Lexique commercial - lettre T : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre T du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre T

Les 49 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en trois groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « Tableau d'amortissement » à « Taxe de publicité foncière »

Tableau d'amortissement

Le tableau d'amortissement est le document remis par le prêteur qui présente, pour chaque échéance d'un prêt, la part d'intérêts, la part de capital remboursé et le capital restant dû. Pour un crédit immobilier consenti à un particulier, il fait partie de l'offre de prêt exigée par l'article L.313-25 du Code de la consommation. Il se confond en pratique avec l'échéancier de prêt. Il montre que les premières échéances d'un prêt à mensualités constantes remboursent surtout des intérêts, donnée à connaître avant de revendre un actif peu de temps après son acquisition.

Tacite (autorisation d'urbanisme)

L'autorisation d'urbanisme tacite est le permis ou la décision de non-opposition qui naît du silence de l'administration à l'expiration du délai d'instruction (article R.424-1 du Code de l'urbanisme). Elle produit les mêmes effets qu'une décision expresse, et la mairie délivre sur simple demande un certificat de permis tacite (article R.424-13). Le silence vaut au contraire refus dans les cas de l'article R.424-2, notamment lorsque le projet est soumis à enquête publique ou a reçu un avis défavorable de la commission d'aménagement commercial. Un permis tacite illégal pouvant être retiré dans les trois mois, le porteur d'un projet d'entrepôt ou de commerce attend la fin de ce délai et du recours des tiers avant d'engager les travaux.

Tacite reconduction du bail

La tacite reconduction est la formation d'un nouveau bail lorsque le preneur reste dans les lieux à l'expiration du contrat sans opposition du bailleur (article 1738 du Code civil). Le bail commercial suit une règle différente : à défaut de congé ou de demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions (article L.145-9 du Code de commerce). Chaque partie peut alors y mettre fin avec un préavis de six mois. Si cette prolongation porte la durée du bail au-delà de douze ans, le loyer du renouvellement échappe au plafonnement.

Tantièmes de charges

Les tantièmes de charges sont les quotes-parts selon lesquelles les dépenses d'un immeuble en copropriété sont réparties entre les lots. L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 distingue les charges générales, réparties selon la valeur relative des lots, et les charges de services et d'équipements communs, réparties selon l'utilité objective de chaque service pour chaque lot. Un local commercial en rez-de-chaussée ne participe donc pas, en principe, aux charges d'ascenseur. La grille figure dans le règlement de copropriété et sert de base au calcul des charges refacturées au preneur.

Tantièmes de copropriété

Les tantièmes de copropriété expriment la quote-part de parties communes attachée à chaque lot, en millièmes ou en dix-millièmes. Ils sont calculés selon la valeur relative de la partie privative, en fonction de sa consistance, de sa superficie et de sa situation, sans tenir compte de son utilisation (article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ils déterminent le nombre de voix du copropriétaire en assemblée générale et sa contribution aux charges générales. Pour un local commercial situé dans un immeuble d'habitation, ils conditionnent son poids dans les décisions de travaux.

TASCOM (taxe sur les surfaces commerciales)

La TASCOM, taxe sur les surfaces commerciales, est l'impôt annuel dû par les magasins de commerce de détail dont la surface de vente dépasse 400 m² et dont le chiffre d'affaires atteint 460 000 euros hors taxes (article 3 de la loi n° 72-657 du 13 juillet 1972). Elle vise les établissements ouverts depuis 1960, ainsi que les points de vente d'un réseau sous une même enseigne dont la surface cumulée excède 4 000 m². Son tarif dépend du chiffre d'affaires au mètre carré, avec une majoration de 50 % au-delà de 2 500 m² de surface de vente et un coefficient que la collectivité bénéficiaire peut moduler. Due par l'exploitant et non par le bailleur, elle pèse sur le compte d'exploitation du magasin, donc sur le loyer qu'il peut supporter.

