Lexique commercial - lettre E : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre E du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre E

Les 65 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en cinq groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « Eaux pluviales » à « Emplacement (n° 1, n° 1 bis, n° 2) »

Eaux pluviales

Les eaux pluviales sont les eaux de pluie qui ruissellent sur les toitures, les cours et les parkings d'un site. L'article 641 du Code civil donne au propriétaire le droit d'en disposer sur son fonds, sans aggraver l'écoulement vers les fonds voisins. Le plan local d'urbanisme et le zonage pluvial de la commune imposent le plus souvent une gestion à la parcelle : infiltration, bassin de rétention, débit de rejet limité. Pour un entrepôt ou une surface commerciale, dont les sols sont très imperméabilisés, ces ouvrages occupent du terrain et pèsent sur le coût du projet.

Eaux usées non domestiques

Les eaux usées non domestiques sont les rejets liquides d'une activité industrielle, artisanale ou commerciale : eaux de lavage, de fabrication, de refroidissement. L'article L.1331-10 du Code de la santé publique soumet leur déversement dans le réseau public d'assainissement à une autorisation préalable de la collectivité compétente. L'arrêté d'autorisation fixe les caractéristiques des rejets et, souvent, un prétraitement tel qu'un séparateur d'hydrocarbures ou un bac à graisses. Le preneur d'un local d'activités vérifie que son activité est compatible avec les réseaux du site avant de signer le bail.

EBE (excédent brut d'exploitation)

L'EBE, excédent brut d'exploitation, est le solde de gestion qui mesure la ressource dégagée par l'exploitation d'une entreprise, avant amortissements, charges financières et impôt sur les bénéfices. Il figure parmi les soldes intermédiaires du Plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03). En immobilier d'entreprise, il sert à apprécier la capacité du locataire à payer son loyer : le rapport entre le loyer et l'EBE avant loyer est un indicateur courant pour les hôtels, les cliniques et les commerces. Il sert aussi de base à certaines évaluations de fonds de commerce, par application d'un multiple.

Écart de rendement (prime de risque)

L'écart de rendement, ou prime de risque immobilière, est la différence entre le taux de rendement d'un actif immobilier et le taux d'un placement réputé sans risque, en pratique l'emprunt d'État à dix ans. Il rémunère les risques propres à l'immeuble : vacance, impayé, obsolescence, faible liquidité. Un entrepôt récent loué pour une longue durée à un locataire solide présente un écart réduit ; un local ancien, mal placé ou vacant, un écart élevé. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière demande à l'expert de justifier le taux qu'il retient par référence au marché.

Échéance du bail

L'échéance du bail est la date à laquelle le contrat arrive à son terme. Pour un bail commercial, elle ne met pas fin au contrat à elle seule : selon l'article L.145-9 du Code de commerce, le bail ne cesse que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement. À défaut, il se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée. Chaque partie peut alors y mettre fin à tout moment, avec un préavis de six mois et pour le dernier jour du trimestre civil.

Échéance triennale

L'échéance triennale est la fin de chaque période de trois ans d'un bail commercial, d'où l'expression « bail 3-6-9 ». L'article L.145-4 du Code de commerce permet au locataire de donner congé pour cette date, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bailleur ne dispose de la même faculté que dans des cas limités, comme la reconstruction de l'immeuble. Le bail peut priver le locataire de cette sortie dans les cas admis par la loi : c'est la durée ferme, fréquente pour les entrepôts.

Échelle mobile (clause d'échelle mobile)

La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, fait varier automatiquement le loyer d'un bail commercial selon un indice, le plus souvent l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires, à la périodicité fixée par le bail. Elle joue sans formalité, à la différence de la révision triennale. L'article L.145-39 du Code de commerce ouvre une révision judiciaire à chaque partie lorsque le jeu de la clause a fait varier le loyer de plus d'un quart depuis sa dernière fixation. Une clause qui n'autorise l'indexation qu'à la hausse est réputée non écrite.

Écran de cantonnement

Un écran de cantonnement est une retombée verticale fixée sous la toiture d'un entrepôt, qui divise le volume haut du bâtiment en cantons de désenfumage. En cas d'incendie, il retient les fumées et les gaz chauds dans le canton où le feu a pris et les dirige vers les exutoires. L'arrêté du 11 avril 2017 relatif aux entrepôts couverts soumis à la rubrique 1510 limite chaque canton à 1 650 m² de superficie et à 60 mètres de longueur. Sa retombée réduit d'autant la hauteur de stockage disponible.

