Lexique commercial - lettre B : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre B du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre B

Les 62 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en cinq groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « BACS (décret) » à « Bail précaire »

BACS (décret)

Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) impose d'équiper les bâtiments tertiaires d'un système d'automatisation et de contrôle du chauffage, de la climatisation et de la ventilation. Issu du décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, il est codifié aux articles R.175-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Il vise depuis 2025 les installations de plus de 290 kW de puissance nominale, et le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 l'étend à celles de plus de 70 kW. Le coût de mise en conformité se négocie entre bailleur et preneur et se vérifie avant une acquisition.

Bail

Le bail, ou louage de choses, est le contrat par lequel le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur d'un bien pendant un certain temps, moyennant un prix que celui-ci s'oblige à payer : c'est la définition de l'article 1709 du Code civil. Il peut être écrit ou verbal, mais l'écrit est indispensable pour prouver la durée, le loyer et la répartition des charges. Selon l'usage des lieux, il relève du droit commun ou d'un statut impératif, comme celui du bail commercial ou du bail professionnel. Le régime applicable ne dépend pas du titre donné au contrat mais de l'activité exercée.

Bail à construction

Le bail à construction est le contrat par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail. Défini par l'article L.251-1 du Code de la construction et de l'habitation, il est conclu pour dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans et confère au preneur un droit réel immobilier, qui peut être hypothéqué et cédé. Sauf convention contraire, le bailleur devient propriétaire des constructions en fin de bail. Le propriétaire d'un terrain le valorise ainsi sans le vendre ni financer les bâtiments.

Bail à loyer binaire

Le bail à loyer binaire est un bail commercial dont le loyer associe un minimum garanti et une part variable, calculée en pourcentage du chiffre d'affaires du preneur. Cette clause-recettes est courante dans les centres commerciaux et les galeries marchandes. Depuis l'arrêt Théâtre Saint-Georges (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 mars 1993), un tel loyer échappe aux règles de fixation du statut et ne relève que de la convention des parties. Deux arrêts du 3 novembre 2016 admettent toutefois que le bail confie au juge des loyers la fixation du minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement.

Bail à paliers

Le bail à paliers est un bail dont le loyer augmente par étapes fixées à l'avance dans le contrat, par exemple chaque année pendant les trois premières années. Cette progression permet au preneur d'absorber ses frais d'installation et se distingue de la franchise de loyer, qui est une dispense temporaire de paiement. Les paliers sont librement négociés, le statut des baux commerciaux n'encadrant que la révision et le loyer de renouvellement (articles L.145-33 et suivants du Code de commerce). L'expert en tient compte pour calculer le loyer économique réellement supporté sur la durée du bail.

Bail civil (bail de droit commun)

Le bail civil, ou bail de droit commun, est un bail qui n'entre dans aucun statut spécial et reste régi par les seuls articles 1709 et suivants du Code civil. Les parties y fixent librement la durée, le loyer, son indexation et les conditions de congé : le preneur n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Il concerne par exemple la location d'un terrain nu, d'un emplacement de stationnement ou d'un local de stockage sans clientèle propre. Si un fonds de commerce y est exploité dans les conditions de l'article L.145-1 du Code de commerce, le juge peut requalifier le contrat en bail commercial.

Bail commercial

Le bail commercial est le contrat de location d'un immeuble ou d'un local dans lequel un preneur immatriculé exploite un fonds de commerce, industriel ou artisanal, soumis au statut des baux commerciaux des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Voir la définition complète du bail commercial.

Bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est un bail de courte durée par lequel les parties écartent volontairement le statut des baux commerciaux, lors de l'entrée du preneur dans les lieux. L'article L.145-5 du Code de commerce limite à trois ans la durée totale du bail ou des baux successifs. Le preneur n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction, et un état des lieux est obligatoire à l'entrée comme à la sortie. S'il reste en possession plus d'un mois après l'échéance sans opposition du bailleur, il s'opère un nouveau bail, soumis cette fois au statut.

Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail immobilier de très longue durée, de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, qui confère au preneur, appelé emphytéote, un droit réel susceptible d'hypothèque. Il est régi par les articles L.451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, qui s'appliquent aussi aux immeubles urbains. Le loyer, ou canon emphytéotique, est modique parce que le preneur supporte toutes les charges et réparations, et les constructions qu'il réalise reviennent au bailleur en fin de bail, sans indemnité. L'expert évalue séparément les droits du bailleur et ceux de l'emphytéote.

Bail emphytéotique administratif (BEA)

Le bail emphytéotique administratif est un bail de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans consenti par une collectivité territoriale sur un bien de son domaine. L'article L.1311-2 du Code général des collectivités territoriales le réserve à une opération d'intérêt général relevant de la compétence de la collectivité. Le preneur y acquiert un droit réel, qu'il peut hypothéquer pour financer ses ouvrages avec l'accord de la collectivité. Depuis la réforme de la commande publique entrée en vigueur en 2016, le BEA ne peut plus servir à commander des travaux ou des services pour le compte de la collectivité.

Bail en l'état futur d'achèvement (BEFA)

Le bail en l'état futur d'achèvement est un bail signé avant la construction ou l'achèvement de l'immeuble loué. Aucun texte ne lui est propre : il repose sur l'article 1163 du Code civil, qui admet qu'une obligation porte sur une prestation future, et sur le statut des baux commerciaux lorsque ses conditions sont réunies. Le contrat fixe le descriptif technique, la date de livraison, les pénalités de retard et le sort des travaux modificatifs demandés par le preneur. Le bail ne prend effet qu'à la livraison et sécurise l'investisseur, qui acquiert un bâtiment déjà loué.

Bail notarié

Le bail notarié est un bail reçu par un notaire en la forme authentique. Sa copie revêtue de la formule exécutoire constitue un titre exécutoire au sens de l'article L.111-3 du Code des procédures civiles d'exécution : en cas de loyers impayés, le bailleur peut engager une saisie sans obtenir de jugement préalable. L'acte authentique donne aussi date certaine au contrat. Il s'impose pour tout bail de plus de douze ans, qui doit être publié au service de la publicité foncière en application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 pour être opposable aux tiers.

Bail précaire

Le bail précaire désigne, dans le langage courant, le bail dérogatoire de trois ans au plus. En droit, l'expression renvoie à la convention d'occupation précaire, que l'article L.145-5-1 du Code de commerce exclut du statut des baux commerciaux. Cette convention se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation n'est autorisée qu'en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties : immeuble promis à la démolition, attente d'une expropriation ou d'un permis. Sans motif réel de précarité, le juge requalifie le contrat en bail commercial.

De « Bail professionnel » à « Bassin de rétention »

Bail professionnel

Le bail professionnel est le contrat de location d'un local affecté à une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, en pratique une profession libérale. L'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 exige un écrit et une durée d'au moins six ans. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de six mois, le bailleur seulement à l'échéance. Le preneur n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction, sauf si les parties ont choisi de se soumettre au statut des baux commerciaux, comme le permet l'article L.145-2 du Code de commerce.

Bail saisonnier

Le bail saisonnier est la location d'un local commercial pour la durée d'une saison touristique, par exemple l'été sur le littoral ou l'hiver en station. L'article L.145-5 du Code de commerce écarte la location à caractère saisonnier du statut des baux commerciaux : le preneur n'a aucun droit au renouvellement, même si le bail est reconduit chaque année. La condition est que les locaux soient restitués au bailleur entre deux saisons. Si le preneur conserve les clés ou laisse son matériel sur place toute l'année, le contrat peut être requalifié en bail commercial de neuf ans.

Bail tous commerces

Le bail tous commerces est un bail commercial dont la clause de destination autorise le preneur à exercer n'importe quelle activité commerciale dans les lieux. Il dispense de la procédure de déspécialisation des articles L.145-47 à L.145-55 du Code de commerce, imposée au locataire qui veut ajouter ou changer d'activité. Cette liberté facilite la cession du droit au bail et justifie une majoration de la valeur locative. Elle reste bornée par le règlement de copropriété, les règles d'urbanisme et les autorisations propres à certaines activités, comme la restauration.

