Local d'activité : définition en immobilier d'entreprise

Qu'est-ce qu'un local d'activité ?

Définition du local d'activité

Une catégorie de marché, pas une catégorie juridique

Aucun code ne définit le local d'activité. L'expression appartient au marché de l'immobilier d'entreprise, qui range les biens en grandes familles : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, locaux d'activité. Cette présentation n'est donc pas une définition juridique et ne dit rien de la nature du contrat. Le droit, lui, regarde l'usage réel des surfaces : la sous-destination d'urbanisme, la réglementation des installations classées, la destination du bail et la qualification fiscale. Le même bâtiment peut ainsi être appelé local d'activité par une annonce et relever de la sous-destination « industrie » pour le plan local d'urbanisme.

Produire, stocker, gérer : trois fonctions sous un même toit

Le local d'activité se reconnaît au mélange de ses surfaces. La partie principale, en rez-de-chaussée, accueille la production, l'assemblage, la réparation ou le stockage. Une part de bureaux, minoritaire, abrite l'accueil, l'administration et parfois un espace de présentation. Quatre usages dominent : la petite fabrication, l'atelier et le dépôt d'une entreprise du bâtiment, la maintenance et le service après-vente, le petit stockage et la distribution locale. Lorsque la part de bureaux devient importante, le marché parle plutôt de local mixte.

Les caractéristiques techniques d'un local d'activité

Un local d'activité se présente le plus souvent de plain-pied, avec une porte sectionnelle assez large pour un camion ou un chariot élévateur, parfois un quai de chargement. Cinq points font sa qualité : la hauteur libre, plus faible que celle d'un entrepôt logistique, la charge au sol admise par le dallage, la puissance électrique disponible, l'éclairage naturel et l'accès des poids lourds. S'y ajoutent selon les cas une mezzanine, un showroom, des sanitaires et des vestiaires pour le personnel, et un parking sur la parcelle.

Comment se compose un local d'activité ?

Bâtiment indépendant ou cellule de parc d'activités

Le bâtiment indépendant occupe seul sa parcelle : son propriétaire ou son preneur organise librement les accès, la cour et l'extension éventuelle. La cellule, elle, fait partie d'un bâtiment divisé en plusieurs lots, construit dans un parc d'activités ou une zone d'activités économiques. Elle se loue ou se vend par module, avec des parties communes et des règles de fonctionnement partagées. La cellule convient à l'artisan ou à la jeune entreprise ; le bâtiment indépendant, à la PME qui a besoin d'espace, de stationnement ou d'une organisation sur mesure. Voir les pages parc d'activités et locaux PME PMI.

L'organisation des surfaces : atelier, stockage et bureaux

La surface d'activité occupe l'essentiel du rez-de-chaussée. La partie à usage administratif se regroupe le plus souvent en façade : l'accueil, et parfois un showroom, au rez-de-chaussée pour recevoir la clientèle, les bureaux à l'étage, sur une mezzanine ou un niveau partiel. Cette disposition permet de séparer les flux : les visiteurs entrent par l'avant, les marchandises et les véhicules par l'arrière ou par le côté. Le rapport entre la surface d'activité et la surface de bureaux est le premier critère d'un acquéreur ou d'un preneur, avec la hauteur libre et la possibilité de diviser.

Le terrain : accès, cour de manœuvre et stationnement

Le local d'activité est le plus souvent implanté sur une assez large surface foncière, qui permet une circulation interne facile. Dans les faits, c'est la configuration de l'assiette foncière qui permet ou non de dégager une cour de manœuvre pour les poids lourds, un stationnement pour le personnel et la clientèle, une aire de stockage extérieure ou une extension. Un terrain trop juste limite l'usage du bâtiment, et donc le nombre d'entreprises qui peuvent s'y installer.

Local d'activité, urbanisme et fiscalité

Tout local d'activité ne peut pas accueillir toutes les activités. Trois règles décident de ce qui est possible et de ce qu'il coûte : le règlement d'urbanisme, la réglementation des installations classées et la fiscalité locale.

La sous-destination admise par le plan local d'urbanisme

Le plan local d'urbanisme classe les constructions en destinations et sous-destinations (articles R.151-27 et R.151-28 du Code de l'urbanisme, arrêté du 10 novembre 2016). Un local d'activité relève selon son usage de la sous-destination « industrie », qui comprend les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie, ou de la sous-destination « entrepôt », lorsque le stockage domine. Ses bureaux d'accompagnement suivent la destination du local principal, car les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et la même sous-destination (article R.151-29). Passer d'un entrepôt à un atelier de production, ou d'un local d'activité à un commerce de détail, constitue en revanche un changement de destination, soumis à déclaration préalable ou à permis de construire selon les travaux.

Bruit, stockage, produits dangereux : les installations classées

Une activité de travail des métaux, du bois, de peinture ou un stockage important de matières combustibles peut relever des installations classées pour la protection de l'environnement dès que les seuils de la nomenclature sont atteints (article L.511-1 du Code de l'environnement). L'exploitant dépose alors une déclaration, ou obtient un enregistrement ou une autorisation, avant de démarrer. L'acquéreur ou le preneur vérifie donc ce que l'occupant précédent était en droit d'exercer, et dans quelles limites.

La taxe foncière : local professionnel ou établissement industriel

Pour la taxe foncière, un local d'activité est en principe un local professionnel, évalué d'après la grille tarifaire de son secteur (article 1498 du Code général des impôts). Il bascule dans la catégorie des établissements industriels, évalués selon une méthode comptable, lorsque les installations techniques, le matériel et l'outillage y jouent un rôle prépondérant (article 1500). La qualification change le montant de l'impôt, et donc les charges supportées par le preneur si le bail les lui transfère : elle se vérifie sur l'avis d'imposition avant d'acheter ou de signer.

