Lexique commercial - lettre A : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre A du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre A

Les 74 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en cinq groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « AACI » à « Actualisation (taux d') »

AACI

L'AACI (Accredited Appraiser Canadian Institute) est le titre d'évaluateur agréé délivré par l'Institut canadien des évaluateurs, à Ottawa. Il atteste une formation universitaire, une expérience encadrée et le respect de normes de pratique pour l'évaluation de tous les immeubles, y compris commerciaux et industriels. En France, le titre d'expert immobilier n'est pas protégé par la loi : une désignation professionnelle reconnue, comme AACI ou MRICS, renseigne donc sur la compétence du signataire. Un rapport rédigé en France suit en pratique la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.

Abattement fiscal

L'abattement fiscal est une réduction pratiquée sur la base imposable avant le calcul de l'impôt. En immobilier, le plus connu est l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du Code général des impôts, qui allège la plus-value imposable des particuliers et des sociétés de personnes à mesure que l'actif est conservé. Il ne s'applique pas aux plus-values professionnelles des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, qui suivent un autre régime. Son calcul relève du notaire au moment de la vente.

Accessibilité (ERP)

L'accessibilité est l'obligation de rendre un établissement recevant du public utilisable par toute personne handicapée, quel que soit le handicap. Elle résulte de la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 et des articles L.161-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Un commerce existant doit être conforme ou couvert par un agenda d'accessibilité programmée, sauf dérogation accordée par le préfet. Dans un bail commercial, la répartition du coût des travaux entre bailleur et preneur dépend des clauses : elle se vérifie avant de signer et pèse sur la valeur locative.

Accessibilité à la voirie

L'accessibilité à la voirie désigne les conditions dans lesquelles un terrain ou un bâtiment est desservi par une voie ouverte à la circulation. Un fonds sans issue suffisante est dit enclavé et son propriétaire peut réclamer un passage sur les fonds voisins, contre indemnité, en vertu de l'article 682 du Code civil. Pour un entrepôt ou un local d'activités, la largeur de la voie, le rayon de giration des poids lourds et l'aire de manœuvre conditionnent l'exploitation et pèsent sur la valeur vénale. Un permis de construire peut être refusé lorsque la desserte est insuffisante.

Accession (clause d')

L'accession est le mécanisme par lequel le propriétaire du sol devient propriétaire de ce qui y est construit ou incorporé, selon les articles 546 et 555 du Code civil. Dans un bail commercial, la clause d'accession fixe le moment où les aménagements réalisés par le preneur reviennent au bailleur : en fin de bail ou seulement à la sortie des lieux. La date retenue a un effet direct sur le loyer de renouvellement, puisque les améliorations devenues propriété du bailleur peuvent alors entrer dans la valeur locative. Elle décide aussi de l'indemnisation éventuelle du preneur.

Accessoires du loyer

Les accessoires du loyer sont les sommes que le preneur paie en plus du loyer principal : charges, impôts, taxes, redevances et travaux refacturés. Depuis la loi du 18 juin 2014, l'article L.145-40-2 du Code de commerce impose au bail commercial un inventaire précis et limitatif de ces catégories et leur répartition entre bailleur et locataire. L'article R.145-35 interdit de faire supporter au preneur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires de gestion des loyers. Le coût d'occupation réel d'un local s'apprécie donc loyer et accessoires additionnés.

Achat en indivision

L'achat en indivision est l'acquisition d'un même actif par plusieurs personnes, chacune propriétaire d'une quote-part sans division matérielle du bien. Le régime est fixé par les articles 815 et suivants du Code civil, dont le principe est que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision : chaque indivisaire peut provoquer le partage. Les actes de gestion courante se décident à la majorité des deux tiers des droits, la vente à l'unanimité sauf autorisation judiciaire. Pour des murs professionnels, la société civile immobilière est souvent préférée parce que ses statuts organisent la décision.

Achat immobilier

L'achat immobilier est l'opération par laquelle un acquéreur devient propriétaire d'un immeuble contre le paiement d'un prix. La vente est juridiquement formée dès l'accord sur la chose et sur le prix, selon l'article 1583 du Code civil, mais elle passe en pratique par un avant-contrat assorti de conditions suspensives, puis par un acte authentique reçu par un notaire et publié au service de la publicité foncière. Pour un local commercial ou un entrepôt, l'acquéreur vérifie avant de s'engager le bail en cours, la destination autorisée, les diagnostics et la situation au regard de l'urbanisme.

Acompte

L'acompte est un premier versement à valoir sur le prix, effectué à la signature d'un avant-contrat ou d'une commande de travaux. Il engage définitivement les deux parties, à la différence des arrhes, que l'article 1590 du Code civil permet d'abandonner pour se dédire. Celui qui renonce après avoir versé un acompte peut donc être contraint d'exécuter le contrat ou de payer des dommages et intérêts. Dans une vente d'actif professionnel, la somme est en pratique consignée chez le notaire sous forme de dépôt de garantie.