Taux annuel effectif global (TAEG)

Le taux annuel effectif global est le taux qui exprime le coût total d'un crédit sur une année, en ajoutant aux intérêts les frais de dossier, les frais de garantie et le coût de l'assurance exigée par le prêteur (article L.314-1 du Code de la consommation). Il permet de comparer des offres dont les taux nominaux sont proches. Il ne peut pas dépasser le taux de l'usure, publié chaque trimestre par la Banque de France. Pour les prêts consentis à des fins professionnelles, le contrat mentionne un taux effectif global, soumis à des règles en partie différentes.

Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est le rapport entre le revenu annuel d'un immeuble et sa valeur vénale hors droits et hors frais d'acquisition. Il permet de passer d'un loyer à une valeur dans la méthode par capitalisation du revenu, décrite par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière : la valeur s'obtient en divisant le loyer net par le taux. Il se distingue du taux de rendement, calculé sur un prix droits inclus et donc légèrement plus bas. Son niveau reflète le risque perçu : emplacement, qualité du bâtiment, durée ferme du bail et solidité du preneur.

Taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne est le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette d'un investissement : il égalise le prix payé, frais inclus, et la somme actualisée des flux nets attendus jusqu'à la revente. Il sert de critère de décision dans la méthode par actualisation des flux de trésorerie, décrite par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. À la différence du taux de capitalisation, calculé sur une seule année, il intègre l'évolution des loyers, indexés dans les limites de l'article L.112-2 du Code monétaire et financier, les périodes de vacance, les travaux et la valeur de sortie. Sa fiabilité dépend des hypothèses retenues, que l'investisseur examine une à une avant de se fier au taux affiché par un vendeur.

Taux de rendement prime

Le taux de rendement prime est le taux de rendement le plus bas observé, à une date donnée, pour les meilleurs actifs d'un marché : emplacement de premier rang, immeuble neuf ou récent, loué au loyer de marché à un preneur solide. Il sert de point de repère aux investisseurs et aux experts, qui y ajoutent une prime pour chaque écart de l'actif étudié par rapport à ce standard. La durée ferme du bail y pèse lourd : un engagement de six ou neuf ans sans faculté de résiliation triennale, admis dans les cas de l'article L.145-4 du Code de commerce, sécurise le revenu et resserre le taux. Suivi par typologie, commerce de pied d'immeuble, entrepôt logistique ou parc d'activités, il varie avec les taux d'intérêt et ne s'applique jamais tel quel à un actif secondaire.

Taux de vacance

Le taux de vacance est la part des surfaces, ou des loyers potentiels, qui ne sont pas louées à une date donnée dans un immeuble, un portefeuille ou un marché. On distingue la vacance physique, mesurée en mètres carrés, de la vacance financière, mesurée en loyers manquants par rapport au loyer de marché des locaux vides. Dans une expertise par le revenu, elle se traduit par un délai de recommercialisation, des charges non récupérées et, souvent, des travaux de remise en état. Une vacance qui dure expose aussi le propriétaire à la taxe sur les friches commerciales, que les communes peuvent instituer sur les locaux inexploités depuis au moins deux ans (article 1530 du Code général des impôts).

Taux d'effort

Le taux d'effort est le rapport entre le coût d'occupation d'un local, loyer, charges et taxes refacturées compris, et le chiffre d'affaires hors taxes que le commerçant y réalise. Il mesure la soutenabilité du loyer, et son niveau acceptable varie selon l'activité, plus bas pour une grande surface alimentaire à faible marge que pour un commerce d'équipement de la personne. Il n'entre pas dans les critères légaux de la valeur locative, que l'article L.145-33 du Code de commerce fonde sur les caractéristiques du local, la destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix du voisinage. Bailleurs et investisseurs le suivent pourtant de près, car un taux d'effort excessif annonce une demande de baisse de loyer ou un départ.

Taux d'usure

Le taux d'usure est le taux effectif global maximal auquel un prêt peut être consenti. Est usuraire le prêt dont le taux dépasse de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent pour des opérations de même nature (article L.314-6 du Code de la consommation), seuils que la Banque de France calcule et publie chaque trimestre. Pour les sociétés commerciales et les prêts consentis pour des besoins professionnels, la protection ne joue plus que pour les découverts en compte (article L.313-5-1 du Code monétaire et financier). Le crédit qui finance les murs d'une société d'exploitation échappe donc au plafond, alors que le prêt immobilier d'un particulier y reste soumis. Voir le taux d'un prêt professionnel.