Le bail d'un local d'activité

Dans le commerce, le bail commercial est la notion centrale des rapports contractuels. Il en va de même pour un local d'activité, loué pour une longue durée, quel que soit le type d'activité, artisanale, industrielle ou de service, et quel que soit le lieu, centre-ville ou zone industrielle.

Le statut des baux commerciaux

Le local d'activité dans lequel un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé exploite un fonds se loue par un bail commercial (article L.145-1 du Code de commerce). Le preneur y trouve une durée de neuf ans au moins, la faculté de donner congé à chaque période triennale et un droit au renouvellement. Pour le bailleur, un bail signé n'est plus une charge mais l'assurance de percevoir des loyers, ce qui fait de la durée de location un élément essentiel de la valeur du bien, pour l'un comme pour l'autre.

La destination du bail et la déspécialisation

Le bail fixe les activités autorisées. Un bail de stockage ne permet pas d'ouvrir un atelier de fabrication, et un bail d'activité ne permet pas de vendre au détail à une clientèle de passage. Le preneur peut adjoindre des activités connexes ou complémentaires (article L.145-47 du Code de commerce) ou demander une déspécialisation plénière pour changer d'activité (article L.145-48). Un changement de preneur ne modifie pas la destination prévue au bail. Il faut donc rester vigilant sur la destination et l'usage des lieux imposés par le propriétaire bailleur, en particulier pour un local qui réunit stockage et bureaux.

Bail professionnel ou bail civil

Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas toujours. Une activité non commerciale, comme un bureau d'études exercé en profession libérale, relève du bail professionnel (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986), conclu pour six ans au moins. Une société civile ou une association qui n'exploite pas de fonds signe le plus souvent un bail civil, régi par le Code civil. Pour une occupation courte, les parties peuvent recourir au bail dérogatoire, limité à trois ans.

Différences avec l'entrepôt, le local commercial, les bureaux et l'usine

Il existe une grande variété d'immeubles qu'il ne faut pas confondre entre eux : espaces commerciaux et professionnels, bâtiments industriels, ateliers, hangars. Avant tout achat, il est utile d'établir une grille de données ventilant les surfaces selon trois critères : administratif, production et stockage.

Différence entre local d'activité et entrepôt

L'entrepôt ne sert qu'à stocker et à distribuer des marchandises. Il se distingue par sa hauteur, ses quais et sa surface, et forme une sous-destination d'urbanisme à part. Le local d'activité, lui, ne se résume pas à une seule fonction : il associe le stockage à la production et aux bureaux. Voir la fiche entrepôt.

Différence entre local d'activité et local commercial

Le local commercial se caractérise par la réception d'une clientèle : il vit de son emplacement et de sa vitrine. Le local d'activité reçoit surtout des professionnels et des livraisons, même lorsqu'il dispose d'un showroom. Les deux peuvent être loués par un bail commercial, mais la sous-destination d'urbanisme diffère : « artisanat et commerce de détail » pour l'un, « industrie » ou « entrepôt » pour l'autre.

Différence entre local d'activité et local professionnel

Le local professionnel désigne, en droit des baux, le local où s'exerce une activité non commerciale, le plus souvent libérale, loué par un bail professionnel. Le local d'activité désigne un type de bâtiment. Un local d'activité peut donc être loué comme local professionnel à un bureau d'études, ou par un bail commercial à un artisan : c'est l'activité du preneur qui décide du régime du bail.

Différence entre local d'activité et bureaux

Les bureaux n'accueillent que du travail administratif et tertiaire. Dans un local d'activité, ils ne sont qu'un accompagnement de la surface de production ou de stockage. Un immeuble entièrement tertiaire relève d'un autre marché, traité par le site bureaux-professionnels.com du réseau ProtorMundi.

Différence entre local d'activité et usine

L'usine produit en série, avec des machines lourdes et des effectifs importants, sur une grande emprise. Le local d'activité reste à taille humaine : il abrite une petite production, et l'atelier en constitue la partie productive. Au-delà, on parle de bâtiment industriel. Voir la fiche usine.

Traduction en anglais : light industrial unit

Local d'activité se traduit par light industrial unit ou industrial unit au Royaume-Uni ; une cellule de parc d'activités se dit business unit, et l'on parle aux États-Unis de flex space pour un bâtiment qui mêle activité et bureaux. La traduction littérale « local activity » n'a pas ce sens en anglais.

Le local d'activité dans l'expertise immobilière

Un local d'activité s'évalue par comparaison avec les ventes de biens similaires de la même zone, et par le revenu lorsqu'il est loué, à partir de sa valeur locative de marché. L'expert relève la surface utile et sa ventilation entre activité et bureaux, la hauteur libre, l'état de la toiture et du bardage, la présence éventuelle d'amiante, l'accès des poids lourds et le stationnement. Un bâtiment simple, bien desservi et facile à diviser intéresse beaucoup d'entreprises ; un local très équipé pour un seul métier subit une décote sur le marché. Pour vendre, acheter ou transmettre les murs, la référence reste la valeur vénale, que conclut un rapport d'expertise. La mission et ses livrables sont décrits dans la page consacrée à l'expertise immobilière, les approches dans les méthodes d'évaluation.

La valeur est établie par un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple l'ancien artisan qui a conservé les murs de son local, l'associé d'une SCI familiale ou l'héritier. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable.

Questions fréquentes sur la définition du local d'activité

Faire estimer un local d'activité