Lexique commercial - lettre L : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre L du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre L

Les 54 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en trois groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « Label HPE 2005 » à « Linéaire de vitrine »

Label HPE 2005

Le label HPE 2005, pour haute performance énergétique, distinguait les bâtiments neufs dont la consommation conventionnelle d'énergie était inférieure d'au moins 10 % à l'exigence de la réglementation thermique 2005. Son contenu et ses conditions d'attribution ont été fixés par un arrêté du 3 mai 2007. Il n'est plus délivré depuis l'entrée en vigueur de la réglementation thermique 2012, mais il figure encore dans les dossiers techniques d'immeubles construits à la fin des années 2000. L'expert le relève comme un repère de l'époque de construction et du niveau d'isolation, sans lui prêter la portée d'un label actuel.

Label immobilier

Un label immobilier est un signe de qualité attribué à un bâtiment, à une opération ou à un professionnel qui respecte un référentiel et se soumet à un contrôle. Il peut porter sur la performance énergétique ou environnementale d'un immeuble ou sur la qualité d'une prestation. Lorsqu'il repose sur une certification de services, le référentiel et l'organisme certificateur obéissent aux articles L.433-3 et suivants du Code de la consommation. Un label ne remplace ni une obligation légale ni un diagnostic : sa valeur dépend de l'indépendance de l'organisme qui le délivre et de la réalité des contrôles.

Lancement commercial

Le lancement commercial est l'ouverture de la commercialisation d'un programme immobilier neuf ou d'un parc d'activités, avant ou pendant sa construction. Le promoteur y fixe la grille de prix, les surfaces divisibles et le calendrier de livraison. Lorsque les locaux sont vendus avant achèvement, l'opération prend la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement, définie à l'article 1601-3 du Code civil : l'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux et paie selon ce même rythme. Le taux de précommercialisation conditionne souvent le financement bancaire de l'opération.

Lanterneau de désenfumage

Un lanterneau de désenfumage est un exutoire placé en toiture qui s'ouvre en cas d'incendie pour évacuer les fumées et les gaz chauds, tout en apportant un éclairage naturel en temps normal. Dans un entrepôt soumis à la rubrique 1510 des installations classées, l'arrêté du 11 avril 2017 impose de diviser les cellules en cantons de désenfumage de 1 650 m² au plus et de 60 mètres de longueur au plus. La surface utile des exutoires ne peut pas être inférieure à 2 % de la superficie de chaque canton. L'acquéreur vérifie le nombre de lanterneaux, leurs commandes d'ouverture et le rapport de vérification périodique, car une mise en conformité de la toiture pèse sur la valeur du bâtiment.

Lease-back (cession-bail)

Le lease-back, ou cession-bail, est l'opération par laquelle une entreprise vend l'immeuble qu'elle occupe à une société de crédit-bail, qui le lui redonne aussitôt en crédit-bail immobilier. L'entreprise reste dans ses locaux, encaisse le prix de vente et verse des loyers pendant la durée du contrat. Le crédit-bail immobilier est défini à l'article L.313-7 du Code monétaire et financier, qui réserve au preneur la faculté de redevenir propriétaire par une promesse unilatérale de vente. L'opération transforme un actif immobilisé en trésorerie ; le prix de cession, le montant des loyers et la valeur de levée d'option se négocient à partir d'une expertise de la valeur vénale.

Légataire

Le légataire est la personne désignée par un testament pour recevoir tout ou partie des biens du défunt. L'article 1002 du Code civil distingue le legs universel, le legs à titre universel et le legs à titre particulier, qui porte sur un bien déterminé, par exemple les murs d'un commerce ou un entrepôt. Pour le calcul des droits de succession, l'immeuble reçu est déclaré à sa valeur vénale réelle au jour du décès, en application de l'article 761 du Code général des impôts. Le légataire de murs loués reprend le bail en cours avec les droits et les obligations du bailleur.

Lésion (rescision pour lésion)

La lésion est le préjudice subi par le vendeur d'un immeuble qui l'a cédé à un prix très inférieur à sa valeur. L'article 1674 du Code civil lui ouvre l'action en rescision lorsqu'il a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix, même s'il y avait renoncé dans le contrat. L'action doit être engagée dans les deux ans de la vente et la lésion se prouve par un rapport de trois experts, qui estiment l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. L'acquéreur peut garder le bien en payant le supplément du juste prix, sous déduction du dixième du prix total.