Taxe d'aménagement

La taxe d'aménagement est l'impôt perçu par la commune ou l'intercommunalité, le département et, en Île-de-France, la région, sur les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation d'urbanisme (article 1635 quater A et suivants du Code général des impôts). Elle se calcule en multipliant la surface taxable par une valeur forfaitaire au mètre carré, révisée chaque année, puis par les taux votés localement. Les locaux industriels et artisanaux, ainsi que les entrepôts et hangars non ouverts au public qui font l'objet d'une exploitation commerciale, bénéficient d'un abattement de 50 %. Pour les autorisations demandées depuis le 1er septembre 2022, elle est déclarée dans les 90 jours de l'achèvement, ou réglée par deux acomptes lorsque la surface de plancher atteint 5 000 m².

Taxe de 3 % (sur la valeur vénale des immeubles)

La taxe de 3 % est la taxe annuelle due par les entités juridiques, françaises ou étrangères, qui possèdent directement ou par entités interposées des immeubles situés en France (article 990 D du Code général des impôts). Elle est assise sur la valeur vénale des immeubles au 1er janvier, sans déduction des emprunts. La plupart des sociétés y échappent grâce aux exonérations de l'article 990 E, ouvertes notamment aux sociétés cotées et aux entités établies en France ou dans un État lié par une convention d'assistance, qui déclarent chaque année leurs immeubles et leurs associés ou s'engagent à les communiquer. L'oubli de cette formalité par une société détenant des murs commerciaux rend la taxe exigible, ce qui justifie un contrôle avant toute acquisition de titres.

Taxe de publicité foncière

La taxe de publicité foncière est l'impôt perçu lors de la publication d'un acte au service de la publicité foncière. Pour les ventes d'immeubles, elle tient lieu de droit d'enregistrement grâce à la formalité fusionnée : son taux de droit commun est voté par chaque département dans les limites de l'article 1594 D du Code général des impôts, et s'y ajoutent une taxe communale et des frais d'assiette. Un taux réduit s'applique aux ventes d'immeubles neufs soumises à la TVA et aux baux de plus de douze ans, qui doivent être publiés. Elle forme l'essentiel des droits de mutation que l'expert retranche d'une valeur droits inclus pour obtenir la valeur hors droits.

De « Taxe d'enlèvement des ordures ménagères » à « Tontine »

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est la taxe que les communes et leurs groupements peuvent instituer pour financer la collecte et le traitement des déchets (article 1520 du Code général des impôts). Elle porte sur les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties et figure sur le même avis d'imposition, au nom du propriétaire. Les usines en sont exonérées de plein droit, et la collectivité peut en dispenser les locaux à usage industriel ou commercial (article 1521). Dans un bail commercial, le bailleur ne peut la refacturer au preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse, exigence posée par la jurisprudence et prolongée par l'inventaire des charges de l'article L.145-40-2 du Code de commerce.

Taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties est l'impôt local dû chaque année par le propriétaire d'un immeuble au 1er janvier (article 1380 du Code général des impôts). Elle est calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, à laquelle s'appliquent les taux des collectivités. Dans un bail commercial, elle peut être mise à la charge du preneur par une clause expresse, l'article R.145-35 du Code de commerce ne l'interdisant pas. Son montant fait partie des charges que l'expert retient pour passer du loyer brut au loyer net réellement perçu par le bailleur.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties

La taxe foncière sur les propriétés non bâties est l'impôt local dû chaque année par le propriétaire d'un terrain au 1er janvier (article 1393 du Code général des impôts). Elle est assise sur la valeur locative cadastrale du terrain, diminuée d'un abattement de 20 % (article 1396). Les terrains affectés à un usage commercial ou industriel, tels que les chantiers, les lieux de dépôt de marchandises et les aires de stockage, relèvent en revanche de la taxe foncière sur les propriétés bâties (article 1381). Dans certaines communes, la valeur locative des terrains constructibles est majorée, ce qui renchérit le portage d'une réserve foncière.

Taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE)

La taxe locale sur la publicité extérieure est la taxe que la commune ou l'intercommunalité peut instituer sur les supports publicitaires fixes visibles d'une voie ouverte à la circulation : dispositifs publicitaires, enseignes et préenseignes (article L.2333-6 du Code général des collectivités territoriales). Elle est due par l'exploitant du support, à défaut par le propriétaire, et calculée sur la superficie utile de chaque support selon un tarif au mètre carré. Sauf délibération contraire, les enseignes dont la superficie cumulée ne dépasse pas 7 m² pour un même établissement sont exonérées. Pour un commerce ou un entrepôt à forte signalétique, elle s'ajoute au coût d'occupation et se chiffre avant la pose d'une enseigne.

Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles

La taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles est une taxe forfaitaire que les communes peuvent instituer sur la première vente d'un terrain nu rendu constructible par un document d'urbanisme (article 1529 du Code général des impôts). Elle est égale à 10 % du prix de cession diminué du prix d'acquisition actualisé ou, à défaut de référence, des deux tiers du prix de cession, et n'est pas due lorsque le terrain est constructible depuis plus de dix-huit ans. Elle vise les particuliers et les sociétés relevant de l'impôt sur le revenu, et s'ajoute à l'impôt sur la plus-value. Une taxe nationale distincte, prévue à l'article 1605 nonies, frappe la cession des terrains agricoles devenus constructibles, si bien que le vendeur d'un foncier destiné à une zone d'activités vérifie les deux avant de fixer son prix net.

Taxe sur les friches commerciales

La taxe sur les friches commerciales est une taxe annuelle que les communes et les intercommunalités peuvent instituer sur les locaux commerciaux, les bureaux et les lieux de stockage qui ne sont plus affectés à une activité depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition (article 1530 du Code général des impôts). Elle est due par le propriétaire et assise sur la base de la taxe foncière. Son taux est progressif : 10 % la première année d'imposition, 15 % la deuxième et 20 % à compter de la troisième, la collectivité pouvant les majorer jusqu'au double. Elle n'est pas due lorsque l'absence d'exploitation est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple lorsqu'il justifie d'une mise en location restée vaine à un loyer de marché.

Tènement (unité foncière)

Le tènement est un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire, que le droit de l'urbanisme désigne sous le nom d'unité foncière. La jurisprudence du Conseil d'État la définit comme un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. C'est à cette échelle, et non parcelle par parcelle, que s'apprécient en principe les règles du plan local d'urbanisme : emprise au sol, retraits, espaces verts, stationnement. Une voie publique qui traverse la propriété rompt l'unité foncière, point à vérifier avant d'étudier l'extension d'un entrepôt ou la division d'un terrain d'activités.

Terme échu et terme à échoir

Le terme est la date à laquelle le loyer devient exigible : il est payable à terme échu lorsqu'il est réglé à la fin de la période de jouissance, et à terme à échoir lorsqu'il est réglé d'avance, au début de cette période. Le preneur doit payer le prix du bail aux termes convenus (article 1728 du Code civil), et le bail commercial fixe librement la périodicité, le plus souvent trimestrielle et d'avance. Les loyers payés d'avance, y compris à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire pour la part qui excède deux termes de loyer (article L.145-40 du Code de commerce). Le mode de paiement pèse sur la trésorerie du preneur et se lit avec le dépôt de garantie, dont le montant est limité en pratique par cette règle.

Terrain à bâtir

Le terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d'un document d'urbanisme. C'est la définition fiscale du 1° du 2 du I de l'article 257 du Code général des impôts, qui commande l'application de la TVA à sa vente lorsque le vendeur est assujetti. La constructibilité juridique ne suffit pas à faire la valeur : desserte par les réseaux, accès, nature du sol, servitudes et règles de la zone déterminent ce qui peut réellement être édifié. L'expert l'estime à partir du projet réalisable et des ventes de terrains comparables.