Bail verbal

Le bail verbal est un bail conclu sans écrit, ce que l'article 1714 du Code civil admet : on peut louer par écrit ou verbalement. Un bail commercial verbal est donc valable et soumis au statut des baux commerciaux, avec une durée de neuf ans et le droit au renouvellement. La difficulté tient à la preuve : selon l'article 1715, un bail sans écrit qui n'a reçu aucune exécution ne peut pas être prouvé par témoins, et le loyer, la destination des lieux ou la répartition des charges deviennent des sources de litige. Le bail professionnel exige en revanche un écrit.

Bail vert

Le bail vert est un bail comportant une annexe environnementale. L'article L.125-9 du Code de l'environnement l'impose aux baux portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces. Bailleur et preneur s'y communiquent les consommations d'énergie et d'eau, les quantités de déchets et les caractéristiques des équipements, puis peuvent arrêter un programme d'amélioration. L'annexe sert aussi à organiser les obligations de réduction des consommations du dispositif Éco Énergie Tertiaire (article L.174-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Bailleur

Le bailleur est la partie qui donne un bien en location et en perçoit le loyer. L'article 1719 du Code civil lui impose trois obligations : délivrer la chose louée, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et en assurer la jouissance paisible au preneur. En bail commercial, il conserve les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les travaux qu'il ne peut pas refacturer (article R.145-35 du Code de commerce). Le bailleur n'est pas toujours le plein propriétaire : un usufruitier ne peut consentir un bail commercial qu'avec le concours du nu-propriétaire, selon l'article 595 du Code civil.

Bande de constructibilité

La bande de constructibilité est la profondeur de terrain, mesurée depuis la voie ou l'alignement, dans laquelle le plan local d'urbanisme autorise les constructions les plus importantes. Au-delà de cette bande principale, la hauteur ou l'emprise au sol admises sont réduites. La règle figure dans le règlement de chaque zone, que les articles L.151-17 et L.151-18 du Code de l'urbanisme habilitent à fixer l'implantation et les dimensions des constructions. Elle limite la surface réellement constructible d'un terrain profond, donc sa valeur, et se vérifie par un certificat d'urbanisme avant d'acheter.

Bandeau de façade (enseigne)

Le bandeau de façade est la bande horizontale située au-dessus de la vitrine d'un local commercial, qui reçoit l'enseigne. L'article L.581-3 du Code de l'environnement définit l'enseigne comme toute inscription, forme ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s'y exerce. Sa pose est soumise à autorisation préalable dans les communes couvertes par un règlement local de publicité et dans les secteurs protégés (article L.581-18). Le preneur doit aussi obtenir l'accord du bailleur et, le cas échéant, respecter le règlement de copropriété.

Bardage

Le bardage est le revêtement extérieur d'une façade, fixé sur une ossature rapportée au mur ou à la charpente, dont les défauts d'étanchéité relèvent de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil lorsqu'il assure le clos de l'ouvrage. Voir la définition complète du bardage.

Bardage double peau

Le bardage double peau est une façade métallique faite de deux parements en tôle d'acier entre lesquels est placée une couche isolante, le plus souvent de la laine minérale, qui permet de chauffer le bâtiment et d'y accueillir du personnel. Voir la définition complète du bardage double peau.

Bardage simple peau

Le bardage simple peau est une façade métallique faite d'une seule tôle d'acier nervurée, fixée sur l'ossature sans isolant, qui convient aux hangars et aux bâtiments de stockage non chauffés. Voir la définition complète du bardage simple peau.

Base d'imposition foncière

La base d'imposition foncière est la valeur sur laquelle sont calculés les impôts locaux d'un immeuble. Pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, elle est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, selon l'article 1388 du Code général des impôts. Celle des locaux professionnels est établie depuis 2017 à partir de tarifs au mètre carré fixés par catégorie de local et par secteur (article 1498), celle des établissements industriels d'après leur prix de revient (article 1499). La même valeur sert d'assiette à la cotisation foncière des entreprises.

