)

La zone U, ou zone urbaine, est le secteur du plan local d'urbanisme déjà urbanisé ou dont les équipements publics, existants ou en cours de réalisation, suffisent à desservir les constructions à implanter (article R.151-18 du Code de l'urbanisme). Un terrain classé en zone U est en principe immédiatement constructible, sous réserve des règles de hauteur, d'emprise et de destination fixées par le règlement. Elle se distingue de la zone AU, à urbaniser, de la zone A, agricole, et de la zone N, naturelle et forestière. Ce classement est la première donnée relevée par l'expert qui évalue un terrain professionnel, avant les servitudes et les risques.

UE, UI, UX (zones urbaines d'activités)

UE, UI et UX sont des indices souvent retenus par les plans locaux d'urbanisme pour désigner les zones urbaines réservées aux activités économiques : artisanat, industrie, entrepôts, commerce de gros. Aucun texte n'impose ces appellations : chaque règlement choisit les siennes et précise l'affectation des sols, comme le prévoit l'article L.151-9 du Code de l'urbanisme. Il peut y interdire le logement ou certaines sous-destinations de l'article R.151-28, par exemple le commerce de détail dans une zone industrielle. Avant d'acheter ou de louer un local d'activités, la lecture du règlement de la zone dit si l'activité projetée y est admise.

Unanimité (copropriété et société civile)

L'unanimité est la règle de vote qui exige l'accord de tous les membres d'un groupement, et non d'une simple majorité. En copropriété, l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la réserve notamment à l'aliénation des parties communes nécessaires au respect de la destination de l'immeuble, et aucune majorité ne peut imposer à un copropriétaire de changer la destination de son lot. Dans une société civile immobilière, l'article 1852 du Code civil soumet à l'unanimité des associés les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant, sauf disposition différente des statuts. Les statuts d'une SCI familiale fixent donc la majorité requise pour vendre l'immeuble, faute de quoi un seul associé peut bloquer la cession.

Under-rent (sous-loyer)

L'under-rent, ou sous-loyer, désigne la situation d'un local dont le loyer en cours est inférieur à la valeur locative de marché. Il résulte souvent du plafonnement du loyer de renouvellement prévu par l'article L.145-34 du Code de commerce, qui limite la hausse à la variation de l'indice tant que la durée du bail n'excède pas neuf ans. L'expert capitalise alors le loyer réellement perçu et n'intègre le potentiel de réversion qu'à la date où un déplafonnement ou une relocation devient possible. Pour l'acquéreur de murs commerciaux, cet écart est une réserve de valeur dont la réalisation dépend de la durée du bail et du comportement du locataire.

Union de syndicats

L'union de syndicats est un groupement doté de la personnalité civile qui réunit plusieurs syndicats de copropriétaires, et parfois des propriétaires voisins, pour créer, gérer et entretenir des équipements communs. Elle est prévue par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965. Dans un parc d'activités ou un ensemble commercial composé de plusieurs copropriétés, elle porte par exemple la voirie intérieure, les réseaux, l'éclairage ou le gardiennage. Ses charges s'ajoutent à celles de chaque copropriété et se vérifient avant l'acquisition d'un lot, au même titre que celles d'une association syndicale libre.

Unité de charge (palette)

L'unité de charge est l'ensemble de marchandises regroupées sur un même support pour être manutentionné et stocké en une seule fois, le plus souvent une palette de 800 x 1 200 mm. Sa hauteur et son poids déterminent le nombre de niveaux de palettiers qu'accepte un entrepôt, donc sa capacité de stockage, mieux que sa seule surface au sol. Les entrepôts couverts relevant de la rubrique 1510 de la nomenclature annexée à l'article R.511-9 du Code de l'environnement sont soumis à des règles de stockage qui varient selon que ces unités sont posées en masse ou rangées en palettiers. Un utilisateur compare ainsi deux bâtiments en emplacements de palettes, et non en mètres carrés.