Terrain nu (bail d'un)

Le bail d'un terrain nu relève en principe du droit commun du louage et non du statut des baux commerciaux. Le statut s'applique toutefois lorsque des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées sur le terrain, avant ou après le bail, et qu'elles ont été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire (article L.145-1, I, 2° du Code de commerce). La jurisprudence exige des constructions fixes et solides, ce qui écarte les installations démontables, et l'exploitation d'un fonds dans ces constructions. Aire de stockage, parc de véhicules ou dépôt de matériaux loués sans bâtiment restent donc hors statut : le preneur n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction.

Terrasse commerciale (domaine public)

La terrasse commerciale installée sur un trottoir ou une place est une occupation privative du domaine public, soumise à une autorisation délivrée par la commune (article L.2122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques). Cette autorisation est personnelle, précaire et révocable, et donne lieu au paiement d'une redevance (articles L.2122-3 et L.2125-1). Elle n'est pas comprise dans les lieux loués et ne se transmet pas avec le fonds, mais l'acquéreur peut demander une autorisation par anticipation, qui prend effet à la réalisation de la cession (article L.2124-33). Le chiffre d'affaires tiré de la terrasse s'apprécie donc avec prudence dans l'évaluation d'un fonds ou d'un droit au bail de café ou de restaurant.

Titre de propriété

Le titre de propriété est l'acte qui constate le droit de propriété d'une personne sur un immeuble : acte de vente, de donation, de partage ou attestation notariée après décès. Le notaire en remet une copie authentique à l'acquéreur une fois l'acte publié au service de la publicité foncière, formalité qui le rend opposable aux tiers (article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Il décrit le bien par ses références cadastrales, rappelle l'origine de propriété et mentionne les servitudes et les charges connues. L'expert le demande en premier, avec l'état hypothécaire, pour s'assurer de la consistance exacte des murs, du terrain ou des lots à évaluer.

Titre exécutoire

Le titre exécutoire est l'acte qui permet à un créancier de recourir à l'exécution forcée contre son débiteur. L'article L.111-3 du Code des procédures civiles d'exécution en dresse la liste, où figurent les décisions de justice ayant force exécutoire et les actes notariés revêtus de la formule exécutoire. Un bail commercial reçu par notaire permet ainsi au bailleur de faire saisir les comptes ou le matériel du locataire pour des loyers impayés sans obtenir de jugement. Il ne suffit pas pour expulser : l'expulsion exige une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, suivis d'un commandement de quitter les lieux (article L.411-1).

Toiture en bac acier

La toiture en bac acier est une couverture faite de tôles d'acier nervurées, galvanisées ou prélaquées, fixées sur les pannes de la charpente. Elle équipe la plupart des entrepôts, des locaux d'activités et des bâtiments commerciaux de périphérie, seule en simple peau ou associée à un isolant et à une étanchéité dans les toitures chaudes. Sa mise en œuvre obéit aux règles de l'art des documents techniques unifiés, et les désordres qui compromettent le clos et le couvert relèvent de la garantie décennale (article 1792 du Code civil). L'expert en relève l'âge, la corrosion, l'état des fixations et des plaques translucides, ainsi que la capacité de la charpente à porter des panneaux photovoltaïques. Voir la définition complète de la toiture en bac acier.

Toiture shed (toiture en dents de scie)

La toiture shed est une couverture en dents de scie, faite d'une succession de versants de pentes inégales dont le plus raide est vitré et le plus souvent orienté au nord. Elle donne aux ateliers et aux usines un éclairage naturel régulier, en accord avec l'article R.4223-3 du Code du travail, qui demande que les locaux de travail disposent autant que possible d'une lumière naturelle suffisante. L'état des vitrages, des chéneaux et de l'étanchéité pèse sur le coût de reprise du bâtiment. Voir la définition complète de la toiture shed.

Toiture-terrasse

La toiture-terrasse est une toiture plate ou de très faible pente, constituée d'un élément porteur en béton, en acier ou en bois, d'un isolant et d'un revêtement d'étanchéité. Elle peut être inaccessible, technique lorsqu'elle porte des équipements, accessible aux piétons ou aux véhicules, ou végétalisée. Les constructions et extensions de bâtiments commerciaux, industriels, artisanaux et d'entrepôts qui dépassent le seuil légal d'emprise au sol doivent y intégrer un procédé de production d'énergie renouvelable ou une végétalisation (article L.171-4 du Code de la construction et de l'habitation). Son étanchéité ayant une durée de vie limitée, l'expert en note l'âge, les relevés et les évacuations d'eaux pluviales, et chiffre la réfection à prévoir.

