Lexique commercial - lettre D : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre D du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre D

Les 67 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en cinq groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « DAACT (achèvement et conformité des travaux) » à « Décompte de charges »

DAACT (achèvement et conformité des travaux)

La DAACT, déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, est le document par lequel le titulaire d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable signale à la mairie la fin du chantier et certifie que la construction respecte l'autorisation. Elle est prévue par l'article R.462-1 du Code de l'urbanisme. La mairie dispose de trois mois pour contester la conformité, délai porté à cinq mois dans certains secteurs protégés. Passé ce délai, elle délivre sur demande une attestation de non-contestation, pièce que l'acquéreur d'un bâtiment récent réclame avant de signer.

Dallage industriel

Le dallage industriel est l'ouvrage en béton, coulé sur une couche de forme, qui constitue le sol d'un entrepôt ou d'un local d'activités et reçoit les rayonnages, les stocks et les engins de manutention. Sa conception et son exécution suivent la norme NF DTU 13.3, qui distingue les dallages à usage industriel des autres. Trois caractéristiques comptent pour l'exploitant : la résistance à la charge, la planéité, décisive pour le stockage en grande hauteur, et la tenue des joints. Les fissures et tassements qui rendent le sol impropre à son usage relèvent de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil.

Dark store

Un dark store est un local fermé au public où sont stockés et préparés des produits de consommation courante commandés en ligne, puis livrés à domicile en quelques minutes. L'arrêté du 22 mars 2023, qui modifie l'arrêté du 10 novembre 2016 sur les destinations des constructions, le classe dans la sous-destination entrepôt et non dans le commerce de détail. Installer un dark store dans une ancienne boutique est donc un changement de destination, que le plan local d'urbanisme peut interdire dans certaines rues. Le bail doit aussi autoriser cette activité, distincte de la vente en magasin.

Data center

Un data center, ou centre de données, est un bâtiment qui abrite des serveurs informatiques et les équipements nécessaires à leur fonctionnement continu : alimentation électrique redondante, groupes électrogènes, refroidissement, sécurité des accès. Depuis l'arrêté du 22 mars 2023, les locaux hébergeant des centres de données relèvent de la sous-destination « entrepôt » de l'article R.151-28 du Code de l'urbanisme. Ses groupes électrogènes et ses batteries peuvent le soumettre à la législation des installations classées. Sa valeur dépend d'abord de la puissance électrique disponible sur le site, exprimée en mégawatts, avant la surface.

Date certaine

La date certaine est la date d'un acte sous signature privée qui s'impose aux tiers et ne peut plus être contestée par eux. Selon l'article 1377 du Code civil, l'acte l'acquiert du jour où il est enregistré, du jour du décès d'un signataire ou du jour où son contenu est constaté dans un acte authentique. Elle intéresse directement le locataire : l'article 1743 du même code oblige l'acquéreur d'un immeuble à respecter le bail authentique ou dont la date est certaine. Faire enregistrer un bail commercial sous signature privée le rend opposable à tout acheteur des murs.

Date d'exigibilité

La date d'exigibilité est le jour à partir duquel une somme peut être réclamée par le créancier : loyer, provision pour charges, fraction du prix. L'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le loyer « aux termes convenus », c'est donc le bail qui la fixe. En immobilier d'entreprise, le loyer est le plus souvent payable par trimestre et d'avance, le premier jour de chaque trimestre civil. La date d'exigibilité fait courir les intérêts de retard prévus au contrat et la prescription de cinq ans de l'action en paiement, et elle sert de point de départ au commandement de payer.

Dation en paiement

La dation en paiement est l'opération par laquelle un débiteur se libère en remettant à son créancier autre chose que ce qui était dû, avec l'accord de celui-ci. L'article 1342-4 du Code civil l'autorise : le créancier peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû. En immobilier d'entreprise, elle prend surtout la forme de la vente d'un terrain à un promoteur contre la remise de locaux à construire sur ce terrain. Le propriétaire reçoit des surfaces neuves au lieu d'un prix en argent. L'acte est notarié et fixe la valeur du terrain et celle des locaux remis.

DCE (dossier de consultation des entreprises)

Le DCE, dossier de consultation des entreprises, réunit les pièces remises aux entreprises appelées à chiffrer des travaux : règlement de consultation, cahiers des clauses administratives et techniques, plans, cadre de décomposition du prix, planning. Pour un marché public, l'article R.2132-1 du Code de la commande publique le définit comme l'ensemble des documents par lesquels l'acheteur décrit son besoin et la procédure. En marché privé, le maître d'ouvrage en fixe librement le contenu. La précision du DCE conditionne la comparaison des offres et limite les travaux supplémentaires en cours de chantier.