Lettre de confort (lettre d'intention de la société mère)

La lettre de confort est l'engagement pris par un tiers, le plus souvent la société mère du locataire, de soutenir celui-ci dans l'exécution de ses obligations envers le bailleur. Le Code civil la nomme lettre d'intention et la range parmi les sûretés personnelles à l'article 2322 : elle est l'engagement de faire ou de ne pas faire ayant pour objet le soutien apporté à un débiteur. Sa portée dépend de sa rédaction, qui peut créer une simple obligation de moyens ou une obligation de résultat. Le bailleur d'un entrepôt ou d'un local loué à une filiale la compare au cautionnement et à la garantie à première demande avant de l'accepter.

Lettre d'intention (LOI)

La lettre d'intention, ou LOI pour letter of intent, est le document par lequel un candidat acquéreur ou locataire expose les conditions auxquelles il envisage de traiter : prix ou loyer, durée, conditions suspensives, calendrier. Elle ouvre une période de négociation, souvent assortie d'une exclusivité et d'un accès aux documents de l'immeuble. Elle n'engage pas à conclure, mais l'article 1112 du Code civil impose de conduire et de rompre les pourparlers de bonne foi, sous peine de dommages et intérêts. Une lettre qui fixe sans réserve la chose et le prix peut valoir offre ferme : sa rédaction doit préciser qu'elle ne lie pas son auteur.

Lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR)

La lettre recommandée avec demande d'avis de réception est le mode de notification qui donne date certaine à un envoi et prouve sa présentation au destinataire. En bail commercial, l'article L.145-4 du Code de commerce permet au preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale par cette voie ou par acte extrajudiciaire. La date du congé est alors celle de la première présentation de la lettre, selon l'article R.145-1-1 du même code. Le congé délivré par le bailleur, la mise en demeure préalable à un refus de renouvellement et le commandement visant la clause résolutoire exigent en revanche un acte de commissaire de justice.

Levée des réserves

La levée des réserves est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage constate que l'entreprise a repris les défauts signalés lors de la réception des travaux. L'article 1792-6 du Code civil met ces reprises à la charge de l'entrepreneur au titre de la garantie de parfait achèvement, due pendant un an à compter de la réception. Les délais d'exécution sont fixés d'un commun accord ; à défaut d'exécution après mise en demeure, les travaux peuvent être réalisés aux frais et risques de l'entreprise défaillante. Le preneur d'un bâtiment neuf ou d'un bail en l'état futur d'achèvement suit cette levée, car elle conditionne le paiement du solde et la jouissance normale des locaux.

Levée d'option

La levée d'option est la déclaration par laquelle le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente décide d'acheter aux conditions convenues. L'article 1124 du Code civil prévoit que la révocation de la promesse pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat. En crédit-bail immobilier, elle désigne la décision du crédit-preneur d'acquérir l'immeuble à l'échéance pour la valeur résiduelle fixée au contrat. Elle doit intervenir dans le délai et selon la forme prévus, faute de quoi la promesse devient caduque et l'indemnité d'immobilisation reste en principe acquise au promettant.

Libération des lieux

La libération des lieux est la restitution du local au bailleur à la fin du bail : le preneur retire ses biens, remet les clés et rend les locaux vides. L'article 1730 du Code civil l'oblige à rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant l'état des lieux, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le bail commercial précise souvent le sort des aménagements, que le bailleur peut conserver par accession ou faire déposer aux frais du preneur. Le locataire qui se maintient après la date d'effet du congé doit une indemnité d'occupation jusqu'à la remise effective des clés.

Libre d'occupation (valeur libre)

Un bien libre d'occupation est un immeuble vendu ou évalué sans locataire ni occupant, dont l'acquéreur peut disposer dès la signature. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière distingue la valeur vénale d'un bien libre de celle d'un bien occupé, qui dépend du bail en cours, du loyer et de la durée restant à courir. Des murs commerciaux libres intéressent l'utilisateur qui cherche à s'implanter ; des murs loués intéressent l'investisseur, qui raisonne en rendement. Le rapport d'expertise précise toujours l'hypothèse retenue, car l'écart entre les deux valeurs peut être important.

