Lexique commercial - lettre J : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre J du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre J

Les 29 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en trois groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « Jauge » à « Jour de souffrance »

Jauge (effectif admissible d'un ERP)

La jauge est l'effectif maximal de personnes qu'un établissement recevant du public peut accueillir en même temps. Elle se calcule selon le règlement de sécurité approuvé par l'arrêté du 25 juin 1980, qui fixe pour chaque type d'activité une densité d'occupation ou un mode de calcul déclaratif. L'effectif retenu détermine la catégorie de l'établissement, de la 1re à la 5e, prévue à l'article R.143-19 du Code de la construction et de l'habitation. Elle commande le nombre et la largeur des sorties, donc l'activité commerciale qu'un local peut réellement recevoir.

Joint-venture immobilière (coentreprise)

Une joint-venture immobilière, ou coentreprise, est une structure commune par laquelle deux partenaires ou plus réalisent ensemble une opération, par exemple la promotion d'un parc d'activités ou d'une plateforme logistique. Elle n'a pas de définition propre en droit français et prend la forme d'une société, souvent une société par actions simplifiée ou une société civile, au sens de l'article 1832 du Code civil. Un pacte d'associés règle la gouvernance, les apports, le partage du résultat et les conditions de sortie. En normes comptables internationales, la norme IFRS 11 la traite comme un partenariat sous contrôle conjoint.

Jouissance (droit de)

Le droit de jouissance est la faculté d'user d'un bien et d'en percevoir les fruits, par exemple les loyers d'un immeuble. Il est l'un des attributs de la propriété, définie par l'article 544 du Code civil comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Il peut être détaché de la propriété et confié à un tiers : l'usufruitier le tient d'un droit réel, le locataire d'un droit personnel né du bail. En évaluation, la valeur d'un immeuble dépend de la personne qui en détient la jouissance, et de la durée pendant laquelle elle la conserve.

Jouissance (entrée en)

L'entrée en jouissance est la date à laquelle l'acquéreur ou le locataire peut effectivement disposer des lieux. Dans une vente, elle est fixée par l'acte et peut être distincte du transfert de propriété : l'acquéreur entre en jouissance par la prise de possession réelle si le bien est libre, ou par la perception des loyers s'il est loué. Dans un bail, elle correspond à la délivrance du local, première obligation du bailleur selon l'article 1719 du Code civil. Elle fait courir les charges, les assurances et, le plus souvent, le loyer.

Jouissance paisible

La jouissance paisible est l'obligation faite au bailleur de laisser le preneur user des lieux loués sans trouble pendant toute la durée du bail, prévue au 3° de l'article 1719 du Code civil. Le bailleur répond de ses propres agissements et des troubles de droit causés par des tiers qui revendiquent un droit sur l'immeuble, mais non des simples voies de fait commises par des tiers. Dans un ensemble commercial, elle fonde les recours du preneur en cas de travaux qui masquent sa vitrine ou coupent l'accès à son local. Sa violation peut justifier une réduction de loyer ou la résiliation du bail.

Jouissance privative (partie commune à)

Une partie commune à jouissance privative est une partie d'un immeuble en copropriété affectée à l'usage exclusif d'un lot, tout en restant la propriété de tous les copropriétaires. L'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que ce droit est l'accessoire du lot auquel il est attaché et qu'il ne peut pas constituer la partie privative d'un lot. Il doit être mentionné expressément dans le règlement de copropriété. Pour un commerce, il vise souvent une cour, une terrasse ou un emplacement de livraison, dont l'usage pèse sur la valeur locative.

Jouissance raisonnable (obligation du preneur)

La jouissance raisonnable est l'obligation faite au locataire d'user des lieux loués avec soin et conformément à leur destination. L'article 1728 du Code civil lui impose d'user de la chose louée raisonnablement, suivant la destination donnée par le bail, expression qui a remplacé en 2014 celle de « bon père de famille ». Dans un bail commercial, elle interdit d'exercer une activité non autorisée par le contrat ou de dégrader l'immeuble. Un manquement grave peut justifier la résiliation du bail ou un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.

