Lexique commercial - lettre S : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre S du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre S

Les 47 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en trois groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « SAFER » à « Servitude de cour commune »

SAFER (droit de préemption)

La SAFER, société d'aménagement foncier et d'établissement rural, est une société anonyme sans but lucratif chargée d'une mission d'intérêt général sur le foncier agricole et rural (article L.141-1 du Code rural et de la pêche maritime). Elle dispose d'un droit de préemption sur les ventes de terrains et de bâtiments à usage ou à vocation agricole (article L.143-1), que le notaire purge en lui notifiant le projet, la SAFER ayant deux mois pour répondre. Un terrain classé en zone agricole ou naturelle acquis pour un projet d'activité y est exposé, de même qu'un ancien hangar agricole. L'acquéreur d'un foncier de périphérie vérifie donc le zonage et l'usage antérieur avant de s'engager sur un calendrier.

Saisie conservatoire

La saisie conservatoire est la mesure par laquelle un créancier rend indisponibles des biens ou des sommes de son débiteur, dans l'attente d'un titre exécutoire (article L.511-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Elle suppose une créance paraissant fondée en son principe et des circonstances qui en menacent le recouvrement. Le bailleur est dispensé de l'autorisation du juge lorsque le loyer impayé résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles (article L.511-2). Pratiquée sur les comptes bancaires ou le matériel du locataire, elle doit être suivie dans le mois d'une procédure destinée à obtenir un titre exécutoire, à peine de caducité.

Saisie immobilière

La saisie immobilière est la procédure par laquelle un créancier muni d'un titre exécutoire fait vendre l'immeuble de son débiteur pour se payer sur le prix (article L.311-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Elle débute par un commandement de payer valant saisie, publié au service de la publicité foncière, et se poursuit devant le juge de l'exécution, qui autorise une vente amiable ou ordonne la vente aux enchères. La mise à prix est fixée par le créancier poursuivant. Un bail commercial régulièrement conclu avant le commandement reste opposable à l'adjudicataire.

Sauvegarde (procédure de)

La sauvegarde est la procédure collective ouverte à la demande d'une entreprise qui, sans être en cessation des paiements, rencontre des difficultés qu'elle ne peut surmonter (article L.620-1 du Code de commerce). Le jugement d'ouverture interdit au bailleur de poursuivre le paiement des loyers antérieurs, qu'il doit déclarer au passif. Le bail commercial se poursuit : le bailleur ne peut en demander la résiliation que pour des loyers postérieurs au jugement, et seulement après un délai de trois mois (article L.622-14). Le plan de sauvegarde peut étaler le passif sur dix ans, ce qui pèse sur la valeur d'un immeuble loué à ce preneur.

SCCV (société civile de construction-vente)

La SCCV, société civile de construction-vente, est une société civile constituée pour construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions (article L.211-1 du Code de la construction et de l'habitation). Bien que son activité soit commerciale par nature, elle échappe à l'impôt sur les sociétés : ses bénéfices sont imposés entre les mains des associés (article 239 ter du Code général des impôts). Les associés répondent du passif à proportion de leurs droits, après une mise en demeure de la société restée infructueuse (article L.211-2). Le promoteur crée une SCCV par programme, parc d'activités ou bâtiment logistique, puis la dissout après la livraison.

SCI (société civile immobilière)

La société civile immobilière (SCI) est une société civile formée par au moins deux associés pour détenir et gérer un ou plusieurs immeubles, dont les associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie, à proportion de leurs parts (articles 1832, 1845 et 1857 du Code civil). Voir la définition complète de la SCI.

SCOT (schéma de cohérence territoriale)

Le SCOT, schéma de cohérence territoriale, est le document de planification qui fixe à l'échelle d'un bassin de vie les orientations d'aménagement pour une vingtaine d'années (article L.141-1 du Code de l'urbanisme). Il arbitre entre habitat, activités économiques, commerce, mobilités et protection des espaces agricoles et naturels. Les plans locaux d'urbanisme doivent être compatibles avec lui. Son volet commercial et logistique localise les secteurs où les grandes surfaces et les entrepôts peuvent s'implanter, ce qui en fait un document à lire avant tout projet foncier d'ampleur.

