Lexique commercial - lettre O : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre O du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre O

Les 44 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en trois groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « OAP » à « Obligation réelle environnementale »

OAP (orientation d'aménagement et de programmation)

L'orientation d'aménagement et de programmation est la pièce du plan local d'urbanisme qui fixe, pour un quartier ou un secteur, les principes d'aménagement à respecter : voies, espaces verts, implantation et vocation des constructions. Prévue aux articles L.151-6 et L.151-7 du Code de l'urbanisme, elle s'impose aux autorisations d'urbanisme dans un rapport de compatibilité, et non de stricte conformité comme le règlement (article L.152-1). Un permis peut donc s'en écarter à la marge, sans en contrarier les objectifs. Avant d'acheter un terrain d'activité, l'acquéreur la consulte : elle peut imposer une voie de desserte, une bande plantée ou un phasage qui réduisent la surface constructible.

OAT (obligation assimilable du Trésor)

L'obligation assimilable du Trésor est un titre de dette à moyen et long terme émis par l'État français, par l'intermédiaire de l'Agence France Trésor. Son rendement à dix ans sert de référence de taux sans risque sur le marché. En évaluation immobilière, l'écart entre le taux de rendement d'un actif et celui de l'OAT mesure la prime de risque exigée par les investisseurs ; il entre dans la construction du taux d'actualisation de la méthode des flux de trésorerie actualisés, décrite par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Une hausse de l'OAT tend, à loyers constants, à faire baisser la valeur des actifs loués.

Objet social (d'une société immobilière)

L'objet social est l'activité que la société se donne dans ses statuts, qui doivent le déterminer selon l'article 1835 du Code civil. Dans une société civile, le gérant n'engage la société que par les actes entrant dans l'objet social (article 1849 du même code) : un acte qui en sort, vente de l'unique immeuble ou cautionnement de la dette d'un tiers par exemple, ne la lie pas. L'objet doit aussi rester civil, car une société civile immobilière qui achète pour revendre de manière habituelle exerce une activité commerciale et relève de l'impôt sur les sociétés. Le banquier et le notaire relisent donc cette clause avant un prêt, une vente ou une prise de garantie.

Obligation d'entretien

L'obligation d'entretien impose de maintenir l'immeuble loué en état de servir à l'usage prévu pendant toute la durée du bail. Le Code civil la partage : le bailleur assume les réparations autres que locatives (article 1720), le preneur les réparations locatives et de menu entretien (article 1754). Le bail commercial peut déplacer cette frontière, dans la limite de l'article R.145-35 du Code de commerce, qui laisse au bailleur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil. L'état des lieux d'entrée et l'inventaire des charges annexé au bail servent de preuve en fin de location.

Obligation d'exploiter (clause d'exploitation)

L'obligation d'exploiter impose au locataire de maintenir une activité effective dans le local loué. Elle ne découle pas du seul statut des baux commerciaux : faute de clause expresse du bail, le défaut d'exploitation ne suffit pas à justifier la résiliation, selon la jurisprudence de la Cour de cassation. Il fait en revanche perdre le droit au renouvellement, que l'article L.145-8 du Code de commerce réserve au fonds effectivement exploité au cours des trois années qui précèdent l'expiration du bail, sauf motifs légitimes. Dans un centre commercial ou une zone d'activités, le bailleur insère donc une clause d'exploitation continue, assortie d'horaires d'ouverture.

Obligation d'information (du vendeur d'un terrain)

L'obligation d'information impose au vendeur de révéler à l'acquéreur ce qu'il sait de l'état du terrain. Lorsqu'une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement y a été exploitée, l'article L.514-20 du Code de l'environnement l'oblige à en informer l'acheteur par écrit et à signaler les dangers ou inconvénients importants qu'il connaît. À défaut, et si une pollution rend le terrain impropre à sa destination, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente, la restitution d'une partie du prix ou la réhabilitation du site aux frais du vendeur. L'article L.125-7 du même code ajoute une information propre aux terrains situés en secteur d'information sur les sols.