Unité de compte immobilière

L'unité de compte immobilière est un support de contrat d'assurance-vie ou de capitalisation investi en parts de SCPI, d'OPCI ou de société civile, dont la valeur suit celle des immeubles détenus. Prévue par l'article L.131-1 du Code des assurances, elle engage l'assureur sur le nombre d'unités inscrites au contrat et non sur leur valeur : le capital n'est pas garanti. L'épargnant accède ainsi aux commerces, aux entrepôts et aux autres actifs d'entreprise sans les gérer, dans le cadre fiscal de l'assurance-vie. Il supporte en contrepartie les frais du contrat et ceux du fonds, ainsi que le risque de baisse des valeurs d'expertise.

Unité de passage (UP)

L'unité de passage, ou UP, est la largeur type de 0,60 mètre qui sert à dimensionner les sorties, les couloirs et les escaliers d'un établissement recevant du public. L'article CO 36 du règlement de sécurité approuvé par l'arrêté du 25 juin 1980 porte toutefois à 0,90 mètre un dégagement d'une seule unité et à 1,40 mètre un dégagement de deux unités. Le nombre de dégagements et d'unités exigés dépend de l'effectif admissible : des issues trop étroites limitent la capacité d'accueil d'un commerce ou d'un restaurant, donc sa valeur locative. Dans un entrepôt ou un atelier sans public, les dégagements sont régis par l'article R.4227-4 du Code du travail et les articles suivants.

Unité touristique nouvelle (UTN)

L'unité touristique nouvelle, ou UTN, est une opération de développement touristique réalisée en zone de montagne et contribuant aux performances socio-économiques de l'espace montagnard (article L.122-16 du Code de l'urbanisme). Les UTN structurantes sont prévues par le schéma de cohérence territoriale, les UTN locales par le plan local d'urbanisme ; à défaut de ces documents, elles sont autorisées par l'État. Sont notamment concernés les hébergements touristiques, les remontées mécaniques et les équipements qui les accompagnent, au-delà de seuils fixés par décret. L'investisseur en murs d'hôtel ou de commerces de station vérifie donc que le projet est inscrit dans le document d'urbanisme applicable.

De « Unité urbaine » à « Usage futur du site (cessation d'activité d'une ICPE) »

Unité urbaine

L'unité urbaine est, selon l'Insee, une commune ou un ensemble de communes présentant une zone de bâti continu, sans coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions, et comptant au moins 2 000 habitants. Ce zonage statistique sert de référence à plusieurs textes : l'article 231 ter du Code général des impôts délimite ainsi par l'unité urbaine de Paris l'une des circonscriptions de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Île-de-France. Elle ne se confond pas avec l'aire d'attraction d'une ville, qui ajoute les communes dont les actifs viennent y travailler. Une étude de marché s'appuie sur l'une ou l'autre pour mesurer le bassin de clientèle et d'emploi d'un site.

Universalité (fonds de commerce)

L'universalité de fait est un ensemble de biens distincts que le droit traite comme un bien unique, parce qu'ils sont affectés à une même exploitation. Le fonds de commerce en est l'exemple : il réunit la clientèle, l'achalandage, l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, le matériel et les marchandises, éléments visés à l'article L.141-5 du Code de commerce. Il se vend et se nantit donc en bloc, mais l'immeuble n'en fait jamais partie, même lorsque l'exploitant en est propriétaire. Murs et fonds font ainsi l'objet de deux évaluations et, le cas échéant, de deux ventes distinctes.

Urbanisation

L'urbanisation est la transformation d'espaces naturels ou agricoles en espaces bâtis et équipés : voirie, réseaux, logements, activités. L'article L.101-2 du Code de l'urbanisme assigne aux collectivités un objectif d'équilibre entre développement urbain et utilisation économe des espaces, que traduisent le SCOT et le PLU. L'ouverture d'une zone à l'urbanisation fait changer un terrain de catégorie et de valeur, et elle est désormais limitée par l'objectif de zéro artificialisation nette. La réutilisation des friches industrielles et commerciales en devient d'autant plus recherchée.