SCPI (société civile de placement immobilier)

La SCPI, société civile de placement immobilier, est un fonds qui collecte l'épargne du public pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif, principalement des bureaux, des commerces et des entrepôts (articles L.214-114 et suivants du Code monétaire et financier). L'associé reçoit des parts et perçoit une quote-part des loyers. La gestion est confiée à une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers. Les immeubles sont évalués chaque année par un expert externe en évaluation, et cette valeur d'expertise sert à calculer la valeur de reconstitution de la part.

SDRIF-E (schéma directeur de la région Île-de-France)

Le SDRIF-E, schéma directeur de la région Île-de-France environnemental, est le document de planification qui fixe les orientations d'aménagement de la région à l'horizon 2040 (article L.123-1 du Code de l'urbanisme). Approuvé par décret en Conseil d'État en juin 2025, il remplace le schéma de 2013. Les schémas de cohérence territoriale et, en leur absence, les plans locaux d'urbanisme doivent être compatibles avec lui. Il encadre la consommation d'espace et désigne les sites d'activités et de logistique à préserver, ce qui conditionne les possibilités foncières d'un projet d'entrepôt ou de parc d'activités en Île-de-France.

Second œuvre

Le second œuvre regroupe les travaux qui rendent un bâtiment utilisable une fois sa structure achevée : cloisons, menuiseries, revêtements, électricité, plomberie, chauffage et ventilation. Il s'oppose au gros œuvre, qui assure la stabilité de l'ouvrage ainsi que le clos et le couvert. Ses éléments d'équipement dissociables relèvent de la garantie de bon fonctionnement de deux ans à compter de la réception (article 1792-3 du Code civil), la garantie décennale restant acquise si le désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination. Dans un bail commercial, la charge des travaux de second œuvre se lit dans la clause de travaux et dans l'inventaire prévu par l'article L.145-40-2 du Code de commerce.

Seconde main (local de)

Un local de seconde main est un local qui a déjà été occupé, par opposition au local neuf ou restructuré livré à son premier utilisateur. Les études de marché distinguent ces deux catégories, car les loyers, les délais de commercialisation et les mesures d'accompagnement n'y sont pas les mêmes. Sur le plan fiscal, la vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA, sauf option du vendeur (article 261, 5, 2° du Code général des impôts), et supporte les droits de mutation au taux de droit commun. L'acquéreur d'un entrepôt ou d'un local d'activités de seconde main vérifie surtout la conformité aux normes en vigueur et le coût de la remise à niveau.

Secteur d'information sur les sols (SIS)

Un secteur d'information sur les sols, ou SIS, est un terrain où la pollution connue des sols justifie des études et des mesures de gestion en cas de changement d'usage (article L.125-6 du Code de l'environnement). Arrêtés par le préfet, les SIS sont annexés au plan local d'urbanisme et consultables sur Géorisques. Le vendeur ou le bailleur d'un terrain situé en SIS doit en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire (article L.125-7) ; à défaut, si une pollution rend le terrain impropre à sa destination, celui-ci peut demander la résolution du contrat ou une réduction du prix ou du loyer dans les deux ans de sa découverte. Le permis de construire y est subordonné à l'attestation d'un bureau d'études certifié (article L.556-2).

Séquestre

Le séquestre est le dépôt d'une chose ou d'une somme entre les mains d'un tiers, chargé de la conserver et de la remettre à qui de droit (articles 1955 et 1956 du Code civil). Dans une vente immobilière, le dépôt de garantie versé à la promesse est séquestré chez le notaire jusqu'à la signature de l'acte. Dans une cession de fonds de commerce, le prix reste indisponible pendant le délai d'opposition des créanciers, de dix jours après la dernière publication (article L.141-14 du Code de commerce), puis pendant le délai de solidarité fiscale. Le vendeur ne perçoit donc son prix que plusieurs semaines, voire plusieurs mois, après la cession, délai à intégrer dans son plan de trésorerie.