Obligation de conformité

L'obligation de conformité impose qu'une construction respecte l'autorisation d'urbanisme délivrée et les règles applicables à son usage. À la fin des travaux, le bénéficiaire du permis dépose une déclaration attestant l'achèvement et la conformité (article L.462-1 du Code de l'urbanisme), que l'administration peut contester dans un délai limité. S'y ajoutent, selon l'activité, les règles des établissements recevant du public, du Code du travail et des installations classées. Une surface construite ou transformée sans autorisation ne peut pas être valorisée comme une surface régulière.

Obligation de délivrance (du vendeur)

L'obligation de délivrance impose au vendeur de transférer le bien vendu en la puissance et possession de l'acquéreur, conforme à ce que l'acte décrit (articles 1603 et 1604 du Code civil). Pour un immeuble, elle s'exécute par la remise des clés ou des titres de propriété (article 1605) et s'étend aux accessoires du bien, selon l'article 1615. Une surface, une destination ou un état locatif différents de ceux annoncés constituent un défaut de conformité, distinct du vice caché. La même obligation pèse sur le bailleur d'un local : elle est définie à la lettre D du lexique, sous l'entrée « Délivrance ».

Obligation de démolition

L'obligation de démolition est la mesure qui contraint le propriétaire à supprimer une construction édifiée sans autorisation ou en violation des règles d'urbanisme. Le juge pénal peut l'ordonner en application de l'article L.480-5 du Code de l'urbanisme, et la commune peut la demander au juge civil dans un délai de dix ans à compter de l'achèvement des travaux (article L.480-14). Elle peut aussi résulter d'un bail, lorsque le preneur doit remettre les lieux en l'état à son départ. Le risque de démolition retire toute valeur à la surface concernée et se vérifie avant d'acquérir.

Obligation de diagnostics immobiliers

L'obligation de diagnostics impose au vendeur ou au bailleur de remettre des documents techniques sur l'état de l'immeuble. Pour la vente, ils sont réunis dans le dossier de diagnostic technique de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation : amiante, termites, performance énergétique, état des risques. Pour un bail commercial, l'état des risques est exigé par l'article L.125-5 du Code de l'environnement, et une annexe environnementale s'ajoute pour les locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Leur absence peut entraîner une réduction du prix.

Obligation de garnir (les lieux loués)

L'obligation de garnir impose au locataire de placer dans les lieux loués des meubles, du matériel ou des marchandises d'une valeur suffisante pour répondre du loyer. Elle résulte de l'article 1752 du Code civil : le preneur qui ne garnit pas peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. Ces biens forment l'assiette du privilège du bailleur d'immeuble, prévu à l'article 2332 du même code. En pratique, les baux commerciaux reprennent cette obligation dans une clause et la complètent par un dépôt de garantie ou une garantie bancaire.

Obligation de payer le loyer

L'obligation de payer le loyer est la contrepartie de la jouissance des lieux : l'article 1728 du Code civil fait du paiement du prix du bail aux termes convenus l'une des deux obligations principales du preneur. Dans un bail commercial, une clause résolutoire sanctionne en général son inexécution, mais elle ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux, en application de l'article L.145-41 du Code de commerce. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée. L'action en paiement des loyers se prescrit par cinq ans.

Obligation de remise en état (d'un site industriel)

L'obligation de remise en état impose à l'exploitant d'une installation classée qui cesse son activité de placer le site dans un état compatible avec un usage futur. Elle pèse sur le dernier exploitant, et non sur le propriétaire du terrain, selon les articles L.512-6-1, L.512-7-6 et L.512-12-1 du Code de l'environnement, propres à chaque régime de classement. L'usage futur est arrêté avec le maire et le propriétaire ou, à défaut, comparable à celui de la dernière période d'exploitation. Le bailleur d'un site industriel fait vérifier ces mesures avant la restitution des lieux, car le propriétaire négligent peut être recherché à titre subsidiaire lorsque l'exploitant a disparu (article L.556-3).

Obligation de restitution (des lieux loués)

L'obligation de restitution impose au locataire de rendre les lieux à la fin du bail tels qu'il les a reçus. S'il a été fait un état des lieux, il les rend dans cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil) ; à défaut, il est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives (article 1731). Pour un bail commercial, l'article L.145-40-1 du Code de commerce prive de cette présomption le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour établir l'état des lieux. Les travaux de remise en état se chiffrent contradictoirement à la sortie, et le bailleur doit justifier de son préjudice pour en obtenir l'indemnisation.

