Lexique commercial - lettre I : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre I du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre I

Les 49 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en cinq groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « ICC » à « Immeuble menaçant ruine »

ICC (indice du coût de la construction)

L'ICC, indice du coût de la construction, est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. Il a longtemps servi à réviser les loyers commerciaux, avant que la loi du 18 juin 2014 ne le retire de l'article L.145-34 du Code de commerce au profit de l'ILC et de l'ILAT. Il reste utilisable dans une clause d'indexation conventionnelle, lorsque les parties l'ont choisi. Plus volatil que les deux autres indices, il figure encore dans des baux anciens, à relire avant tout renouvellement.

ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement)

Une ICPE est une installation classée pour la protection de l'environnement, c'est-à-dire une exploitation susceptible de présenter des dangers ou des inconvénients pour le voisinage, la santé, la sécurité ou la nature (article L.511-1 du Code de l'environnement). Selon l'activité et les quantités en cause, elle relève de la déclaration, de l'enregistrement ou de l'autorisation. Les entrepôts couverts sont classés sous la rubrique 1510 de la nomenclature. Le classement suit l'exploitant mais marque l'immeuble : il conditionne les usages possibles, les distances à respecter et la remise en état du site.

IGH (immeuble de grande hauteur)

Un IGH, immeuble de grande hauteur, est un bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau se situe à plus de 28 mètres du niveau du sol accessible aux engins de secours, ou à plus de 50 mètres pour un immeuble d'habitation. Cette définition figure à l'article R.146-3 du Code de la construction et de l'habitation. Le classement impose un service de sécurité incendie permanent, un compartimentage et des vérifications périodiques, détaillés par l'arrêté du 30 décembre 2011. Ces obligations pèsent sur les charges d'exploitation, donc sur le loyer net et la valeur de l'immeuble.

ILAT (indice des loyers des activités tertiaires)

L'ILAT, indice des loyers des activités tertiaires, est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui sert à réviser les loyers des baux portant sur des bureaux, des entrepôts logistiques et des locaux d'activités non commerciales. Il est avec l'ILC l'un des deux indices de référence du plafonnement du loyer prévu à l'article L.145-34 du Code de commerce. Depuis la loi du 18 juin 2014, l'indice du coût de la construction ne sert plus à ce calcul. Le choix entre ILC et ILAT dépend de l'activité réellement exercée dans les lieux, et non de la seule volonté des parties.

ILC (indice des loyers commerciaux)

L'ILC, indice des loyers commerciaux, est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui sert à réviser et à plafonner les loyers des baux consentis aux commerçants et aux artisans. Créé par la loi du 4 août 2008, il est l'indice de référence de l'article L.145-34 du Code de commerce pour les activités commerciales et artisanales. Sa variation fixe le maximum de la hausse applicable lors de la révision triennale et du renouvellement, tant que le loyer reste plafonné. Les activités tertiaires et logistiques relèvent de l'ILAT, second indice de référence du même article.

Immatriculation au registre du commerce et des sociétés

L'immatriculation au registre du commerce et des sociétés est l'inscription qui donne à une entreprise commerciale son existence légale et son numéro d'identification. L'article L.145-1 du Code de commerce en fait une condition du statut des baux commerciaux : le fonds doit être exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé à ce registre, ou par un artisan immatriculé au registre national des entreprises. Elle s'apprécie à la date du congé ou de la demande de renouvellement et doit viser l'adresse des locaux loués. À défaut, le locataire perd le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction.

Immeuble

Un immeuble est, en droit, un bien qui ne peut pas être déplacé : le sol et ce qui y est attaché. L'article 517 du Code civil distingue les immeubles par nature, terrains et bâtiments, les immeubles par destination et les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, comme l'usufruit ou les servitudes. Tout ce qui n'est pas immeuble est meuble, y compris le fonds de commerce et les parts de société. La distinction commande le régime de la vente, qui passe par un acte notarié publié au fichier immobilier, et celui des sûretés.

Immeuble à usage mixte

L'immeuble à usage mixte réunit dans un même bâtiment des locaux de natures différentes, le plus souvent un commerce en rez-de-chaussée et des logements ou des bureaux en étage. Chaque partie relève de sa propre destination au sens de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme et, une fois louée, de son propre régime de bail. Les charges communes se répartissent entre les lots selon une clé qui doit figurer dans chaque contrat. En évaluation, chaque partie est estimée avec les références de son marché, avant addition des valeurs.