Effet de levier

L'effet de levier est l'augmentation de la rentabilité des fonds propres obtenue en finançant par l'emprunt une partie de l'acquisition d'un immeuble. Il est positif tant que le taux de rendement de l'actif dépasse le coût de la dette ; il s'inverse dans le cas contraire et amplifie alors les pertes. Les intérêts sont en principe déductibles du résultat, dans la limite que l'article 212 bis du Code général des impôts fixe pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés. Le prêteur encadre le levier par un ratio entre le montant du prêt et la valeur de l'immeuble.

Éléments d'équipement

Les éléments d'équipement sont les installations qui complètent un bâtiment sans en constituer la structure : chauffage, ventilation, portes sectionnelles, quais niveleurs, ascenseurs. L'article 1792-3 du Code civil les couvre par une garantie de bon fonctionnement de deux ans au moins à compter de la réception, lorsqu'ils sont dissociables de l'ouvrage. Ceux qui font corps avec la structure relèvent de la garantie décennale. L'article 1792-7 exclut de ces garanties les équipements dont la fonction exclusive est de permettre l'exercice d'une activité professionnelle, comme une chaîne de production.

Emphytéose (bail emphytéotique)

L'emphytéose, ou bail emphytéotique, est un bail de longue durée qui confère au preneur, l'emphytéote, un droit réel sur l'immeuble. L'article L.451-1 du Code rural et de la pêche maritime fixe sa durée entre plus de 18 ans et 99 ans, sans tacite reconduction. L'emphytéote peut hypothéquer son droit, le céder, construire et louer ; il verse une redevance modique et supporte les charges et les réparations. L'article L.145-3 du Code de commerce écarte ce bail du statut des baux commerciaux.

Empiètement

L'empiètement est le fait pour une construction de déborder sur le terrain voisin : fondation, mur, débord de toiture, clôture. Il porte atteinte au droit de propriété protégé par l'article 545 du Code civil, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique. Le voisin peut exiger la démolition de la partie qui empiète, même si le débord est minime et le constructeur de bonne foi. Avant l'achat d'un terrain ou d'un bâtiment édifié en limite de parcelle, un bornage contradictoire écarte ce risque.

Emplacement (n° 1, n° 1 bis, n° 2)

L'emplacement désigne la qualité de la situation d'un local commercial au regard des flux de clientèle. L'usage distingue l'emplacement n° 1, sur l'axe le plus fréquenté d'une ville ou d'une zone commerciale, l'emplacement n° 1 bis, dans son prolongement immédiat, et l'emplacement n° 2, à l'écart des flux principaux. Ce classement ne résulte d'aucun texte, mais il recoupe les facteurs locaux de commercialité que l'article R.145-6 du Code de commerce fait entrer dans la valeur locative : importance de la ville, du quartier ou de la rue, moyens de transport, attrait du lieu.

De « Emplacement réservé » à « Entrepôt »

Emplacement réservé

Un emplacement réservé est une portion de terrain que le plan local d'urbanisme destine à un futur équipement public : voie, ouvrage public, installation d'intérêt général, espace vert, programme de logements. Il est institué par l'article L.151-41 du Code de l'urbanisme et figure sur le règlement graphique. Le terrain devient inconstructible pour tout autre projet que celui prévu. En contrepartie, l'article L.152-2 ouvre au propriétaire un droit de délaissement : il peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure d'acquérir le bien.

Emprise au sol

L'emprise au sol est la projection verticale du volume d'une construction, tous débords et surplombs inclus, selon l'article R.420-1 du Code de l'urbanisme. Le règlement du plan local d'urbanisme la limite souvent par un coefficient d'emprise au sol, rapport entre l'emprise et la surface du terrain. Pour un entrepôt ou un bâtiment d'activités de plain-pied, ce coefficient détermine la surface que la parcelle peut recevoir. L'emprise sert aussi, avec la surface de plancher, à déterminer l'autorisation d'urbanisme requise.

Emprise foncière

L'emprise foncière est la surface de terrain qu'occupe ou que nécessite un ouvrage ou une opération : bâtiment, voirie, ligne ferroviaire, zone d'aménagement. Le terme s'emploie surtout pour les projets publics, dont le plan parcellaire délimite l'emprise sur chaque propriété traversée. Lorsqu'une expropriation ne porte que sur une partie d'un immeuble et rend le reste inutilisable dans des conditions normales, l'article L.242-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique permet au propriétaire de demander l'emprise totale. Pour une opération privée, on parle plutôt d'assiette foncière.