Jouissance spéciale (droit réel de)

Le droit réel de jouissance spéciale est un droit sur le bien d'autrui créé librement par contrat, en dehors des droits réels nommés que sont l'usufruit, la servitude ou l'emphytéose. La Cour de cassation l'a admis par l'arrêt Maison de Poésie du 31 octobre 2012 (3e chambre civile, n° 11-16.304) : un propriétaire peut consentir un droit réel conférant une jouissance spéciale de son bien, sous réserve de l'ordre public. Sa durée est fixée par l'acte ; à défaut, il s'éteint comme l'usufruit, au plus tard après trente ans pour une personne morale. Il sert à organiser l'usage d'un parking, d'une toiture ou d'un volume sans recourir au bail.

Jouissance (trouble de)

Le trouble de jouissance est l'atteinte portée à l'usage normal des lieux loués. Le Code civil distingue le trouble de fait causé par un tiers sans droit, dont le bailleur ne répond pas (article 1725), et le trouble de droit né d'une action sur la propriété de l'immeuble, qui ouvre droit à une diminution du loyer (article 1726). Lorsque des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, l'article 1724 impose aussi une réduction du prix du bail. Le preneur d'un local commercial doit faire constater le trouble, le dénoncer au bailleur et chiffrer sa perte d'exploitation.

Jour de souffrance

Le jour de souffrance est une ouverture qui laisse passer la lumière sans permettre de voir chez le voisin. Les articles 676 et 677 du Code civil l'autorisent dans un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds voisin, à condition qu'il soit à verre dormant, garni d'un treillis de fer, et placé à 2,60 mètres au moins du plancher au rez-de-chaussée, 1,90 mètre aux étages. Il ne crée aucune servitude : le voisin peut construire contre le mur et l'obstruer. Dans un atelier ou un entrepôt bâti en limite de parcelle, il ne garantit donc aucun éclairage durable.

De « Jour franc » à « Jugement d'adjudication »

Jour franc

Un jour franc est un jour entier, compté de zéro à vingt-quatre heures. Dans un délai franc, ni le jour de l'événement qui fait courir le délai ni le jour de son échéance ne sont comptés, ce qui ajoute un jour au calcul habituel. Les délais de recours devant le juge administratif se calculent ainsi, dont celui de deux mois ouvert aux tiers contre un permis de construire à compter de son affichage sur le terrain (article R.600-2 du Code de l'urbanisme). Un investisseur attend son expiration avant de tenir une autorisation d'urbanisme pour purgée du recours des tiers.

Jour ouvrable et jour ouvré

Un jour ouvrable est un jour qui peut être légalement travaillé, soit tous les jours sauf le dimanche et les jours fériés chômés ; un jour ouvré est un jour effectivement travaillé dans l'entreprise, le plus souvent du lundi au vendredi. La distinction compte pour calculer un délai : selon l'article 642 du Code de procédure civile, le délai qui expirerait un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Les promesses de vente et les baux précisent donc l'unité retenue. À défaut, un délai exprimé en jours se compte en jours calendaires.

Journal d'annonces légales (JAL)

Un journal d'annonces légales est une publication habilitée par le préfet à recevoir les annonces que la loi impose de rendre publiques, selon la loi n° 55-4 du 4 janvier 1955. Les services de presse en ligne peuvent aussi être habilités, et le tarif des annonces est fixé par arrêté. On y publie la constitution d'une société civile immobilière, le transfert d'un siège ou la cession d'un fonds de commerce, que l'article L.141-12 du Code de commerce impose de publier dans les quinze jours de sa date. Sans cette publication, l'acquéreur d'un fonds n'est pas libéré à l'égard des créanciers du vendeur.

Journal officiel (JO)

Le Journal officiel de la République française est la publication qui rend les lois et les règlements opposables à tous. Selon l'article 1er du Code civil, les lois et les actes administratifs qui y sont publiés entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Il est diffusé sous forme électronique et consultable sur Légifrance. En immobilier d'entreprise, on y trouve les lois sur les baux commerciaux, leurs décrets d'application, les arrêtés fixant les seuils réglementaires et les avis relatifs aux indices de loyers ILC et ILAT.