Immeuble de rapport (immeuble de placement)

L'immeuble de rapport est un bâtiment détenu pour les loyers qu'il produit, et non pour être occupé par son propriétaire. Les normes comptables internationales le nomment immeuble de placement : la norme IAS 40 vise le bien détenu pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital. Sa valeur se déduit du revenu net, de la solidité des locataires et de la durée ferme restant à courir sur les baux. Un état locatif détaillé, bail par bail, est la première pièce que demande un acquéreur ou un expert.

Immeuble menaçant ruine (mise en sécurité)

Un immeuble menaçant ruine est un bâtiment dont l'état compromet la sécurité de ses occupants ou des tiers, par risque d'effondrement ou de chute d'éléments. Il relève de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, organisée par les articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. L'autorité compétente, le plus souvent le maire, peut prendre un arrêté de mise en sécurité qui prescrit des travaux, une interdiction d'utiliser les lieux ou une démolition, aux frais du propriétaire. Pour un local loué, l'arrêté pose la question de la poursuite du bail et de la perte d'exploitation du locataire.

De « Immeuble neuf » à « Impôt sur la fortune immobilière »

Immeuble neuf

L'immeuble neuf est, en matière fiscale, un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, qu'il résulte d'une construction nouvelle ou de travaux ayant remis à neuf un bâtiment existant. L'article 257 du Code général des impôts soumet sa vente à la TVA de plein droit. L'acquéreur assujetti récupère cette taxe, et les droits d'enregistrement sont perçus à un taux réduit. Passé cinq ans, la vente est exonérée de TVA, sauf option du vendeur, et supporte les droits de mutation au taux de droit commun.

Immeuble par destination

L'immeuble par destination est un bien meuble que la loi traite comme un immeuble, parce que le propriétaire d'un fonds l'y a placé pour le service et l'exploitation de ce fonds. L'article 524 du Code civil vise notamment les ustensiles nécessaires à l'exploitation des usines, et l'article 525 les biens attachés à perpétuelle demeure. Un pont roulant, une chambre froide ou des rayonnages scellés suivent ainsi le bâtiment lors d'une vente ou d'une saisie, sauf clause contraire. La qualification suppose que le bâtiment et l'équipement appartiennent au même propriétaire, ce qui exclut le matériel installé par un locataire.

Immobilier

L'immobilier désigne l'ensemble des biens immeubles, terrains et constructions, et par extension le secteur économique qui s'y rattache, selon la distinction de l'article 516 du Code civil entre meubles et immeubles. Voir la définition complète de l'immobilier.

Immobilier d'entreprise

L'immobilier d'entreprise désigne les biens immobiliers affectés à une activité économique, par opposition au logement : locaux commerciaux, locaux d'activités, entrepôts, bureaux et terrains professionnels. Voir la définition complète de l'immobilier d'entreprise.

Immobilisation corporelle

Une immobilisation corporelle est un actif physique que l'entreprise détient pour l'utiliser dans son activité, le louer à des tiers ou l'affecter à sa gestion interne, pendant plus d'un exercice. Cette définition est donnée par l'article 211-6 du plan comptable général. Un terrain, un bâtiment ou un agencement s'inscrit à l'actif du bilan pour son coût d'acquisition, puis le bâtiment s'amortit par composants : structure, toiture, façades, installations techniques. Le terrain ne s'amortit pas, ce qui oblige à ventiler le prix d'achat entre sol et construction.

Impayé de loyer

L'impayé de loyer est le défaut de paiement, à l'échéance prévue, du loyer ou des charges dus par le locataire. Dans un bail commercial, le bailleur fait délivrer un commandement de payer qui vise la clause résolutoire ; selon l'article L.145-41 du Code de commerce, cette clause ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans suite. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause, tant que la résiliation n'est pas définitivement constatée. Le dépôt de garantie, la caution ou la garantie à première demande couvrent tout ou partie de la dette.

Implantation commerciale

L'implantation commerciale est le choix de l'emplacement où une enseigne ou un commerçant ouvre un point de vente. Elle repose sur une étude de la zone de chalandise, des flux de clientèle, de l'accessibilité, du stationnement et de la concurrence. La création d'un magasin de plus de 1 000 mètres carrés de surface de vente exige une autorisation d'exploitation commerciale, prévue par l'article L.752-1 du Code de commerce. Le règlement du plan local d'urbanisme détermine par ailleurs les zones où le commerce est admis.