Urbanisation limitée (principe d')

Le principe d'urbanisation limitée interdit, dans les communes qui ne sont pas couvertes par un schéma de cohérence territoriale applicable, d'ouvrir à l'urbanisation les zones à urbaniser et les zones naturelles, agricoles ou forestières (article L.142-4 du Code de l'urbanisme). Le même article y interdit de délivrer une autorisation d'exploitation commerciale dans un secteur rendu constructible après le 4 juillet 2003. Une dérogation peut être accordée par le préfet dans les conditions de l'article L.142-5, après avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Le porteur d'un projet de zone d'activités ou de commerce vérifie donc l'existence d'un SCOT avant d'acquérir le foncier.

Urbanisme commercial

L'urbanisme commercial est l'ensemble des règles qui soumettent l'implantation des commerces à une autorisation distincte du permis de construire. L'article L.752-1 du Code de commerce impose une autorisation d'exploitation commerciale pour créer ou étendre un magasin ou un ensemble commercial de plus de 1 000 m² de surface de vente, ainsi que pour les points de retrait de type drive. La commission départementale d'aménagement commercial se prononce au regard de l'aménagement du territoire, du développement durable et de la protection des consommateurs. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, un projet qui artificialise les sols n'est autorisé que par dérogation, réservée pour l'essentiel aux projets de moins de 10 000 m² de surface de vente.

Urbanisme opérationnel

L'urbanisme opérationnel regroupe les procédures par lesquelles une collectivité ou un aménageur transforme concrètement un secteur : zone d'aménagement concerté, lotissement, permis d'aménager, concession d'aménagement. L'article L.300-1 du Code de l'urbanisme en fixe les objets, parmi lesquels l'accueil, le maintien et l'extension des activités économiques. Il se distingue de l'urbanisme réglementaire, qui se borne à fixer les règles d'occupation des sols dans le plan local d'urbanisme. Un terrain situé dans une opération d'aménagement se vend viabilisé, avec un cahier des charges de cession qui encadre la destination et les délais de construction.

Urbanisme transitoire (occupation temporaire)

L'urbanisme transitoire désigne l'occupation temporaire d'un terrain ou d'un bâtiment vacant, friche industrielle ou local commercial fermé, dans l'attente d'un projet définitif. Il s'appuie le plus souvent sur une convention d'occupation précaire, que l'article L.145-5-1 du Code de commerce définit par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Cette convention échappe au statut des baux commerciaux : l'occupant n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Le propriétaire réduit ainsi ses frais de gardiennage, à condition que le motif de précarité soit réel et écrit, faute de quoi le contrat peut être requalifié en bail commercial.

Usage d'un site pollué (changement d')

Le changement d'usage d'un site pollué est l'opération qui affecte à un nouvel usage un terrain ayant accueilli une installation classée mise à l'arrêt définitif et régulièrement réhabilitée. L'article L.556-1 du Code de l'environnement impose alors au maître d'ouvrage de définir et de mettre en œuvre les mesures de gestion de la pollution qui rendent le sol compatible avec le projet. Une attestation établie par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués est jointe à la demande de permis de construire ou d'aménager. Le coût de ces mesures se déduit de la valeur du foncier, ce qui justifie un diagnostic de sol avant toute promesse sur une ancienne emprise industrielle.

Usage et destination

La destination est la catégorie d'urbanisme à laquelle un bâtiment est affecté : l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme en retient cinq, dont le commerce et les activités de service et les autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire. L'usage relève du Code de la construction et de l'habitation et protège surtout le logement. La destination contractuelle, enfin, est l'activité que le bail autorise le preneur à exercer. Ces trois notions sont indépendantes et se vérifient séparément.