Obligation réelle environnementale (ORE)

L'obligation réelle environnementale est un engagement par lequel le propriétaire d'un immeuble s'oblige, par contrat, à maintenir, conserver, gérer ou restaurer des éléments de biodiversité sur son terrain. Créée par l'article L.132-3 du Code de l'environnement, elle est conclue avec une collectivité publique, un établissement public ou une association de protection de l'environnement, par acte authentique publié au service de la publicité foncière. Elle est attachée au bien et s'impose donc aux propriétaires successifs pendant toute sa durée, qui peut atteindre quatre-vingt-dix-neuf ans. Un aménageur y recourt pour ses mesures de compensation ; l'acquéreur d'un terrain la recherche dans l'état hypothécaire, car elle en limite l'usage.

De « Obligation solidaire » à « Opposabilité »

Obligation solidaire (copreneurs, cautions)

L'obligation solidaire permet au créancier de réclamer la totalité de la dette à l'un quelconque de ses débiteurs, à charge pour celui qui paie de se retourner contre les autres. Selon l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle : elle ne se présume pas, de sorte qu'elle doit être écrite dans le bail ou dans l'acte de cautionnement. L'usage commercial la présume toutefois entre commerçants tenus d'une même dette. Le bailleur d'un local loué à plusieurs copreneurs stipule donc la solidarité, ainsi que l'indivisibilité de la dette entre les héritiers du preneur.

Obsolescence (d'un immeuble)

L'obsolescence est la perte de valeur d'un immeuble qui ne répond plus aux attentes de ses utilisateurs, indépendamment de son usure matérielle. Elle est fonctionnelle lorsque la hauteur libre, la trame, la charge au sol ou le nombre de quais ne conviennent plus à l'activité, réglementaire ou énergétique lorsque le bâtiment ne satisfait plus aux normes, économique lorsque son environnement s'est dégradé. L'expert la traduit par un abattement dans la méthode par le coût de remplacement, ou par un taux de rendement plus élevé et un budget de travaux dans les méthodes par le revenu, conformément à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Un entrepôt ancien de faible hauteur en est l'exemple courant : son clos et couvert peut être sain et sa valeur locative faible.

Occupant sans droit ni titre

L'occupant sans droit ni titre est la personne qui se maintient dans un local sans bail ni autorisation : ancien locataire dont le bail est résilié, sous-locataire non agréé, occupant entré par voie de fait. Son expulsion ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux (article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Jusqu'à son départ, il doit une indemnité d'occupation, fixée par le juge et distincte du loyer. Pour l'expert, un local occupé sans titre se valorise comme un bien libre, diminué du coût et du délai de la procédure.

Occupation (taux d'occupation)

Le taux d'occupation mesure la part d'un immeuble ou d'un patrimoine effectivement louée. Le taux physique rapporte les surfaces louées aux surfaces totales ; le taux d'occupation financier rapporte les loyers facturés aux loyers qui seraient perçus si tout le patrimoine était loué. Les sociétés civiles de placement immobilier publient ce second indicateur dans leur information périodique, encadrée par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. Son complément, la vacance, entre dans l'évaluation : l'expert déduit du revenu une vacance structurelle et le délai de relocation des surfaces vides.

Offre d'achat

L'offre d'achat est l'acte par lequel un candidat acquéreur propose au vendeur d'acheter son bien à un prix et à des conditions déterminés. Selon l'article 1114 du Code civil, elle doit comprendre les éléments essentiels du contrat et exprimer la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation ; à défaut, il n'y a qu'une invitation à entrer en négociation. Elle ne peut pas être rétractée avant l'expiration du délai qu'elle fixe ou, à défaut, d'un délai raisonnable (article 1116). Son acceptation pure et simple forme la vente, d'où l'usage, en immobilier d'entreprise, de la subordonner à un audit, à un financement ou à l'accord d'un comité d'engagement.