Imposition de la plus-value immobilière

L'imposition de la plus-value immobilière frappe le gain réalisé lors de la vente d'un immeuble, égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Pour un particulier ou une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu, l'article 150 U du Code général des impôts la soumet à un impôt de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Un abattement pour durée de détention conduit à l'exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, le gain se calcule sur la valeur nette comptable et entre dans le résultat imposable.

Impôt foncier

L'impôt foncier regroupe les taxes locales dues par le propriétaire d'un immeuble au 1er janvier de l'année : taxe foncière sur les propriétés bâties (article 1380 du Code général des impôts) et taxe foncière sur les propriétés non bâties. Son assiette est la valeur locative cadastrale, à laquelle s'appliquent les taux votés par les collectivités. Pour les locaux professionnels, cette valeur est calculée depuis 2017 à partir de grilles tarifaires par secteur et par catégorie. Dans un bail commercial, la taxe foncière peut être mise à la charge du preneur si le contrat le prévoit expressément.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L'impôt sur la fortune immobilière est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil fixé à l'article 964 du Code général des impôts. Il porte sur les immeubles détenus directement et sur la fraction de la valeur des parts de sociétés représentative d'immeubles. Les actifs affectés à l'activité professionnelle du redevable en sont exonérés sous conditions, ce qui concerne le dirigeant propriétaire de ses murs. La déclaration repose sur la valeur vénale au 1er janvier, que le contribuable doit pouvoir justifier en cas de contrôle.

De « Impôt sur le revenu » à « Indemnité d'occupation »

Impôt sur le revenu (revenus fonciers)

L'impôt sur le revenu frappe, dans la catégorie des revenus fonciers, les loyers qu'une personne physique tire de la location nue d'un immeuble, y compris d'un local commercial ou d'un entrepôt. L'article 14 du Code général des impôts définit ces revenus ; le résultat imposable est le loyer encaissé, diminué des charges déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière. Les associés d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés sont imposés de la même manière, chacun sur sa quote-part. La location de locaux équipés relève, elle, des bénéfices industriels et commerciaux.

Impôt sur les sociétés

L'impôt sur les sociétés frappe le bénéfice des sociétés de capitaux et des sociétés civiles qui ont opté pour ce régime, selon l'article 206 du Code général des impôts. Une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés déduit de ses loyers l'amortissement de l'immeuble, les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunt. En contrepartie, la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. L'option ne peut être révoquée que pendant ses premières années, puis devient définitive (article 239 du même code).

Imprévision

L'imprévision est le changement de circonstances, imprévisible lors de la conclusion du contrat, qui rend son exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque. L'article 1195 du Code civil, applicable aux contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, permet alors de demander une renégociation à son cocontractant. En cas d'échec, les parties peuvent convenir de résoudre le contrat ou saisir le juge, qui peut le réviser ou y mettre fin. Ce texte n'étant pas d'ordre public, beaucoup de baux commerciaux et de promesses de vente l'écartent par une clause expresse.

Incendie (sécurité incendie)

La sécurité incendie regroupe les règles de construction, d'équipement et d'exploitation destinées à prévenir le feu, à limiter sa propagation et à permettre l'évacuation des occupants. Dans un établissement recevant du public, elle résulte du règlement de sécurité approuvé par l'arrêté du 25 juin 1980 ; dans un entrepôt couvert classé, de l'arrêté du 11 avril 2017. Ces textes fixent le désenfumage, le recoupement en cellules, les moyens d'extinction et les dégagements. Leur respect conditionne l'ouverture au public, l'assurance du bâtiment et les activités qu'un preneur peut y exercer.

Incessibilité du bail (clause d')

La clause d'incessibilité est la stipulation par laquelle le bailleur interdit au locataire de céder son bail à un tiers. Dans un bail commercial, l'article L.145-16 du Code de commerce répute non écrite la clause qui interdit la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce ou de l'entreprise. Le bailleur peut seulement encadrer cette cession : agrément du cessionnaire, acte notarié, garantie solidaire du cédant. L'interdiction de céder le seul droit au bail, sans le fonds, reste en revanche valable.

Incorporels (éléments incorporels du fonds)

Les éléments incorporels du fonds de commerce sont les biens sans existence matérielle qui attirent et retiennent la clientèle. L'article L.141-5 du Code de commerce cite l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage ; s'y ajoutent les licences, les marques et les brevets. Ils se distinguent des éléments corporels, matériel et marchandises, et des murs, qui ne font jamais partie du fonds. Leur valeur dépend de l'emplacement et des conditions du bail, ce qui lie l'évaluation du fonds à celle du local.