Usage futur du site (cessation d'activité d'une ICPE)

L'usage futur du site est l'affectation en vue de laquelle l'exploitant d'une installation classée doit remettre son terrain en état lorsqu'il cesse définitivement son activité. Pour une installation soumise à autorisation, l'article L.512-6-1 du Code de l'environnement prévoit qu'il est déterminé conjointement avec le maire ou l'intercommunalité compétente en urbanisme et, s'il n'est pas l'exploitant, avec le propriétaire du terrain. À défaut d'accord, la réhabilitation vise un usage comparable à celui de la dernière période d'exploitation, donc industriel. L'acquéreur qui projette des commerces ou des logements supporte alors le surcoût de dépollution, à négocier dans le prix.

De « Usages (locaux et commerciaux) » à « Utilités (fluides d'un site industriel) »

Usages (locaux et commerciaux)

Les usages sont des pratiques constantes, suivies dans une profession ou une localité, auxquelles la loi reconnaît une force obligatoire lorsque le contrat est muet. L'article 1194 du Code civil oblige les parties aux suites que l'usage donne à leur engagement, et l'article 1754 définit les réparations locatives par l'usage des lieux. En bail commercial, l'article L.145-47 du Code de commerce invite le juge à tenir compte de l'évolution des usages commerciaux pour dire si une activité est connexe ou complémentaire à celle du bail. Une clause précise l'emporte toujours sur l'usage, ce qui explique le détail des baux rédigés pour les entrepôts et les centres commerciaux.

Usine (établissement industriel)

L'usine est un établissement industriel où des matières sont transformées ou des produits fabriqués à l'aide d'installations techniques, de machines et d'outillages importants. Pour la taxe foncière, l'article 1500 du Code général des impôts qualifie d'industriels les bâtiments et terrains qui disposent de tels moyens, sauf si leur valeur n'excède pas 500 000 euros, et l'article 1499 les évalue selon la méthode comptable, à partir du prix de revient. Le site relève en outre, selon son activité, de la législation des installations classées pour la protection de l'environnement. Bâtie pour un procédé précis, une usine se revend difficilement sans travaux, ce que l'expert traduit par une décote ou par la méthode du coût de remplacement. Voir la définition complète de l'usine.

Usufruit

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance (article 578 du Code civil). L'usufruitier d'un local commercial ou d'un entrepôt l'occupe ou en perçoit les loyers, tandis que le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété à l'extinction du droit, sans droits de mutation. Selon l'article 605, l'usufruitier supporte les réparations d'entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations, sauf convention contraire. La valeur fiscale de l'usufruit viager est fixée par le barème de l'article 669 du Code général des impôts, selon l'âge de l'usufruitier.

Usufruit de parts sociales

L'usufruit de parts sociales est le démembrement qui porte sur les parts d'une société, par exemple une SCI détenant des murs commerciaux, et non sur l'immeuble lui-même. L'article 1844 du Code civil reconnaît à l'usufruitier et au nu-propriétaire le droit de participer aux décisions collectives, et réserve à l'usufruitier le vote sur l'affectation des bénéfices. Les statuts ou une convention peuvent lui confier le vote des autres décisions. Ce montage sert à transmettre la nue-propriété des parts aux enfants tout en conservant les revenus locatifs, la donation étant taxée sur la seule valeur de la nue-propriété.

Usufruit temporaire

L'usufruit temporaire est un usufruit constitué pour une durée fixe, et non pour la vie de son titulaire. Lorsqu'il est accordé à une personne morale, société d'exploitation ou bailleur institutionnel, l'article 619 du Code civil en limite la durée à trente ans. Un dirigeant peut ainsi céder à sa société l'usufruit de ses murs pour dix ou quinze ans, mais l'article 13 du Code général des impôts impose le prix de cette première cession comme un revenu, et non comme une plus-value. Fiscalement, l'usufruit à durée fixe est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans (article 669 du même code).

