Article 606 du Code civil : grosses réparations en bail commercial

Qu'est-ce que l'article 606 du Code civil ?

L'article 606 du Code civil est la liste légale des grosses réparations d'un bien. Elle vise les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, puis les digues et les murs de soutènement ou de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. En bail commercial, le Code de commerce interdit depuis le 5 novembre 2014 d'en imputer le coût au locataire.

Définition de l'article 606 du Code civil

L'article 606 du Code civil est l'énumération légale des grosses réparations d'un bien. Il vise celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, ces deux derniers en entier. Il ajoute que toutes les autres réparations sont d'entretien. Le Code civil ne donne pas d'autre définition : c'est cette énumération qui sert de référence.

Une liste de 1804, lue de façon large par les juges

Le texte date du Code civil de 1804. La Cour de cassation ne s'en tient pas à la lettre : depuis un arrêt de la troisième chambre civile du 13 juillet 2005 (n° 04-13.764), elle range parmi les grosses réparations celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, même si elles ne figurent pas dans la liste. À l'inverse, les réparations utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble sont d'entretien.

Une origine : l'usufruit

L'article 606 figure dans les règles de l'usufruit. L'article 605 laisse à l'usufruitier les réparations d'entretien et au propriétaire les grosses réparations. Les baux ont repris cette définition faute d'une autre : le droit des baux commerciaux la mobilise sans la modifier.

Synonymes et traduction : gros travaux, grosses réparations, major repairs

On parle indifféremment de grosses réparations, de gros travaux ou, par abréviation, de l'article 606. L'équivalent anglais est major repairs. Les recherches sur l'article 606 du Code civil ou sur les gros travaux en bail commercial renvoient à cette même notion.

Quelles réparations l'article 606 range-t-il parmi les grosses réparations ?

L'article 606 range en grosses réparations quatre postes, dès lors que le rétablissement est complet ; le reste relève de l'entretien.

Les cas limites sont tranchés travaux par travaux, selon leur ampleur et leur effet sur la structure ou la solidité de l'immeuble.

Qui paie les grosses réparations en bail commercial ?

Le bailleur est tenu de payer les grosses réparations de l'article 606, pour tout bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014.

Baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 : l'article R.145-35

Pris pour l'application de la loi du 18 juin 2014, le décret du 3 novembre 2014 a créé l'article R.145-35 du Code de commerce. Il interdit d'imputer au locataire les dépenses de grosses réparations de l'article 606 et, le cas échéant, les honoraires liés à ces travaux ; les travaux de vétusté ou de mise en conformité, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations ; et les honoraires de gestion des loyers. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Baux antérieurs : la clause du bail

Pour un bail conclu avant cette date et non renouvelé depuis, le bail et la jurisprudence antérieure s'appliquent. Une clause pouvait alors mettre les grosses réparations à la charge du preneur, à condition d'être claire et précise : à défaut, le bailleur les supporte (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.107, pour la toiture d'un centre commercial).

Répartition entre bailleur et preneur

L'inventaire des charges du bail

L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose au bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Les accessoires du loyer s'apprécient dans ce cadre : le coût d'occupation réel d'un local est le loyer augmenté de ces sommes.

Quelle différence entre grosses réparations, entretien, mise en conformité et vétusté ?

Les grosses réparations sont celles de la structure de l'immeuble ; entretien, mise en conformité, vétusté et amélioration sont des notions voisines qui répondent chacune à une autre question.

L'article 606 pour un entrepôt ou un local d'activité

Dans un entrepôt ou un local d'activité, l'article 606 s'applique surtout à la toiture, aux façades et à la structure porteuse.

Toiture, bardage et charpente

La toiture en bac acier de grande surface est l'ouvrage le plus coûteux du bâtiment : sa réfection complète est une grosse réparation, le remplacement de quelques bacs ou le traitement d'une fuite reste de l'entretien. Le bardage de façade suit la même logique selon son ampleur. La charpente et les poutres d'un hangar relèvent de l'article 606 quand elles sont rétablies. Le bâtiment se juge ouvrage par ouvrage.

Les clauses du bail à relire

Un bail peut préciser les travaux d'entretien que le preneur assume, mais pour un bail récent il ne peut pas lui transférer les grosses réparations. Il faut donc relire la définition des travaux dans la clause de charges et la comparer à la liste de l'article 606. La fiche bail commercial et la page location d'un local commercial détaillent le cadre du bail. ProtorMundi ne rédige ni ne contrôle les baux ; leur lecture relève d'un avocat.

L'article 606 en dehors du bail : usufruit et propriété démembrée

Hors bail, l'article 606 est la règle de partage des travaux entre l'usufruitier et le nu-propriétaire d'un local commercial, d'un entrepôt ou d'un terrain bâti.

En cas d'usufruit, l'article 605 laisse l'entretien à l'usufruitier et les grosses réparations au propriétaire, sauf si elles sont causées par le défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit. L'article 607 précise que ni l'un ni l'autre n'est tenu de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou a été détruit par cas fortuit. Cette répartition compte lors d'une succession ou d'une donation avec réserve d'usufruit.

L'article 606 dans l'expertise immobilière

Dans un bail commercial récent, le coût des grosses réparations est supporté par le bailleur : il ne se retrouve pas dans les charges refacturées. Pour un local loué, la capitalisation du revenu raisonne sur un loyer net de ces dépenses non récupérables ; le coût de remplacement déprécié traduit la vétusté d'un bâtiment spécialisé. Exemple : deux entrepôts de même surface et de même loyer ne se valent pas si l'un a une toiture à refaire à court terme, à la charge du bailleur ; l'expert chiffre cet écart. La méthode par comparaison ajuste de la même façon le prix au mètre carré selon l'état de la toiture et de la structure. Pour vendre, acheter, transmettre ou partager un bien, la référence reste la valeur vénale.

L'estimation relève d'un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, titulaire du label Qualibel Service Immobilier N°A34001, exerce l'expertise immobilière en France depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis : l'héritier d'un local ou d'un entrepôt, l'associé d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu, l'ancien exploitant qui a conservé ses murs. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable. Dernière modification de la fiche : 9 novembre 2026.

Questions fréquentes sur l'article 606 du Code civil

Les réponses ci-dessous sont celles que l'on pose le plus souvent sur l'article 606 du Code civil et les grosses réparations en bail commercial, en France.

Faire estimer un local commercial ou un entrepôt

Faire estimer un local commercial ou un entrepôt consiste à confier le bien à un Conseil Expert partenaire, qui le visite et conclut par un rapport d'expertise.