Lexique commercial - lettre H : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre H du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre H

Les 37 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en quatre groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « Habitation (changement d'usage) » à « Hauteur utile de stockage »

Habitation (changement d'usage)

Le changement d'usage est l'opération qui consiste à affecter à une activité commerciale, artisanale ou professionnelle un local jusque-là destiné à l'habitation. L'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation le soumet à une autorisation préalable de la commune dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ; d'autres communes peuvent adopter ce régime. L'autorisation peut être subordonnée à une compensation, c'est-à-dire à la transformation en logement d'une surface équivalente. Elle ne se confond pas avec le changement de destination, qui relève du Code de l'urbanisme : les deux démarches se cumulent.

Hall d'exposition (showroom)

Le hall d'exposition, ou showroom, est un local où une entreprise présente ses produits à des clients, professionnels ou particuliers, sans que la marchandise y soit nécessairement stockée ni emportée. Il occupe souvent la façade d'un local d'activités ou d'un entrepôt, dont il constitue la partie visible depuis la voie. Dès lors qu'il reçoit du public, il est un établissement recevant du public, classé en type T par le règlement de sécurité issu de l'arrêté du 25 juin 1980. Sa surface se loue plus cher que celle de l'atelier ou du stockage attenant, ce qui conduit l'expert à valoriser séparément chaque nature de surface.

Halle industrielle

La halle industrielle est un bâtiment d'un seul volume, à grande portée et grande hauteur, conçu pour la production, l'assemblage ou la maintenance de pièces lourdes. Sa charpente, le plus souvent métallique, porte un ou plusieurs ponts roulants dont la capacité de levage, exprimée en tonnes, est l'une des premières caractéristiques recherchées par un industriel. Ces appareils sont soumis aux vérifications périodiques prévues par l'arrêté du 1er mars 2004 relatif aux appareils et accessoires de levage. La valeur d'une halle dépend de sa hauteur sous crochet, de la résistance du dallage et de la puissance électrique disponible.

Hangar

Le hangar est une construction simple, une toiture sur ossature ouverte ou fermée par un bardage, qui abrite engins, matériel ou marchandises et relève de la sous-destination de son usage réel (article R.151-28 du Code de l'urbanisme). Voir la définition complète du hangar.

Hausse de loyer (plafonnement et lissage)

La hausse du loyer d'un bail commercial est encadrée à deux moments : la révision triennale et le renouvellement. Dans les deux cas, la variation ne peut pas dépasser celle de l'indice de référence, indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires, sauf motif de déplafonnement (articles L.145-34 et L.145-38 du Code de commerce). Lorsque le loyer est déplafonné, l'augmentation est étalée : elle ne peut pas excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Ce lissage, issu de la loi du 18 juin 2014, ne joue pas lorsque le déplafonnement résulte d'un bail ayant duré plus de douze ans par tacite prolongation.

Haute qualité environnementale (HQE)

La haute qualité environnementale, ou HQE, est une certification volontaire qui atteste qu'un bâtiment a été conçu, construit ou exploité en limitant ses consommations d'énergie et d'eau, ses déchets et son impact sur le site, tout en assurant le confort des occupants. Elle est délivrée par un organisme certificateur après audit, avec plusieurs niveaux de performance. Elle se distingue des obligations réglementaires, comme la réduction des consommations d'énergie des bâtiments tertiaires imposée par l'article L.174-1 du Code de la construction et de l'habitation. Sur le marché, un entrepôt ou un immeuble certifié se loue et se revend plus facilement auprès des investisseurs institutionnels.

Hauteur libre

La hauteur libre est la distance verticale utilisable entre le sol fini et le point le plus bas de la structure, des réseaux ou de l'installation d'extinction. C'est elle, et non la hauteur au faîtage, qui détermine le nombre de niveaux de palettes et donc la capacité de stockage d'un entrepôt. Elle intervient aussi dans le calcul du volume qui sert au classement des entrepôts couverts sous la rubrique 1510 de la nomenclature des installations classées. Un bâtiment de faible hauteur libre se loue et se vend avec une décote, que l'expert mesure par comparaison avec les références du secteur.