Offre de renouvellement (du bail commercial)

L'offre de renouvellement est l'acte par lequel le bailleur propose à son locataire de poursuivre la relation par un nouveau bail. Elle prend la forme d'un congé avec offre de renouvellement, délivré au moins six mois avant le terme (article L.145-9 du Code de commerce), ou d'une réponse à la demande du preneur, donnée dans les trois mois (article L.145-10). Le bailleur qui souhaite modifier le loyer doit y faire connaître le prix qu'il propose, faute de quoi le nouveau loyer n'est dû qu'à compter de sa demande ultérieure (article L.145-11). Le principe du renouvellement est alors acquis, et seul le montant du loyer peut encore être soumis au juge des loyers commerciaux, dans le délai de deux ans de l'article L.145-60.

OIN (opération d'intérêt national)

L'opération d'intérêt national est une opération d'aménagement dont l'État conserve la maîtrise en raison de son importance : ville nouvelle, quartier d'affaires, grand port maritime, aéroport. Prévue à l'article L.102-12 du Code de l'urbanisme, elle est créée par décret en Conseil d'État, et la liste des opérations existantes figure à l'article R.102-3. Dans son périmètre, les autorisations d'urbanisme sont délivrées au nom de l'État et non de la commune, en application de l'article L.422-2. Pour un terrain ou un entrepôt, la présence d'une telle opération signale un interlocuteur public unique, souvent un établissement public d'aménagement, et des règles de constructibilité propres.

Ombrière photovoltaïque (parc de stationnement)

L'ombrière photovoltaïque est une structure qui couvre des places de stationnement et porte des panneaux solaires. L'article 40 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 impose d'en équiper les parcs de stationnement extérieurs de plus de 1 500 m², sur au moins la moitié de leur superficie : au 1er juillet 2026 pour les parcs de 10 000 m² et plus, au 1er juillet 2028 pour les autres. Un report au 1er janvier 2028 pour les premiers et au 1er janvier 2030 pour les seconds est ouvert, à condition d'avoir commandé dans les délais des panneaux conformes aux critères de performance et d'approvisionnement fixés par le décret n° 2026-842 du 7 septembre 2026. Pour un commerce ou une plateforme logistique, l'obligation représente un investissement à chiffrer, que le bail répartit entre le propriétaire et l'exploitant du parc.

Onéreux (acte à titre onéreux)

Un acte à titre onéreux est celui par lequel chaque partie reçoit de l'autre un avantage en contrepartie de celui qu'elle procure, selon l'article 1107 du Code civil. La vente, l'échange, l'apport en société et le bail en sont les exemples courants, par opposition à la donation et à la succession, qui sont des transmissions à titre gratuit. La distinction commande la fiscalité : la vente d'un immeuble supporte les droits de mutation à titre onéreux prévus aux articles 683 et suivants du Code général des impôts, la donation des droits calculés selon le lien de parenté. Elle intéresse aussi l'expert, puisque la valeur vénale se définit par référence à une vente, donc à une mutation à titre onéreux.

OPCI (organisme de placement collectif immobilier)

L'organisme de placement collectif immobilier est un fonds d'investissement qui place l'épargne de ses porteurs dans des immeubles loués, complétés par des actifs financiers et des liquidités. Régi par les articles L.214-33 et suivants du Code monétaire et financier, il prend la forme d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou d'un fonds de placement immobilier, et son actif doit comprendre au moins 60 % d'actifs immobiliers. Il est géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers. La valeur de ses parts repose sur l'évaluation périodique des immeubles par des évaluateurs indépendants, ce qui en fait l'un des premiers donneurs d'ordre de l'expertise en immobilier d'entreprise.

OPERAT (plateforme du décret tertiaire)

OPERAT est la plateforme en ligne, gérée par l'ADEME, sur laquelle les propriétaires et les locataires déclarent chaque année les consommations d'énergie de leurs bâtiments à usage tertiaire. Elle met en œuvre l'obligation de réduction des consommations prévue à l'article L.174-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui vise les bâtiments ou ensembles de bâtiments abritant au moins 1 000 m² d'activités tertiaires. Les objectifs sont une baisse de 40 % en 2030, de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou l'atteinte d'un seuil fixé par arrêté. Commerces et entrepôts sont concernés : le bail précise donc qui déclare, et l'attestation annuelle délivrée par la plateforme est demandée lors d'une vente ou d'une mise en location.