Acquéreur

L'acquéreur est la personne, physique ou morale, qui achète un immeuble et en devient propriétaire. Sa principale obligation est de payer le prix au jour et au lieu fixés par la vente, selon l'article 1650 du Code civil. Lorsqu'il achète un local commercial loué, il reprend le bail en cours et devient le bailleur du locataire en place. Son acquisition peut être devancée par un droit de préemption de la commune ou par le droit de préférence du locataire prévu à l'article L.145-46-1 du Code de commerce, que le notaire purge avant la signature.

Acte authentique

L'acte authentique est l'acte reçu, avec les solennités requises, par un officier public compétent, en pratique le notaire pour une vente immobilière. L'article 1369 du Code civil le définit et l'article 1371 lui attache une force particulière : il fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier a personnellement constaté. Seul un acte authentique peut être publié au service de la publicité foncière, formalité qui rend la vente opposable aux tiers. La cession de murs commerciaux, d'un entrepôt ou d'un terrain passe donc toujours par cette forme, même après un compromis sous seing privé.

Acte de bornage

L'acte de bornage est le procès-verbal qui fixe de façon définitive la limite entre deux propriétés contiguës. L'article 646 du Code civil permet à tout propriétaire d'obliger son voisin au bornage, à frais communs. Le procès-verbal est dressé par un géomètre-expert, seul habilité par la loi du 7 mai 1946, puis signé par les propriétaires concernés ; à défaut d'accord, le tribunal judiciaire tranche. Pour un terrain professionnel, il sécurise la superficie vendue, l'implantation d'une clôture ou d'un bâtiment en limite et le calcul des droits à construire.

Acte extrajudiciaire

L'acte extrajudiciaire est un acte signifié par un commissaire de justice en dehors de tout procès, pour notifier un droit ou faire courir un délai. En bail commercial, l'article L.145-9 du Code de commerce impose cette forme au congé délivré par le bailleur, qui doit être motivé et rappeler le délai de deux ans pour saisir le tribunal. La demande de renouvellement du preneur peut, elle, être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Une notification irrégulière peut priver l'acte d'effet et prolonger le bail aux conditions antérieures.

Acte sous seing privé

L'acte sous seing privé, ou acte sous signature privée, est rédigé et signé par les parties elles-mêmes, sans officier public. L'article 1372 du Code civil lui reconnaît la force d'un écrit entre ceux qui l'ont signé, mais il n'a pas date certaine à l'égard des tiers tant qu'il n'est pas enregistré. Un bail commercial ou un compromis de vente peuvent être conclus sous cette forme. Elle ne suffit pas pour un bail de plus de douze ans, qui doit être publié au service de la publicité foncière et suppose donc un acte notarié.

Actif immobilier

Un actif immobilier est un immeuble détenu pour être exploité, loué ou revendu, et inscrit à ce titre dans un patrimoine privé ou au bilan d'une entreprise. L'article 518 du Code civil range dans les immeubles par nature les fonds de terre et les bâtiments. En immobilier d'entreprise, on distingue les actifs d'exploitation, occupés par leur propriétaire, des actifs de rendement, loués à un tiers. Leur valeur vénale dépend de l'emplacement, de l'état du bâti, de la situation locative et du taux de rendement attendu par le marché pour cette catégorie de bien.

Activités autorisées

Les activités autorisées sont celles que le preneur a le droit d'exercer dans les locaux loués, telles que la clause de destination du bail les énumère. L'article 1728 du Code civil oblige le locataire à user de la chose suivant la destination donnée par le bail : une activité non prévue expose à la résiliation, même si le local s'y prête matériellement. La clause doit en outre rester compatible avec le règlement de copropriété et avec la destination admise par le plan local d'urbanisme. Une destination large facilite la cession du fonds et se paie en général par un loyer plus élevé.

Activités connexes ou complémentaires

Les activités connexes ou complémentaires sont celles que le locataire commercial peut ajouter à l'activité prévue au bail sans l'accord préalable du bailleur. L'article L.145-47 du Code de commerce organise cette déspécialisation partielle : le preneur notifie son intention par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée, et le bailleur dispose de deux mois pour contester le caractère connexe. À défaut de contestation, l'extension est acquise. Elle peut être prise en compte lors de la révision triennale suivante si elle a modifié la valeur locative des lieux.

Actualisation (taux d')

L'actualisation consiste à ramener à leur valeur d'aujourd'hui des revenus et des dépenses qui seront perçus ou payés plus tard. Elle fonde la méthode des flux de trésorerie actualisés, ou DCF, décrite par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière : l'expert projette loyers, charges, travaux et prix de revente sur plusieurs années, puis leur applique un taux. Ce taux additionne le rendement d'un placement sans risque et une prime propre à l'actif : plus il est élevé, plus la valeur obtenue baisse. La méthode convient aux immeubles loués dont les revenus varient dans le temps.