Hauteur maximale des constructions

La hauteur maximale des constructions est la limite que le règlement du plan local d'urbanisme fixe, zone par zone, à l'élévation des bâtiments. L'article R.151-39 du Code de l'urbanisme autorise le règlement à prévoir des règles maximales d'emprise au sol et de hauteur ; celle-ci se mesure, selon les communes, à l'égout du toit, à l'acrotère ou au faîtage. Combinée à l'emprise au sol, elle détermine la constructibilité d'un terrain et donc sa valeur. Pour un projet d'entrepôt, elle conditionne la hauteur de stockage possible : une zone limitée à douze mètres exclut les bâtiments de grande hauteur.

Hauteur sous ferme (ou sous poutre)

La hauteur sous ferme, ou sous poutre, est la distance verticale entre le sol fini et le point le plus bas de la charpente d'un bâtiment d'activités ou d'un entrepôt. Elle est toujours inférieure à la hauteur au faîtage, mesurée au sommet de la toiture, et peut différer de la hauteur libre lorsque des réseaux, des luminaires ou une installation d'extinction sont suspendus sous la structure. C'est la mesure que les annonces et les baux retiennent le plus souvent pour décrire le volume utile d'un bâtiment. Une erreur sur cette caractéristique, lorsqu'elle est déterminante pour l'exploitant, met en jeu l'obligation de délivrance, prévue par l'article 1719 du Code civil pour le bailleur et par l'article 1604 pour le vendeur.

Hauteur sous plafond

La hauteur sous plafond est la distance entre le sol fini et le plafond d'un local, faux plafond compris lorsqu'il existe. Elle sert de critère au calcul des surfaces : l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme exclut de la surface de plancher les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre. Dans un local commercial, elle commande la possibilité d'installer une mezzanine, une gaine d'extraction ou un éclairage suspendu. Une faible hauteur en sous-sol ou en réserve réduit la valeur locative de ces surfaces, que l'expert retient pour une fraction seulement de la surface principale.

Hauteur utile de stockage

La hauteur utile de stockage est la hauteur jusqu'à laquelle des marchandises peuvent réellement être entreposées dans un bâtiment, une fois déduits les espaces de sécurité. Pour les entrepôts couverts soumis à la rubrique 1510 des installations classées, l'arrêté du 11 avril 2017 impose de maintenir une distance minimale d'un mètre entre le sommet des stockages et la base de la toiture, ou la distance nécessaire au fonctionnement de l'extinction automatique lorsqu'elle existe. Elle se traduit en nombre de niveaux de palettes et en capacité totale du site. C'est elle, plus que la surface au sol, qui permet de comparer deux entrepôts de même emprise.

De « Hinterland » à « Horizon d'investissement »

Hinterland

L'hinterland, ou arrière-pays, est le territoire desservi par un port, celui d'où proviennent et vers lequel repartent les marchandises qui y transitent. Son étendue dépend des liaisons routières, ferroviaires et fluviales : l'article L.5312-2 du Code des transports charge d'ailleurs les grands ports maritimes de promouvoir les dessertes ferroviaires et fluviales. Pour l'immobilier logistique, l'hinterland dessine la carte des emplacements recherchés, le long des axes qui relient le port aux bassins de consommation. Un entrepôt situé sur l'un de ces corridors bénéficie d'une demande locative plus régulière qu'un site isolé.

Hoguet (loi)

La loi Hoguet est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, complétée par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui réglemente les professionnels se livrant à la vente, à la location ou à la gestion des biens d'autrui. Elle s'applique aux immeubles comme aux fonds de commerce, donc à l'immobilier d'entreprise. Elle impose une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, une assurance de responsabilité civile, une garantie financière lorsque le professionnel détient des fonds et un mandat écrit préalable à toute intervention. L'expertise en évaluation immobilière, qui consiste à estimer un bien et non à le négocier, n'entre pas dans son champ.