Servitude

Une servitude est une charge imposée à un immeuble, le fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire, le fonds dominant (article 637 du Code civil). Elle naît de la situation des lieux, de la loi ou d'une convention, et suit l'immeuble en quelque main qu'il passe. Passage, vue, réseaux enterrés, interdiction de bâtir ou de dépasser une hauteur : chacune réduit l'usage ou la constructibilité du terrain. Le titre de propriété, l'état hypothécaire et le plan du géomètre permettent de les recenser avant une acquisition, et l'expert en tient compte dans la valeur vénale.

Servitude de cour commune

La servitude de cour commune est la servitude par laquelle un propriétaire s'interdit de bâtir, ou de bâtir au-delà d'une certaine hauteur, sur une partie de son terrain, afin que son voisin puisse construire plus près de la limite séparative (article L.471-1 du Code de l'urbanisme). Elle permet de respecter les règles de distance du plan local d'urbanisme, calculées alors à partir de la limite fictive ainsi créée. Elle s'établit par convention ou, à défaut d'accord, par décision du juge, qui fixe l'indemnité due. Publiée au service de la publicité foncière, elle retire au fonds grevé une partie de sa constructibilité, ce que son prix doit refléter.

De « Servitude de passage » à « SSI »

Servitude de passage

La servitude de passage permet au propriétaire d'un terrain enclavé, sans issue ou avec une issue insuffisante sur la voie publique, de traverser le fonds voisin (article 682 du Code civil). L'insuffisance s'apprécie au regard de l'utilisation normale du fonds, y compris son exploitation industrielle ou commerciale : un accès trop étroit pour des poids lourds peut la caractériser. Le passage est pris du côté où le trajet est le plus court et le moins dommageable, contre une indemnité proportionnée au dommage (article 683). Pour un entrepôt ou un terrain d'activités, la largeur, la portance et l'entretien de la voie doivent être fixés par l'acte.

Servitude d'utilité publique

Une servitude d'utilité publique est une limitation administrative du droit de propriété, instituée dans un but d'intérêt général au profit d'une personne publique ou d'un concessionnaire. Elle protège le patrimoine, les ressources et les équipements ou la sécurité publique : abords de monuments historiques, canalisations de gaz, lignes électriques, plans de prévention des risques. Elle doit être annexée au plan local d'urbanisme (article L.151-43 du Code de l'urbanisme) ; passé un an, seules les servitudes annexées au plan ou publiées sur le portail national de l'urbanisme restent opposables aux demandes d'autorisation (article L.152-7). Elle s'impose au permis de construire et peut interdire de bâtir ou limiter l'activité sur une partie du terrain.

Share deal (cession de titres)

Le share deal est l'acquisition d'un immeuble par l'achat des titres de la société qui le détient, par opposition à l'asset deal, qui porte sur l'immeuble lui-même. La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 % (article 726 du Code général des impôts), au lieu des droits de mutation applicables à la vente d'un immeuble. L'acquéreur reprend la société avec son passif, ses contrats et sa fiscalité latente, ce qui impose un audit et une garantie d'actif et de passif. Le prix des titres se calcule à partir de la valeur vénale de l'immeuble, corrigée de la dette et, souvent, d'une décote pour l'impôt latent sur la plus-value.

Shed (toiture en dents de scie)

Le shed est une toiture en dents de scie, formée d'une succession de versants de pentes inégales, dont le plus raide est vitré et généralement orienté au nord. Il apporte aux ateliers et aux usines un éclairage naturel régulier et sans éblouissement, conforme à l'exigence de lumière naturelle des locaux de travail posée par l'article R.4223-3 du Code du travail. Typique des bâtiments industriels du XIXe et du XXe siècle, il a été largement supplanté par la toiture en bac acier équipée de lanterneaux. L'état des vitrages, des chéneaux et de l'étanchéité, ainsi que la présence éventuelle d'amiante, pèsent sur le coût de reprise d'un bâtiment à sheds.