De « Adjudication » à « Amortissement »

Adjudication

L'adjudication est la vente d'un immeuble aux enchères publiques, au plus offrant. Lorsqu'elle fait suite à une saisie immobilière, elle se tient à l'audience du juge de l'exécution, selon les articles L.322-5 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, et les enchères sont portées par un avocat. Toute personne peut ensuite former une surenchère du dixième dans les dix jours, ce qui remet le bien en vente. Le prix d'adjudication d'un local ou d'un entrepôt, formé sous contrainte, ne constitue pas à lui seul une référence de valeur vénale.

Administrateur de biens

L'administrateur de biens gère des immeubles pour le compte de leurs propriétaires : quittancement, révision des loyers, charges, travaux, suivi des baux. L'activité relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et exige une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Le professionnel n'agit qu'en vertu d'un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et sa rémunération. En immobilier d'entreprise, sa mission est souvent appelée property management.

Affectation d'un bien

L'affectation d'un bien est l'usage auquel il est destiné : commerce, entrepôt, industrie, bureau, habitation. En urbanisme, les articles R.151-27 et R.151-28 du Code de l'urbanisme fixent cinq destinations et leurs sous-destinations, sur lesquelles s'appuie le plan local d'urbanisme. Le changement de destination d'un local est soumis à déclaration préalable, ou à permis de construire s'il s'accompagne de travaux sur la structure ou la façade. L'affectation conditionne aussi la fiscalité, les normes de sécurité applicables et la valeur du bien, selon l'usage permis.

Affichage des honoraires

L'affichage des honoraires est l'obligation, pour le professionnel de la transaction, de rendre publics ses tarifs avant toute prestation. L'arrêté du 10 janvier 2017 impose un barème visible à l'entrée de l'établissement et sur le site internet, exprimé toutes taxes comprises, et précise qui du vendeur ou de l'acquéreur supporte la rémunération. L'intermédiaire ne peut pas facturer davantage que le barème affiché. En immobilier d'entreprise, les honoraires sont le plus souvent exprimés en pourcentage du prix de vente ou du loyer annuel hors taxes et fixés dans le mandat.

Agent commercial immobilier

L'agent commercial immobilier est un indépendant qui prospecte et négocie pour le compte d'un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle. Son statut découle de l'article L.134-1 du Code de commerce et de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970. Il est immatriculé au registre spécial des agents commerciaux et porte une attestation d'habilitation délivrée par son mandant, mais ne peut ni recevoir de fonds, ni rédiger d'acte, ni donner de consultation juridique. Le mandat de vente ou de location est toujours conclu au nom du titulaire de la carte.

Agent immobilier

L'agent immobilier est l'intermédiaire qui prête son concours, de manière habituelle, à la vente, l'achat ou la location de biens appartenant à autrui. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne cette activité à une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, à une garantie financière et à une assurance de responsabilité. Il ne peut agir ni percevoir d'honoraires sans mandat écrit préalable. Pour les locaux commerciaux, les entrepôts ou les fonds de commerce, la carte porte la mention transactions sur immeubles et fonds de commerce.

Agrément (Île-de-France)

L'agrément est l'autorisation administrative préalable exigée en Île-de-France pour construire, étendre ou changer l'utilisation de certains locaux d'activité. L'article L.510-1 du Code de l'urbanisme y soumet les locaux à usage industriel, professionnel, administratif, technique ou scientifique, au-delà de seuils de surface fixés par décret. Il est délivré par le préfet et doit être obtenu avant le permis de construire ; son objet est d'équilibrer l'implantation des activités dans la région. Un projet d'entrepôt ou de locaux d'activités francilien se vérifie donc sur ce point dès l'étude de faisabilité.

Aire de manœuvre

L'aire de manœuvre est la surface extérieure réservée à la circulation, au retournement et à la mise à quai des poids lourds devant un entrepôt ou un local d'activités. Sa profondeur, de l'ordre de trente-cinq mètres devant les quais pour un ensemble articulé, conditionne l'exploitation logistique du site. Pour les entrepôts relevant de la rubrique 1510 des installations classées, l'arrêté du 11 avril 2017 impose en outre des voies accessibles aux engins de secours. Une cour trop étroite limite les utilisateurs possibles et se traduit par une décote sur la valeur locative.

Aléa de chantier

L'aléa de chantier est un événement imprévu qui modifie le coût, le délai ou la technique d'une construction : nature du sol, réseau enterré non signalé, intempéries, défaillance d'une entreprise. Dans un marché à forfait, l'article 1793 du Code civil interdit à l'entrepreneur de réclamer un supplément de prix, sauf travaux autorisés par écrit et prix convenu avec le propriétaire. Le risque pèse donc sur le constructeur, d'où l'importance de l'étude de sol préalable. Le maître d'ouvrage d'un bâtiment d'activités prévoit de son côté une provision pour aléas dans son budget.