Licence IV (licence de débit de boissons)

La licence IV est l'autorisation d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place qui permet de vendre toutes les boissons dont la consommation est autorisée, y compris les alcools forts. Elle correspond à la licence de 4e catégorie de l'article L.3331-1 du Code de la santé publique. Son nombre est limité et son transfert d'une commune à une autre est encadré par l'article L.3332-11 du même code, ce qui lui donne une valeur propre. Elle est un élément du fonds de commerce d'un café, d'un bar ou d'un restaurant, et non des murs : l'expert l'évalue avec le fonds, à part de l'immeuble.

Licitation

La licitation est la vente aux enchères d'un bien indivis qui ne peut pas être partagé commodément entre ses propriétaires. L'article 1686 du Code civil la prévoit lorsqu'une chose commune ne peut être partagée sans perte, ou qu'aucun des copartageants ne peut ou ne veut la prendre ; le prix est alors partagé entre eux. Elle peut être amiable, si tous les indivisaires s'accordent, ou ordonnée par le tribunal dans le cadre d'un partage judiciaire. Pour des murs commerciaux reçus en succession, une expertise de la valeur vénale sert à fixer la mise à prix ou à négocier le rachat des parts entre héritiers.

Limite séparative

La limite séparative est la ligne qui sépare un terrain des propriétés voisines, par opposition à la limite qui borde la voie publique. Le règlement du plan local d'urbanisme fixe la distance à respecter entre une construction et cette limite, ou autorise l'implantation sur la limite elle-même. En l'absence de document d'urbanisme, l'article R.111-17 du Code de l'urbanisme impose un recul au moins égal à la moitié de la hauteur du bâtiment, avec un minimum de trois mètres. Sur un terrain d'activités, cette règle détermine l'emprise constructible, la possibilité d'une extension et le passage des véhicules de secours autour du bâtiment.

Linéaire de vitrine (linéaire de façade)

Le linéaire de vitrine est la longueur de façade commerciale d'un local donnant sur la voie ou sur le mail d'une galerie, exprimée en mètres. Il mesure la visibilité du commerce : à surface égale, une boutique d'angle ou à large façade capte plus de passants qu'un local en profondeur. L'article R.145-3 du Code de commerce range parmi les caractéristiques propres au local sa situation dans l'immeuble, sa surface, son volume et la commodité de son accès pour le public. L'expert en tient compte dans la pondération des surfaces et dans le choix des références de loyer.

De « Liquidation judiciaire » à « Loi ELAN »

Liquidation judiciaire (du locataire)

La liquidation judiciaire est la procédure collective ouverte à l'encontre d'une entreprise en cessation des paiements dont le redressement est manifestement impossible, selon l'article L.640-1 du Code de commerce. Elle met fin à l'activité ou organise la cession de l'entreprise, sous la conduite d'un liquidateur. Elle n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des locaux : l'article L.641-12 du même code permet au liquidateur de le poursuivre, de le céder ou d'y mettre fin. Le bailleur déclare sa créance de loyers antérieurs et ne peut demander la résiliation pour les loyers postérieurs au jugement qu'après un délai de trois mois.

Lissage du loyer déplafonné

Le lissage du loyer déplafonné est la règle qui étale dans le temps la hausse d'un loyer de bail commercial fixé à la valeur locative lors du renouvellement. Le dernier alinéa de l'article L.145-34 du Code de commerce, issu de la loi Pinel, limite l'augmentation annuelle à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il s'applique lorsque le déplafonnement résulte d'une modification notable des éléments de la valeur locative ou d'une durée contractuelle supérieure à neuf ans. La règle n'est pas d'ordre public : le bail peut l'écarter, ce que l'expert vérifie avant de projeter les loyers futurs.

Livraison (d'un immeuble)

La livraison est la remise de l'immeuble à l'acquéreur ou au preneur, qui en prend possession et reçoit les clés. L'article 1604 du Code civil définit la délivrance comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. Dans une vente en l'état futur d'achèvement, elle suit l'achèvement de l'immeuble et donne lieu à un procès-verbal où l'acquéreur consigne ses réserves. Dans un bail en l'état futur d'achèvement, sa date fait courir la durée du bail et le paiement du loyer, et un retard ouvre droit aux pénalités prévues au contrat.