Enclave

Une enclave est un terrain qui n'a aucune issue sur la voie publique, ou seulement une issue insuffisante. L'article 682 du Code civil permet à son propriétaire de réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour l'exploitation industrielle ou commerciale de sa propriété ou pour une opération de construction, contre une indemnité proportionnée au dommage causé. Le passage est pris du côté où le trajet est le plus court, à l'endroit le moins dommageable. Pour un entrepôt, l'accès doit convenir aux poids lourds : une desserte trop étroite peut suffire à caractériser l'enclave.

Énergies renouvelables en toiture (obligation)

L'obligation d'énergies renouvelables en toiture impose d'équiper certains bâtiments neufs d'un procédé de production d'énergie renouvelable, en pratique des panneaux photovoltaïques, ou d'une toiture végétalisée. L'article L.171-4 du Code de la construction et de l'habitation vise notamment les bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal et les entrepôts de plus de 500 m² d'emprise au sol. Elle s'applique aussi aux extensions et aux rénovations lourdes. La part de toiture à couvrir, de 30 % à l'origine, est portée par paliers à 50 % au 1er juillet 2027.

Enquête publique

L'enquête publique est la procédure qui informe le public et recueille ses observations avant qu'une autorité n'adopte un plan ou n'autorise un projet susceptible d'affecter l'environnement. Elle est régie par les articles L.123-1 et suivants du Code de l'environnement et conduite par un commissaire enquêteur indépendant, désigné par le tribunal administratif. Sa durée ne peut être inférieure à trente jours pour un projet soumis à évaluation environnementale. Elle précède notamment l'approbation d'un plan local d'urbanisme et une déclaration d'utilité publique.

Enregistrement du bail

L'enregistrement du bail est la formalité par laquelle le contrat est présenté au service des impôts, qui en constate l'existence. Il n'est pas obligatoire pour un bail commercial, mais il lui donne date certaine à l'égard des tiers, au sens de l'article 1377 du Code civil : l'acquéreur de l'immeuble ne peut alors contester l'antériorité du bail. La formalité volontaire donne lieu à un droit fixe, prévu par l'article 739 du Code général des impôts. Un bail de plus de douze ans doit en outre être publié au service de la publicité foncière, par acte notarié, pour être opposable aux tiers sur toute sa durée.

Enregistrement (régime ICPE)

L'enregistrement est le régime intermédiaire des installations classées pour la protection de l'environnement, entre la déclaration et l'autorisation. Prévu par l'article L.512-7 du Code de l'environnement, il s'applique aux installations dont les risques sont connus et peuvent être prévenus par des prescriptions générales fixées par arrêté ministériel. Le dossier, en principe sans étude d'impact ni étude de dangers, donne lieu à une consultation du public, puis à un arrêté du préfet. Un entrepôt couvert relevant de la rubrique 1510 y est soumis à partir de 50 000 m³ de volume, et à autorisation à partir de 900 000 m³.

Enseigne

L'enseigne est, selon l'article L.581-3 du Code de l'environnement, toute inscription, forme ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s'y exerce. Elle se distingue de la publicité et de la préenseigne, qui signalent une activité exercée ailleurs. Sa pose est soumise à autorisation dans les communes dotées d'un règlement local de publicité et aux abords des monuments historiques. L'enseigne désigne aussi le signe de ralliement de la clientèle, élément du fonds de commerce cédé avec lui.

Ensemble commercial

Un ensemble commercial réunit sur un même site plusieurs magasins, qu'ils occupent ou non des bâtiments distincts et qu'ils aient ou non le même propriétaire. L'article L.752-3 du Code de commerce retient quatre critères alternatifs : une même opération d'aménagement foncier, des aménagements permettant à une même clientèle d'accéder aux magasins, une gestion commune de certains éléments d'exploitation, ou une structure juridique commune. La qualification compte, car les surfaces de vente s'additionnent : au-delà de 1 000 m² au total, la création ou l'extension de l'ensemble requiert une autorisation d'exploitation commerciale.

Ensemble immobilier

Un ensemble immobilier regroupe plusieurs bâtiments ou parcelles appartenant à des propriétaires différents et reliés par des terrains, des aménagements ou des services communs : voiries, parkings, réseaux, gardiennage. Un parc d'activités ou un centre commercial divisé en lots en donne l'exemple. L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 lui applique le statut de la copropriété, sauf si une convention met en place une organisation différente, dotée de la personnalité morale, le plus souvent une association syndicale libre. L'acquéreur d'un lot vérifie donc quelle structure gère les équipements communs et répartit les charges.