Opération d'aménagement

L'opération d'aménagement est une action d'ensemble par laquelle une collectivité transforme un secteur : acquisition des terrains, viabilisation, création d'équipements, puis cession de lots à bâtir. L'article L.300-1 du Code de l'urbanisme en énumère les objets, parmi lesquels l'accueil et l'extension des activités économiques, le renouvellement urbain et la réalisation d'équipements collectifs. Elle se réalise par une zone d'aménagement concerté, un lotissement ou un permis d'aménager, en régie ou par un aménageur titulaire d'une concession (article L.300-4). L'entreprise qui achète un lot dans une zone d'activités ainsi créée reçoit un cahier des charges de cession, qui fixe sa surface de plancher et ses obligations de construire.

Opération de revitalisation de territoire (ORT)

L'opération de revitalisation de territoire est une convention par laquelle une intercommunalité, sa ville principale et l'État engagent un projet global de requalification d'un centre-ville : habitat, commerces, espaces publics. Créée par l'article L.303-2 du Code de la construction et de l'habitation, elle délimite des secteurs d'intervention. Dans ces secteurs, les projets commerciaux sont en principe dispensés d'autorisation d'exploitation commerciale (article L.752-1-1 du Code de commerce), tandis que le préfet peut suspendre l'examen des projets situés en périphérie (article L.752-1-2). Pour un local de centre-ville, le classement en secteur d'intervention facilite donc l'implantation d'une enseigne et pèse sur la valeur locative.

OPEX (charges d'exploitation)

Les OPEX, abréviation de l'anglais operating expenses, sont les charges d'exploitation courantes d'un immeuble : entretien, énergie des parties communes, gardiennage, assurance, taxes, honoraires de gestion. Elles s'opposent aux CAPEX, dépenses d'investissement qui prolongent la vie du bâtiment ou en augmentent la valeur. Pour un bail commercial, l'article L.145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre bailleur et preneur, et l'article R.145-35 énumère celles qui ne peuvent pas être mises à la charge du locataire. La part qui reste au propriétaire se déduit du loyer pour obtenir le revenu net que l'expert capitalise.

Opposabilité (aux tiers)

L'opposabilité est l'aptitude d'un acte à produire ses effets à l'égard des personnes qui n'y sont pas parties. En matière immobilière, elle dépend de la publicité foncière : l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 rend inopposables aux tiers les actes soumis à publication qui n'ont pas été publiés, parmi lesquels les ventes, les servitudes et les baux de plus de douze ans. Le bail d'une durée inférieure s'impose à l'acquéreur de l'immeuble s'il est authentique ou a date certaine, selon l'article 1743 du Code civil. Avant d'acheter des murs loués, l'acquéreur demande donc un état hypothécaire et les baux en cours, avec leurs avenants.

De « Opposition à déclaration préalable » à « Over-rent »

Opposition à déclaration préalable

L'opposition à déclaration préalable est la décision par laquelle le maire refuse des travaux ou un changement soumis à simple déclaration : modification de façade, extension limitée, changement de destination sans travaux sur la structure, division d'un terrain. Elle doit être notifiée dans le délai d'instruction, d'un mois en droit commun selon l'article R.423-23 du Code de l'urbanisme. À défaut, le silence de l'administration vaut décision de non-opposition (article R.424-1), que le déclarant peut faire attester par un certificat. L'opposition doit être motivée et se conteste devant le tribunal administratif dans les deux mois ; l'exploitant d'un commerce l'anticipe en lisant le règlement du plan local d'urbanisme avant de déposer son dossier.

Opposition sur le prix de vente (du fonds de commerce)

L'opposition sur le prix de vente est l'acte par lequel un créancier du vendeur d'un fonds de commerce fait défense à l'acquéreur de payer le prix entre les mains de celui-ci. Selon l'article L.141-14 du Code de commerce, elle est formée dans les dix jours qui suivent la publication de la vente au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au domicile élu. Elle doit énoncer le montant et les causes de la créance, à peine de nullité. L'acquéreur qui paie le vendeur avant l'expiration de ce délai n'est pas libéré à l'égard des créanciers (article L.141-17) : le prix reste donc séquestré, ce qui intéresse aussi le bailleur impayé.