Bassin de rétention

Le bassin de rétention est un ouvrage qui stocke temporairement les eaux pluviales d'un site avant de les restituer à débit limité au réseau ou au milieu naturel. Il compense l'imperméabilisation des sols par les toitures, les voiries et les aires de manœuvre. Le rejet d'eaux pluviales relève de la rubrique 2.1.5.0 de la nomenclature de l'article R.214-1 du Code de l'environnement : déclaration au-delà d'un hectare de surface desservie, autorisation à partir de vingt hectares. Dans un entrepôt classé, un bassin étanche doit en outre confiner les eaux d'extinction d'un incendie.

De « Bâti (propriété bâtie) » à « Biens indivis »

Bâti (propriété bâtie)

Le bâti désigne l'ensemble des constructions édifiées sur un terrain, par opposition au foncier non bâti. La distinction est d'abord fiscale : l'article 1380 du Code général des impôts soumet les propriétés bâties à une taxe foncière propre, différente de celle des terrains nus. L'article 1381 y assimile les installations de stockage, les ouvrages d'art et les terrains affectés à un usage commercial ou industriel, tels que les chantiers et les lieux de dépôt de marchandises. En expertise, la valeur d'un actif se décompose entre le terrain et le bâti, ce dernier seul étant amortissable en comptabilité.

Bâtiment

Le bâtiment est un bien immeuble couvert, destiné à accueillir une occupation, une activité ou tout autre usage humain (article L.111-1 du Code de la construction et de l'habitation), dont la destination d'urbanisme conditionne l'usage et la valeur. Voir la définition complète du bâtiment.

Bâtiment clé en main

Le bâtiment clé en main, ou build-to-suit, est un bâtiment conçu et construit pour un utilisateur déterminé, selon son cahier des charges, et livré prêt à être exploité. L'utilisateur peut l'acheter ou le louer : dans le clé en main locatif, un investisseur finance la construction et signe avec lui un bail en l'état futur d'achèvement, souvent assorti d'une durée ferme. L'opération est généralement confiée à un promoteur par un contrat de promotion immobilière, défini à l'article 1831-1 du Code civil. Plus le bâtiment est spécifique, plus sa relocation est difficile, ce que l'expert traduit dans la valeur.

Bâtiment industriel

Le bâtiment industriel est une construction destinée à la fabrication, à la transformation ou à la réparation de biens. Le Code de l'urbanisme en fait la sous-destination « industrie » de l'article R.151-28. En fiscalité locale, l'article 1500 du Code général des impôts qualifie d'établissement industriel le bâtiment servant à une activité de fabrication ou de transformation qui nécessite d'importants moyens techniques, et l'exclut lorsque la valeur de ses installations techniques ne dépasse pas 500 000 euros. Cette qualification change le mode de calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises.

Bâtiment logistique

Le bâtiment logistique est un entrepôt destiné au stockage, à la préparation de commandes et à la distribution de marchandises. Les professionnels le classent en catégories A, B ou C selon la hauteur libre, la résistance de la dalle et le nombre de portes à quai. Ce classement est un usage de marché, sans valeur réglementaire. La contrainte légale vient des installations classées : un entrepôt couvert de 5 000 mètres cubes ou plus abritant plus de 500 tonnes de matières combustibles relève de la rubrique 1510 (article R.511-9 du Code de l'environnement), sous un régime qui varie avec son volume.

Bâtiment menaçant ruine

Le bâtiment menaçant ruine est un immeuble dont l'état de solidité met en danger ses occupants ou les tiers. Le maire dispose à son égard de la police de la sécurité des immeubles, prévue aux articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation : il prend un arrêté de mise en sécurité, qui a remplacé l'arrêté de péril en 2021 et qui prescrit la réparation ou la démolition aux frais du propriétaire. L'article 1244 du Code civil rend par ailleurs le propriétaire responsable du dommage causé par la ruine, qu'elle vienne d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction.

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Les bénéfices industriels et commerciaux sont la catégorie de l'impôt sur le revenu qui regroupe les profits des activités commerciales, industrielles et artisanales exercées à titre professionnel (article 34 du Code général des impôts). La location de murs nus relève en principe des revenus fonciers. Elle bascule dans les BIC lorsque le local est loué muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, selon le 5° du I de l'article 35 du même code. Le changement de catégorie modifie la déduction des charges, l'amortissement du bien et le régime de la plus-value à la revente.