Entrée en jouissance

L'entrée en jouissance est la date à laquelle le locataire ou l'acquéreur prend possession du bien et peut en user. Dans un bail commercial, elle correspond à la remise des clés et à l'état des lieux d'entrée ; elle peut différer de la date de signature, notamment quand le bailleur réalise des travaux avant la livraison. Elle marque l'exécution de l'obligation de délivrance que l'article 1719 du Code civil impose au bailleur. Elle fait courir le loyer, sauf franchise convenue, ainsi que la garde du local et l'obligation d'assurance du preneur.

Entrepôt

Un entrepôt est un bâtiment destiné au stockage et à l'expédition de marchandises, sans clientèle ni surface de vente, qui forme une sous-destination à part entière de l'article R.151-28 du Code de l'urbanisme. Voir la définition complète de l'entrepôt.

De « Entrepôt de classe A » à « État des lieux »

Entrepôt de classe A

Un entrepôt de classe A est un entrepôt de haute fonctionnalité, qui réunit les critères techniques attendus des logisticiens. La classification en usage sur le marché retient notamment une hauteur libre supérieure à 9,30 mètres, une aire de manœuvre d'au moins 35 mètres de profondeur, une porte à quai pour 1 000 m², une résistance du sol d'au moins 5 tonnes par m² et un système d'extinction automatique. Les classes B et C désignent des bâtiments moins hauts ou moins équipés. Ce classement d'usage ne remplace pas la conformité à l'arrêté du 11 avril 2017 applicable aux entrepôts couverts soumis à la rubrique 1510.

Entrepôt douanier

Un entrepôt douanier est un lieu agréé par l'administration des douanes où des marchandises non originaires de l'Union européenne sont stockées en suspension des droits de douane, de la TVA à l'importation et des mesures de politique commerciale. Ce régime est prévu par l'article 240 du Code des douanes de l'Union, issu du règlement (UE) n° 952/2013. L'entrepôt est public, ouvert à tout déposant, ou privé, réservé à son titulaire. Les droits ne sont acquittés qu'à la mise à la consommation ; ils ne le sont pas si la marchandise est réexportée.

Entrepôt frigorifique

Un entrepôt frigorifique est un bâtiment de stockage à température dirigée, destiné aux denrées périssables et aux produits pharmaceutiques. On distingue le froid positif, quelques degrés au-dessus de zéro, pour les produits frais, et le froid négatif, à -18 °C ou moins, pour les surgelés. Son enveloppe en panneaux isolants, son dallage isolé et sa production de froid en font un actif plus coûteux à construire qu'un entrepôt sec, et plus difficile à reconvertir. Les entrepôts exclusivement frigorifiques relèvent de la rubrique 1511 de la nomenclature des installations classées, annexée à l'article R.511-9 du Code de l'environnement.

Entretien et réparations

L'entretien et les réparations se répartissent entre bailleur et locataire selon le bail et, à défaut, selon le Code civil : le bailleur entretient le local en état de servir à l'usage prévu (article 1719), le locataire assume les réparations locatives (article 1754). Le bail commercial transfère souvent au preneur davantage de travaux. L'article R.145-35 du Code de commerce pose une limite : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, et les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent, ne peuvent plus lui être imputés dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

EPA (établissement public d'aménagement)

Un EPA, établissement public d'aménagement, est un établissement public de l'État chargé de conduire l'aménagement, le renouvellement urbain et le développement économique d'un territoire d'intérêt national. Son statut est fixé par les articles L.321-14 et suivants du Code de l'urbanisme, et chaque établissement est créé par décret en Conseil d'État. Il acquiert des terrains, au besoin par préemption ou expropriation, les viabilise, puis vend des charges foncières aux promoteurs et aux entreprises. L'acquéreur d'un terrain dans son périmètre signe un cahier des charges de cession, qui encadre le programme et le calendrier de la construction.

EPCI (établissement public de coopération intercommunale)

Un EPCI, établissement public de coopération intercommunale, est un regroupement de communes qui exerce à leur place certaines compétences : communauté de communes, communauté d'agglomération, communauté urbaine ou métropole. Depuis la loi du 7 août 2015, la création, l'aménagement et la gestion des zones d'activité économique lui reviennent en totalité, comme le prévoit l'article L.5214-16 du Code général des collectivités territoriales pour les communautés de communes. Il est donc l'interlocuteur de l'entreprise qui cherche un terrain en zone d'activités. Il élabore souvent le plan local d'urbanisme intercommunal.

EPF (établissement public foncier)

Un EPF, établissement public foncier, est un organisme public qui achète des terrains et des immeubles pour le compte des collectivités, les conserve le temps de préparer un projet, puis les leur revend ou les cède à l'opérateur désigné. Les EPF d'État relèvent de l'article L.321-1 du Code de l'urbanisme, les EPF locaux de l'article L.324-1. Ce portage foncier dure en général quelques années. L'établissement peut agir par voie amiable, par préemption ou par expropriation, et il prend souvent en charge la démolition et la dépollution.