Juge-commissaire

Le juge-commissaire est le magistrat désigné par le tribunal dans le jugement qui ouvre une sauvegarde, un redressement ou une liquidation judiciaire. L'article L.621-9 du Code de commerce le charge de veiller au déroulement rapide de la procédure et à la protection des intérêts en présence. Il constate la résiliation du bail des locaux de l'entreprise dans les cas prévus par la loi et autorise, en liquidation, la cession de gré à gré des immeubles et du fonds de commerce. Ses ordonnances peuvent faire l'objet d'un recours devant le tribunal.

Juge de l'exécution

Le juge de l'exécution est le magistrat du tribunal judiciaire qui tranche les difficultés nées de l'exécution forcée d'un titre. L'article L.213-6 du Code de l'organisation judiciaire lui confie en particulier la saisie immobilière : il vérifie la créance, oriente la procédure vers une vente amiable ou une vente aux enchères, puis statue sur la distribution du prix. Il autorise aussi les mesures conservatoires, comme la saisie pratiquée par un bailleur pour des loyers impayés, et juge les contestations qu'elles soulèvent. Le créancier d'un propriétaire de murs commerciaux le saisit après un commandement de payer valant saisie.

Juge de l'expropriation

Le juge de l'expropriation est le magistrat du tribunal judiciaire chargé de prononcer le transfert de propriété des biens expropriés et de fixer les indemnités dues. À défaut d'accord amiable, l'article L.311-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique lui confie la fixation des indemnités, qui doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain. Il se transporte sur les lieux et entend les parties ainsi que le commissaire du Gouvernement. Le propriétaire des murs et l'exploitant du fonds de commerce sont indemnisés séparément, chacun pour son propre préjudice.

Juge des loyers commerciaux

Le juge des loyers commerciaux est le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace, compétent pour fixer le prix du bail révisé ou renouvelé lorsque bailleur et preneur ne s'accordent pas (article R.145-23 du Code de commerce). Sa compétence est limitée au montant du loyer : les autres litiges du bail commercial relèvent du tribunal judiciaire. La procédure se déroule sur mémoires échangés entre les parties, et le juge ordonne le plus souvent une expertise pour établir la valeur locative. Une commission départementale de conciliation peut être saisie avant lui.

Juge des référés

Le juge des référés est le juge qui statue en urgence par une décision provisoire, sans trancher le fond du litige. En matière de bail commercial, le président du tribunal judiciaire est saisi sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion et accorder une provision sur les loyers impayés. L'article L.145-41 du Code de commerce permet aussi au juge d'accorder des délais de paiement au preneur et de suspendre les effets de la clause. Son ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Jugement d'adjudication

Le jugement d'adjudication est la décision par laquelle le juge de l'exécution constate la vente aux enchères d'un immeuble saisi au profit du dernier enchérisseur. Selon l'article L.322-10 du Code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Toute personne peut encore former une surenchère du dixième dans les dix jours qui suivent. L'adjudicataire d'un immeuble loué reprend les baux conclus avant la saisie, ce qui impose de les lire avant d'enchérir.

De « Jugement d'orientation » à « Justificatifs de charges »

Jugement d'orientation

Le jugement d'orientation est la décision rendue par le juge de l'exécution à l'issue de l'audience d'orientation d'une saisie immobilière. Selon l'article R.322-15 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge vérifie que les conditions de la saisie sont réunies, statue sur les contestations et détermine les modalités de poursuite de la procédure. Il autorise la vente amiable à la demande du débiteur, en fixant le prix en deçà duquel l'immeuble ne peut pas être vendu, ou ordonne la vente forcée aux enchères. Le jugement mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant.

Jugement d'ouverture

Le jugement d'ouverture est la décision du tribunal qui place une entreprise en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire. Il interdit le paiement des créances antérieures et arrête les poursuites individuelles, ce qui empêche le bailleur d'agir en résiliation pour des loyers antérieurs. Selon l'article L.145-45 du Code de commerce, le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail des locaux affectés à l'activité ; toute clause contraire est réputée non écrite. Le bailleur déclare sa créance dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC.