Tontine (clause d'accroissement)

La tontine, ou clause d'accroissement, est la clause par laquelle plusieurs acquéreurs conviennent que le dernier survivant sera réputé seul propriétaire du bien depuis le jour de l'acquisition. Selon la jurisprudence, elle exclut l'indivision tant que la condition n'est pas réalisée : aucun des acquéreurs ne peut provoquer le partage, et toute vente exige leur accord unanime. La part recueillie par le survivant est en principe soumise aux droits de mutation à titre gratuit, selon son lien de parenté avec le défunt (article 754 A du Code général des impôts). Rare pour des murs professionnels acquis en direct, elle se rencontre dans les statuts de sociétés civiles immobilières, où elle porte sur les parts sociales.

De « TPE et PME » à « TVA sur marge »

TPE et PME (catégories d'entreprises)

TPE et PME désignent les très petites, petites et moyennes entreprises. Le décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 définit la microentreprise, qui emploie moins de 10 personnes et réalise un chiffre d'affaires ou un total de bilan n'excédant pas 2 millions d'euros, et la PME, qui emploie moins de 250 personnes pour un chiffre d'affaires n'excédant pas 50 millions d'euros ou un bilan n'excédant pas 43 millions. Le terme TPE n'a pas de définition légale propre et recouvre en pratique la microentreprise. Le statut des baux commerciaux s'applique sans distinction de taille, mais ces entreprises forment l'essentiel de la demande de locaux d'activités, de petits entrepôts et de commerces, et leur solidité financière pèse sur le risque locatif. Voir les définitions complètes de la TPE et de la PME.

Tracfin (déclaration de soupçon)

Tracfin est le service de renseignement financier placé auprès du ministre chargé de l'économie, qui recueille et analyse les déclarations de soupçon de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme (article L.561-23 du Code monétaire et financier). Les agents immobiliers, les administrateurs de biens, les notaires et les banques figurent parmi les professionnels assujettis (article L.561-2). Ils doivent identifier leur client et le bénéficiaire effectif de l'opération, puis adresser une déclaration de soupçon lorsqu'ils soupçonnent que les fonds proviennent d'une infraction punie de plus d'un an d'emprisonnement (article L.561-15). Il leur est interdit d'en informer le client, ce qui explique les demandes de justificatifs sur l'origine des fonds lors de l'achat de murs commerciaux.

Trame de poteaux

La trame de poteaux est l'espacement régulier des éléments porteurs d'un bâtiment, exprimé par deux dimensions en mètres, par exemple 12 par 24. Dans un entrepôt, elle détermine l'implantation des palettiers, la largeur des allées et la circulation des chariots : une trame large offre une surface plus divisible et plus facile à relouer. Dans un commerce, elle conditionne la visibilité des rayons et la profondeur exploitable derrière la vitrine. Supprimer ou déplacer un poteau touche à la structure, donc à la solidité de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil, et suppose une étude technique et l'accord du bailleur.

Trame verte et bleue

La trame verte et bleue est le réseau de continuités écologiques terrestres et aquatiques, formé de réservoirs de biodiversité et de corridors qui les relient (article L.371-1 du Code de l'environnement). Elle est identifiée à l'échelle régionale par le SRADDET, puis déclinée par le SCOT et le plan local d'urbanisme. Le règlement du PLU peut la protéger par un classement en zone naturelle, des espaces à préserver ou des prescriptions de plantation et de clôture perméable (article L.151-23 du Code de l'urbanisme). Un terrain d'activités traversé par un corridor voit sa surface constructible réduite, ce qui se vérifie avant l'acquisition et pèse sur sa valeur.