Holding immobilière

La holding immobilière est une société dont l'objet est de détenir les titres d'une ou de plusieurs sociétés propriétaires d'immeubles. Elle sépare le patrimoine immobilier de l'exploitation et centralise le financement, les dividendes remontant des filiales pour rembourser l'emprunt. Lorsqu'elle est soumise à l'impôt sur les sociétés et détient au moins 5 % du capital d'une filiale elle-même soumise à cet impôt, elle peut bénéficier du régime des sociétés mères des articles 145 et 216 du Code général des impôts, qui exonère les dividendes reçus sous réserve d'une quote-part de frais et charges. Céder les titres plutôt que l'immeuble modifie aussi les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur.

Honoraires d'expertise

Les honoraires d'expertise rémunèrent la mission de l'expert en évaluation immobilière : visite, analyse des pièces, étude de marché et rédaction du rapport. Ils sont fixés librement dans une lettre de mission signée avant le début des travaux et ne peuvent pas dépendre de la valeur trouvée, règle d'indépendance posée par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. En expertise judiciaire, c'est le juge qui fixe la rémunération de l'expert, selon l'article 284 du Code de procédure civile. Leur montant varie avec la surface, la complexité de l'actif et la finalité du rapport.

Honoraires de commercialisation

Les honoraires de commercialisation rémunèrent l'intermédiaire qui a trouvé un acquéreur ou un locataire pour un local commercial, un entrepôt ou un terrain. Ils sont libres et fixés par le mandat, en pourcentage du prix de vente ou du loyer annuel, à la charge de l'une ou l'autre des parties. L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit à l'intermédiaire de percevoir une somme avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit. Sans mandat écrit préalable, aucune rémunération n'est due, même si la vente ou le bail s'est réalisé grâce à lui.

Honoraires de gestion

Les honoraires de gestion rémunèrent le gestionnaire chargé par le propriétaire d'encaisser les loyers, de suivre les baux et d'entretenir l'immeuble. Dans un bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du Code de commerce interdit de faire supporter au locataire les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble. Les honoraires de gestion technique, qui portent sur l'entretien et les contrats de maintenance, peuvent en revanche lui être refacturés s'ils figurent dans l'inventaire des charges du bail. Une clause contraire est réputée non écrite.

Honoraires de rédaction d'acte

Les honoraires de rédaction d'acte rémunèrent l'avocat, le notaire ou le mandataire qui établit le bail commercial, l'avenant ou l'acte de cession. Aucun texte ne les répartit pour un bail commercial : les parties en décident librement, et l'usage les met à la charge du locataire. Pour une vente, l'article 1593 du Code civil met les frais d'acte à la charge de l'acheteur. Lorsque le bail est conclu pour plus de douze ans, il doit être publié au service de la publicité foncière et prend la forme d'un acte notarié, dont les émoluments suivent un tarif réglementé.

Horizon d'investissement

L'horizon d'investissement est la durée pendant laquelle un investisseur prévoit de conserver un actif avant de le revendre. Il oriente le choix du bien, du financement et du bail : une durée ferme de location proche de l'horizon visé sécurise le revenu attendu. Il compte aussi pour la fiscalité du particulier, puisque la plus-value de cession d'un immeuble est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention (article 150 VC du Code général des impôts) et de prélèvements sociaux après trente ans. En évaluation, il fixe la période sur laquelle les revenus futurs sont projetés puis actualisés.

