Artisanat : définition en immobilier d'entreprise

Quelle est la définition de l'artisanat ?

Définition de l'artisanat et de l'artisan

Que veut dire artisan, et qu'est-ce que l'artisanat ?

Dans le langage courant, un artisan est une personne qui exerce une activité manuelle à son compte. En France, l'artisanat dans sa conception la plus large recouvre l'ensemble des artisans, qui représentent plusieurs centaines de métiers. L'artisan, dans sa définition cette fois la plus restrictive, est une personne ayant une qualification professionnelle dans son métier, et l'artisan d'art celle qui exerce un métier d'art. Il suffit donc, dans un premier temps, de vérifier de quelle catégorie et de quel secteur d'activité relève l'entreprise selon les nomenclatures édictées par l'administration.

Les quatre conditions de la définition légale

L'article L.111-1 du Code de l'artisanat fait relever du secteur des métiers et de l'artisanat les personnes physiques et les personnes morales qui emploient moins de onze salariés et qui exercent, à titre principal ou secondaire, une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste fixée par décret. L'entreprise est immatriculée au registre national des entreprises (RNE), qui a remplacé le répertoire des métiers le 1er janvier 2023. Une société peut donc être artisanale au même titre qu'un entrepreneur individuel. Le seuil de onze salariés s'apprécie à la création : l'entreprise qui grandit peut rester immatriculée dans le secteur dans la limite de 250 salariés.

Les quatre familles de métiers de l'artisanat

Les métiers de l'artisanat se répartissent en quatre familles : l'alimentation, le bâtiment, la fabrication et les services. Naturellement, les activités liées à la fabrication, comme un facteur d'instruments de musique, un diamantaire ou un vannier, sont facilement identifiables comme artisanales. Pour les métiers du bâtiment, comme couvreur et maçon, c'est un peu plus délicat, de même que pour les activités de l'alimentation, comme chocolatier ou boulanger, qui tiennent aussi du commerce. Les services vont du garagiste au coiffeur. Reste à déterminer, pour l'immobilier, l'incidence de chaque catégorie d'artisan sur le choix des locaux.

Qualification, artisan d'art et maître artisan

Certains métiers ne peuvent être exercés que par une personne qualifiée, ou sous son contrôle effectif et permanent : réparation de véhicules, construction et entretien des bâtiments, plomberie, électricité, boulangerie, boucherie, coiffure, soins esthétiques (articles L.121-1 et suivants du Code de l'artisanat). La qualification repose sur un diplôme du métier, un CAP par exemple, ou sur trois années d'expérience professionnelle. La qualité d'artisan est reconnue dans les mêmes conditions au chef d'entreprise. Le titre d'artisan d'art est réservé aux métiers d'art, dont la liste est fixée par un arrêté du 24 décembre 2015, et le titre de maître artisan distingue le professionnel titulaire du brevet de maîtrise ou d'une expérience reconnue.

Quel type de locaux pour un artisan ?

Premier critère : un parc d'activités en zone artisanale

On peut privilégier les parcs d'activités situés dans une zone artisanale, pour que les locaux soient parfaitement adaptés à leur géographie économique : aménagement de la zone, voies de circulation aménagées, accès autoroutier facilité, stationnement des véhicules utilitaires. L'artisan y trouve aussi un voisinage d'entreprises comparables, des fournisseurs et parfois ses clients. Un village d'entreprises ou un hôtel d'activités proposent de petites cellules, à louer ou à acheter.

Second critère : des locaux d'activité à la taille d'une TPE

Comme second critère, le choix doit se porter de préférence sur des locaux d'activités dédiés à la TPE (très petite entreprise), voire sur des locaux pour de l'industrie légère. Ces locaux associent un atelier ou un stockage en rez-de-chaussée et un petit bureau d'accompagnement. Avant de s'engager, l'artisan vérifie la hauteur libre, la charge au sol, la puissance électrique disponible, la porte d'accès des véhicules et la possibilité de stocker à l'extérieur.

Ce que le plan local d'urbanisme autorise

Le plan local d'urbanisme ne traite pas tous les artisans de la même façon. Le Code de l'urbanisme (articles R.151-27 et R.151-28) répartit les constructions en destinations et sous-destinations. La sous-destination « artisanat et commerce de détail » vise les activités artisanales tournées vers une clientèle, comme la boulangerie, la coiffure ou la cordonnerie. La sous-destination « industrie » comprend les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie, c'est-à-dire les ateliers de production ou de réparation susceptibles de générer des nuisances (arrêté du 10 novembre 2016). Un menuisier ou un carrossier ne peut donc pas s'installer dans toutes les zones : le règlement de la zone se lit avant le bail ou la promesse de vente.