Aliénation

L'aliénation est l'acte par lequel un propriétaire transmet son bien à une autre personne, à titre onéreux (vente, échange, apport en société) ou gratuit (donation). Le terme sert en droit de l'urbanisme : l'article L.213-1 du Code de l'urbanisme soumet au droit de préemption urbain toute aliénation à titre onéreux d'un immeuble situé dans le périmètre. Le vendeur doit alors adresser à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner, et la collectivité dispose de deux mois pour se prononcer. La vente d'un local ou d'un terrain d'activité ne peut pas être signée avant cette purge.

Alignement

L'alignement est la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines, selon l'article L.112-1 du Code de la voirie routière. Il résulte d'un plan d'alignement ou d'un arrêté d'alignement individuel, délivré sur simple demande du propriétaire. Aucune construction nouvelle ne peut empiéter sur cette limite. Pour un terrain ou un local en bordure de voie, il renseigne sur l'emprise réellement constructible, sur un éventuel élargissement futur de la voirie et sur l'implantation possible d'une clôture ou d'une enseigne.

Aménagement foncier

L'aménagement foncier regroupe les opérations qui transforment un terrain brut en terrain utilisable : division, desserte, réseaux, voirie, dépollution. L'article L.300-1 du Code de l'urbanisme range parmi les objets de l'aménagement l'organisation de l'accueil des activités économiques. Les outils les plus courants sont la zone d'aménagement concerté et le lotissement, qui produisent les parcelles des zones d'activités. La valeur d'un terrain professionnel dépend directement de son degré d'aménagement, un terrain viabilisé et prêt à bâtir se négociant bien plus cher qu'un foncier nu.

Amiante

L'amiante est un matériau fibreux, interdit en France depuis 1997, encore présent dans de nombreux bâtiments d'activité : toitures et bardages en fibres-ciment, flocages, dalles de sol. Les articles R.1334-14 et suivants du Code de la santé publique imposent aux propriétaires d'immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 de tenir à jour un dossier technique amiante. Un état est annexé à la promesse de vente, et un repérage spécifique précède tous travaux. Le coût du désamiantage d'une toiture d'entrepôt pèse directement sur la valeur vénale.

Amortissement

L'amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur d'un bien avec le temps et l'usage. Il est déductible du résultat imposable en application de l'article 39 du Code général des impôts, ce qui réduit l'impôt de l'entreprise propriétaire. Un bâtiment s'amortit par composants : structure, toiture, façades, installations techniques, chacun sur sa propre durée, alors que le terrain ne s'amortit pas. Une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu ne peut pas amortir ses murs, ce qui pèse dans le choix du régime fiscal lors d'une acquisition.

De « Annexe environnementale » à « Artisanat »

Annexe environnementale

L'annexe environnementale, ou annexe verte, est un document joint au bail qui organise l'échange d'informations sur les consommations du bâtiment et un programme d'amélioration. L'article L.125-9 du Code de l'environnement l'impose aux baux portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces. Bailleur et preneur s'y communiquent les consommations d'énergie et d'eau et la quantité de déchets ; les entrepôts n'y sont pas soumis. Elle s'articule avec les objectifs de réduction des consommations imposés aux bâtiments tertiaires.

Appel d'offres

L'appel d'offres est une procédure de mise en concurrence dans laquelle plusieurs candidats remettent une proposition sur la base d'un même cahier des charges. Il est obligatoire pour les acheteurs publics au-delà de seuils, selon l'article L.2124-2 du Code de la commande publique, et libre entre personnes privées. En immobilier d'entreprise, il sert à choisir les entreprises d'un chantier, mais aussi à vendre un actif : le propriétaire ouvre une data room et recueille des offres à date fixe. Le prix issu d'une consultation bien menée constitue une référence de marché solide.

Appel de charges

L'appel de charges est la demande de paiement que le bailleur ou le syndic adresse à l'occupant pour couvrir les dépenses de l'immeuble, le plus souvent sous forme de provisions trimestrielles. En bail commercial, l'article R.145-36 du Code de commerce impose au bailleur un état récapitulatif annuel, avec régularisation des comptes, communiqué au plus tard le 30 septembre de l'année suivante. Le preneur peut demander les justificatifs. Seules les catégories de charges prévues à l'inventaire du bail sont exigibles, ce qui se contrôle à chaque régularisation.

Apport en société

L'apport en société est la mise à disposition d'un bien par un associé en échange de parts ou d'actions. L'article 1843-3 du Code civil oblige chaque associé à libérer ce qu'il a promis, et l'apporteur d'un immeuble doit la même garantie qu'un vendeur. L'apport de murs commerciaux à une société civile immobilière passe par un acte notarié publié au service de la publicité foncière. Il suppose de fixer une valeur d'apport, qui détermine le nombre de parts reçues, les droits d'enregistrement et la plus-value imposable : une expertise préalable évite la contestation.