De « Hors charges (HC) » à « Hub logistique »

Hors charges (HC)

La mention hors charges, abrégée HC, signifie que le loyer annoncé ne comprend pas les charges, impôts et taxes que le bail met à la charge du locataire. S'y ajoutent, selon les baux, les charges d'entretien et de copropriété, la taxe foncière ou les honoraires de gestion technique. Depuis la loi du 18 juin 2014, tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et de leur répartition entre le bailleur et le locataire (article L.145-40-2 du Code de commerce). Pour comparer deux offres, il faut donc raisonner en coût global d'occupation : loyer, charges et fiscalité.

Hors d'eau, hors d'air

Un bâtiment est hors d'eau lorsque sa toiture est posée et qu'il est protégé des infiltrations ; il est hors d'air lorsque ses menuiseries extérieures, ses portes et ses bardages sont en place et qu'il est clos. Ces deux stades marquent la fin du gros œuvre et servent de repères au paiement du prix dans les ventes en l'état futur d'achèvement. L'article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation, applicable au secteur du logement, plafonne les versements à 70 % du prix à la mise hors d'eau. En immobilier d'entreprise, l'échéancier est négocié librement, mais les contrats reprennent le plus souvent ces mêmes jalons.

Hors droits (valeur)

Une valeur hors droits est exprimée sans les droits de mutation ni les frais d'acquisition que l'acheteur paie en plus du prix : elle correspond à ce que reçoit le vendeur. À l'inverse, la valeur droits inclus, ou acte en main, représente le coût total supporté par l'acquéreur. L'écart tient pour l'essentiel aux droits d'enregistrement de l'article 1594 D du Code général des impôts, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière demande à l'expert de préciser dans son rapport si la valeur vénale est donnée hors droits ou droits inclus, les taux de rendement n'étant pas les mêmes dans les deux cas.

Hors œuvre (SHOB et SHON)

Les surfaces hors œuvre, brute (SHOB) et nette (SHON), étaient les unités de mesure utilisées par le droit de l'urbanisme pour calculer les droits à construire et les taxes. Elles étaient mesurées à l'extérieur des murs, épaisseur des façades comprise. L'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 les a remplacées, à compter du 1er mars 2012, par la surface de plancher, calculée à partir du nu intérieur des façades et définie à l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme. Elles figurent encore dans les permis de construire, les baux et les actes anciens : une SHON ne peut pas être comparée telle quelle à une surface de plancher ou à une surface utile.

Hors taxes (HT)

La mention hors taxes, abrégée HT, indique qu'un prix ou un loyer est exprimé sans la taxe sur la valeur ajoutée. La location d'un local nu à usage professionnel est en principe exonérée de TVA (article 261 D du Code général des impôts), mais le bailleur peut opter pour son assujettissement en application de l'article 260, 2° du même code. Lorsque l'option est exercée, le loyer est facturé avec la TVA, que le locataire récupère s'il est lui-même assujetti. Pour un locataire non assujetti, cette taxe est un coût définitif : la comparaison de deux loyers doit alors se faire toutes taxes comprises.

Hôtel (murs d'hôtel)

Les murs d'hôtel désignent l'immeuble dans lequel un fonds hôtelier est exploité, par opposition au fonds de commerce lui-même. Lorsqu'ils sont donnés en location, le bail relève du statut des baux commerciaux, avec une particularité : l'hôtel est un local construit en vue d'une seule utilisation, dit monovalent. L'article R.145-10 du Code de commerce prévoit que le loyer de ces locaux peut être fixé selon les usages de la branche d'activité, sans plafonnement lors du renouvellement. La méthode hôtelière le calcule à partir de la recette théorique des chambres. En urbanisme, l'hôtel constitue une sous-destination à part entière (article R.151-28 du Code de l'urbanisme).