Transaction (protocole transactionnel)

La transaction est le contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître (article 2044 du Code civil). Elle doit être rédigée par écrit et fait obstacle à toute action en justice ayant le même objet (article 2052). En immobilier d'entreprise, elle clôt un litige sur le loyer de renouvellement, l'indemnité d'éviction, la remise en état des locaux ou des désordres de construction. Le juge peut l'homologuer pour lui donner force exécutoire, et son montant gagne à s'appuyer sur un rapport d'expertise qui chiffre les prétentions de chacun.

Transfert de propriété

Le transfert de propriété est le passage du droit de propriété du vendeur à l'acquéreur. Il s'opère en principe dès la conclusion du contrat, la vente étant parfaite par le seul accord sur la chose et sur le prix (articles 1196 et 1583 du Code civil). En pratique, la promesse ou le compromis le reporte à la signature de l'acte authentique et au paiement du prix. Il emporte transfert des risques, des loyers et des charges, d'où le prorata de taxe foncière et de loyers arrêté au jour de l'acte, et ne devient opposable aux tiers qu'après publication au service de la publicité foncière.

Transfert du fonds (indemnité de déplacement)

Le transfert du fonds est le déplacement de l'activité du locataire évincé vers un autre local, sans perte notable de sa clientèle. L'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé par le refus de renouvellement et comprend la valeur marchande du fonds, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre (article L.145-14 du Code de commerce). Lorsque le bailleur démontre que le fonds peut être transféré, la jurisprudence limite l'indemnité principale à une indemnité de déplacement, en général la valeur du droit au bail. S'y ajoutent les frais de déménagement et de réinstallation, les frais d'acquisition du nouveau droit au bail et le trouble commercial subi pendant le transfert.

Translucidité fiscale (société de personnes)

La translucidité fiscale est le régime des sociétés de personnes, dont la société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés : le résultat est déterminé au niveau de la société, mais imposé entre les mains des associés (article 8 du Code général des impôts). Chaque associé est imposé sur sa quote-part, que le bénéfice ait été distribué ou non, dans la catégorie des revenus fonciers pour un particulier ou selon les règles des bénéfices professionnels pour une entreprise associée (article 238 bis K). Elle se distingue de la transparence fiscale, réservée par l'article 1655 ter aux sociétés immobilières de copropriété, où la société est ignorée. L'option pour l'impôt sur les sociétés y met fin et modifie le calcul des amortissements et de la plus-value de cession.

Transmission universelle de patrimoine (TUP)

La transmission universelle de patrimoine est le transfert de tout l'actif et de tout le passif d'une société à son associé unique, sans liquidation, lorsque celui-ci décide de la dissoudre (article 1844-5 du Code civil). Elle ne joue que si l'associé unique est une personne morale, et les créanciers disposent de trente jours après la publication pour former opposition. Le bail commercial est transmis de plein droit : la société bénéficiaire est substituée à la société dissoute nonobstant toute stipulation contraire, sans que le bailleur puisse invoquer une clause d'agrément (article L.145-16 du Code de commerce). L'opération sert à simplifier un groupe après le rachat des titres d'une société propriétaire ou locataire de murs.

Travaux d'amélioration (du preneur)

Les travaux d'amélioration sont les travaux qui apportent aux locaux un élément de confort ou d'équipement nouveau, au-delà de l'entretien et de la mise en conformité. Lorsque le preneur les a financés, ils ne sont pris en compte dans le loyer du bail renouvelé que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou par un loyer réduit (article R.145-8 du Code de commerce). Selon la jurisprudence, ils ne peuvent donc justifier un déplafonnement qu'au second renouvellement qui suit leur réalisation, une fois devenus la propriété du bailleur par le jeu de l'accession. La clause d'accession du bail, qui fixe la date de ce transfert, commande ainsi le loyer futur et la valeur locative retenue par l'expert.

Travaux urgents (du bailleur)

Les travaux urgents sont les réparations que le bailleur doit réaliser pendant le bail et qui ne peuvent être différées jusqu'à son terme. Le preneur doit les supporter, quelle que soit la gêne qu'ils lui causent, mais le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie des locaux dont il est privé lorsqu'ils durent plus de vingt et un jours (article 1724 du Code civil). Ce texte n'étant pas d'ordre public, beaucoup de baux commerciaux contiennent une clause de souffrance qui écarte toute indemnité, quelle que soit la durée du chantier. La jurisprudence en limite la portée : elle ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance lorsque les travaux rendent l'exploitation impossible.