Siège social

Le siège social est l'adresse juridique d'une société, fixée par ses statuts : il détermine la loi applicable, le tribunal compétent et le greffe d'immatriculation (article L.210-3 du Code de commerce). Toute société doit justifier de la jouissance des locaux où elle l'installe, par un titre de propriété, un bail ou un contrat de domiciliation (article L.123-11). Le siège peut être distinct des lieux d'exploitation, qui sont alors déclarés comme établissements secondaires. Pour le statut des baux commerciaux, c'est l'immatriculation au titre des locaux loués qui compte : un établissement non déclaré peut priver le preneur du droit au renouvellement.

Signature électronique

La signature électronique est le procédé fiable d'identification qui garantit le lien entre un signataire et l'acte auquel il consent (article 1367 du Code civil). L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur papier, pourvu que son auteur puisse être identifié et que son intégrité soit garantie (article 1366). Un bail commercial, un mandat ou une promesse sous signature privée peuvent donc être signés à distance, la fiabilité du procédé étant présumée lorsque la signature est qualifiée au sens du règlement européen eIDAS n° 910/2014. L'acte authentique peut lui aussi être dressé sur support électronique par le notaire (article 1369).

Signification

La signification est la notification d'un acte faite par un commissaire de justice, qui en remet copie à son destinataire (article 651 du Code de procédure civile). Elle donne à l'acte une date certaine et fait courir les délais. En matière de bail commercial, le congé du bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire (article L.145-9 du Code de commerce), tandis que le congé du preneur et la demande de renouvellement peuvent aussi l'être par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un congé délivré dans une forme irrégulière est nul, de sorte que le bail se poursuit aux conditions antérieures.

SIIC (société d'investissement immobilier cotée)

La SIIC, société d'investissement immobilier cotée, est une société foncière cotée sur un marché réglementé, au capital d'au moins quinze millions d'euros, dont l'objet principal est l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location (article 208 C du Code général des impôts). Sur option, elle est exonérée d'impôt sur les sociétés sur ses revenus locatifs et ses plus-values de cession. En contrepartie, elle distribue au moins 95 % de ses bénéfices locatifs et 70 % de ses plus-values, l'impôt étant alors payé par l'actionnaire. Les SIIC détiennent des centres commerciaux, des entrepôts et des parcs d'activités, et leurs expertises semestrielles servent de repère aux taux de rendement du marché.

Sinistre

Le sinistre est la réalisation du risque garanti par un contrat d'assurance : incendie, dégât des eaux, effondrement, vol. L'assuré doit le déclarer dès qu'il en a connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (article L.113-2 du Code des assurances). Si le local loué est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; s'il ne l'est qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du loyer ou la résiliation (article 1722 du Code civil). Les clauses d'assurance et de renonciation à recours du bail déterminent qui, du bailleur ou du preneur, supporte la reconstruction et la perte de loyers.

Site patrimonial remarquable

Un site patrimonial remarquable est une ville, un village ou un quartier dont la conservation ou la mise en valeur présente un intérêt public du point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager (article L.631-1 du Code du patrimoine). Créé par la loi du 7 juillet 2016, il a remplacé les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP. Les travaux qui modifient l'état des immeubles, bâtis ou non, y sont soumis à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (articles L.632-1 et L.632-2). Devanture, enseigne, façade, toiture : le commerçant ou l'investisseur intègre ces prescriptions et un délai d'instruction allongé dans le budget et le calendrier de son projet.

Solidarité (clause de)

La clause de solidarité est la stipulation du bail commercial par laquelle le locataire qui cède son bail reste garant, envers le bailleur, du paiement des loyers et de l'exécution du bail par son cessionnaire. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bailleur ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession (article L.145-16-2 du Code de commerce). Il doit en outre informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le mois qui suit la date d'exigibilité (article L.145-16-1). Pour le bailleur, cette garantie complète le dépôt de garantie ; pour le cédant, elle reste un engagement à surveiller jusqu'à son terme.

Sous-location

La sous-location est le contrat par lequel le preneur d'un bail commercial loue à son tour tout ou partie des locaux à un tiers. L'article L.145-31 du Code de commerce l'interdit sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, qui doit en outre être appelé à concourir à l'acte. Si le loyer de la sous-location dépasse celui du bail principal, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante. Une sous-location irrégulière expose le preneur à la résiliation du bail et au refus de renouvellement sans indemnité.