Déclaration d'intention d'aliéner (DIA)

La déclaration d'intention d'aliéner est le formulaire par lequel le propriétaire d'un bien situé dans un périmètre de préemption informe la commune de son projet de vente, du prix et des conditions. Elle est imposée par l'article L.213-2 du Code de l'urbanisme, à peine de nullité de la vente. Le titulaire du droit de préemption dispose de deux mois pour répondre et son silence vaut renonciation. En pratique, le notaire dépose la DIA après la signature de la promesse, dont la réalisation est suspendue à la purge du droit de préemption. Ce délai entre dans le calendrier de toute cession.

Déclaration d'ouverture de chantier (DOC)

La déclaration d'ouverture de chantier est le document que le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'aménager adresse à la mairie dès le commencement des travaux. Elle est prévue par l'article R.424-16 du Code de l'urbanisme. Elle prouve que le chantier a démarré dans le délai de validité du permis, qui est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans ou s'ils sont interrompus plus d'un an. Sa date sert aussi de repère aux assureurs : l'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Les travaux soumis à déclaration préalable en sont dispensés.

Déclaration de créance

La déclaration de créance est l'acte par lequel un créancier fait connaître au mandataire judiciaire ce que lui doit une entreprise placée en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire. L'article L.622-24 du Code de commerce l'impose pour toute créance née avant le jugement d'ouverture, dans un délai de deux mois à compter de la publication de ce jugement au Bodacc. Le bailleur d'un local commercial doit déclarer les loyers et charges impayés à cette date, faute de quoi il ne participe pas aux répartitions. Les loyers postérieurs au jugement restent dus à leur échéance.

Déclaration ICPE

La déclaration ICPE est le régime le plus léger de la législation des installations classées pour la protection de l'environnement : l'exploitant déclare son activité en ligne avant sa mise en service et s'engage à respecter des prescriptions générales fixées par arrêté ministériel. Elle est prévue par l'article L.512-8 du Code de l'environnement. Un entrepôt couvert relevant de la rubrique 1510 y est soumis lorsque son volume est compris entre 5 000 et 50 000 m³ ; au-delà, il passe à l'enregistrement puis à l'autorisation. Le bail doit préciser qui, du bailleur ou du preneur, est l'exploitant déclaré.

Déclaration préalable (DP)

La déclaration préalable est l'autorisation d'urbanisme exigée pour les travaux de faible importance qui ne relèvent pas du permis de construire. L'article R.421-17 du Code de l'urbanisme y soumet notamment la modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment, comme la pose d'une vitrine ou d'une porte sectionnelle, et le changement de destination réalisé sans toucher aux structures porteuses ni à la façade. Le délai d'instruction est d'un mois et l'absence de réponse vaut décision de non-opposition. Si le changement de destination s'accompagne de travaux sur la structure ou la façade, un permis de construire est nécessaire.

Décompte de charges

Le décompte de charges est l'état que le bailleur adresse chaque année au locataire pour comparer les provisions versées aux dépenses réelles de l'immeuble, puis réclamer un complément ou restituer un trop-perçu. Pour un bail commercial, l'article R.145-36 du Code de commerce impose de le communiquer au plus tard le 30 septembre de l'année suivante ou, en copropriété, dans les trois mois de la reddition des charges. Il ne peut porter que sur les catégories de charges inscrites à l'inventaire annexé au bail. Le locataire peut demander les justificatifs, et le bailleur doit les lui fournir.

De « Décote » à « Dépollution »

Décote

La décote est la réduction appliquée à la valeur d'un bien pour tenir compte d'un facteur qui en diminue le prix par rapport à un actif comparable libre et en bon état : occupation par un locataire à loyer faible, travaux à prévoir, pollution, enclavement, détention en indivision. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière demande à l'expert de justifier chaque correction apportée aux références de marché. Une décote ne résulte donc pas d'un barème : elle se chiffre à partir du coût des travaux, du manque à gagner locatif ou de transactions observées sur des biens présentant le même défaut.

Décret tertiaire

Le décret tertiaire désigne le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, pris pour l'application de l'article L.174-1 du Code de la construction et de l'habitation. Il impose de réduire la consommation d'énergie des bâtiments abritant au moins 1 000 m² d'activités tertiaires, commerces et entrepôts compris : 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. L'obligation pèse à la fois sur le propriétaire et sur le locataire, qui déclarent chaque année leurs consommations sur la plateforme Operat de l'Ademe. Le bail répartit entre eux les travaux et la collecte des données.

Dédit

Le dédit est la faculté, prévue au contrat, de renoncer à son engagement en abandonnant une somme convenue à l'autre partie. Lorsque la promesse de vente est assortie d'arrhes, l'article 1590 du Code civil permet à chacun de se dédire : celui qui les a versées les perd, celui qui les a reçues en restitue le double. Le dédit se distingue de la clause pénale, qui sanctionne l'inexécution d'un engagement ferme et que le juge peut réduire. Il est le prix d'une liberté et non une sanction. Dans une promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation joue un rôle voisin.