Option à l'impôt sur les sociétés (SCI)

L'option à l'impôt sur les sociétés permet à une société civile immobilière, dont les bénéfices sont en principe imposés entre les mains des associés, de soumettre son résultat à cet impôt. Ouverte par le 3 de l'article 206 du Code général des impôts et exercée dans les conditions de l'article 239, elle autorise la déduction des amortissements de l'immeuble et des frais d'acquisition. En contrepartie, la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable, donc sur un prix de revient diminué des amortissements pratiqués. La société peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; passé ce délai, le choix est irrévocable et se décide donc sur la durée de détention prévue.

Option d'achat (crédit-bail immobilier)

L'option d'achat est la faculté donnée au crédit-preneur d'acquérir l'immeuble qu'il loue, à un prix convenu dès l'origine. Elle fait partie de la définition même du crédit-bail immobilier : selon le 2 de l'article L.313-7 du Code monétaire et financier, l'opération doit permettre au locataire de devenir propriétaire de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du contrat. Le prix de levée tient compte des loyers déjà versés et se réduit souvent à une valeur résiduelle faible. La levée de l'option est une vente : elle supporte les droits de mutation et peut entraîner, chez le preneur, la réintégration d'une fraction des loyers déduits (article 239 sexies du Code général des impôts).

Option pour la TVA (sur les loyers)

L'option pour la TVA permet au bailleur d'un local nu à usage professionnel de soumettre ses loyers à la taxe, alors que cette location en est en principe exonérée. Prévue au 2° de l'article 260 du Code général des impôts, elle lui ouvre le droit de déduire la taxe payée sur l'acquisition, la construction et les travaux de l'immeuble. Elle ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de l'option, et le bail doit la mentionner expressément lorsque le preneur n'est pas lui-même assujetti. Un locataire qui ne récupère pas la taxe, particulier ou profession exonérée, supporte alors un loyer majoré de 20 % : le point se négocie avant la signature.

Ordonnance d'expropriation

L'ordonnance d'expropriation est la décision par laquelle le juge de l'expropriation transfère à la collectivité la propriété d'un immeuble déclaré d'utilité publique, à défaut de cession amiable. Rendue en application de l'article L.220-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, elle éteint tous les droits réels ou personnels existant sur l'immeuble, par elle-même et à sa date, selon l'article L.222-2. Le bail commercial prend donc fin sans congé, et le locataire devient créancier d'une indemnité d'éviction versée par l'expropriant. La prise de possession reste subordonnée au paiement ou à la consignation de l'indemnité, ce qui laisse le temps d'une expertise contradictoire de la valeur du bien et du fonds.

Ordre du jour (assemblée de copropriété)

L'ordre du jour est la liste des questions soumises au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, jointe à la convocation. Selon l'article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour ; une résolution votée hors de ce cadre peut être annulée. Tout copropriétaire peut demander au syndic d'y inscrire une question, par notification, en application de l'article 10 du même décret. Le propriétaire d'un lot commercial s'en sert pour faire voter une autorisation de travaux sur la façade, une enseigne ou un conduit d'extraction, à obtenir avant de signer avec son locataire.

Ordre public (statut des baux commerciaux)

L'ordre public désigne les règles auxquelles un contrat ne peut pas déroger. Dans le statut des baux commerciaux, l'article L.145-15 du Code de commerce répute non écrites les clauses qui font échec au droit au renouvellement, à la durée minimale de neuf ans, à la révision du loyer ou aux règles de la clause résolutoire ; l'article L.145-16 fait de même pour l'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, la sanction n'est plus la nullité, soumise à prescription, mais le réputé non écrit, que le locataire peut invoquer à tout moment. Les autres stipulations restent libres, ce qui laisse une large place à la négociation des charges, des travaux et des garanties.

Origine de propriété

L'origine de propriété est la partie d'un acte de vente qui retrace la chaîne des propriétaires successifs de l'immeuble et les actes par lesquels chacun l'a acquis. Le notaire la remonte en général sur trente ans, durée de la prescription acquisitive de l'article 2272 du Code civil, au-delà de laquelle un droit de propriété ne peut plus être utilement contesté. Elle répond aussi à la règle de l'effet relatif : selon l'article 3 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, aucun acte ne peut être publié si le titre du vendeur ne l'a pas été auparavant. L'expert la lit pour repérer les servitudes, les divisions de parcelles et les prix des mutations antérieures.