Nuisances, installations classées et accueil du public

Une carrosserie avec cabine de peinture, un atelier de travail du bois ou de traitement de surface peut relever des installations classées pour la protection de l'environnement dès que les seuils de la nomenclature sont atteints. Le bruit, les odeurs et les livraisons comptent aussi dans un immeuble en copropriété, dont le règlement peut interdire certaines activités. L'artisan qui reçoit des clients, dans un salon ou un point de vente, exploite un établissement recevant du public, soumis aux règles de sécurité incendie et d'accessibilité.

Artisan et bail commercial

L'artisan locataire de son atelier est protégé comme un commerçant. Encore faut-il qu'il soit immatriculé et que le bail autorise son métier.

Le statut des baux commerciaux s'applique à l'artisan immatriculé

L'article L.145-1 du Code de commerce applique le statut des baux commerciaux aux locaux dans lesquels un fonds est exploité par le chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, qu'il accomplisse ou non des actes de commerce. L'artisan dispose donc d'un bail commercial d'au moins neuf ans, du droit au renouvellement et, en cas de refus du bailleur, d'une indemnité d'éviction. Sans immatriculation à la date du renouvellement, cette protection tombe. Pour un démarrage, un bail dérogatoire de trois ans au plus reste possible.

Destination du bail et activités autorisées

Le bail fixe les activités autorisées dans les locaux. Un bail d'entrepôt ne permet pas d'ouvrir un atelier de fabrication, et un bail d'atelier ne permet pas de vendre au détail. L'artisan qui veut ajouter une activité proche de la sienne passe par la déspécialisation. Une destination rédigée largement facilite la revente de l'entreprise.

Loyer et fonds artisanal

Le loyer d'un local artisanal est indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), prévu pour les activités commerciales et artisanales. La clientèle, le nom, l'outillage et le droit au bail forment le fonds artisanal, que l'artisan peut céder avec son bail. Pour le bailleur, un artisan installé de longue date, avec son matériel et sa clientèle de quartier ou de zone, est un locataire stable.

Différences avec le commerçant, la profession libérale, l'industriel et le micro-entrepreneur

Plusieurs statuts se rapprochent de celui de l'artisan sans lui être identiques. La différence compte pour le bail, pour le registre et pour le choix des locaux.

Différence entre artisan et commerçant

Le commerçant achète pour revendre : il a la qualité de commerçant et s'inscrit au registre du commerce et des sociétés. L'artisan vit d'abord de son travail et de son savoir-faire. Beaucoup d'artisans font les deux : le boulanger fabrique son pain et revend des boissons. Il est alors artisan et commerçant, inscrit aux deux registres.

Différence entre artisan et profession libérale

La profession libérale rend un service intellectuel : architecte, expert-comptable, médecin. Elle loue le plus souvent ses locaux par un bail professionnel de six ans au moins (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986), dans des bureaux ou un cabinet, et non dans un atelier.

Différence entre artisan et industriel

L'industriel produit en série, avec des machines, des capitaux et une main-d'œuvre qui dépassent le travail personnel du chef d'entreprise. La frontière tient à la taille et à l'organisation plus qu'au métier : un menuisier de cinq salariés est artisan, une usine de meubles de trois cents salariés ne l'est pas. Côté immobilier, on passe de l'atelier au bâtiment industriel.

Différence entre artisan et micro-entrepreneur

Micro-entrepreneur n'est pas un métier : c'est un régime fiscal et social simplifié, ouvert en dessous d'un plafond de chiffre d'affaires. Un artisan peut l'adopter. Il reste artisan, immatriculé au registre national des entreprises et tenu à la même qualification.

Traduction en anglais : craft industry

L'artisanat se traduit par craft industry, ou skilled trades pour les métiers du bâtiment et des services. Un artisan se dit craftsman, au pluriel craftsmen, et un atelier workshop.

Les locaux artisanaux dans l'expertise immobilière

Un atelier simple, bien desservi et facile à diviser intéresse beaucoup d'entreprises. Un local très équipé pour un seul métier, comme une cabine de peinture ou un fournil, vaut beaucoup pour celui qui l'exploite et moins pour le marché. Pour vendre, acheter ou transmettre les murs d'un atelier, la référence est sa valeur vénale, que conclut un rapport d'expertise. La mission et ses livrables sont décrits dans la page consacrée à l'expertise immobilière, les approches dans les méthodes d'évaluation.

La valeur est établie par un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple l'ancien artisan qui a conservé les murs de son atelier, ou ses héritiers. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable.

Questions fréquentes sur la définition de l'artisanat

Faire estimer un atelier ou un local d'activités artisanal