Déficit foncier

Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d'un immeuble loué nu dépassent les loyers encaissés dans l'année. Il concerne le particulier ou la société civile soumise à l'impôt sur le revenu qui loue des murs commerciaux ou un entrepôt et relève du régime réel. L'article 156 du Code général des impôts permet d'imputer sur le revenu global la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt, dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'immeuble doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.

Dégradations locatives

Les dégradations locatives sont les détériorations du local constatées au départ du locataire et qui dépassent l'usure normale. L'article 1732 du Code civil rend le preneur responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, tandis que la vétusté reste à la charge du bailleur. La preuve repose sur la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, obligatoires en bail commercial depuis la loi du 18 juin 2014. Le bailleur qui réclame une indemnité de remise en état doit justifier d'un préjudice, par exemple une relocation retardée.

Délai de grâce

Le délai de grâce est le report ou l'échelonnement d'une dette accordé par le juge à un débiteur en difficulté. L'article 1343-5 du Code civil le limite à deux ans et permet au juge de tenir compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. En bail commercial, il a un effet décisif : l'article L.145-41 du Code de commerce autorise le juge à suspendre la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision définitive. Si le locataire respecte l'échéancier fixé, la clause est réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuit.

Délai de préavis

Le délai de préavis est le temps qui doit s'écouler entre la notification d'un congé et la fin effective du bail. En bail commercial, il est de six mois : l'article L.145-4 du Code de commerce impose au locataire qui veut partir à la fin d'une période triennale de prévenir le bailleur au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bailleur est tenu au même délai par l'article L.145-9. Un congé tardif n'est pas nul : il produit ses effets à l'échéance triennale suivante, soit trois ans de loyers supplémentaires.

Délai de rétractation

Le délai de rétractation est la période pendant laquelle un acquéreur peut revenir sur son engagement sans motif ni pénalité. L'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation accorde dix jours à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation. Ce texte ne s'applique pas à l'achat d'un local commercial, d'un entrepôt ou d'un terrain destiné à une activité : la promesse engage l'acheteur dès sa signature. Seules les conditions suspensives inscrites dans l'acte, comme l'obtention d'un prêt ou d'un permis, lui permettent alors de se dégager sans perdre son dépôt.

Délivrance (obligation de)

L'obligation de délivrance impose au bailleur de mettre à la disposition du locataire un local conforme à l'usage prévu au bail, et de le maintenir tel pendant toute sa durée. Elle résulte des articles 1719 et 1720 du Code civil. Le local doit permettre d'exercer l'activité autorisée : raccordements, sécurité, conformité aux règles applicables à cette activité. Le bail peut transférer au preneur des travaux précis par une clause expresse, mais il ne peut pas décharger le bailleur de l'obligation elle-même. Un local inexploitable ouvre droit à la suspension du loyer ou à la résiliation du bail.

Demande placée

La demande placée est l'indicateur qui mesure, sur un marché et une période donnés, le total des surfaces louées ou achetées par des utilisateurs pour leur propre occupation. Elle s'exprime en mètres carrés et se calcule à la date de signature des baux et des ventes. Aucun texte ne la définit : c'est une convention des observateurs du marché, que la Charte de l'expertise en évaluation immobilière invite l'expert à exploiter dans son analyse du marché. Rapportée à l'offre disponible, elle indique le délai d'écoulement des surfaces vacantes et la tension sur les loyers d'un secteur logistique ou commercial.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété partage les prérogatives du propriétaire entre deux personnes : l'usufruitier, qui utilise le bien et en perçoit les loyers, et le nu-propriétaire, qui retrouvera la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil. Lorsqu'il est consenti à une société, il ne peut pas dépasser trente ans. Pour des murs commerciaux, une règle s'impose : l'article 595 interdit à l'usufruitier de consentir seul un bail commercial, le concours du nu-propriétaire étant requis à peine de nullité. La valeur de chaque droit dépend de la durée de l'usufruit.

Démolition

La démolition est la destruction totale ou partielle d'un bâtiment. Elle est soumise à un permis de démolir dans les communes qui l'ont institué par délibération et dans les secteurs protégés, selon les articles R.421-27 et R.421-28 du Code de l'urbanisme. Lorsqu'elle précède une reconstruction, la demande de permis de construire peut porter aussi sur la démolition. Avant les travaux, le propriétaire fait réaliser un repérage de l'amiante et, pour les bâtiments importants, un diagnostic des matériaux et déchets. Le coût de démolition et de désamiantage se déduit de la valeur d'un terrain bâti à reconvertir.