Livre foncier (Alsace-Moselle)

Le livre foncier est le registre de publicité foncière tenu dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, où il remplace le service de la publicité foncière. Il est régi par la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans ces départements et placé sous le contrôle d'un juge du livre foncier. L'inscription d'un droit y emporte une présomption d'exactitude au profit de son titulaire, ce que le fichier immobilier du reste de la France n'offre pas. Avant d'acheter des murs ou un terrain dans ces départements, l'acquéreur y consulte la propriété, les servitudes et les hypothèques inscrites.

Local

Un local est une partie d'immeuble close et couverte, délimitée et affectée à un usage déterminé (commerce, activité, stockage, bureau ou habitation), dont la destination d'urbanisme est fixée par l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme. Voir la définition complète du local.

Local accessoire

Le local accessoire est un local distinct du local principal où le fonds est exploité, mais nécessaire à cette exploitation : réserve, entrepôt de stockage, atelier, parking. L'article L.145-1 du Code de commerce étend le statut des baux commerciaux aux locaux accessoires dont la privation serait de nature à compromettre l'exploitation du fonds. Lorsque ce local appartient à un autre propriétaire que celui du local principal, il faut en outre qu'il ait été loué au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe. Le preneur qui loue une réserve séparée de sa boutique fait donc mentionner cet usage dans le bail.

Local commercial

Le local commercial est un immeuble ou une partie d'immeuble où une entreprise exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal et reçoit sa clientèle. Lorsqu'il est loué, le bail relève du statut des baux commerciaux de l'article L.145-1 du Code de commerce, à condition que le preneur soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. En urbanisme, il correspond à la destination « commerce et activités de service » de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme. Sa valeur dépend de l'emplacement, du linéaire de vitrine, de la surface de vente et de la destination autorisée par le bail.

Local d'activités

Le local d'activités est un bâtiment qui réunit sous le même toit un atelier ou un stockage et des bureaux d'accompagnement, relevant selon l'usage des sous-destinations industrie ou entrepôt du Code de l'urbanisme (art. R.151-28). Voir la définition complète du local d'activité.

Local monovalent

Le local monovalent est un local construit ou aménagé en vue d'une seule utilisation, qui ne pourrait recevoir une autre activité sans travaux importants et coûteux : hôtel, cinéma, clinique, garage, station-service. L'article R.145-10 du Code de commerce prévoit que son loyer peut être fixé, par dérogation aux règles ordinaires, selon les usages de la branche d'activité considérée. Le loyer de renouvellement échappe alors au plafonnement et se calcule par exemple à partir de la recette théorique d'un hôtel. La qualification se discute au cas par cas devant le juge des loyers commerciaux, d'où l'intérêt d'un rapport d'expertise argumenté.

Local professionnel

Le local professionnel est un local affecté à l'exercice d'une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, le plus souvent une profession libérale. Sa location relève du bail professionnel de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : contrat écrit, durée d'au moins six ans, résiliation possible à tout moment par le locataire avec un préavis de six mois. Ce bail n'ouvre ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction, à la différence du bail commercial. Les parties peuvent toutefois se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, comme l'admet l'article L.145-2 du Code de commerce.

Local vacant (friche commerciale)

Un local vacant est un local commercial ou d'activités qui n'est plus exploité ni occupé. Lorsque la vacance dure, la commune ou l'intercommunalité peut instituer la taxe annuelle sur les friches commerciales de l'article 1530 du Code général des impôts. Elle vise les biens qui ne sont plus affectés à une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition, sauf si l'inexploitation est indépendante de la volonté du propriétaire. Son taux est de 10 % la première année, 15 % la deuxième et 20 % à partir de la troisième, la collectivité pouvant le majorer dans la limite du double.

Locataire (preneur)

Le locataire, ou preneur, est la personne qui reçoit la jouissance d'un local en contrepartie d'un loyer. L'article 1728 du Code civil lui impose deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement, suivant la destination donnée par le bail, et payer le prix aux termes convenus. Dans un bail commercial, il doit en outre exploiter le fonds, respecter la destination contractuelle et supporter les charges que l'inventaire annexé au bail met à son compte. Il bénéficie en retour du droit au renouvellement ou, à défaut, d'une indemnité d'éviction.