Appraiser

Appraiser est le terme nord-américain qui désigne l'évaluateur immobilier, professionnel chargé d'établir la valeur d'un bien dans un rapport motivé. Aux États-Unis, il est agréé par l'État où il exerce et applique les normes USPAP ; au Canada, il porte une désignation de l'Institut canadien des évaluateurs. L'équivalent français est l'expert en évaluation immobilière, dont la pratique est encadrée par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et non par un titre légal. Un investisseur étranger emploie souvent le mot pour demander un rapport d'expertise de la valeur vénale.

APS / APD

L'avant-projet sommaire (APS) et l'avant-projet définitif (APD) sont deux étapes successives des études de conception d'un bâtiment par le maître d'œuvre. L'APS propose les grandes options d'implantation, de volume et de coût ; l'APD arrête les surfaces, les matériaux, les équipements et l'estimation définitive des travaux. Ces éléments de mission viennent de la loi du 12 juillet 1985, reprise aux articles L.2410-1 et suivants du Code de la commande publique, et servent de référence aux marchés privés. Le dossier de permis de construire d'un local d'activités est établi sur la base de l'APD.

Arbitrage

L'arbitrage a deux sens en immobilier d'entreprise. Pour un investisseur, c'est la décision de vendre un actif pour réemployer le capital ailleurs, parce que l'immeuble a atteint sa valeur, ne correspond plus à la stratégie ou demande trop de travaux. En droit, c'est un mode de règlement des litiges par un tribunal privé, prévu aux articles 1442 et suivants du Code de procédure civile, auquel un bail ou une vente peuvent renvoyer par une clause compromissoire. Dans le premier sens, la décision repose sur une expertise comparant valeur vénale actuelle et revenus futurs.

Architecte

L'architecte est le professionnel inscrit à l'Ordre qui conçoit un projet de construction et peut en diriger les travaux. La loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 rend son intervention obligatoire pour établir le projet architectural de toute demande de permis de construire. La dispense prévue pour les petites surfaces ne profite qu'aux personnes physiques qui construisent pour elles-mêmes : une société doit donc toujours y recourir, quelle que soit la taille du bâtiment. Sa responsabilité décennale est couverte par une assurance obligatoire, à vérifier avant la signature du contrat.

Arpentage

L'arpentage est la mesure d'un terrain destinée à en établir la superficie et les limites. Le document d'arpentage, ou document modificatif du parcellaire cadastral, est exigé par l'article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 pour toute modification de limite de propriété : division d'une parcelle, détachement d'un lot à bâtir, réunion de terrains. Il est dressé par un géomètre-expert et transmis au cadastre, qui attribue les nouveaux numéros. Sans lui, la vente d'une partie d'un terrain d'activité ne peut pas être publiée ; il ne remplace pas un bornage, qui seul fixe la limite entre voisins.

Arrêté de péril (mise en sécurité)

L'arrêté de péril, devenu arrêté de mise en sécurité en 2021, est la décision par laquelle le maire ordonne au propriétaire de faire cesser le danger que présente un immeuble menaçant ruine. La procédure relève des articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. L'arrêté prescrit des travaux dans un délai fixé et peut interdire l'utilisation des lieux ; à défaut d'exécution, la commune agit d'office aux frais du propriétaire. Pour un local commercial ou un entrepôt, il interrompt l'exploitation et entraîne une forte décote jusqu'à sa mainlevée.

Arrêté préfectoral

L'arrêté préfectoral est une décision du préfet, de portée individuelle ou réglementaire. En immobilier d'entreprise, le plus important est celui qui autorise ou enregistre une installation classée pour la protection de l'environnement, en application des articles L.181-1 et L.512-7 du Code de l'environnement. Il fixe les prescriptions d'exploitation : quantités stockées, dispositifs incendie, rejets, bruit. L'acquéreur ou le locataire d'un entrepôt ou d'une usine le lit avant de s'engager, car l'activité qu'il projette doit entrer dans le cadre autorisé ou faire l'objet d'une nouvelle procédure.

Arrhes

Les arrhes sont une somme versée à la conclusion d'un contrat, qui laisse à chaque partie la possibilité de se dédire. Selon l'article 1590 du Code civil, celui qui les a données y renonce en les perdant, et celui qui les a reçues en restituant le double. Elles se distinguent de l'acompte, premier paiement d'un engagement ferme. La présomption d'arrhes ne joue qu'au profit des consommateurs : entre professionnels, la qualification dépend de la rédaction du contrat, qui doit donc être sans ambiguïté dans une réservation ou un avant-contrat portant sur des locaux professionnels.

Article 606 du Code civil

L'article 606 du Code civil énumère les grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. Écrit pour l'usufruit, le texte sert de frontière en bail commercial : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du Code de commerce interdit de mettre ces dépenses à la charge du preneur. La réfection complète de la toiture d'un entrepôt y reste donc au bailleur.

Artisanat

L'artisanat regroupe les activités indépendantes de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services exercées par les entreprises du secteur des métiers, immatriculées au registre national des entreprises (article L.111-1 du Code de l'artisanat). Voir la définition complète de l'artisanat.