ERP (établissement recevant du public)

Un ERP, établissement recevant du public, est un bâtiment ou un local dans lequel des personnes extérieures sont admises, librement ou non, à titre payant ou gratuit, selon l'article R.143-2 du Code de la construction et de l'habitation. Un magasin, un restaurant ou un hall d'exposition en sont ; un entrepôt ou un atelier fermés au public n'en sont pas. Chaque ERP est classé par type, selon son activité, et en cinq catégories, selon l'effectif accueilli. Ce classement détermine les règles de sécurité incendie et d'accessibilité applicables, ainsi que les visites de la commission de sécurité.

Espace boisé classé (EBC)

Un espace boisé classé est un bois, une forêt, un parc, une haie ou un alignement d'arbres que le plan local d'urbanisme protège au titre de l'article L.113-1 du Code de l'urbanisme. Le classement interdit tout changement d'affectation et tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation du boisement, et entraîne le rejet de plein droit de toute demande de défrichement (article L.113-2). Les coupes et abattages d'arbres y sont soumis à déclaration préalable. Sur un terrain d'activités, la partie classée reste donc inconstructible ; seule une révision du plan peut la déclasser.

Estimation immobilière

L'estimation immobilière est l'appréciation du prix auquel un bien pourrait se vendre ou se louer à une date donnée, fondée sur les prix du marché local. Délivrée par un professionnel de la transaction sous la forme d'un avis de valeur, elle prépare une mise en vente et n'engage pas son auteur comme le ferait un rapport. Elle se distingue de l'expertise, conduite selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière : visite, analyse des titres, des baux et des règles d'urbanisme, méthodes justifiées, rapport écrit signé par l'expert. Une expertise est attendue pour une succession, un litige ou un financement.

Établissement secondaire

Un établissement secondaire est, selon l'article R.123-40 du Code de commerce, un établissement permanent, distinct du siège ou de l'établissement principal, où l'entreprise traite avec des tiers par l'intermédiaire d'un représentant : agence, point de vente, dépôt. Il doit être déclaré au registre du commerce et des sociétés. La formalité a une portée directe sur le bail : le droit au renouvellement suppose que le locataire soit immatriculé pour le local loué lui-même, à la date du congé ou de la demande de renouvellement. Faute d'inscription, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction.

Étanchéité de toiture

L'étanchéité de toiture est l'ensemble des couches qui empêchent l'eau de pénétrer par la couverture d'un bâtiment à faible pente. Sur un entrepôt ou un bâtiment commercial, elle associe le plus souvent un support en bac acier, un isolant et une membrane bitumineuse ou synthétique, selon la norme NF DTU 43.3. Sa durée de vie, de l'ordre de vingt à trente ans, en fait l'un des premiers postes de gros travaux d'un actif. Les infiltrations qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil.

État des lieux

L'état des lieux est le document qui décrit l'état d'un local à l'entrée et à la sortie du locataire. L'article L.145-40-1 du Code de commerce le rend obligatoire pour tout bail commercial, à la prise de possession, lors d'une cession du droit au bail ou du fonds, et à la restitution. Il est établi contradictoirement et à l'amiable par les parties ou par un tiers mandaté ; à défaut, par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié. Le bailleur qui n'a pas fait le nécessaire pour l'établir ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil, selon laquelle le local a été reçu en bon état.

De « État des risques » à « Exception d'inexécution »

État des risques

L'état des risques est le document par lequel le vendeur ou le bailleur informe l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé : inondation, mouvement de terrain, séisme, risque technologique ou minier, radon, recul du trait de côte, pollution des sols. L'article L.125-5 du Code de l'environnement l'impose pour tout immeuble, bâti ou non, y compris un local commercial, un entrepôt ou un terrain. Établi depuis moins de six mois, il est annexé à la promesse de vente ou au bail. À défaut, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

État descriptif de division (EDD)

L'état descriptif de division est l'acte qui identifie chacun des lots d'un immeuble divisé : numéro, bâtiment, étage, nature et quote-part des parties communes. Il est imposé par l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière pour tout immeuble dont la propriété est fractionnée, et il est publié au service de la publicité foncière. En copropriété, il accompagne le règlement ; dans une division en volumes, il décrit des volumes superposés, sans parties communes. Un local commercial en pied d'immeuble y est désigné par son numéro de lot, que reprend l'acte de vente.

