Définition Valeur vénale

Définition de la valeur vénale

La valeur vénale représente le prix du marché.
Et plus précisément, c´est le prix constaté lors d´une vente à une date donnée.
De plus, elle est fixée uniquement en fonction d´une zone géographique déterminée.
A défaut, on retient un segment de valeurs spécifique à un type de produits (appartement, maison, local commercial ..).
Ainsi donc, il faut savoir que toute différence du prix (achat, vente) impacte considérablement les transactions.

Estimation immobilière de la valeur vénale

Un expert immobilier réalise une estimation en valeur vénale de votre patrimoine.
C´est le spécialiste en évaluation immobilière à contacter en premier.
Ainsi, son métier est de collecter l´ensemble des données pour avoir l´assurance de ne rien oublier.
Pour cela, il se déplace sur place pour vérifier le montant des cessions lors de chaque vente.
Ou soit, il les obtient dans ses bases de données soit en ligne en collectant sur place.
Pour cela, il extrait du marché la valeur vénale basée sur le prix des appartements, maisons similaires.
Puis, il les regroupe par catégories pour obtenir leur valeur vénale par estimation.
Ensuite, il réalise son estimation immobilière par le calcul de la valeur vénale immobilier du montant recherché.
C´est d´ailleurs dans le domaine fiscal la même procédure appliquée pour le calcul de (IFI).
De cette façon, le calcul est obtenu pour déterminer la bonne somme.

Limites de la notion valeur vénale en immobilier

Concernant le secteur immobilier, il est essentiel de savoir évaluer pour réussir son achat vente.
Toutefois, il faut vérifier la cohérence des donnéées et critères de pondération.

Cohérence des bases de données

Dans un premier temps, l´expert immobilier doit vérifier la fiabilité des dernières références.
Même si elles sont extraites en local pour des produits similaires, les données peuvent être faussées aussi bien en habitation ou entreprise.
Car il ne suffit pas de dégager des éléments de comparaison indicatifs pour les réduire au m2 foncier ou m2 bâti.
Encore, faut-il pour les comparer pour qu´ils soient de même nature et catégorie.
Faute de quoi, le résultat de la valorisation n´est pas valable.

Pondération des critères de valeur

Dans un deuxième temps, il est indispensable de pondérer le résultat obtenu pour tenir compte de certains faits discordants.
Pour cela, on recherche les critères de valeur (plus-value et moins-value).
Puis, on les applique en plus ou en moins à la base référencée.
Hors, la pondération en estimation est le point central d´une bonne pratique professionnelle.
Pour conclure, les évaluations immobilières en ligne non pondérées sont inutiles.

Autres valeurs complémentaires

Valeur vénale définition juridique

Il n´existe pas de définition légale.
Et c´est là toute la difficulté pour tout professionnel et particulier.
Néanmoins, on peut la trouver dans certains codes du droit civil mais avec une approche restreinte.
Cela peut se comprendre car elle est trop globale pour être limitée par une définition stricte.
D’ailleurs, c´est la pratique professionnelle qui innove le mieux.
Ainsi, il existe une Charte de l´expertise en évaluation immobilière comme fondement de leur démarche.

Valeur vénale définition assurance

Une compagnie d´assurances doit vous dédommager en cas de sinistres.
Ainsi, votre immeuble (appartement, maison) peut être détruit lors d´un incendie.
Dans ce cas, vous devez fournir une lettre d´avis de valeur d´un bien immobilier pour être indemnisé.
En précisant qu´il s´agit de la valeur au jour du sinistre et non de la valeur à neuf.
Le principe indemnitaire donc repose sur un prix de remplacement au jour du sinistre.
Toutefois, il est possible de prévoir dans votre contrat une valeur à neuf.
Dans ce cas, l´indemnité représente la valeur vétusté déduite.
Puis, elle sera complétée par le remboursement des factures travaux couvrant toute la reconstruction.

Valeur vénale définition comptable

La comptabilité l´utilise dans le cadre du plan comptable général (PCG).
Ainsi, selon son article 310.1.11 du PCG :
C´est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d´un actif lors d´une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie.
A ce sujet, on remarque que l´immobilisation se calcule en intégrant l´ensemble des postes de charge.
Pour cela, le bureau de la comptabilité doit reprendre ses livres de compte.
Ainsi, il devra définir la valeur nette comptable (VNC) de l´actif.
A savoir, il s´agit de calculer la valeur brute lors de l´achat déduction faite de ses amortissements.
Donc à ce titre, le résultat obtenu ne reflète plus les données courantes.