De « Assemblée générale de copropriété » à « Assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) »

Assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale de copropriété est la réunion, au moins annuelle, où les copropriétaires votent le budget, les travaux et le choix du syndic. Elle est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dont les articles 24 à 26 fixent les majorités selon la nature de la décision. Chaque copropriétaire dispose de voix en proportion de ses tantièmes. Le propriétaire d'un local commercial en pied d'immeuble y est directement intéressé : ravalement, changement de destination, pose d'une enseigne ou d'une extraction se décident là, et une décision se conteste dans les deux mois de sa notification.

Asset deal

L'asset deal est l'acquisition directe d'un immeuble, par opposition au share deal où l'acheteur acquiert les titres de la société qui le détient. L'acquéreur supporte les droits de mutation à titre onéreux prévus à l'article 683 du Code général des impôts, soit environ 6 % du prix selon le département, contre 5 % pour des parts de société à prépondérance immobilière. En contrepartie, il ne reprend ni le passif ni l'historique fiscal de la société et inscrit l'immeuble à son bilan pour son prix réel, ce qui ouvre un amortissement complet.

Asset management

L'asset management immobilier est la gestion stratégique d'un patrimoine pour le compte de son propriétaire : politique locative, programme de travaux, financement, arbitrages. Il se distingue du property management, qui assure la gestion courante des baux et des charges. Lorsque la mission inclut la négociation de baux ou de ventes, elle relève de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de ses cartes professionnelles. L'asset manager mesure sa performance par le taux d'occupation, le rendement et l'évolution de la valeur vénale des actifs, établie par des expertises périodiques.

Assiette d'une servitude

L'assiette d'une servitude est la partie précise du terrain sur laquelle s'exerce le droit : bande de passage, tracé d'une canalisation, zone de non-construction. La servitude elle-même est définie à l'article 637 du Code civil comme une charge imposée à un fonds au profit d'un autre. Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui en diminue l'usage, mais l'article 701 lui permet de proposer un autre emplacement si l'assiette d'origine est devenue trop gênante. Sur un terrain d'activité, elle réduit la surface réellement constructible et doit figurer sur le plan du géomètre.

Assiette foncière

L'assiette foncière est le terrain, formé d'une ou de plusieurs parcelles, sur lequel porte un bâtiment, un projet de construction ou un droit. En urbanisme, elle correspond au terrain d'assiette que la demande de permis de construire doit localiser et dont elle indique la superficie, selon l'article R.431-5 du Code de l'urbanisme. Voir la définition complète de l'assiette foncière.

Assignation

L'assignation est l'acte par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant un juge. Délivrée par un commissaire de justice, elle contient à peine de nullité les mentions des articles 54 et 56 du Code de procédure civile, dont l'objet de la demande et l'exposé des moyens. En bail commercial, elle saisit le tribunal judiciaire pour une indemnité d'éviction, une résiliation ou une contestation de congé. Elle doit intervenir avant l'expiration de la prescription de deux ans prévue à l'article L.145-60 du Code de commerce pour les actions nées du statut.

Association syndicale libre (ASL)

L'association syndicale libre est un groupement de propriétaires fonciers constitué pour gérer des équipements communs : voirie interne, réseaux, espaces verts, bassin de rétention. Elle est régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004. Les droits et obligations qui en découlent sont attachés aux immeubles et les suivent en quelque main qu'ils passent : l'acquéreur d'un lot dans un parc d'activités devient membre de plein droit et doit les cotisations. Les statuts, le budget et les éventuels arriérés du vendeur se vérifient donc avant l'achat, au même titre que des charges de copropriété.

Assujettissement à la TVA

L'assujettissement à la TVA désigne le fait, pour un bailleur ou un vendeur, de soumettre ses loyers ou son prix à la taxe sur la valeur ajoutée. La location de locaux nus à usage professionnel en est exonérée, mais l'article 260, 2° du Code général des impôts permet au bailleur d'opter pour la TVA. Il facture alors la taxe au preneur et récupère celle qu'il a payée sur l'acquisition et les travaux. L'option est neutre pour un locataire qui déduit la TVA ; elle renchérit le loyer d'un locataire qui ne la récupère pas, d'où une négociation à mener avant de signer.

Assurance décennale

L'assurance décennale couvre la responsabilité du constructeur pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité, fixée par l'article 1792 du Code civil, dure dix ans à compter de la réception des travaux. L'article L.241-1 du Code des assurances oblige tout constructeur à s'assurer avant l'ouverture du chantier. L'acquéreur d'un bâtiment d'activités de moins de dix ans réclame les attestations des entreprises : elles conditionnent ses recours en cas de désordre sur la charpente, la toiture ou le dallage.