Déplafonnement

Le déplafonnement est la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé à la valeur locative, sans la limite du plafonnement. L'article L.145-34 du Code de commerce plafonne en principe la hausse à la variation de l'indice sur la durée du bail, sauf modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Le plafond est aussi écarté si le bail a été conclu pour plus de neuf ans, ou s'il a duré plus de douze ans par tacite prolongation. Dans les deux premiers cas, la hausse est étalée par paliers annuels de 10 % du loyer de l'année précédente.

Dépollution

La dépollution regroupe les travaux qui traitent une pollution du sol ou des eaux souterraines pour rendre un terrain compatible avec un usage donné : excavation des terres, traitement sur place, confinement. Lorsqu'une installation classée cesse son activité, l'article L.512-6-1 du Code de l'environnement oblige le dernier exploitant à remettre le site en état pour un usage déterminé avec le maire et le propriétaire. Le vendeur d'un terrain ayant accueilli une telle installation doit en informer l'acheteur par écrit. Le coût de la dépollution, chiffré par un bureau d'études, se déduit de la valeur du foncier.

De « Dépôt de garantie » à « Dol »

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est la somme que le locataire remet au bailleur à la signature du bail pour garantir le paiement des loyers et la restitution du local en bon état. En bail commercial, la loi n'en fixe pas le montant : l'usage est d'un trimestre de loyer hors taxes lorsque le loyer est payable d'avance. L'article L.145-40 du Code de commerce prévoit que les sommes versées au-delà de deux termes de loyer portent intérêt au profit du locataire, au taux des avances sur titres de la Banque de France. Le dépôt est restitué après l'état des lieux de sortie, déduction faite des sommes justifiées.

Dépréciation

La dépréciation est la perte de valeur d'un bien entre deux dates. En expertise, elle tient à la vétusté physique du bâtiment, à son obsolescence fonctionnelle, par exemple une hauteur libre ou une performance énergétique dépassées, ou à des causes extérieures comme le déclin d'une zone commerciale. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière en fait un élément central de la méthode par le coût de remplacement, où elle vient en déduction du coût de reconstruction à neuf. En comptabilité, le plan comptable général la constate lorsque la valeur actuelle d'un actif devient inférieure à sa valeur nette comptable.

Dérogation d'urbanisme

Une dérogation d'urbanisme est l'autorisation de s'écarter d'une règle du plan local d'urbanisme pour un projet précis. Le principe est strict : selon l'article L.152-3 du Code de l'urbanisme, les règles du plan ne peuvent faire l'objet que d'adaptations mineures, justifiées par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions voisines. Les articles L.152-4 à L.152-6 énumèrent les seules dérogations admises, par exemple pour reconstruire un bâtiment détruit par un sinistre ou pour isoler une façade. La demande est motivée et jointe au dossier de permis de construire.

Désenfumage

Le désenfumage est l'évacuation des fumées et des gaz chauds d'un incendie, afin de garder les issues praticables et de faciliter l'intervention des secours. Il est naturel, par des exutoires en toiture, ou mécanique. L'article R.4216-13 du Code du travail l'impose dans les locaux de plus de 300 m² situés en rez-de-chaussée ou en étage. Pour les entrepôts couverts relevant de la rubrique 1510, l'arrêté du 11 avril 2017 exige des cantons de 1 650 m² au plus, équipés d'exutoires dont la surface utile atteint au moins 2 % de celle du canton. La conformité du désenfumage se vérifie avant toute acquisition.

Déspécialisation

La déspécialisation est le droit pour le locataire d'un bail commercial de modifier l'activité prévue au contrat. Elle est partielle lorsqu'il ajoute une activité connexe ou complémentaire : l'article L.145-47 du Code de commerce lui demande d'en informer le bailleur, qui a deux mois pour contester ce caractère. Elle est plénière lorsqu'il change totalement d'activité : l'article L.145-48 exige alors l'autorisation du bailleur, dont le silence pendant trois mois vaut accord. Le bailleur peut demander en contrepartie une hausse du loyer et, pour la déspécialisation plénière, une indemnité s'il subit un préjudice.

Destination

La destination désigne l'usage auquel un local est affecté, et le mot recouvre deux notions. En urbanisme, l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme répartit les constructions en cinq destinations, dont « commerce et activités de service » et « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire », elles-mêmes divisées en sous-destinations comme l'entrepôt ou l'industrie. Dans un bail, la destination est l'activité que le locataire est autorisé à exercer dans les lieux. Les deux doivent concorder : un bail ne rend pas licite une activité que le plan local d'urbanisme interdit à cet emplacement.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d'énergie d'un bâtiment et ses émissions de gaz à effet de serre, puis le classe de A à G. Il est prévu par l'article L.126-26 du Code de la construction et de l'habitation et doit être remis à l'acquéreur ou au locataire d'un local tertiaire. Il est valable dix ans. Les bâtiments à usage principalement industriel ou artisanal et les locaux qui ne sont pas chauffés en sont dispensés, ce qui est le cas de nombreux entrepôts. Les annonces de vente et de location des biens concernés doivent mentionner les deux classes obtenues.