État hypothécaire

L'état hypothécaire est le relevé, délivré par le service de la publicité foncière, des actes publiés sur un immeuble : ventes successives, servitudes, baux de longue durée, hypothèques, saisies. Il est délivré à toute personne qui en fait la demande, dans le cadre fixé par le décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Le notaire le requiert avant toute vente pour vérifier que le vendeur est bien propriétaire et pour connaître les créanciers inscrits, qui seront payés sur le prix. Pour l'acquéreur de murs commerciaux, il révèle aussi les servitudes et les baux publiés qui s'imposeront à lui.

État locatif

L'état locatif est le tableau qui recense, pour un immeuble loué, chaque locataire et les conditions de son bail : surface, loyer annuel, indice et date d'indexation, dépôt de garantie, date d'effet, prochaine échéance, charges récupérées. Il est la première pièce demandée par l'acquéreur ou par l'expert, car la valeur d'un immeuble de rapport découle de ses revenus et de leur sécurité. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière range les baux et leurs conditions parmi les documents que l'expert analyse. Un état locatif se vérifie bail par bail, quittances à l'appui : il n'a que la valeur d'une déclaration du vendeur.

État prévisionnel des travaux

L'état prévisionnel des travaux est le document par lequel le bailleur d'un local commercial annonce au locataire les travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années à venir, avec un budget prévisionnel. L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose de le communiquer à la conclusion du bail, puis tous les trois ans. Il est accompagné d'un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, avec leur coût. Le bailleur le transmet dans les deux mois qui suivent chaque échéance triennale (article R.145-37).

Étude de dangers

L'étude de dangers est le document par lequel l'exploitant d'une installation classée soumise à autorisation recense les accidents possibles, évalue leur probabilité et leurs effets, et justifie les mesures qui en réduisent le risque. Elle est exigée par l'article L.181-25 du Code de l'environnement et jointe à la demande d'autorisation environnementale. Pour un entrepôt, elle modélise notamment les flux thermiques d'un incendie de cellule et leurs distances d'effet. Ces distances doivent rester dans les limites du site, faute de quoi des restrictions de construction s'imposent alentour.

Étude de faisabilité

L'étude de faisabilité vérifie, avant l'achat d'un terrain ou d'un bâtiment, que le projet envisagé est réalisable sur les plans réglementaire, technique et financier. Elle confronte le programme aux règles du plan local d'urbanisme, aux servitudes, à l'état du sol, aux réseaux et aux accès, puis chiffre la surface constructible et le coût de l'opération. Elle peut s'appuyer sur un certificat d'urbanisme opérationnel, par lequel l'administration indique si l'opération est réalisable (article L.410-1 du Code de l'urbanisme). Ses conclusions se traduisent en conditions suspensives dans la promesse de vente.

Étude de sol (étude géotechnique)

L'étude de sol, ou étude géotechnique, détermine la nature et la portance du terrain pour adapter les fondations et le dallage d'un bâtiment. La norme NF P 94-500 classe les missions en cinq familles, de G1 à G5 : étude préalable de site (G1), étude de conception (G2), études et suivi d'exécution (G3 et G4), diagnostic sur un ouvrage existant (G5). Pour un entrepôt, dont le dallage reçoit de fortes charges, elle conditionne le coût de construction : un sol compressible impose un renforcement ou des fondations profondes. L'acquéreur d'un terrain en fait une condition suspensive de la promesse de vente.

Étude d'impact

L'étude d'impact est le rapport par lequel le porteur d'un projet évalue ses effets sur l'environnement et la santé, et présente les mesures prises pour les éviter, les réduire ou les compenser. Elle forme le cœur de l'évaluation environnementale régie par l'article L.122-1 du Code de l'environnement. Le tableau annexé à l'article R.122-2 désigne les projets concernés : une construction créant une emprise au sol d'au moins 40 000 m² y est soumise d'office, et un examen au cas par cas s'applique à partir de 10 000 m². Une grande plateforme logistique ou un parc commercial y est donc exposé, ce qui allonge l'instruction du permis.

Évaluation immobilière

L'évaluation immobilière est la démarche par laquelle un expert détermine la valeur d'un bien à une date donnée, pour un objet précis : vente, financement, succession, litige. La valeur recherchée est le plus souvent la valeur vénale, prix auquel le bien pourrait se vendre entre un acheteur et un vendeur consentants, dans des conditions normales de marché. En France, la Charte de l'expertise en évaluation immobilière fixe les définitions, les règles de conduite et le contenu du rapport ; elle s'articule avec les normes européennes et internationales d'évaluation. L'expert justifie la valeur retenue en recoupant plusieurs méthodes.