Assurance dommages-ouvrage (DO)

L'assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable, l'assureur se retournant ensuite contre les constructeurs. L'article L.242-1 du Code des assurances la rend obligatoire pour toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, sauf exceptions limitées, et elle se transmet aux propriétaires successifs pendant dix ans. Son absence sur un bâtiment récent complique la revente et justifie une négociation du prix.

Assurance emprunteur

L'assurance emprunteur garantit à la banque le remboursement du capital restant dû d'un prêt si l'assuré décède ou subit une invalidité ou une incapacité couvertes. Aucune règle générale ne l'impose pour un prêt immobilier professionnel, mais le prêteur en fait en pratique une condition de l'offre, avec des garanties et une quotité assurée qu'il fixe. Une déclaration de santé inexacte expose à la nullité du contrat ou à la réduction de l'indemnité (articles L. 113-8 et L. 113-9 du Code des assurances). Détail : assurance d'un prêt immobilier professionnel.

Assurance responsabilité civile professionnelle (RCP)

L'assurance responsabilité civile professionnelle couvre les conséquences financières des fautes, erreurs ou omissions commises par un professionnel dans sa mission. Elle est obligatoire pour les agents immobiliers et les administrateurs de biens : l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 en fait une condition de la carte professionnelle. L'expert en évaluation immobilière y est tenu par la Charte de l'expertise et par les organismes qui le certifient. Avant de confier une mission, le client peut demander l'attestation en cours de validité, qui mentionne les activités garanties et les plafonds.

De « Atelier » à « Ayant droit »

Atelier

L'atelier est un local où l'on fabrique, transforme ou répare des produits par un travail manuel ou mécanique, lieu de travail soumis aux articles R.4211-1 et suivants du Code du travail. Voir la définition complète de l'atelier.

Atmosphère explosive (ATEX)

Une atmosphère explosive est un mélange d'air et de substances inflammables, gaz, vapeurs ou poussières, dans lequel la combustion se propage après inflammation. Les articles R.4227-42 et suivants du Code du travail imposent à l'employeur de délimiter les zones à risque, d'y installer des matériels adaptés et de rédiger un document relatif à la protection contre les explosions. Silos, cabines de peinture, stockages de solvants ou ateliers de menuiserie sont concernés. Un bâtiment déjà équipé pour ce risque intéresse un nombre restreint d'utilisateurs, ce que l'expert intègre à son analyse.

Attestation de conformité

L'attestation de conformité est le document par lequel le maître d'ouvrage ou un professionnel certifie que des travaux respectent l'autorisation obtenue ou la norme applicable. En urbanisme, il s'agit de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, déposée en mairie selon l'article R.462-1 du Code de l'urbanisme. L'administration dispose alors de trois mois, parfois cinq, pour contester ; passé ce délai, le propriétaire peut obtenir une attestation de non-contestation. L'acquéreur d'un local d'activités la demande pour s'assurer que le bâti correspond au permis délivré.

Attestation de surface (mesurage)

L'attestation de surface est le document par lequel un professionnel certifie la superficie d'un bien selon une définition donnée. Elle est obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété, y compris un local commercial : l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Carrez, impose de mentionner la superficie privative dans l'acte. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, l'acquéreur peut réclamer une diminution du prix dans l'année. Hors copropriété, le mesurage reste d'usage et distingue surface utile, surface de vente et surface de plancher.

Audit énergétique

L'audit énergétique est une étude détaillée des consommations d'un bâtiment ou d'une entreprise, qui hiérarchise les travaux d'économie d'énergie et chiffre leur coût, ce qui va plus loin que le simple classement du diagnostic de performance énergétique. L'article L.233-1 du Code de l'énergie l'impose périodiquement aux entreprises qui dépassent certains seuils. Pour un propriétaire de locaux tertiaires, il prépare les objectifs de réduction des consommations fixés à l'article L.174-1 du Code de la construction et de l'habitation. Ses conclusions éclairent le budget de travaux à déduire d'une valeur vénale.

Autorisation d'exploitation commerciale (AEC)

L'autorisation d'exploitation commerciale est l'accord administratif préalable à la création ou à l'extension d'un magasin de commerce de détail dont la surface de vente dépasse 1 000 mètres carrés. Prévue à l'article L.752-1 du Code de commerce, elle est délivrée par la commission départementale d'aménagement commercial, qui apprécie les effets du projet sur l'aménagement du territoire et l'animation des centres-villes. Lorsque le projet exige un permis de construire, celui-ci en tient lieu. Une surface de vente exploitée sans autorisation expose à une fermeture au public, point que l'acquéreur vérifie.

Autorisation d'occupation temporaire (AOT)

L'autorisation d'occupation temporaire, ou AOT, est le titre qui permet d'occuper une dépendance du domaine public : terrasse, kiosque, emplacement portuaire ou aéroportuaire, terrain d'une collectivité. Les articles L.2122-1 à L.2122-3 du Code général de la propriété des personnes publiques la veulent temporaire, précaire et révocable, et soumise à redevance. Elle exclut le statut des baux commerciaux : l'occupant n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. La valeur d'une exploitation installée sur le domaine public s'apprécie donc avec une forte prudence.