Location-gérance

La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal en concède l'exploitation à un gérant, qui l'exploite à ses risques et périls moyennant une redevance. Elle est régie par les articles L.144-1 et suivants du Code de commerce. Elle porte sur le fonds et non sur les murs : le locataire-gérant n'est pas titulaire du bail commercial, qui reste au nom du loueur du fonds. Jusqu'à la publication du contrat, le loueur est solidairement responsable des dettes contractées par le gérant pour l'exploitation, en application de l'article L.144-7.

Locaux de stockage (taxe annuelle en Île-de-France)

Les locaux de stockage sont, au sens fiscal, les locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens, qui ne sont pas intégrés à un établissement de production. En Île-de-France, ils sont soumis à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement de l'article 231 ter du Code général des impôts. La taxe est due par le propriétaire au 1er janvier, selon un tarif au mètre carré actualisé chaque année ; les locaux de stockage de moins de 5 000 m² et les locaux commerciaux de moins de 2 500 m² en sont exonérés. L'investisseur l'intègre aux charges de l'immeuble et vérifie si le bail permet de la refacturer au preneur.

Logistique

La logistique est l'ensemble des opérations qui organisent les flux de marchandises entre le lieu de production et le client : transport, réception, stockage, préparation de commandes, expédition. Un entrepôt couvert qui stocke plus de 500 tonnes de matières combustibles relève de la rubrique 1510 de la nomenclature des installations classées, annexée à l'article R.511-9 du Code de l'environnement. Voir la définition complète de la logistique.

Logistique urbaine (logistique du dernier kilomètre)

La logistique urbaine est l'organisation de la livraison des marchandises en ville, depuis une plateforme de périphérie jusqu'au commerce ou au domicile du client. Elle repose sur des bâtiments de petite et moyenne taille proches des centres : espaces de logistique urbaine, messageries, hôtels logistiques. L'article L.151-16 du Code de l'urbanisme permet au règlement du plan local d'urbanisme de délimiter des secteurs où la préservation ou le développement d'équipements logistiques est nécessaire. La rareté du foncier donne à ces actifs des loyers au mètre carré supérieurs à ceux des entrepôts de périphérie, ce que l'expert mesure par comparaison.

Loi Carrez

La loi Carrez est la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, qui impose de mentionner la superficie de la partie privative dans toute promesse ou tout acte de vente d'un lot de copropriété. Elle a inséré l'article 46 dans la loi du 10 juillet 1965 et s'applique aux locaux commerciaux et professionnels en copropriété comme aux logements. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans l'année qui suit la vente. Les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots de moins de 8 m² en sont exclus, et la mesure ne s'impose pas au bail.

Loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience est la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Elle fixe l'objectif d'absence de toute artificialisation nette des sols en 2050 et la division par deux de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers sur la décennie 2021-2031. Elle interdit en principe la délivrance d'une autorisation d'exploitation commerciale pour un projet qui artificialise des sols, avec des dérogations sous 10 000 m² de surface de vente. Elle a aussi étendu l'obligation d'équiper d'un dispositif de production d'énergie renouvelable ou d'une végétalisation les toitures des entrepôts, des commerces et de leurs parcs de stationnement.

Loi ELAN

La loi ELAN est la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. En immobilier d'entreprise, son article 175 a créé l'obligation de réduire la consommation d'énergie des bâtiments tertiaires, codifiée à l'article L.174-1 du Code de la construction et de l'habitation et précisée par le décret dit tertiaire. Elle a aussi créé les opérations de revitalisation de territoire, qui dispensent d'autorisation d'exploitation commerciale les commerces qui s'installent dans un secteur de centre-ville. Le propriétaire et le preneur de locaux tertiaires de 1 000 m² et plus doivent s'accorder sur la répartition des actions et des déclarations.

De « Loi Hoguet » à « LTV »

Loi Hoguet

La loi Hoguet est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui réglemente les activités d'entremise et de gestion portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Elle impose au professionnel une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Son article 6 lui interdit de percevoir une rémunération sans mandat écrit préalable. Elle s'applique à la vente et à la location de locaux commerciaux, d'entrepôts et de terrains comme à celles de logements ; l'expertise de la valeur d'un bien n'entre pas dans son champ.

Loi Littoral

La loi Littoral est la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, applicable aux communes riveraines de la mer et des grands lacs. L'article L.121-8 du Code de l'urbanisme impose que l'extension de l'urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et les villages existants. En dehors des espaces urbanisés, les constructions sont interdites sur une bande de cent mètres à compter de la limite haute du rivage, en application de l'article L.121-16. Un terrain d'activités isolé en commune littorale peut donc être inconstructible, ce que l'acquéreur vérifie par un certificat d'urbanisme avant toute promesse.