Usufruitier (bail commercial consenti par l')

L'usufruitier d'un immeuble peut le louer seul, mais pas par un bail commercial. L'article 595 du Code civil lui interdit de donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal sans le concours du nu-propriétaire ; à défaut d'accord, il peut se faire autoriser par le juge. Le bail conclu sans ce concours encourt la nullité, que le nu-propriétaire peut demander sans attendre la fin de l'usufruit, selon la jurisprudence. Le preneur d'un local démembré exige donc la signature des deux titulaires, pour le bail d'origine comme pour son renouvellement.

Usure normale (des locaux loués)

L'usure normale est la dégradation d'un local qui résulte du seul écoulement du temps et d'un usage conforme à sa destination, sans faute du locataire. L'article 1755 du Code civil écarte toute réparation locative lorsqu'elle n'est occasionnée que par la vétusté ou la force majeure, et l'article 1730 dispense le preneur de restituer en bon état ce qui a péri par vétusté. Une clause du bail commercial peut transférer cette charge au locataire, à condition d'être expresse. Elle ne peut toutefois plus viser les grosses réparations de l'article 606 dues à la vétusté, que l'article R.145-35 du Code de commerce laisse au bailleur.

Utilisateur (occupant d'un immeuble d'entreprise)

L'utilisateur est l'entreprise qui occupe un immeuble pour les besoins de sa propre activité, qu'elle en soit propriétaire ou locataire, par opposition à l'investisseur qui le détient pour ses revenus. Le marché distingue ainsi la vente à utilisateur, qui porte sur un bien libre et se négocie en prix au mètre carré, de la vente à investisseur, fondée sur le loyer et le taux de rendement. Le crédit-bail immobilier, régi par l'article L.313-7 du Code monétaire et financier, permet à l'utilisateur de devenir propriétaire en fin de contrat sans mobiliser ses fonds propres. La demande placée mesure chaque année les surfaces louées ou achetées par les utilisateurs d'entrepôts et de locaux d'activités.

Utilité publique (déclaration d')

La déclaration d'utilité publique, ou DUP, est l'acte par lequel l'État reconnaît qu'une opération justifie de recourir à l'expropriation, après enquête publique (article L.121-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique). Elle précède l'arrêté de cessibilité, qui désigne les parcelles, puis l'ordonnance d'expropriation, qui transfère la propriété. Le propriétaire exproprié reçoit une indemnité juste et préalable, fixée à défaut d'accord par le juge de l'expropriation, et le commerçant locataire est indemnisé de la perte ou du transfert de son fonds. Un local ou un terrain situé dans le périmètre d'une DUP reste vendable, mais sa valeur se raisonne alors sur l'indemnité attendue.

Utilités (fluides d'un site industriel)

Les utilités sont les fluides et les énergies qu'un site industriel produit ou distribue pour ses procédés : électricité haute tension, vapeur, air comprimé, eau glacée, gaz, eau de process. Lorsque le propriétaire les a installées pour l'exploitation, ces installations sont des immeubles par destination au sens de l'article 524 du Code civil et se vendent avec le bâtiment. L'article 1382 du Code général des impôts exonère en revanche de taxe foncière les outillages et moyens matériels d'exploitation des établissements industriels. L'expert vérifie leur puissance, leur état et leur propriété, car des utilités insuffisantes imposent au repreneur un investissement qui pèse sur le prix.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre U

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Une fiche porte sur un terme de la lettre U ; quatre autres fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition de l'usine, pour le bâtiment industriel, ses installations et ses usages
• Définition du bail commercial, pour les usages, l'usure normale, le bail consenti par l'usufruitier et la convention d'occupation précaire
• Définition de la valeur vénale, pour l'under-rent, la vente à utilisateur et l'évaluation de l'usufruit
• Définition de la SCI, pour l'usufruit de parts sociales et la règle de l'unanimité
• Définition de l'entrepôt, pour l'unité de charge, la capacité de stockage et le coefficient U de l'enveloppe

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en U

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