Différentiel de loyer

Le différentiel de loyer est l'écart entre la valeur locative de marché d'un local et le loyer effectivement payé par son locataire. Lorsque le loyer est inférieur au marché, cet écart représente une économie annuelle pour le preneur : c'est sur lui que repose la méthode la plus courante d'estimation du droit au bail, qui le multiplie par un coefficient lié à la qualité de l'emplacement. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière décrit cette approche. Pour l'investisseur, le même écart signale un potentiel de hausse au renouvellement ou, à l'inverse, un risque de renégociation à la baisse.

Directive Seveso

La directive Seveso est le texte européen qui organise la prévention des accidents industriels majeurs impliquant des substances dangereuses. Sa version en vigueur est la directive 2012/18/UE du 4 juillet 2012, transposée dans le Code de l'environnement. Elle classe les sites en seuil bas et seuil haut selon les quantités stockées. Autour des sites seuil haut, un plan de prévention des risques technologiques, prévu à l'article L.515-15 de ce code, peut interdire de construire, imposer des travaux ou ouvrir un droit de délaissement. Un entrepôt de produits chimiques ou d'aérosols peut relever de ce régime.

Division en volumes

La division en volumes découpe un ensemble immobilier en volumes superposés ou imbriqués, définis par des cotes en trois dimensions, dont chacun fait l'objet d'une propriété distincte. Elle s'appuie sur les articles 552 et 553 du Code civil, qui permettent de dissocier la propriété du sol de celle du dessus et du dessous. Il n'existe aucune partie commune : des servitudes et une association syndicale règlent les rapports entre volumes. Elle convient aux ensembles qui mêlent commerces, parkings et logements. L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 l'admet à condition qu'une organisation de gestion soit prévue.

Division foncière

La division foncière consiste à partager un terrain en plusieurs parcelles en vue de les vendre, de les louer ou de les bâtir séparément. Lorsqu'elle crée au moins un lot destiné à être bâti, elle constitue un lotissement au sens de l'article L.442-1 du Code de l'urbanisme. Elle est alors soumise à une déclaration préalable ou, si des voies ou des équipements communs sont créés, à un permis d'aménager. Un géomètre-expert établit le plan et le document modifiant le parcellaire cadastral. Pour un propriétaire, détacher un terrain à bâtir d'un site d'activités sous-occupé est une façon d'en tirer de la valeur.

Document d'arpentage

Le document d'arpentage, aujourd'hui appelé document modificatif du parcellaire cadastral, est le plan qui constate le changement de limites d'une parcelle : division, réunion, détachement d'une emprise. L'article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 impose de l'établir avant la rédaction de l'acte, aux frais des parties, et de le soumettre au service du cadastre. Il est dressé par un géomètre-expert ou une personne agréée, puis signé par les propriétaires concernés. Il attribue aux nouvelles parcelles leur numéro cadastral, sans lequel le notaire ne peut pas publier la vente d'une partie de terrain.

DOE (dossier des ouvrages exécutés)

Le DOE, dossier des ouvrages exécutés, rassemble les documents qui décrivent un bâtiment tel qu'il a réellement été construit : plans conformes à l'exécution, notices de fonctionnement et d'entretien des équipements, fiches techniques des matériaux. Les entreprises le remettent au maître d'ouvrage à la réception des travaux. L'article 40 du cahier des clauses administratives générales des marchés publics de travaux, approuvé par l'arrêté du 30 mars 2021, en fixe le contenu, et les marchés privés reprennent la même exigence. Son absence complique la maintenance et l'audit technique lors d'une vente.

Dol

Le dol est le fait d'obtenir le consentement de son cocontractant par des manœuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information que l'on sait déterminante pour lui. Il est défini par l'article 1137 du Code civil et entraîne la nullité du contrat, à demander dans les cinq ans de sa découverte, ainsi que des dommages et intérêts. Cacher à l'acheteur une pollution connue ou un congé reçu du locataire principal est un dol. Le même article précise en revanche que ne pas révéler à l'autre partie sa propre estimation de la valeur du bien n'en est pas un.

De « Domaine public » à « Droit de préférence du locataire »

Domaine public

Le domaine public regroupe les biens des personnes publiques affectés à l'usage direct du public ou à un service public : gares, ports, aéroports, halles et marchés. Nul ne peut l'occuper sans un titre, selon l'article L.2122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, et ce titre est précaire et révocable. Le statut des baux commerciaux ne s'y applique pas : l'occupant n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Depuis la loi du 18 juin 2014, il peut toutefois y exploiter un fonds de commerce s'il justifie d'une clientèle propre. L'expert en tient compte dans la valeur du fonds.

Dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage est l'assurance que doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, toute personne qui fait réaliser des travaux de construction. Imposée par l'article L.242-1 du Code des assurances, elle préfinance la réparation des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable. L'assureur dispose de soixante jours pour dire s'il garantit le sinistre et de quatre-vingt-dix jours pour proposer une indemnité, puis il se retourne contre les constructeurs. Elle se transmet aux acquéreurs successifs pendant dix ans : son attestation est annexée à l'acte de vente.

Dossier de diagnostics techniques (DDT)

Le dossier de diagnostics techniques regroupe les diagnostics que le vendeur d'un immeuble bâti doit fournir à l'acquéreur. Prévu par l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation, il est annexé à la promesse de vente. Pour un local commercial ou un entrepôt, il comprend selon les cas le repérage de l'amiante, l'état relatif aux termites, l'état des risques et le diagnostic de performance énergétique ; les diagnostics plomb, gaz et électricité sont propres au logement. Le vendeur qui ne remet pas un diagnostic exigé ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Dossier loi sur l'eau

Le dossier loi sur l'eau est le dossier que dépose le porteur d'un projet ayant une incidence sur l'eau ou les milieux aquatiques : rejet d'eaux pluviales, remblai en zone inondable, atteinte à une zone humide. Les articles L.214-1 à L.214-3 du Code de l'environnement le soumettent à déclaration ou à autorisation selon une nomenclature. Pour le rejet des eaux pluviales, la déclaration s'applique lorsque le projet et le bassin versant qu'il intercepte dépassent un hectare, l'autorisation à partir de vingt hectares. Une plateforme logistique et ses voiries atteignent vite ces seuils, ce qui allonge le calendrier de l'opération.

Dossier technique amiante (DTA)

Le dossier technique amiante est le document qui recense les matériaux contenant de l'amiante dans un immeuble, précise leur état de conservation et consigne les mesures prises. L'article R.1334-29-5 du Code de la santé publique l'impose aux propriétaires des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, locaux commerciaux, entrepôts et parties communes compris. Le propriétaire le tient à jour, le met à la disposition des occupants et en communique la fiche récapitulative à toute entreprise appelée à intervenir. Il est demandé lors de toute vente ou prise à bail.

Drive

Un drive est un point de retrait où le client vient chercher en voiture des achats au détail commandés en ligne. Depuis la loi du 24 mars 2014, l'article L.752-1 du Code de commerce soumet sa création ou son extension à une autorisation d'exploitation commerciale, délivrée par la commission départementale d'aménagement commercial, quelle que soit sa surface. La demande indique le nombre de pistes de ravitaillement et la surface affectée au retrait des marchandises. Sans cette autorisation, le permis de construire ne peut pas être délivré. Le drive accolé à un magasin existant suit un régime allégé.

Droit au bail

Le droit au bail est le droit du locataire d'occuper un local commercial jusqu'à la fin du bail et d'en obtenir le renouvellement. C'est un élément du fonds de commerce, qui possède une valeur propre lorsque le loyer est inférieur au marché ou que l'emplacement est recherché. Le locataire peut le céder : l'article L.145-16 du Code de commerce répute non écrite la clause qui lui interdirait de le céder à l'acquéreur de son fonds, mais le bail peut interdire la cession du droit au bail seul. Il ne se confond pas avec le pas-de-porte, versé au bailleur à l'entrée dans les lieux.

Droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est le droit du locataire d'obtenir un nouveau bail à l'expiration du bail commercial. L'article L.145-8 du Code de commerce le réserve au propriétaire du fonds exploité dans les lieux, à condition que ce fonds ait fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années précédentes et que le locataire soit immatriculé. Le bailleur reste libre de refuser, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction égale au préjudice subi, sauf motif grave et légitime. Ce droit est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut le supprimer. On parle de propriété commerciale.

Droit d'entrée

Le droit d'entrée, ou pas-de-porte, est la somme que le locataire verse au bailleur à la signature d'un bail commercial, en plus du loyer. Aucun texte ne le définit et sa nature dépend de ce que les parties ont voulu : supplément de loyer payé d'avance, ou indemnité compensant les avantages que le statut des baux commerciaux donne au preneur. Si le bail ne le précise pas, le juge recherche la commune intention des parties, comme le prévoit l'article 1188 du Code civil. La qualification change le traitement fiscal de la somme et son éventuelle prise en compte dans le calcul du loyer de renouvellement.