Loi LME (loi de modernisation de l'économie)

La loi LME est la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie. Elle a créé l'indice des loyers commerciaux, qui sert de référence à l'indexation et au plafonnement du loyer des baux de commerce. Elle a relevé de 300 à 1 000 m² de surface de vente le seuil au-delà duquel un commerce doit obtenir une autorisation d'exploitation commerciale. Elle a enfin plafonné les délais de paiement entre entreprises, ce qui a modifié la trésorerie des preneurs et de leurs fournisseurs.

Loi Pinel du 18 juin 2014

La loi Pinel est la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, qui a réformé le statut des baux commerciaux. Elle a imposé un état des lieux et un inventaire des charges annexé au bail, limité à 10 % par an la hausse du loyer en cas de déplafonnement, écarté l'indice du coût de la construction au profit de l'ILC et de l'ILAT, et créé un droit de préférence du preneur en cas de vente des murs. Elle a aussi porté à trois ans la durée maximale du bail dérogatoire. Elle ne doit pas être confondue avec le dispositif fiscal Pinel, qui concerne le logement.

Loi sur l'eau (dossier loi sur l'eau)

La loi sur l'eau désigne le régime d'autorisation et de déclaration des installations, ouvrages, travaux et activités qui ont une incidence sur l'eau et les milieux aquatiques, prévu à l'article L.214-1 du Code de l'environnement. La nomenclature annexée à l'article R.214-1 en fixe les seuils. Pour le rejet des eaux pluviales, rubrique 2.1.5.0, un projet dont la surface, augmentée de celle du bassin versant intercepté, dépasse un hectare est soumis à déclaration, et à autorisation à partir de vingt hectares. Un entrepôt, un parc d'activités ou un lotissement doit donc prévoir des bassins de rétention, dont l'emprise réduit la surface constructible du terrain.

Lot de copropriété

Le lot de copropriété est l'unité de propriété d'un immeuble en copropriété : il comprend une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables. Cette définition résulte de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété fixe la destination de chaque lot : il peut interdire certaines activités, limiter les enseignes ou imposer des horaires de livraison. Avant d'acheter ou de louer un local commercial en copropriété, il faut donc vérifier que l'activité envisagée y est autorisée et connaître les tantièmes qui servent au calcul des charges.

Lotissement

Le lotissement est la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës, qui a pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Cette définition figure à l'article L.442-1 du Code de l'urbanisme. L'opération est soumise à permis d'aménager lorsqu'elle prévoit des voies, des espaces ou des équipements communs, et à déclaration préalable dans les autres cas. Dans un lotissement d'activités, le cahier des charges et le règlement fixent les activités admises, les reculs et l'aspect des bâtiments, que l'acquéreur d'un lot doit respecter.

Louage de choses (location)

Le louage de choses est le nom que le Code civil donne à la location. L'article 1709 le définit comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer. Ces règles forment le droit commun du bail : elles s'appliquent au bail commercial, au bail professionnel et au bail civil dans tout ce que leurs textes propres ne prévoient pas. Elles fondent notamment l'obligation de délivrance du bailleur, sa garantie des vices de la chose louée et la répartition des réparations.

Loyer

Le loyer est le prix que le locataire paie au bailleur en contrepartie de la jouissance des locaux. L'article 1728 du Code civil fait de son paiement aux termes convenus l'une des deux obligations principales du preneur. Dans un bail commercial, il est fixé librement à la signature, puis évolue selon la clause d'indexation, la révision triennale et les règles du renouvellement. Il s'exprime hors taxes et hors charges, par an et par mètre carré, ce qui permet de comparer des locaux de surfaces différentes.

Loyer d'avance (loyers payés d'avance)

Le loyer d'avance est une somme versée par le preneur avant l'échéance à laquelle elle correspond, par exemple un terme payé à la signature du bail. Il se distingue du dépôt de garantie, qui garantit l'exécution des obligations du locataire et lui est restitué en fin de bail. L'article L.145-40 du Code de commerce prévoit que les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, portent intérêt au profit du locataire pour les sommes qui excèdent le prix du loyer de plus de deux termes. Le taux est celui que pratique la Banque de France pour les avances sur titres.