Tréfonds

Le tréfonds est le sous-sol d'un terrain, situé sous la surface du sol. La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, de sorte que le propriétaire peut y faire toutes les constructions et fouilles qu'il juge utiles, sous réserve des lois sur les mines et des règlements de police (article 552 du Code civil). Le tréfonds peut être dissocié de la surface par une division en volumes ou faire l'objet d'une expropriation limitée, comme pour le passage d'un tunnel de métro. Pour un terrain à bâtir ou un site industriel, sa nature conditionne les fondations, les parkings enterrés et le coût d'une éventuelle dépollution.

Trentenaire (prescription)

La prescription trentenaire est le délai de trente ans applicable aux actions réelles immobilières, qui court du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 2227 du Code civil). Le droit de propriété lui-même est imprescriptible : il ne se perd pas par le non-usage. C'est aussi par trente ans de possession continue, paisible, publique et non équivoque qu'un occupant devient propriétaire sans titre, délai ramené à dix ans pour celui qui a acquis de bonne foi et par juste titre (article 2272). Une servitude s'éteint de même par trente ans de non-usage, ce qui se vérifie sur un terrain d'activités grevé d'un ancien passage.

Tribunal des activités économiques (TAE)

Le tribunal des activités économiques est la juridiction qui remplace, à titre expérimental, le tribunal de commerce dans douze ressorts, dont Paris, Lyon, Marseille, Nanterre et Versailles (article 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023). L'expérimentation a débuté le 1er janvier 2025 pour quatre ans. Ce tribunal connaît de toutes les procédures amiables et collectives, quel que soit le statut du débiteur, y compris les sociétés civiles immobilières, les agriculteurs et les associations, à l'exception des professions réglementées du droit. Le contentieux du bail commercial reste confié au tribunal judiciaire, sauf lorsqu'il présente un lien suffisant avec la procédure collective du locataire ou du bailleur.

Triple net (bail)

Le bail triple net est le bail dans lequel le preneur supporte, en plus du loyer, l'ensemble des charges, des impôts et des travaux, y compris les grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Le bailleur perçoit alors un loyer net de toute charge, ce qui explique l'intérêt que lui portent les investisseurs. Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire les grosses réparations, les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent, et les honoraires de gestion des loyers. Le terme désigne donc aujourd'hui un bail où tout ce qui reste transférable, dont la taxe foncière, est refacturé au preneur, et l'expert vérifie la date du bail avant de retenir un loyer net.

TVA sur marge

La TVA sur marge est le régime dans lequel la taxe est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien, et non sur le prix total (article 268 du Code général des impôts). Elle concerne la vente de terrains à bâtir et, sur option, d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans, lorsque leur acquisition n'a pas ouvert droit à déduction. La jurisprudence du Conseil d'État et de la Cour de justice de l'Union européenne en a resserré le champ : le bien revendu doit avoir la même qualification juridique qu'à l'achat, ce qui exclut le terrain bâti acquis puis revendu en lots à bâtir. Pour un marchand de biens ou un aménageur, le choix du régime modifie le prix net vendeur et se valide avant la promesse.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre T

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Quatre fiches portent sur des termes de la lettre T ; trois autres fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Toiture en bac acier, pour la couverture des entrepôts et des locaux d'activités
• Toiture shed, pour la toiture en dents de scie des bâtiments industriels
• Définition de la TPE, pour la très petite entreprise et la microentreprise
• Définition de la PME, pour les seuils d'effectif, de chiffre d'affaires et de bilan
• Définition du bail commercial, pour la tacite reconduction, le terme du loyer, les travaux et le bail triple net
• Définition de la valeur vénale, pour le taux de capitalisation, le taux de rendement prime et le terrain à bâtir
• Définition de la SCI, pour la translucidité fiscale, la tontine et la taxe de 3 %

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en T

Contacter ProtorMundi