Sous-seing privé (acte sous signature privée)

L'acte sous signature privée, ou sous-seing privé, est l'acte rédigé et signé par les parties elles-mêmes, sans l'intervention d'un officier public. Il fait foi entre ceux qui l'ont souscrit (article 1372 du Code civil), mais il n'a ni date certaine à l'égard des tiers ni force exécutoire, à la différence de l'acte authentique. Le contrat synallagmatique est établi en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (article 1375). Un bail commercial peut être conclu sous cette forme ; s'il dépasse douze ans, il doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui impose l'acte notarié.

Sprinkler (tête d'extinction automatique)

Un sprinkler est une tête d'extinction automatique à eau, fixée sur un réseau de canalisations sous pression, qui s'ouvre sous l'effet de la chaleur et arrose le départ de feu. La conception de l'installation suit la norme NF EN 12845. Dans un entrepôt couvert soumis à la rubrique 1510 des installations classées, l'arrêté du 11 avril 2017 porte la surface maximale d'une cellule de stockage de 3 000 m² à 12 000 m² lorsqu'elle en est équipée. Voir la définition complète des sprinklers.

SRADDET (schéma régional d'aménagement)

Le SRADDET, schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires, est le document de planification élaboré par chaque région, hors Île-de-France, Corse et outre-mer (article L.4251-1 du Code général des collectivités territoriales). Il fixe des objectifs d'équilibre des territoires, de logistique, de transports, d'énergie et de gestion économe de l'espace. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, il répartit entre les territoires l'effort de réduction de l'artificialisation des sols. Les schémas de cohérence territoriale doivent être compatibles avec ses règles, qui se répercutent sur les plans locaux d'urbanisme et donc sur le foncier ouvert aux activités.

SSI (système de sécurité incendie)

Le SSI, système de sécurité incendie, est l'ensemble des matériels qui détectent un incendie et commandent les fonctions de mise en sécurité d'un bâtiment : alarme, compartimentage, désenfumage, déverrouillage des issues. Il associe un système de détection et un système de mise en sécurité, et se classe en cinq catégories, de A à E, selon la norme NF S 61-931. Le règlement de sécurité des établissements recevant du public (arrêté du 25 juin 1980) impose la catégorie selon le type et l'effectif de l'établissement. Sa maintenance, ses vérifications périodiques et leur consignation au registre de sécurité conditionnent l'avis de la commission de sécurité, donc l'exploitation du local.

De « Statut des baux commerciaux » à « Syndicat des copropriétaires »

Statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux est le régime légal, en grande partie d'ordre public, qui s'applique aux baux des locaux où un fonds commercial, industriel ou artisanal est exploité par un preneur immatriculé (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce). Issu du décret du 30 septembre 1953, il garantit une durée minimale de neuf ans, la faculté pour le preneur de donner congé à chaque échéance triennale et le droit au renouvellement. Le bailleur qui refuse le renouvellement doit une indemnité d'éviction, et l'évolution du loyer est encadrée. Les parties peuvent s'y soumettre volontairement pour un local qui n'en relève pas, par une clause expresse.

Subrogation

La subrogation est le mécanisme par lequel celui qui paie la dette d'autrui prend la place du créancier et exerce ses droits contre le débiteur (articles 1346 et suivants du Code civil). L'assureur qui a indemnisé un sinistre est ainsi subrogé dans les droits de son assuré contre le responsable, à concurrence de l'indemnité versée (article L.121-12 du Code des assurances). La caution qui règle les loyers à la place du locataire dispose du même recours contre lui. Dans un bail commercial, la clause de renonciation à recours prive l'assureur de ce recours, ce qui suppose son accord et se répercute sur la prime.

Succession (murs professionnels)

La succession est la transmission du patrimoine d'une personne décédée à ses héritiers, qui s'ouvre au jour du décès (article 720 du Code civil). Les immeubles y sont déclarés pour leur valeur vénale à cette date (article 761 du Code général des impôts), dans une déclaration à déposer dans les six mois lorsque le décès est survenu en France métropolitaine (article 641). Les murs commerciaux, l'entrepôt ou les parts de société civile immobilière ainsi reçus restent le plus souvent en indivision jusqu'au partage. Un rapport d'expertise daté du décès justifie la valeur déclarée devant l'administration fiscale et sert de base au partage entre héritiers.