Ossature (structure du bâtiment)

L'ossature est l'ensemble des éléments porteurs d'un bâtiment : fondations, poteaux, poutres, portiques, planchers et charpente. Sa réparation relève des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, que l'article R.145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire d'un bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014. Les dommages qui compromettent sa solidité engagent la responsabilité décennale des constructeurs, prévue à l'article 1792 du Code civil. Dans un entrepôt, la nature de l'ossature (béton, acier, bois lamellé-collé) et sa trame déterminent la hauteur libre, la tenue au feu et la possibilité d'installer des racks ou un pont roulant.

Ouverture au public (autorisation d'ouverture d'un ERP)

L'ouverture au public d'un établissement recevant du public est subordonnée à une autorisation du maire, prévue à l'article L.122-5 du Code de la construction et de l'habitation. Elle est délivrée après une visite de la commission de sécurité, qui vérifie la conformité des travaux aux règles de sécurité contre l'incendie et d'accessibilité. Les petits établissements de cinquième catégorie sans locaux à sommeil en sont dispensés, sans être dispensés des règles elles-mêmes. Pour un commerce, le calendrier d'ouverture dépend donc de cette visite : le bail la traite souvent comme une condition, et un avis défavorable de la commission pèse sur la valeur du local.

Ouverture dominicale

L'ouverture dominicale est la possibilité, pour un commerce, d'employer des salariés le dimanche par dérogation au repos dominical de l'article L.3132-3 du Code du travail. Elle est de droit pour certaines activités, dont les commerces de détail alimentaire jusqu'à treize heures (article L.3132-13), et permise dans les zones touristiques internationales, les zones touristiques et les zones commerciales délimitées par le préfet (articles L.3132-24 à L.3132-25-1). Le maire peut en outre autoriser jusqu'à douze dimanches par an (article L.3132-26). Pour un local commercial, le classement dans l'une de ces zones augmente le chiffre d'affaires réalisable et donc la valeur locative.

Ouvrage (garantie décennale)

L'ouvrage est, au sens de l'article 1792 du Code civil, la construction dont les constructeurs répondent pendant dix ans à compter de la réception. La garantie couvre les dommages qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination, y compris par l'un de ses éléments d'équipement. L'article 1792-7 en exclut toutefois les équipements dont la fonction exclusive est de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage : ligne de production, chambre froide de process, pont roulant. Dans un bâtiment industriel, la frontière entre l'ouvrage et l'outil de travail détermine donc l'assurance mobilisable après un sinistre, et l'expert la décrit dans son rapport.

Over-rent (surloyer)

L'over-rent, ou surloyer, désigne la situation d'un local dont le loyer en cours dépasse la valeur locative de marché. L'écart résulte le plus souvent d'une indexation qui a couru plus vite que le marché, ou d'un bail signé en haut de cycle. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière conduit l'expert à ne pas capitaliser ce loyer comme s'il était pérenne : il retient la valeur locative de marché et y ajoute la valeur actualisée du surloyer jusqu'à la prochaine échéance où le preneur peut partir ou renégocier. Pour un investisseur, un actif en surloyer affiche un rendement flatteur mais porte un risque de baisse de revenu, que la révision de l'article L.145-39 du Code de commerce peut concrétiser.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre O

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Aucun terme de la lettre O n'a encore la sienne ; cinq fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition du bail commercial, pour l'obligation d'entretien, l'obligation d'exploiter, l'offre de renouvellement, l'ordre public et l'option pour la TVA
• Définition de l'entrepôt, pour l'ossature, l'obsolescence, l'ouvrage, l'ombrière photovoltaïque et l'obligation de remise en état
• Définition de la valeur vénale, pour l'OAT, l'over-rent, les OPEX, le taux d'occupation et l'acte à titre onéreux
• Définition de la SCI, pour l'objet social et l'option à l'impôt sur les sociétés
• Zone commerciale, pour l'ouverture dominicale, l'opération de revitalisation de territoire et l'ouverture au public

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en O

Contacter ProtorMundi