Indemnité d'éviction

L'indemnité d'éviction est la somme que le bailleur doit verser au preneur lorsqu'il refuse le renouvellement d'un bail commercial sans motif grave et légitime. L'article L.145-14 du Code de commerce la fixe au préjudice causé par le défaut de renouvellement : valeur marchande du fonds de commerce, frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation pour un fonds équivalent. Tant qu'elle n'est pas payée, le preneur a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré. Son montant est établi par expertise, amiable ou judiciaire.

Indemnité d'expropriation

L'indemnité d'expropriation est la somme versée au propriétaire, et le cas échéant au locataire, d'un immeuble acquis de force pour cause d'utilité publique. L'article L.321-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique impose qu'elle couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Elle comprend une indemnité principale, égale à la valeur vénale du bien, et des indemnités accessoires, dont l'indemnité de remploi. À défaut d'accord amiable, elle est fixée par le juge de l'expropriation, après visite des lieux.

Indemnité d'immobilisation

L'indemnité d'immobilisation est la somme que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente verse au vendeur, en contrepartie de l'exclusivité qui lui est consentie pendant le délai d'option. La promesse unilatérale est définie par l'article 1124 du Code civil. Fixée en pratique entre 5 et 10 % du prix, l'indemnité s'impute sur celui-ci si la vente se réalise et reste acquise au vendeur si le bénéficiaire ne lève pas l'option. Elle est restituée lorsqu'une condition suspensive, comme l'obtention du prêt ou du permis de construire, ne se réalise pas.

Indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation est la somme due par celui qui occupe un local sans bail en cours, en contrepartie de la jouissance des lieux. Selon l'article L.145-28 du Code de commerce, le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et doit, pendant cette période, une indemnité d'occupation. Celle-ci est fixée à la valeur locative, sur laquelle les juges pratiquent en général un abattement pour tenir compte de la précarité de l'occupation. L'occupant sans droit ni titre doit, lui, une indemnité qui répare le préjudice du propriétaire.

De « Indemnité de déspécialisation » à « Inscription hypothécaire »

Indemnité de déspécialisation

L'indemnité de déspécialisation est la somme que le bailleur peut réclamer au locataire autorisé à exercer dans les lieux une activité différente de celle prévue au bail. L'article L.145-50 du Code de commerce la fixe au montant du préjudice dont le bailleur établit l'existence, par exemple la perte d'une exclusivité promise à un autre locataire de l'immeuble. Le bailleur peut aussi demander, au moment de la transformation, une modification du loyer sans attendre la révision triennale. Elle ne concerne que la déspécialisation plénière, et non l'ajout d'activités connexes ou complémentaires.

Indemnité de remploi

L'indemnité de remploi compense les frais que supporte une personne expropriée pour racheter un bien équivalent à celui dont elle est privée. L'article R.322-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique la calcule d'après les frais de tous ordres normalement exposés pour acquérir un bien de même nature : droits de mutation, honoraires de notaire, frais de recherche. Elle s'ajoute à l'indemnité principale et s'exprime en pourcentage de celle-ci. Elle n'est pas due lorsque le bien était notoirement destiné à la vente.

Indemnité de résiliation anticipée

L'indemnité de résiliation anticipée est la somme prévue au contrat, à la charge de la partie qui met fin au bail avant son terme en dehors des cas ouverts par la loi. Dans un bail commercial, le locataire dispose d'une faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale, que l'article L.145-4 du Code de commerce lui garantit. L'indemnité ne joue donc que pour un départ en cours de période, ou lorsque le locataire a valablement renoncé à cette faculté. Qualifiée de clause pénale, elle peut être modérée par le juge si elle est manifestement excessive.

Index BT01

L'index BT01 est l'index national du bâtiment tous corps d'état, publié chaque mois par l'INSEE, qui mesure l'évolution des coûts supportés par les entreprises de construction : salaires, matériaux, matériel, énergie et transport. Il sert à réviser le prix des marchés de travaux ; pour la vente en l'état futur d'achèvement du secteur protégé, l'article L.261-11-1 du Code de la construction et de l'habitation en fait l'index de révision du prix. Il suit un coût de production, à la différence de l'indice du coût de la construction, qui suit un prix de vente. L'expert s'y réfère pour actualiser un coût de reconstruction.