Valeur vénale immobilier définition

Elle se définit comme étant le prix auquel un acheteur ou un vendeur potentiel peut s´attendre à ce que le bien devienne disponible à la vente.
Si elle est déterminée sur une base objective.
C’est-à-dire qu´elle tient compte de l´ensemble des coûts et des bénéfices liés à l´acquisition et à la revente.
Alors cette valeur peut être qualifiée pour sa zone d'achalandise.
C’est d´ailleurs une des raisons pour lesquelles elle est une donnée fondamentale dans le cadre d´une vente immobilière.
Cependant, si cette valeur ne tient pas compte des coûts et des bénéfices liés à cette acquisition et à la revente.
Alors, elle ne sera qu´une estimation subjective.
A savoir, elle le serait pour l´acheteur ou le vendeur à la vue de ses critères personnels.

Autres différences avec des notions de valeurs proches

Différence entre valeur vénale et d'usage

Elle se rapproche du calcul de sa valeur d´utilisation (valeur d´exploitation pour une entreprise).
Ainsi, elle se définit pour un entrepreneur ou un bon père de famille de l´utilité qu´ils peuvent en obtenir.
Et plus précisément, si on consulte le Code de commerce :
la valeur d´estimation qui s´apprécie en fonction du secteur d´activité́ mais aussi de l´utilité́ du bien pour l´entreprise.
De sorte que cette valeur d´utilisation peut être majorée ou minorée par rapport à la base de référence.
De ce fait, les deux définitions ne sont pas identiques.

Différence valeur vénale et valeur locative

La valeur locative représente le loyer annuel théorique ou réel d´un bien (logement ou bureau).
C´est une donnée souvent utilisée pour calculer un investissement pour la location.
Hors, il existe des biens qui peuvent être loués et d´autre pas.
De sorte qu´une impossibilité de location n´interdit pas un bien d´avoir sa propre valorisation.
Par exemple, selon la Loi, un studio à Paris d´une surface inférieure à 9 m2 ne peut pas être loué tout en ayant toutefois une valeur marchande.

Incidence de l´impôt sur la fortune immobilière (IFI)

En France, l´économie est largement socialisée depuis la Libération.
Ainsi, l´administration fiscale française (voir Article L.17 du Livre des procédures fiscales) utilise cette approche concernant les valeurs vénales.
Elle lui permet de vérifier l´assiette de certains de ses impôts sur le patrimoine immobilier des particuliers.
Tout comme les sociétés commerciales et sociétés civiles immobilières (SCI).
De sorte qu´elle peut contrôler les déclarations.
Et au besoin elle peut notifier tout redressement si les bases sont sous estimées en rapport avec les références des secteurs immobiliers.

Incidence sur les droits de succession

Un notaire doit connaitre la véritable valorisation des biens lors d´une donation ou pour le calcul de l´impôt de succession.
Pour cela, il demande au propriétaire de lui fournir un certificat titre de propriété ou une attestation de propriété.
Puis, si le bien est de faible cotation, un simple avis de valeur d´une agence immobilière est suffisant.
Dans le cas contraire, il lui faudra un rapport en estimation immobilière d´un évaluateur indépendant.
De cette façon, il pourra établir ses frais de notaire, émoluments, impôts, taxes et Tva pour le compte de l´Etat.

Traduction en anglais

On peut la traduire par Market value.
Toutefois, il ne faut pas la confondre avec la valeur nominale Face value.

Foire aux questions

Comment calculer la valeur vénale ?

Il existe plusieurs méthodes pour savoir comment calculer la valeur vénale.
Toutefois, la méthode la plus courante est celle par estimation.
Elle consiste à extraire du segment des produits immobiliers des références comparables.
Puis, on les réduit au m2 habitable appliqué au bien concerné.

Quelle différence entre la valeur vénale et le prix ?

Il y a une différence entre valeur vénale et un prix.
Le résultat d´une recherche est toujours aléatoire.
Car elle correspond à un ensemble de données économiques et juridiques.
Alors que le prix de vente est le reflet commercial exact et actuel.

Conclusion

Par définition, un acheteur ou un vendeur doit savoir estimer les calculs et les modalités de chaque acquisition.
Cette connaissance est essentielle pour négocier correctement d´un logement, local commercial, entrepôt ou un terrain industriel.
Pour tout complément d´information et aide en ligne, contacter votre Conseil ProtorMundi ® le spécialiste et le guide pour évaluer tous vos patrimoines.