Superficie (droit de)

Le droit de superficie est le droit réel de propriété qui porte sur les constructions édifiées sur le terrain d'autrui, dissocié de la propriété du sol. Il renverse la présomption de l'article 553 du Code civil, selon laquelle toute construction est réputée appartenir au propriétaire du terrain. Il naît d'un bail à construction, d'un bail emphytéotique ou d'une division en volumes, et peut être cédé ou hypothéqué. À l'expiration du titre, les constructions reviennent en principe au propriétaire du sol, de sorte que la valeur du droit décroît à mesure que le terme approche.

Surélévation

La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à un bâtiment existant, sans augmenter son emprise au sol. Elle requiert une autorisation d'urbanisme et le respect de la hauteur maximale fixée par le plan local d'urbanisme. En copropriété, elle est décidée par l'assemblée générale, et les copropriétaires du dernier étage bénéficient d'un droit de priorité (article 35 de la loi du 10 juillet 1965). Le bailleur d'un local commercial qui veut surélever l'immeuble peut différer le renouvellement du bail pendant trois ans au plus, si les travaux imposent l'éviction temporaire du locataire, contre une indemnité plafonnée à trois ans de loyer (article L.145-21 du Code de commerce).

Sûreté réelle immobilière

Une sûreté réelle immobilière est l'affectation d'un immeuble à la garantie d'une dette, qui donne au créancier un droit de préférence sur le prix et un droit de suite entre les mains de tout acquéreur. Depuis l'ordonnance du 15 septembre 2021, le Code civil en énumère trois : les privilèges, le gage immobilier et l'hypothèque (article 2375). Elle n'est opposable aux tiers qu'après inscription au service de la publicité foncière, où son rang se fixe à la date de l'inscription. L'état hypothécaire levé avant une vente révèle ces inscriptions, que le prix doit permettre de rembourser pour en obtenir la mainlevée.

Surface commerciale utile (GLA)

La surface commerciale utile, ou GLA pour gross leasable area, est la surface d'un local commercial louée à un preneur : surface de vente, réserves et locaux annexes, mesurés murs et cloisons compris. Elle est la surface de référence des loyers dans les centres commerciaux, les galeries marchandes et les parcs d'activités commerciales. Sa définition ne figure dans aucun texte : elle relève des usages de la profession, de sorte que le bail doit préciser le mode de mesurage retenu. Elle ne se confond pas avec la surface de vente, seule prise en compte pour l'autorisation d'exploitation commerciale prévue à l'article L.752-1 du Code de commerce.

Surface de plancher

La surface de plancher est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades (article R.111-22 du Code de l'urbanisme). On en déduit notamment les vides et les trémies, les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre et les aires de stationnement. Entrée en vigueur le 1er mars 2012, elle a remplacé la surface hors œuvre brute et la surface hors œuvre nette comme unité de mesure des droits à construire. Elle détermine l'autorisation d'urbanisme requise et le recours obligatoire à un architecte, mais elle ne sert ni aux loyers ni aux valeurs, exprimés en surface utile.

Surface de vente

La surface de vente est l'ensemble des espaces d'un magasin affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l'exposition des marchandises proposées à la vente, à leur paiement et à la circulation du personnel qui les présente (article 3 de la loi du 13 juillet 1972). Les réserves, les bureaux et les locaux techniques en sont exclus. Elle sert d'assiette à la taxe sur les surfaces commerciales, due au-delà de 400 m², et de critère à l'autorisation d'exploitation commerciale, exigée à partir de 1 000 m² (article L.752-1 du Code de commerce). Tout projet de création ou d'agrandissement d'un commerce se mesure donc d'abord à ces deux seuils.