Indexation du loyer (clause d'échelle mobile)

L'indexation du loyer est le mécanisme contractuel qui fait varier le loyer automatiquement, à date fixe, en fonction d'un indice de référence. Appelée clause d'échelle mobile, elle doit reposer sur un indice en rapport avec l'activité ou l'objet du contrat, en pratique l'ILC ou l'ILAT. Selon l'article L.145-39 du Code de commerce, chaque partie peut demander la révision du loyer à la valeur locative lorsque le jeu de la clause l'a fait varier de plus d'un quart. La clause qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite par les tribunaux.

Indivision

L'indivision est la situation de plusieurs personnes propriétaires ensemble d'un même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle de ce bien. Elle naît le plus souvent d'une succession ou d'un achat en commun, et l'article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint d'y demeurer : chaque indivisaire peut provoquer le partage. Les actes de disposition, dont la vente et la conclusion d'un bail commercial, exigent l'unanimité. L'indivisaire qui vend sa quote-part à un tiers doit d'abord la proposer aux autres, qui disposent d'un droit de préemption.

Inexécution du bail (motif grave et légitime)

L'inexécution du bail est le manquement d'une partie à l'une de ses obligations : loyer impayé, activité non autorisée, défaut d'entretien ou d'exploitation pour le locataire, défaut de délivrance pour le bailleur. Elle peut constituer le motif grave et légitime qui permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction, selon l'article L.145-17 du Code de commerce. Le manquement doit alors s'être poursuivi ou renouvelé plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire. Elle ouvre aussi la résiliation judiciaire du bail et l'octroi de dommages et intérêts.

Inondation (zone inondable)

La zone inondable est le secteur exposé au débordement d'un cours d'eau, au ruissellement, à la remontée de nappe ou à la submersion marine. Le plan de prévention des risques d'inondation, établi par l'État en application de l'article L.562-1 du Code de l'environnement, y délimite des zones où la construction est interdite ou soumise à des prescriptions : cote de plancher, matériaux, stockage hors d'eau. Le vendeur et le bailleur doivent en informer l'acquéreur ou le locataire par un état des risques annexé à l'acte. Le classement réduit la constructibilité d'un terrain et pèse sur l'assurance et la valeur d'un entrepôt.

Insaisissabilité (déclaration d')

L'insaisissabilité est la protection qui met un bien immobilier de l'entrepreneur individuel hors d'atteinte de ses créanciers professionnels. L'article L.526-1 du Code de commerce rend la résidence principale insaisissable de plein droit et permet de protéger, par une déclaration notariée publiée, les autres biens fonciers non affectés à l'activité. Le local où l'entrepreneur exerce reste, lui, saisissable par les créanciers de l'activité. La déclaration n'a d'effet qu'à l'égard des créanciers dont les droits naissent après sa publication.

Inscription hypothécaire

L'inscription hypothécaire est la formalité qui rend une hypothèque opposable aux tiers, par sa mention au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière. Régie par les articles 2421 et suivants du Code civil, elle fixe le rang du créancier : entre plusieurs créanciers inscrits sur le même immeuble, le plus ancien est payé le premier. Elle produit effet jusqu'à la date indiquée par le créancier, dans la limite prévue par la loi, et peut être renouvelée. Sa radiation, par mainlevée du créancier ou par décision de justice, est nécessaire pour vendre l'immeuble libre de toute charge.

De « Instruction du permis de construire » à « Issue de secours »

Instruction du permis de construire (délai d')

Le délai d'instruction est le temps dont dispose l'administration pour statuer sur une demande d'autorisation d'urbanisme, à compter du dépôt d'un dossier complet. L'article R.423-23 du Code de l'urbanisme le fixe à un mois pour une déclaration préalable et à trois mois pour un permis de construire portant sur un bâtiment autre qu'une maison individuelle. Il est majoré lorsque le projet exige une consultation particulière, par exemple pour un établissement recevant du public ou un site protégé. À défaut de réponse dans le délai, le permis est en principe tacitement accordé.

Interdiction de sous-louer

L'interdiction de sous-louer est la règle selon laquelle le locataire d'un bail commercial ne peut pas louer à un tiers tout ou partie des locaux. L'article L.145-31 du Code de commerce la pose en principe, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, qui doit en outre être appelé à concourir à l'acte de sous-location. Lorsque le loyer de la sous-location dépasse celui du bail principal, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante. Une sous-location irrégulière expose le locataire à la résiliation du bail ou au refus de renouvellement.