Droit de passage

Le droit de passage est la servitude qui permet au propriétaire d'un terrain de traverser le terrain voisin pour rejoindre la voie publique. L'article 682 du Code civil l'accorde de plein droit au propriétaire d'un fonds enclavé, c'est-à-dire sans issue ou avec une issue insuffisante pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, moyennant une indemnité. Le passage est pris du côté où le trajet est le plus court et le moins dommageable. Pour un site d'activités, la largeur et la portance de l'accès comptent autant que son existence : un accès impraticable aux poids lourds déprécie le terrain.

Droit de préemption

Le droit de préemption est le droit, accordé par la loi à une personne, d'acquérir un bien par priorité lorsque son propriétaire décide de le vendre. Les droits de préemption publics, dont l'article L.210-1 du Code de l'urbanisme fixe les finalités, permettent à une collectivité de se substituer à l'acquéreur pour réaliser une opération d'intérêt général. D'autres protègent une personne privée, comme le locataire d'un local commercial. Dans tous les cas, le vendeur doit notifier son projet et attendre la réponse du bénéficiaire. Une vente conclue sans cette formalité encourt la nullité.

Droit de préemption commercial

Le droit de préemption commercial permet à une commune d'acquérir par priorité un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un bail commercial mis en vente dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité qu'elle a délimité. Institué par l'article L.214-1 du Code de l'urbanisme, il s'étend aux terrains destinés à accueillir des commerces de 300 à 1 000 m² de surface de vente. Le cédant dépose une déclaration en mairie et la commune a deux mois pour répondre. Si elle préempte, elle doit rétrocéder le fonds ou le bail à un exploitant dans les deux ans.

Droit de préemption urbain (DPU)

Le droit de préemption urbain permet à une commune ou à un établissement public de coopération intercommunale d'acquérir par priorité un immeuble mis en vente dans les zones urbaines et à urbaniser de son plan local d'urbanisme. Il est institué par délibération, en application de l'article L.211-1 du Code de l'urbanisme. La collectivité peut accepter le prix déclaré ou en proposer un autre ; faute d'accord, le juge de l'expropriation le fixe. La décision doit mentionner le projet qui la justifie. Les terrains et les bâtiments d'activités situés dans un secteur de renouvellement urbain y sont souvent exposés.

Droit de préférence du locataire

Le droit de préférence du locataire lui permet d'acheter par priorité le local qu'il loue lorsque le propriétaire décide de le vendre. Créé par la loi du 18 juin 2014, il figure à l'article L.145-46-1 du Code de commerce et ne vise que les locaux à usage commercial ou artisanal. Le bailleur notifie le prix et les conditions de la vente, ce qui vaut offre ; le locataire a un mois pour l'accepter, puis deux mois pour signer, ou quatre s'il recourt à un prêt. Il ne joue pas en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni de vente à un proche parent du bailleur.

De « Droit de repentir » à « Durée ferme »

Droit de repentir

Le droit de repentir est la faculté pour le bailleur qui a refusé de renouveler un bail commercial de revenir sur sa décision, afin de ne pas payer l'indemnité d'éviction. L'article L.145-58 du Code de commerce lui permet de l'exercer jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours après que la décision fixant l'indemnité est devenue définitive. Il doit alors consentir au renouvellement et supporter les frais de l'instance. Le repentir n'est possible que si le locataire occupe encore les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller. Une fois exercé, il est irrévocable.

Droit de superficie

Le droit de superficie est le droit de propriété portant sur des constructions ou des plantations édifiées sur un terrain qui appartient à une autre personne. Il déroge à la règle selon laquelle le propriétaire du sol est propriétaire de ce qui s'y trouve : l'article 553 du Code civil admet la preuve contraire. Il naît le plus souvent d'un bail à construction ou d'un bail emphytéotique, pendant lequel le preneur est propriétaire des bâtiments qu'il édifie. À la fin du bail, ceux-ci reviennent au propriétaire du sol, sauf clause différente. L'expert évalue séparément le terrain et le droit du preneur.

Droit réel

Un droit réel est un droit qui porte directement sur un bien et que son titulaire peut opposer à tous : propriété, usufruit, servitude, hypothèque. L'article 543 du Code civil en donne la liste de principe. Il s'oppose au droit personnel, qui ne lie que deux personnes, comme celui du locataire d'un bail commercial envers son bailleur. Le bail emphytéotique et le bail à construction font exception : ils confèrent au preneur un droit réel, qu'il peut hypothéquer et céder. Pour être opposable aux tiers, un droit réel immobilier est publié au service de la publicité foncière par acte notarié.

Droits à construire

Les droits à construire désignent la surface de plancher qu'un propriétaire peut édifier sur son terrain en application des règles d'urbanisme. Depuis la suppression du coefficient d'occupation des sols par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, ils ne résultent plus d'un ratio unique : ils se déduisent des règles d'emprise au sol, de hauteur, d'implantation et d'espaces de pleine terre du plan local d'urbanisme. Ils déterminent la valeur d'un terrain, que l'expert exprime en prix par mètre carré de surface de plancher constructible. Une étude de capacité les chiffre avant toute offre d'achat.

Droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement sont les impôts perçus par l'État lors de l'enregistrement de certains actes. La cession d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail y est soumise selon le barème de l'article 719 du Code général des impôts : 0 % sur la fraction du prix jusqu'à 23 000 euros, 3 % de 23 000 à 200 000 euros et 5 % au-delà. Ils sont à la charge de l'acquéreur, sauf convention contraire, et se calculent sur le prix augmenté des charges ou sur la valeur vénale si elle est supérieure. L'administration peut donc rehausser un prix qu'elle estime inférieur à la valeur réelle.

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les droits de mutation à titre onéreux sont les impôts dus par l'acquéreur d'un immeuble lors de la vente, perçus par le notaire avec ses émoluments. Ils comprennent un droit départemental, dont l'article 1594 D du Code général des impôts fixe le taux à 3,80 % en laissant chaque département le porter à 4,50 %, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette. La loi de finances pour 2025 autorise temporairement un taux départemental de 5 %. Le total avoisine ainsi 6 % du prix. Les immeubles neufs vendus sous le régime de la TVA supportent un droit réduit.

DT-DICT

La DT et la DICT sont les deux déclarations obligatoires avant des travaux à proximité de réseaux enterrés ou aériens : gaz, électricité, eau, télécommunications. Le responsable du projet adresse une déclaration de projet de travaux aux exploitants de réseaux, selon l'article R.554-21 du Code de l'environnement ; l'entreprise qui exécute les travaux envoie ensuite une déclaration d'intention de commencement de travaux, selon l'article R.554-25. Les deux passent par le guichet unique national qui recense les réseaux. Les réponses localisent les ouvrages et peuvent imposer des sondages avant tout terrassement.

DTU (documents techniques unifiés)

Les DTU, documents techniques unifiés, sont des normes françaises qui décrivent les règles de l'art pour l'exécution des travaux de bâtiment : dallages, couvertures, bardages, étanchéité. Comme toute norme, ils sont d'application volontaire, selon l'article 17 du décret n° 2009-697 du 16 juin 2009 relatif à la normalisation. Ils deviennent obligatoires entre les parties lorsque le marché de travaux s'y réfère. Les assureurs les retiennent pour distinguer les techniques courantes, couvertes par la garantie décennale, des techniques non courantes. Un ouvrage qui s'en écarte expose l'entreprise à un refus de garantie.

Due diligence

La due diligence est l'ensemble des vérifications menées par un acquéreur avant d'acheter un immeuble ou une société immobilière. Elle porte sur les titres de propriété, les baux et l'état locatif, l'urbanisme, l'état technique du bâtiment, l'environnement et la fiscalité. Le vendeur ouvre une salle de données où il dépose les documents. Il est tenu par l'article 1112-1 du Code civil de communiquer toute information dont l'importance est déterminante pour l'autre partie. Les anomalies relevées se traduisent par une baisse du prix, une garantie du vendeur ou une condition suspensive dans la promesse.

Durée du bail commercial

La durée du bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf ans, selon l'article L.145-4 du Code de commerce. Le locataire peut toutefois donner congé à la fin de chaque période de trois ans, d'où le nom de bail 3-6-9, tandis que le bailleur ne peut reprendre les lieux en cours de bail que dans les cas prévus par la loi. La loi ne fixe pas de durée maximale. Un bail de plus de douze ans doit être établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière. À l'échéance, faute de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.

Durée ferme

La durée ferme est la période pendant laquelle le locataire d'un bail commercial renonce à sa faculté de donner congé à la fin de chaque période de trois ans. L'article L.145-4 du Code de commerce n'autorise cette renonciation que dans quatre cas : bail conclu pour plus de neuf ans, local construit en vue d'une seule utilisation, local à usage exclusif de bureaux et local de stockage. Un entrepôt peut ainsi être loué pour six, neuf ou douze ans fermes. L'investisseur y trouve un revenu sécurisé : la durée ferme restant à courir est l'un des premiers critères de valeur d'un actif loué.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre D

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Aucun terme de la lettre D n'a encore la sienne, mais cinq fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition du bail commercial, pour le droit au bail, le droit au renouvellement, la déspécialisation et la durée du bail
• Définition de la valeur vénale, pour la décote, la dépréciation et le différentiel de loyer
• Définition de l'entrepôt, pour le dallage industriel, le désenfumage et la déclaration ICPE
• Définition du local d'activité, pour la destination et les droits à construire
• Définition de la logistique, pour le dark store et la durée ferme des baux de stockage

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en D

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