Surface foncière

La surface foncière est la superficie d'un terrain, bâti ou non, mesurée au sol et exprimée en mètres carrés ou en hectares. Elle correspond à la superficie du terrain que la demande de permis de construire doit indiquer (article R.431-5 du Code de l'urbanisme) et ne se confond ni avec l'emprise au sol ni avec la surface de plancher, qui mesurent le bâtiment. Voir la définition complète de la surface foncière.

Surface taxable (taxe d'aménagement)

La surface taxable est l'assiette de la taxe d'aménagement due à l'occasion d'une construction, d'une reconstruction ou d'un agrandissement. Elle est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades, déduction faite des vides et des trémies (article 1635 quater H du Code général des impôts). Elle se distingue de la surface de plancher du Code de l'urbanisme, car les aires de stationnement closes et couvertes y restent comprises. Les locaux industriels et artisanaux, ainsi que les entrepôts et hangars non ouverts au public qui font l'objet d'une exploitation commerciale, bénéficient d'un abattement de 50 % (article 1635 quater I).

Surface utile brute (SUB)

La surface utile brute est la surface de plancher d'un bâtiment diminuée des éléments structuraux, murs porteurs et poteaux, et des circulations verticales, mais qui conserve les circulations horizontales et les locaux sanitaires. Elle est la surface de référence des transactions et des baux en immobilier d'entreprise, pour les entrepôts comme pour les locaux d'activités. Sa définition n'est pas fixée par la loi : elle résulte de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Elle ne doit pas être confondue avec la surface de plancher du Code de l'urbanisme, ni avec la surface utile nette.

Surface utile nette (SUN)

La surface utile nette est la surface utile brute diminuée des circulations horizontales, des locaux sociaux et des sanitaires. Elle correspond à la surface effectivement affectée au travail : bureaux, ateliers, salles de réunion, zones de stockage. Comme la surface utile brute, elle n'est pas définie par la loi mais par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, et le bail ou le rapport d'expertise doit dire laquelle il retient. L'écart entre les deux mesure le rendement de plan d'un bâtiment, et leur confusion fausse la comparaison des loyers au mètre carré.

Sursis à statuer

Le sursis à statuer est la décision par laquelle l'autorité compétente diffère sa réponse à une demande de permis de construire ou d'aménager, au lieu de l'accorder ou de la refuser (article L.424-1 du Code de l'urbanisme). Il peut être opposé lorsque le projet compromettrait l'exécution d'un futur plan local d'urbanisme, d'une opération d'aménagement ou de travaux publics. Il doit être motivé et ne peut excéder deux ans. À son terme, le demandeur confirme sa demande dans les deux mois et l'autorité dispose alors de deux mois pour statuer ; le propriétaire peut aussi mettre la collectivité en demeure d'acquérir son terrain.

Syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires, chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble et de tenir la comptabilité (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Lorsqu'il est professionnel, il détient une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété, délivrée en application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Son contrat suit un modèle type et la durée de son mandat ne peut dépasser trois ans. Dans un immeuble mixte ou un parc d'activités en copropriété, il appelle les charges dont le bailleur répercute une partie sur son locataire, selon l'inventaire prévu au bail.

Syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est la collectivité de tous les copropriétaires d'un immeuble, dotée de plein droit de la personnalité civile (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il décide en assemblée générale, agit par son syndic et répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui trouvent leur origine dans les parties communes. Le propriétaire d'un local commercial en copropriété en est membre : il vote les travaux et en supporte la quote-part, qu'il ne peut refacturer au preneur que dans les limites de l'article R.145-35 du Code de commerce.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre S

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Quatre termes de la lettre S ont la leur ; deux autres fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition de la SCI, pour la SCI, la SCCV et le share deal
• Définition du shed, pour la toiture en dents de scie des bâtiments industriels
• Définition des sprinklers, pour le sprinkler, le SSI et la protection incendie des locaux
• Définition de la surface foncière, pour la superficie d'un terrain et sa différence avec l'emprise au sol et la surface de plancher
• Définition du bail commercial, pour le statut des baux commerciaux, la sous-location, la clause de solidarité et la signification du congé
• Définition de la valeur vénale, pour les servitudes, la succession, le share deal et la surface utile brute

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en S

Contacter ProtorMundi