Bénéficiaire (d'une promesse)

Le bénéficiaire est la personne à qui une promesse unilatérale de vente accorde le droit d'acheter un bien à des conditions fixées, pendant un délai convenu. Selon l'article 1124 du Code civil, il dispose d'un droit d'option : la vente se forme s'il le lève dans le délai, et la rétractation du promettant pendant ce temps ne l'empêche pas. Il verse en contrepartie une indemnité d'immobilisation, perdue s'il renonce hors condition suspensive. La promesse sous seing privé doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil).

Béton armé

Le béton armé est un béton dans lequel sont noyées des armatures en acier, le premier résistant à la compression et les secondes à la traction : il constitue les fondations, les poteaux, les planchers et les dallages de la plupart des bâtiments d'activités. Dans un entrepôt, la charge admissible au sol, exprimée en tonnes par mètre carré, dépend de l'épaisseur et du ferraillage du dallage et décide des usages possibles. Son dimensionnement suit la norme NF EN 1992 (Eurocode 2). Les désordres qui compromettent sa solidité relèvent de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil.

Bien immobilier

Le bien immobilier, ou immeuble, est un bien qui ne peut pas être déplacé. L'article 517 du Code civil en distingue trois sortes : les immeubles par nature, comme le terrain et les bâtiments (article 518), les immeubles par destination, c'est-à-dire les objets que le propriétaire a placés pour le service et l'exploitation du fonds (article 524), et les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, tels que l'usufruit ou les servitudes (article 526). La qualification commande le régime de la vente, des sûretés et de la fiscalité : seule la vente d'un immeuble donne lieu à publicité foncière. Voir la définition complète du bien immobilier.

Bien meuble

Le bien meuble est un bien qui peut se transporter d'un lieu à un autre, selon l'article 528 du Code civil, ou un droit que la loi range dans cette catégorie (article 529). Le matériel, le mobilier, les stocks et les parts de société sont des meubles, tout comme le fonds de commerce, meuble incorporel distinct des murs dans lesquels il est exploité. La frontière compte lors d'une vente : un équipement scellé ou affecté à l'exploitation par le propriétaire des murs devient immeuble par destination et suit l'immeuble. L'expert précise donc ce que comprend la valeur qu'il chiffre.

Biens indivis

Les biens indivis sont les biens qui appartiennent à plusieurs personnes à la fois, par exemple aux héritiers de murs commerciaux, chacune détenant une quote-part sans que le bien soit matériellement divisé. L'article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires réunissant les deux tiers des droits d'accomplir les actes d'administration, mais il exige l'unanimité pour conclure ou renouveler un bail commercial, industriel ou artisanal, comme pour vendre. L'article 815-14 donne à chacun un droit de préemption si un coïndivisaire cède sa quote-part à un tiers. Le partage suppose une évaluation du bien.

De « Biens professionnels (IFI) » à « Borne »

Biens professionnels (IFI)

Les biens professionnels sont, pour l'impôt sur la fortune immobilière, les immeubles affectés à l'activité principale de leur propriétaire. L'article 975 du Code général des impôts les exonère lorsque le redevable y exerce lui-même une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, directement ou par une société dont il remplit les conditions de détention et de fonction. Des murs loués à un tiers exploitant n'en bénéficient pas et restent imposables à leur valeur vénale au 1er janvier. Le particulier qui a cessé son activité et conservé ses locaux doit donc les déclarer.

Bilan promoteur

Le bilan promoteur est une méthode d'évaluation qui détermine la valeur d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble à restructurer à partir de l'opération qu'il permet. L'expert part du prix de vente prévisionnel du programme, puis en retranche le coût des travaux, les honoraires, les frais financiers, les taxes et la marge de l'opérateur. Le solde est la charge foncière maximale qu'un promoteur peut payer : la méthode, aussi appelée compte à rebours, est décrite par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Très sensible aux hypothèses retenues, elle se recoupe avec la comparaison de ventes de terrains.