Intérêt légal (taux de l')

Le taux de l'intérêt légal est le taux fixé par arrêté pour chaque semestre, qui s'applique aux sommes dues lorsqu'aucun autre taux n'a été convenu. Prévu par l'article L.313-2 du Code monétaire et financier, il comporte deux valeurs, selon que le créancier est un particulier ou un professionnel. Il sert à calculer les intérêts de retard sur un loyer, un prix de vente ou une indemnité, à compter de la mise en demeure, et il est majoré de cinq points deux mois après une condamnation devenue exécutoire. Le bail peut prévoir un taux conventionnel plus élevé.

Intermédiaire immobilier

L'intermédiaire immobilier est le professionnel qui prête son concours, de manière habituelle, à la vente, à l'achat ou à la location d'immeubles et de fonds de commerce appartenant à autrui. Son activité est réglementée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui exige une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile. Il ne peut ni négocier ni percevoir de rémunération sans un mandat écrit et préalable. L'expert en évaluation immobilière, qui estime un bien sans intervenir dans la transaction, n'entre pas dans cette catégorie.

Inventaire des charges

L'inventaire des charges est la liste, annexée au bail commercial, des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire. L'article L.145-40-2 du Code de commerce l'impose pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 et le veut précis et limitatif. Le bailleur adresse ensuite chaque année un état récapitulatif, puis tous les trois ans un état des travaux réalisés et un budget prévisionnel. Une charge qui ne figure pas à l'inventaire ne peut pas être refacturée au locataire.

Investissement en immobilier d'entreprise

L'investissement en immobilier d'entreprise consiste à acquérir un local commercial, un entrepôt, un local d'activités ou des bureaux pour le louer à une entreprise et en percevoir le loyer. Il se pratique en direct, par une société civile immobilière ou par des fonds comme les sociétés civiles de placement immobilier, dont l'objet est fixé par l'article L.214-114 du Code monétaire et financier. Sa performance se mesure par le taux de rendement, rapport entre le loyer annuel et le prix d'acquisition, frais inclus. Le risque tient à la solvabilité du locataire, à la durée ferme du bail et à la facilité de relocation du bien.

Investisseur institutionnel

L'investisseur institutionnel est un organisme qui place à long terme des fonds collectés auprès du public ou de ses adhérents : compagnie d'assurance, caisse de retraite, société civile de placement immobilier, organisme de placement collectif immobilier ou société foncière cotée. Ces dernières relèvent du régime des sociétés d'investissement immobilier cotées, prévu par l'article 208 C du Code général des impôts. Ces investisseurs recherchent des actifs de grande taille, loués par des baux longs à des locataires solides. Leurs acquisitions fournissent les taux de rendement de référence du marché.

Isolation thermique

L'isolation thermique est l'ensemble des matériaux et des procédés qui limitent les échanges de chaleur entre l'intérieur d'un bâtiment et l'extérieur, par les murs, la toiture, le sol et les ouvertures. Pour les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 mètres carrés, l'article L.174-1 du Code de la construction et de l'habitation impose une réduction de la consommation d'énergie de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. L'isolation de l'enveloppe est le premier levier pour atteindre ces seuils. Son coût, et sa répartition entre bailleur et preneur, entrent dans la négociation du bail et dans la valeur de l'immeuble.

Issue de secours

L'issue de secours est la porte ou le passage qui permet d'évacuer rapidement un bâtiment en cas d'incendie ou de danger. L'article R.4227-4 du Code du travail impose aux établissements des dégagements répartis de manière à permettre une évacuation rapide de tous les occupants, et toujours libres de tout obstacle. Leur nombre et leur largeur dépendent de l'effectif accueilli ; dans un établissement recevant du public, ils sont fixés par le règlement de sécurité. Un nombre d'issues insuffisant limite l'effectif autorisé, donc l'usage commercial possible d'un local.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre I

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Deux termes de la lettre I ont la leur ; trois autres fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition de l'immobilier d'entreprise, pour ses catégories de biens, l'investissement en immobilier d'entreprise et l'implantation commerciale
• Définition de l'immobilier, pour l'immeuble, l'immeuble par destination et l'immeuble de rapport
• Définition du bail commercial, pour l'indemnité d'éviction, l'indexation du loyer, l'inventaire des charges et l'interdiction de sous-louer
• Définition de la valeur vénale, pour l'indemnité d'expropriation, l'impôt sur la fortune immobilière et l'imposition de la plus-value
• Définition de l'entrepôt, pour les installations classées, la sécurité incendie, l'issue de secours et la zone inondable

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en I

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