Juridiction compétente (bail commercial)

La juridiction compétente est le tribunal que la loi désigne pour juger un litige. En matière de bail commercial, l'article R.145-23 du Code de commerce répartit les rôles : le président du tribunal judiciaire, juge des loyers commerciaux, fixe le prix du bail révisé ou renouvelé, et le tribunal judiciaire connaît des autres contestations. Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble. Le tribunal de commerce ne statue donc pas sur l'application du statut des baux commerciaux, même entre deux sociétés commerciales.

Jurisprudence

La jurisprudence est l'ensemble des décisions rendues par les tribunaux, qui fixe la manière dont une règle de droit est interprétée et appliquée. Le juge ne peut pas se prononcer par voie de disposition générale, selon l'article 5 du Code civil, mais les arrêts de la Cour de cassation orientent en pratique les décisions des autres juridictions. En bail commercial, elle précise des notions que les textes laissent ouvertes, comme la modification notable des éléments de la valeur locative ou le caractère monovalent d'un local. Un rapport d'expertise ou une consultation s'y réfère en citant la juridiction, la date et le numéro de la décision.

Juste et préalable indemnité

La juste et préalable indemnité est la condition à laquelle une personne peut être contrainte de céder sa propriété pour cause d'utilité publique. Elle est posée par l'article 545 du Code civil et par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789. Juste, elle doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; préalable, elle doit être payée ou consignée avant la prise de possession. Pour un local d'activité, elle réunit une indemnité principale, égale à la valeur vénale du bien, et des indemnités accessoires, dont l'indemnité de remploi.

Juste prix (lésion)

Le juste prix est le prix qui correspond à la valeur réelle d'un immeuble au jour de sa vente. Le Code civil ne l'impose pas, mais il protège le vendeur contre un prix trop bas : l'article 1674 lui permet de demander la rescision de la vente s'il a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix de l'immeuble. L'action doit être engagée dans les deux ans de la vente, et la lésion est établie par un rapport de trois experts. L'acquéreur peut conserver le bien en payant le supplément du juste prix, sous déduction d'un dixième du prix total.

Juste titre

Le juste titre est un acte qui aurait transféré la propriété d'un immeuble s'il avait émané du véritable propriétaire, par exemple une vente consentie par une personne qui n'était pas propriétaire. L'article 2272 du Code civil en fait, avec la bonne foi, la condition de la prescription acquisitive abrégée : le possesseur devient propriétaire au bout de dix ans, au lieu de trente. Le titre doit être translatif de propriété et valable en la forme ; un titre nul pour défaut de forme ne peut pas servir (article 2273). La notion intervient dans l'examen de l'origine de propriété d'un terrain ou d'un bâtiment ancien.

Juste valeur

La juste valeur est le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché, à la date d'évaluation. Cette définition est donnée par la norme comptable internationale IFRS 13. La norme IAS 40 permet aux sociétés qui appliquent ces normes d'inscrire leurs immeubles de placement au bilan à cette valeur, les variations passant en résultat. Pour un immeuble, elle est en pratique très proche de la valeur vénale et le plus souvent déterminée par un expert indépendant.

Justificatifs de charges

Les justificatifs de charges sont les pièces qui prouvent le montant des charges, impôts, taxes et redevances que le bailleur refacture au locataire d'un bail commercial. L'article R.145-36 du Code de commerce oblige le bailleur à adresser chaque année un état récapitulatif, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante ou, en copropriété, dans les trois mois de la reddition des charges. Il doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant les sommes imputées. Faute de justification, le bailleur s'expose à devoir restituer les provisions perçues.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre J

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Aucun terme de la lettre J n'a de fiche propre ; trois fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition du bail commercial, pour la jouissance paisible, le juge des loyers commerciaux, le juge des référés et les justificatifs de charges
• Définition de la valeur vénale, pour la juste valeur, le juste prix et la juste et préalable indemnité
• Définition de l'expertise immobilière, pour l'expertise ordonnée par le juge des loyers commerciaux ou le juge de l'expropriation et le rapport des experts en cas de lésion

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en J

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