BIM (maquette numérique)

Le BIM (Building Information Modeling) est une méthode de travail fondée sur une maquette numérique en trois dimensions, partagée par tous les intervenants d'un projet de construction. Chaque élément du bâtiment y porte ses caractéristiques techniques, ce qui permet de détecter les conflits entre lots avant le chantier, puis de gérer la maintenance de l'immeuble. Son organisation suit la norme NF EN ISO 19650. Aucun texte ne l'impose aux opérations privées. En marché public, l'article R.2132-10 du Code de la commande publique permet à l'acheteur d'exiger des outils de modélisation électronique des données du bâtiment.

BODACC

Le BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) est le bulletin national qui publie les actes de la vie des entreprises : immatriculations, ventes de fonds de commerce, procédures collectives, dépôts de comptes. L'article L.141-12 du Code de commerce impose d'y publier toute vente de fonds de commerce dans les quinze jours. Cette publication ouvre aux créanciers du vendeur un délai de dix jours pour faire opposition au paiement du prix (article L.141-14). Sa consultation, gratuite en ligne, renseigne sur la situation d'un locataire ou d'un acquéreur avant de s'engager.

BOFiP

Le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques - Impôts) est la base documentaire en ligne dans laquelle l'administration fiscale publie ses commentaires des textes, depuis le 12 septembre 2012. Il expose notamment sa lecture des règles de TVA immobilière, de plus-values, de revenus fonciers et de fiscalité locale. Cette doctrine est opposable à l'administration : le contribuable qui a appliqué un texte selon l'interprétation publiée ne peut pas subir de rehaussement fondé sur une interprétation différente (article L.80 A du Livre des procédures fiscales). Elle ne lie pas le juge de l'impôt.

Bon de commande

Le bon de commande est le document par lequel un client commande des travaux, des fournitures ou des prestations à des conditions déterminées. Une fois accepté, il forme le contrat : selon l'article 1113 du Code civil, celui-ci naît de la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Il doit donc préciser la désignation des ouvrages, les quantités, le prix, le délai d'exécution et les conditions de paiement. En marché public, l'accord-cadre à bons de commande est prévu à l'article R.2162-13 du Code de la commande publique.

Bon de visite

Le bon de visite est le document que l'agent immobilier fait signer à un candidat acquéreur ou locataire pour attester qu'il lui a présenté le bien : il prouve son intervention, mais il ne vaut pas mandat. L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne toute rémunération de l'intermédiaire à un mandat écrit préalable et à la conclusion effective de l'opération. Un bon de visite seul n'ouvre donc pas droit à commission. Il permet en revanche de réclamer des dommages et intérêts à celui qui traite directement avec le propriétaire pour évincer l'agent mandaté.

Boni de liquidation

Le boni de liquidation est la somme qui reste dans une société dissoute une fois les dettes payées et les apports remboursés aux associés. L'article 1844-9 du Code civil prévoit qu'il est partagé entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause contraire des statuts. Dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés, il est imposé chez l'associé comme un revenu distribué et supporte le droit de partage de l'article 746 du Code général des impôts. La liquidation d'une société immobilière suppose donc d'évaluer l'immeuble à sa valeur vénale.

Bonus de constructibilité

Le bonus de constructibilité est un dépassement des règles de gabarit que le plan local d'urbanisme peut accorder à certains projets. L'article L.151-28 du Code de l'urbanisme autorise le règlement à majorer les droits à construire, dans la limite de 30 %, pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou à énergie positive. Le bonus n'existe que si le plan local d'urbanisme de la commune l'a prévu ; il augmente alors la surface de plancher réalisable et, par là, la valeur d'un terrain. L'expert le vérifie dans le règlement de la zone avant de l'intégrer à son calcul.

Bordereau de prix (BPU, DPGF)

Le bordereau de prix est la pièce d'un marché de travaux qui détaille les prix de l'entreprise. Le bordereau des prix unitaires (BPU) liste un prix par nature d'ouvrage, appliqué aux quantités réellement exécutées. La décomposition du prix global et forfaitaire (DPGF) détaille au contraire un prix forfaitaire, qui ne varie pas avec les quantités. L'article 1793 du Code civil protège ce forfait : l'entrepreneur ne peut réclamer aucun supplément sans autorisation écrite du maître d'ouvrage sur les travaux et sur leur prix.