Autorisation d'urbanisme

L'autorisation d'urbanisme est la décision par laquelle l'administration vérifie qu'un projet respecte les règles d'utilisation du sol. Les articles L.421-1 et suivants du Code de l'urbanisme en prévoient quatre formes : permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et déclaration préalable. Elle est requise pour bâtir, agrandir, modifier une façade ou changer la destination d'un local ; en principe valable trois ans, elle n'est définitive qu'une fois purgés le recours des tiers et le retrait administratif. L'acquéreur d'un terrain d'activité en fait souvent une condition suspensive.

Autorisation de travaux (ERP)

L'autorisation de travaux est l'accord que l'exploitant ou le propriétaire d'un établissement recevant du public doit obtenir avant de le créer, de l'aménager ou de le modifier. L'article L.122-3 du Code de la construction et de l'habitation la subordonne au respect des règles d'accessibilité et de sécurité incendie, vérifié par les commissions compétentes. Elle est délivrée par le maire au nom de l'État, et le permis de construire en tient lieu lorsque les travaux y sont soumis. Un commerçant qui réagence sa boutique sans cette autorisation s'expose à un refus d'ouverture.

Autorisation environnementale

L'autorisation environnementale est la décision unique du préfet qui permet d'exploiter une installation classée présentant des dangers ou inconvénients graves pour l'environnement. Créée en 2017 et régie par les articles L.181-1 et suivants du Code de l'environnement, elle regroupe plusieurs procédures et suppose une étude d'impact, une étude de dangers et une consultation du public. Les grands entrepôts et les sites industriels y sont soumis au-delà de seuils fixés par la nomenclature. Le délai d'instruction, de plusieurs mois, doit être intégré au calendrier d'acquisition du terrain.

Avant-contrat

L'avant-contrat est l'accord qui précède la vente définitive et en fixe les conditions : prix, délais, conditions suspensives. Il prend la forme d'une promesse unilatérale, où seul le vendeur s'engage, ou d'un compromis, où les deux parties s'engagent. Selon l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. L'acquéreur de locaux professionnels ne bénéficie pas du délai de rétractation réservé à l'habitation : les conditions suspensives de financement, d'urbanisme et de purge des préemptions sont sa seule protection.

Avantages de la SCI

La société civile immobilière, régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, permet de détenir un immeuble à plusieurs au moyen de parts sociales : patrimoine distinct des associés, transmission par parts, gestion confiée à un gérant, statuts sur mesure et choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. Voir la fiche complète sur les avantages de la SCI.

Avenant

L'avenant est l'acte par lequel les parties modifient un contrat en cours sans le remplacer. Il repose sur l'article 1193 du Code civil, selon lequel un contrat ne peut être modifié que du consentement mutuel des parties. En bail commercial, il sert à changer le loyer, la destination, la surface louée ou la répartition des charges, et doit être écrit, daté et signé par tous les signataires du bail, caution comprise si son engagement est touché. Une modification notable des obligations des parties, constatée par avenant, peut justifier un déplafonnement du loyer au renouvellement.

Avis de valeur

L'avis de valeur est une estimation du prix de marché d'un bien, remise par un agent immobilier soumis à la loi du 2 janvier 1970, le plus souvent en vue d'un mandat de vente. Il n'obéit à aucune norme et se distingue du rapport d'expertise, rédigé selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui décrit le bien, justifie les méthodes et engage la responsabilité de son signataire. Devant l'administration fiscale, un juge, une banque ou un associé, seul le rapport d'expertise a une valeur probante sérieuse. L'avis de valeur suffit pour fixer un prix de présentation.

Avocat en droit immobilier

L'avocat en droit immobilier conseille et représente ses clients dans les ventes, les baux, la construction, la copropriété et l'urbanisme. Sa profession est réglementée par la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, qui lui réserve la consultation juridique et la représentation en justice, sous le contrôle de son ordre. En bail commercial, il rédige ou audite le contrat, conduit la procédure de fixation du loyer renouvelé et plaide l'indemnité d'éviction, et peut aussi agir comme mandataire en transactions immobilières. Son intervention complète celle de l'expert, qui chiffre les valeurs débattues.

Ayant droit

L'ayant droit est la personne qui tient son droit d'une autre, appelée auteur, par succession, donation, vente ou cession. Les héritiers sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, selon l'article 724 du Code civil. Le décès du bailleur ou du preneur ne met pas fin au bail : l'article 1742 le transmet à leurs ayants droit. Les héritiers d'un propriétaire de murs commerciaux deviennent donc bailleurs en indivision et doivent faire évaluer le bien pour la déclaration de succession, à sa valeur vénale au jour du décès.

Fiches complètes liées à la lettre A

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Quatre termes de la lettre A ont la leur.

• Définition de l'artisanat
• Assiette foncière
• Définition de l'atelier
• Avantages de la SCI

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en A

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