Éviction (garantie d'éviction)

La garantie d'éviction oblige le vendeur à protéger l'acquéreur contre toute atteinte à sa propriété ou à sa possession du bien vendu. L'article 1626 du Code civil la met à sa charge de plein droit : il répond de l'éviction totale ou partielle et des charges non déclarées lors de la vente, comme une servitude ou un bail ignoré de l'acheteur. Le vendeur ne doit pas non plus troubler lui-même l'acquéreur, et aucune clause ne peut l'en dispenser pour son fait personnel (article 1628). Le cédant d'un fonds de commerce qui se réinstalle à proximité pour reprendre sa clientèle manque à cette garantie.

Éviction (indemnité d'éviction)

L'éviction est la situation du locataire commerçant auquel le bailleur refuse le renouvellement de son bail. Le bailleur en a le droit, mais l'article L.145-14 du Code de commerce l'oblige alors à verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation dus pour un fonds de même valeur. Le bailleur n'en est dispensé que pour un motif grave et légitime ou un immeuble insalubre ou dangereux.

Exception d'inexécution

L'exception d'inexécution permet à une partie de suspendre l'exécution de son obligation tant que l'autre n'exécute pas la sienne. L'article 1219 du Code civil l'admet à condition que l'inexécution soit suffisamment grave. En matière de bail, les tribunaux l'appliquent strictement : le locataire ne peut cesser de payer son loyer en raison de désordres ou de travaux non réalisés que si le local est devenu impropre à l'usage auquel il est destiné. Le locataire qui retient ses loyers à tort s'expose à la clause résolutoire : il est plus sûr de saisir le juge, qui peut autoriser la consignation des loyers.

De « Exclusivité (clause d'exclusivité) » à « Exutoire de désenfumage »

Exclusivité (clause d'exclusivité)

La clause d'exclusivité est la stipulation par laquelle le bailleur s'interdit de louer un autre local du même immeuble, de la même galerie ou du même parc commercial à une activité concurrente de celle du locataire. Elle ne se présume pas : sans clause, le bailleur d'un bail commercial n'est tenu d'aucune garantie de non-concurrence envers son preneur. Elle tire sa force de l'article 1103 du Code civil, selon lequel le contrat tient lieu de loi à ceux qui l'ont fait. Le locataire dont l'exclusivité est violée peut demander réparation au bailleur.

Exonération de TVA des loyers

L'exonération de TVA des loyers s'applique de plein droit à la location de locaux nus et de terrains non aménagés, en vertu de l'article 261 D du Code général des impôts. Le bailleur ne facture alors pas la TVA, mais il ne peut pas récupérer celle qui grève ses travaux et ses dépenses. L'article 260 du même code lui permet d'y renoncer par une option lorsque le local nu est loué pour les besoins de l'activité du preneur ; si celui-ci n'est pas assujetti, le bail doit le prévoir expressément. La location d'un local muni de ses équipements d'exploitation est, elle, soumise à la TVA sans option.

Expert immobilier

L'expert immobilier est le professionnel qui établit la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier et la justifie dans un rapport écrit ; en France, ce titre n'est pas protégé pour l'évaluation, et la compétence se prouve par la qualification, l'indépendance et l'assurance, selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Voir la définition complète de l'expert immobilier.

Expert judiciaire

L'expert judiciaire est un technicien inscrit sur la liste dressée par une cour d'appel ou sur la liste nationale de la Cour de cassation, que le juge désigne pour l'éclairer sur une question de fait. Son statut résulte de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 : inscription initiale à titre probatoire pour trois ans, puis réinscription tous les cinq ans, serment, obligation de formation. En immobilier d'entreprise, il est désigné pour fixer une valeur locative, chiffrer une indemnité d'éviction ou décrire des désordres. Il respecte le principe du contradictoire, et son avis ne lie pas le juge.

Expertise immobilière

L'expertise immobilière est la mission par laquelle un expert indépendant détermine la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier à une date donnée et la justifie dans un rapport écrit et motivé, selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Elle est amiable lorsqu'une partie la commande, judiciaire lorsqu'un juge l'ordonne en application des articles 232 et suivants du Code de procédure civile. Voir la définition complète de l'expertise immobilière.

Expertise judiciaire

L'expertise judiciaire est la mesure d'instruction par laquelle un juge charge un technicien de l'éclairer sur une question de fait qui exige ses connaissances. Les articles 263 et suivants du Code de procédure civile l'encadrent : elle n'est ordonnée que si des constatations ou une consultation ne suffisent pas. L'expert convoque les parties, recueille leurs observations écrites, les dires, et y répond dans son rapport. Le juge des loyers commerciaux y recourt souvent pour fixer la valeur locative ; il n'est pas lié par ses conclusions.