Bornage

Le bornage est l'opération qui fixe la limite séparant deux terrains contigus et la matérialise par des bornes : l'article 646 du Code civil permet à tout propriétaire d'y contraindre son voisin, à frais communs. Il est réalisé par un géomètre-expert, seul habilité par la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 à dresser les plans qui délimitent les propriétés foncières. Le procès-verbal signé par les parties fixe définitivement la limite ; en cas de désaccord, le tribunal judiciaire ordonne un bornage judiciaire. Avant de bâtir ou d'acheter un terrain d'activités, il garantit la surface et l'implantation.

Borne

La borne est le repère matériel implanté par le géomètre-expert pour marquer un sommet de la limite entre deux propriétés : borne en pierre ou en béton, piquet, clou scellé dans un mur ou une chaussée. Sa position est consignée dans le procès-verbal issu du bornage de l'article 646 du Code civil. Elle ne se confond pas avec la limite du plan cadastral, document fiscal qui ne prouve pas la propriété. Sur un terrain d'activités, l'acquéreur fait reconnaître les bornes avant d'édifier une clôture ou un bâtiment en limite.

De « Bouclage du planning » à « Bureaux »

Bouclage du planning

Le bouclage du planning est l'étape de la préparation d'un chantier où le calendrier d'exécution est arrêté, après coordination des interventions de tous les corps d'état. Il fixe le chemin critique, c'est-à-dire la suite de tâches dont tout retard décale la livraison. Le planning ainsi figé devient contractuel et sert de référence au calcul des pénalités de retard, qui obéissent au régime de la clause pénale de l'article 1231-5 du Code civil. Pour l'utilisateur d'un bâtiment clé en main, la date de livraison qui en résulte commande la prise d'effet du bail et le déménagement.

Boutique

La boutique est un local commercial de petite surface, situé en pied d'immeuble, doté d'une vitrine sur rue et ouvert à la clientèle. Elle constitue un établissement recevant du public au sens de l'article R.143-2 du Code de la construction et de l'habitation, classé le plus souvent en cinquième catégorie, et se loue par bail commercial. Sa valeur locative se calcule en surface pondérée : la zone proche de la vitrine compte pour sa surface réelle, l'arrière-boutique, la réserve et le sous-sol pour une fraction. Elle se distingue ainsi du local d'activités ou de l'entrepôt, évalués en surface utile.

Branchement (raccordement aux réseaux)

Le branchement est l'ouvrage qui relie un bâtiment à un réseau public : électricité, gaz, eau potable, assainissement, télécommunications. Pour l'électricité, le raccordement est défini à l'article L.342-1 du Code de l'énergie, et le demandeur en supporte une partie du coût. Dans un local d'activités, la puissance électrique disponible décide des machines qui pourront y fonctionner. Pour l'assainissement, l'article L.1331-10 du Code de la santé publique soumet le déversement d'eaux usées non domestiques à une autorisation de la collectivité.

Break option

La break option est la faculté donnée au preneur de mettre fin au bail avant son terme. En bail commercial, elle est de droit : l'article L.145-4 du Code de commerce permet au locataire de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le preneur ne peut y renoncer que dans les baux de plus de neuf ans, les locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage. Cette renonciation donne au bail une durée ferme, qui sécurise les loyers et augmente la valeur de l'actif.

BREEAM

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est une certification environnementale des bâtiments, créée au Royaume-Uni en 1990. Elle note un immeuble sur l'énergie, l'eau, les matériaux, les déchets et le confort des occupants, puis délivre un niveau allant de Pass à Outstanding. La démarche est volontaire et n'a aucune valeur réglementaire en France. Elle ne dispense pas des obligations légales, notamment la réduction des consommations des bâtiments tertiaires prévue à l'article L.174-1 du Code de la construction et de l'habitation. Les investisseurs l'exigent souvent pour les immeubles neufs.