Hôtel d'activités

Un hôtel d'activités est un immeuble, souvent à étages, divisé en lots loués à des artisans, de petites industries ou des entreprises de services techniques. Il offre ce qu'un immeuble de bureaux n'a pas : planchers à forte charge, monte-charges, hauteur sous plafond, aire de livraison. Il permet de maintenir des activités de production en ville, là où le foncier manque pour des bâtiments de plain-pied. Selon l'activité exercée dans chaque lot, les locaux relèvent des sous-destinations industrie ou artisanat et commerce de détail de l'article R.151-28 du Code de l'urbanisme, ce que le règlement de la zone doit autoriser.

Hôtel d'entreprises

Un hôtel d'entreprises est un immeuble qui propose à de jeunes entreprises des locaux d'activités ou des ateliers prêts à l'usage, pour une durée limitée et à loyer modéré. Il est le plus souvent réalisé par une collectivité ou un établissement public, et prend le relais de la pépinière lorsque l'entreprise a dépassé ses premières années. L'occupation repose en général sur un bail dérogatoire, que l'article L.145-5 du Code de commerce limite à trois ans, renouvellements compris. Si le locataire reste dans les lieux plus d'un mois après l'échéance sans opposition du bailleur, un bail commercial de neuf ans prend naissance.

Hôtel logistique

Un hôtel logistique est un bâtiment de logistique urbaine, souvent sur plusieurs niveaux, qui réunit sous un même toit des activités différentes : messagerie, préparation de commandes, stockage, parfois ateliers, commerces ou équipements. Il rapproche les marchandises du centre-ville pour raccourcir les derniers kilomètres de livraison. Sa partie stockage relève de la sous-destination entrepôt de l'article R.151-28 du Code de l'urbanisme et, au-delà des seuils de la rubrique 1510, de la législation des installations classées. La mixité des usages impose un montage en volumes ou en copropriété et des baux distincts selon les occupants.

Hub logistique

Un hub logistique est une plateforme où des flux de marchandises venus de plusieurs origines sont regroupés, triés, puis réexpédiés vers leurs destinations. Les colis y séjournent peu : le bâtiment est conçu pour le passage à quai plus que pour le stockage, avec de nombreuses portes sur ses deux façades et une vaste cour de manœuvre. Lorsqu'il abrite plus de 500 tonnes de matières combustibles dans un volume d'au moins 5 000 m³, il relève de la rubrique 1510 des installations classées et de l'arrêté du 11 avril 2017. Sa valeur tient à son emplacement, au croisement d'axes autoroutiers, plus qu'à sa hauteur.

De « Huissier de justice (commissaire de justice) » à « Hypothèse spéciale »

Huissier de justice (commissaire de justice)

L'huissier de justice est l'officier public chargé de signifier les actes et d'exécuter les décisions de justice. Depuis le 1er juillet 2022, il porte le titre de commissaire de justice, profession née de sa fusion avec celle de commissaire-priseur judiciaire (ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016). Son intervention est obligatoire à plusieurs étapes du bail commercial : le congé délivré par le bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire (article L.145-9 du Code de commerce), tout comme le commandement visant la clause résolutoire. Il dresse aussi l'état des lieux lorsque les parties ne parviennent pas à l'établir ensemble.

Hypermarché

Un hypermarché est un magasin de détail en libre-service, à dominante alimentaire, dont la surface de vente atteint au moins 2 500 m², selon la définition retenue par la statistique publique. Sa création ou son extension est soumise à une autorisation d'exploitation commerciale, exigée par l'article L.752-1 du Code de commerce pour toute surface de vente supérieure à 1 000 m². Il est redevable de la taxe sur les surfaces commerciales. Les murs d'un hypermarché, généralement loués à l'enseigne par un bail de longue durée, forment une classe d'actifs à part, dont la valeur dépend du chiffre d'affaires du magasin et de sa zone de chalandise.

Hypothèque

L'hypothèque est l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation, sans que le propriétaire en soit dépossédé (article 2385 du Code civil). Si la dette n'est pas payée, le créancier peut faire saisir et vendre l'immeuble pour être payé par préférence sur le prix, y compris entre les mains d'un nouvel acquéreur grâce au droit de suite. Elle est constituée par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière, ce qui la rend opposable aux tiers. Avant toute acquisition, l'état hypothécaire révèle les inscriptions qui grèvent encore l'actif.

Hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle est celle que le propriétaire d'un immeuble consent volontairement à un créancier, le plus souvent la banque qui finance une acquisition ou des travaux. Elle doit être constituée par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière, pour un montant déterminé. Son régime figure aux articles 2385 et suivants du Code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. Elle peut porter sur un autre bien que celui que le prêt finance, ce qui permet à un dirigeant d'acquérir un local professionnel en s'appuyant sur un immeuble déjà payé.

Hypothèque judiciaire

L'hypothèque judiciaire est celle qu'un créancier obtient sur l'immeuble de son débiteur par l'effet d'une décision de justice. Avant tout jugement, il peut demander au juge de l'exécution l'autorisation d'inscrire une hypothèque conservatoire, à condition que sa créance paraisse fondée en son principe et que son recouvrement soit menacé (articles L.511-1 et L.531-1 du Code des procédures civiles d'exécution). L'inscription provisoire doit ensuite être confirmée par une inscription définitive une fois le titre obtenu. Un bailleur impayé ou une entreprise créancière y recourt pour être payé sur le prix si l'immeuble est vendu.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers garantit la banque qui a prêté les fonds servant à payer le prix d'acquisition d'un immeuble. Elle a remplacé, le 1er janvier 2022, l'ancien privilège de prêteur de deniers, supprimé par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, et figure à l'article 2402 du Code civil. Elle ne peut garantir que le prix d'achat d'un bien existant : les travaux et les constructions à venir doivent être couverts par une hypothèque conventionnelle. Elle prend rang à la date de son inscription et coûte moins cher qu'une hypothèque conventionnelle, car elle n'est pas soumise à la taxe de publicité foncière.

Hypothèse d'évaluation

Une hypothèse d'évaluation est un élément que l'expert tient pour vrai sans l'avoir vérifié lui-même, parce qu'il ne relève pas de sa mission ou qu'il ne peut pas être contrôlé à la date de l'expertise. Il s'agit par exemple de la conformité du bâtiment aux autorisations d'urbanisme, de l'absence de pollution du sol ou de l'exactitude des surfaces communiquées. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière et les normes d'évaluation de la RICS imposent de les mentionner dans le rapport. Si l'une d'elles se révèle inexacte, la valeur doit être réexaminée : le lecteur du rapport sait ainsi sur quelles bases le chiffre repose.

Hypothèse spéciale

Une hypothèse spéciale est une hypothèse d'évaluation qui suppose une situation différente de la réalité à la date de l'expertise. L'expert estime par exemple un immeuble loué comme s'il était libre, un terrain comme si le permis de construire était obtenu, ou un bâtiment en chantier comme s'il était achevé. Les normes d'évaluation de la RICS et la Charte de l'expertise en évaluation immobilière ne l'admettent que si elle est réaliste, pertinente au regard de l'objet de la mission et clairement signalée dans le rapport. La valeur obtenue ne peut pas être présentée comme une valeur vénale sans cette réserve.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre H

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Un terme de la lettre H a la sienne, le hangar, et cinq autres fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition du hangar, pour ce qui le distingue de l'entrepôt et du local d'activité
• Définition de l'entrepôt, pour la hauteur libre, la hauteur sous ferme et la hauteur utile de stockage
• Définition de la logistique, pour l'hinterland, l'hôtel logistique et le hub logistique
• Définition du local d'activité, pour la halle industrielle, l'hôtel d'activités et l'hôtel d'entreprises
• Définition du bail commercial, pour la hausse de loyer, le loyer hors charges et les honoraires de gestion
• Définition de la valeur vénale, pour la valeur hors droits, l'hypothèse d'évaluation et l'hypothèse spéciale

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en H

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