Exploitation effective du fonds

L'exploitation effective du fonds est la condition à laquelle le locataire d'un bail commercial peut prétendre au renouvellement. L'article L.145-8 du Code de commerce réserve ce droit au propriétaire du fonds exploité dans les lieux, à condition que ce fonds ait fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé l'expiration du bail, sauf motif légitime. Un local fermé ou affecté à une autre activité que celle du bail fait perdre ce droit, et avec lui l'indemnité d'éviction. Le bail peut en outre imposer une exploitation continue, dont la violation expose à la résiliation.

Expropriation

L'expropriation est la procédure par laquelle une personne publique contraint un propriétaire à lui céder un immeuble ou un droit réel immobilier, dans un but d'utilité publique. L'article L.1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique la subordonne à une utilité publique constatée après enquête et à une juste et préalable indemnité. À défaut d'accord amiable, le juge de l'expropriation transfère la propriété par ordonnance et fixe l'indemnité, qui couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain. Le locataire commerçant est indemnisé de son côté pour la perte ou le transfert de son fonds.

Expulsion

L'expulsion est la mesure d'exécution forcée qui contraint un occupant à libérer un local. Elle suppose une décision de justice exécutoire et un commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice, conformément à l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Pour un bail commercial, elle suit le plus souvent le jeu de la clause résolutoire : un commandement de payer resté sans effet pendant un mois, puis une ordonnance de référé constatant la résiliation (article L.145-41 du Code de commerce). La trêve hivernale ne protège pas les locaux commerciaux.

Extension

Une extension est l'agrandissement d'une construction existante, en continuité avec elle et de dimensions inférieures, par ajout horizontal ou par surélévation. Selon l'article R.421-14 du Code de l'urbanisme, elle requiert un permis de construire lorsqu'elle crée plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, seuil porté à 40 m² dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ; en deçà, une déclaration préalable suffit en général. Pour un commerce, l'extension de la surface de vente peut en outre exiger une autorisation d'exploitation commerciale. Pour un entrepôt classé, elle impose d'informer le préfet avant les travaux.

Extension conventionnelle du statut

L'extension conventionnelle du statut est le choix des parties de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux alors que ses conditions légales ne sont pas réunies : locataire non immatriculé, activité civile, local accessoire. L'article L.145-2 du Code de commerce la prévoit expressément pour les locaux à usage exclusivement professionnel. La volonté des parties doit être claire et non équivoque ; la seule mention d'un « bail commercial » peut ne pas suffire. Le locataire bénéficie alors du droit au renouvellement et de l'indemnité d'éviction, sans que le bailleur puisse en principe lui opposer le défaut d'immatriculation.

Extinction automatique (sprinklage)

L'extinction automatique, ou sprinklage, est un réseau de canalisations sous toiture et dans les rayonnages, équipé de têtes qui s'ouvrent sous l'effet de la chaleur et arrosent le foyer d'incendie. Il est alimenté par une réserve d'eau et des pompes propres au site. L'arrêté du 11 avril 2017 relatif aux entrepôts couverts soumis à la rubrique 1510 limite la surface d'une cellule de stockage à 3 000 m² sans cet équipement et à 12 000 m² avec lui. Les assureurs en font une condition de garantie pour les grands entrepôts, et les logisticiens un critère de la classe A.

Exutoire de désenfumage

Un exutoire de désenfumage est une ouverture en toiture, à commande automatique et manuelle, qui évacue naturellement les fumées et la chaleur d'un incendie. Il maintient la visibilité pour l'évacuation et l'intervention des secours, et retarde l'effondrement de la structure. Dans un entrepôt soumis à la rubrique 1510, l'arrêté du 11 avril 2017 impose une surface utile d'exutoires d'au moins 2 % de la superficie de chaque canton de désenfumage. Leur vérification périodique incombe à l'exploitant ; son défaut est relevé lors des audits d'acquisition.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre E

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Trois termes de la lettre E ont la leur, et deux autres fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition de l'entrepôt, pour l'entrepôt de classe A, l'entrepôt frigorifique et l'enregistrement ICPE
• Définition de l'expert immobilier, pour l'expert immobilier et l'expert judiciaire
• Définition de l'expertise immobilière, pour l'expertise immobilière, l'expertise judiciaire et l'estimation immobilière
• Définition du bail commercial, pour l'échéance triennale, la clause d'échelle mobile, l'état des lieux et l'indemnité d'éviction
• Définition de la valeur vénale, pour l'évaluation immobilière, l'état locatif et l'écart de rendement

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en E

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