Loyer de marché (valeur locative de marché)

Le loyer de marché est le montant auquel un local pourrait être loué, à la date de l'évaluation, entre un bailleur et un preneur consentants, informés et agissant sans contrainte. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière le désigne sous le nom de valeur locative de marché. Il s'apprécie par comparaison avec les loyers de locaux équivalents nouvellement loués et suppose un local libre, proposé sur le marché pendant un délai normal. Il ne se confond pas avec la valeur locative de l'article L.145-33 du Code de commerce, que le juge fixe lors du renouvellement d'un bail commercial.

Loyer de renouvellement

Le loyer de renouvellement est le loyer applicable au bail commercial renouvelé. L'article L.145-33 du Code de commerce pose qu'il doit correspondre à la valeur locative, déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. L'article L.145-34 plafonne toutefois sa hausse à la variation de l'indice lorsque la durée du bail n'excède pas neuf ans. À défaut d'accord, il est fixé par le juge des loyers commerciaux, le plus souvent au vu d'une expertise.

Loyer économique (loyer net effectif)

Le loyer économique est le loyer réellement supporté par le preneur une fois déduits les avantages consentis par le bailleur : franchise de loyer, paliers, participation aux travaux d'aménagement. Il se calcule en répartissant ces avantages sur la durée ferme du bail. L'expert retient ce loyer, et non le loyer affiché, pour comparer deux transactions locatives dans la méthode par comparaison que décrit la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Un loyer facial de 100 euros par mètre carré assorti de neuf mois de franchise sur un bail de six ans fermes correspond à un loyer économique de 87,50 euros.

Loyer facial

Le loyer facial est le loyer inscrit au bail, avant prise en compte des franchises, des paliers et des autres avantages accordés au preneur. C'est le montant qui sert de base à l'indexation et qui apparaît dans les statistiques de marché. Il peut s'écarter sensiblement du loyer réellement payé ; la Charte de l'expertise en évaluation immobilière invite l'expert à analyser les mesures d'accompagnement pour apprécier une référence locative. L'investisseur qui achète des murs loués vérifie donc l'état locatif et les avenants, car la valeur dépend du revenu net perçu, et non du loyer affiché.

Loyer plafonné

Le loyer plafonné est le loyer d'un bail commercial renouvelé dont la hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence, ILC ou ILAT, intervenue depuis la fixation initiale du loyer. Cette règle figure à l'article L.145-34 du Code de commerce et s'applique aux baux dont la durée n'excède pas neuf ans. Elle est écartée, et le loyer fixé à la valeur locative, en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Le bail qui a duré plus de douze ans par tacite prolongation y échappe aussi.

Loyer prime

Le loyer prime est le loyer le plus élevé obtenu, sur un marché et une période donnés, pour un local de taille standard, de qualité de premier rang et situé au meilleur emplacement : un repère de marché, distinct de la valeur locative du bail commercial (article R.145-7 du Code de commerce). Voir la définition complète du loyer prime.

LTV (ratio prêt sur valeur)

Le LTV, pour loan to value, est le rapport entre le montant d'un prêt et la valeur de l'immeuble qui le garantit, exprimé en pourcentage. Un prêt de 600 000 euros sur un entrepôt estimé à un million d'euros correspond à un LTV de 60 %. Le règlement (UE) n° 575/2013 sur les exigences de fonds propres des banques fait dépendre la pondération en risque d'un prêt garanti par un bien immobilier de la valeur de marché du bien, établie par un évaluateur indépendant. Le contrat de prêt d'un investisseur fixe souvent un LTV maximal, dont le dépassement après une baisse de valeur oblige à rembourser une partie du capital.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre L

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Quatre termes de la lettre L ont la leur ; deux autres fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition du local, pour le local commercial, le local accessoire et le local professionnel
• Définition du local d'activité, pour le local d'activités
• Définition de la logistique, pour la logistique et la logistique urbaine
• Définition du loyer prime, pour le loyer prime, le loyer facial et le loyer de marché
• Définition du bail commercial, pour le loyer plafonné, le loyer de renouvellement, la loi Pinel et la libération des lieux
• Définition de l'entrepôt, pour le lanterneau de désenfumage, les locaux de stockage et la loi sur l'eau

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en L

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