Broker (conseil en immobilier d'entreprise)

Le broker, appelé en France conseil en immobilier d'entreprise, est l'intermédiaire qui rapproche propriétaires et utilisateurs ou investisseurs pour la location ou la vente de locaux professionnels. Son activité relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet : il doit détenir une carte professionnelle portant la mention transactions sur immeubles et fonds de commerce, justifier d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile, et agir sur mandat écrit. Ses honoraires sont dus à la signature de l'acte. Il n'établit pas de rapport d'expertise.

Bruit de voisinage

Le bruit de voisinage est le bruit qui porte atteinte à la tranquillité du voisinage par sa durée, sa répétition ou son intensité. Lorsqu'il provient d'une activité professionnelle, les articles R.1336-6 et R.1336-7 du Code de la santé publique le caractérisent par son émergence : le niveau sonore ne doit pas dépasser le bruit ambiant habituel de plus de 5 décibels le jour et de 3 décibels la nuit. L'exploitant engage aussi sa responsabilité pour trouble anormal de voisinage, sur le fondement de l'article 1253 du Code civil. L'environnement sonore se vérifie avant d'implanter une activité.

Budget prévisionnel (copropriété)

Le budget prévisionnel est le budget que le syndicat des copropriétaires vote chaque année pour couvrir les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration de l'immeuble. Selon l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est financé par des provisions égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre. Les travaux votés séparément n'y figurent pas. Pour un local commercial en copropriété, le bailleur ne peut refacturer ces charges au preneur que si l'inventaire prévu à l'article L.145-40-2 du Code de commerce le permet.

Bureau d'études

Le bureau d'études techniques est le prestataire qui réalise les calculs et les plans d'exécution d'un projet de construction : structure, fluides, thermique, électricité, voiries et réseaux, aux côtés de l'architecte ou pour le compte de l'entreprise. L'article 1792-1 du Code civil le répute constructeur lorsqu'il est lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage : il répond alors de la garantie décennale. L'article L.241-1 du Code des assurances l'oblige à assurer cette responsabilité. L'acquéreur d'un bâtiment récent demande donc son attestation d'assurance.

Bureau de contrôle

Le bureau de contrôle est l'organisme qui exerce la mission de contrôleur technique sur un chantier. Selon l'article L.125-1 du Code de la construction et de l'habitation, il contribue à prévenir les aléas techniques susceptibles d'affecter l'ouvrage et donne son avis au maître d'ouvrage sur la solidité et la sécurité des personnes. Son intervention est obligatoire pour certaines constructions, dont les grands établissements recevant du public. Agréé par l'État, il ne peut exercer aucune activité de conception ou d'exécution, et son rapport final est l'une des pièces demandées lors de l'achat d'un bâtiment.

Bureau des hypothèques

Le bureau des hypothèques est l'ancien nom du service de la publicité foncière, qui l'a remplacé le 1er janvier 2013 en application de l'ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010. Ce service de l'administration fiscale publie les ventes, les donations, les servitudes, les hypothèques et les baux de plus de douze ans, selon le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. La publication rend ces actes opposables aux tiers. Tout intéressé peut y demander un état hypothécaire, qui révèle le propriétaire d'un immeuble et les sûretés qui le grèvent. Le notaire le consulte avant chaque vente.

Bureaux

Les bureaux sont des locaux où s'exercent des activités de direction, de gestion, d'étude ou de conseil. Le Code de l'urbanisme en fait une sous-destination de l'article R.151-28, distincte du commerce, de l'industrie et de l'entrepôt : passer de l'une à l'autre suppose une formalité d'urbanisme. Selon l'activité du preneur, ils sont loués par bail commercial ou par bail professionnel. En Île-de-France, ils supportent la taxe annuelle sur les bureaux de l'article 231 ter du Code général des impôts, qui frappe aussi les locaux commerciaux et de stockage. Dans un local d'activités, la part de bureaux se valorise à part.

Fiches complètes liées à la lettre B

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Six termes de la lettre B ont la leur.

• Définition du bail commercial
• Définition du bardage
• Bardage double peau
• Bardage simple peau
• Définition du bâtiment
• Définition du bien immobilier

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en B

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