Hangar : définition en immobilier d'entreprise

Qu'est-ce qu'un hangar ?

Définition du hangar

Origine du mot hangar

Le mot désignait autrefois tout abri couvert et ouvert. Littré le rattache au latin médiéval angarium, l'abri où l'on ferrait les chevaux ; les dictionnaires étymologiques modernes retiennent plutôt une origine francique, haimgard, la clôture autour de la maison. Dans les deux cas, le hangar est d'abord une annexe : un toit dressé à côté de l'habitation ou de la ferme pour mettre à l'abri ce qui ne doit pas rester dehors.

Un abri plus qu'un local

Les hangars se présentent historiquement comme une forme rudimentaire d'entreposage, au service de l'agriculture et de l'artisanat. Avec le développement industriel, ils se sont répandus grâce à leur montage rapide, souvent en éléments préfabriqués, pour répondre vite à un besoin de surface couverte. Beaucoup de ces hangars de première génération sont aujourd'hui obsolètes, voire à l'abandon dans certaines friches industrielles ou agricoles, et doivent être distingués des hangars récents, plus hauts et mieux conçus.

Pourquoi bien définir un hangar

Le hangar et l'entrepôt se ressemblent de loin, mais pas à l'usage. Un acquéreur ou un preneur qui cherche un bâtiment de stockage doit vérifier ce qu'il visite : un hangar ouvert, bas, sur sol stabilisé, ne rend pas les mêmes services qu'un entrepôt clos, avec quais et dallage industriel, et ne se négocie pas au même prix. Les caractéristiques techniques, l'état de la couverture et la situation administrative du bâtiment se vérifient avant tout achat.

Comment se construit un hangar ?

L'ossature et les travées

L'ossature est le plus souvent métallique, parfois en bois ou en béton. Elle se compose de portiques, des poteaux reliés par une charpente, répétés tous les 5 à 6 mètres environ pour un hangar courant ; chaque intervalle forme une travée. Des contreventements, souvent en croix de Saint-André, rigidifient l'ensemble dans les pignons et les long-pans. La structure est dimensionnée pour les charges de neige et de vent de la région, selon les Eurocodes NF EN 1991-1-3 et NF EN 1991-1-4. La hauteur courante d'un hangar ancien tourne autour de 6 mètres au faîtage, bien moins que la hauteur libre d'un entrepôt logistique récent.

La couverture

La toiture, à un ou plusieurs pans, est en tôle d'acier nervurée (bac acier) ou, sur les hangars anciens, en plaques de fibres-ciment, le « fibro », parfois ajourée de plaques translucides pour l'éclairage naturel. Les plaques de fibres-ciment posées avant 1997 contiennent souvent de l'amiante : leur repérage et leur remplacement pèsent sur la valeur du bâtiment.

Ouvert ou fermé : le bardage

Le hangar peut rester ouvert sur un ou plusieurs côtés, ou être fermé par un bardage métallique périphérique, partiel ou intégral, avec un accès par porte coulissante ou sectionnelle en pignon ou en long-pan. Le montage le plus courant est le bardage simple peau, une seule tôle sans isolant : le volume reste froid l'hiver, chaud l'été et sujet à la condensation.

Le sol et les accès

Le sol d'un hangar est souvent une dalle béton simple, voire un sol stabilisé ou en terre battue. Il n'a pas la résistance ni la planéité d'un dallage industriel et ne supporte ni racks de grande hauteur ni circulation intensive de chariots. L'accès se fait de plain-pied, sans porte à quai : il convient aux tracteurs, aux engins et aux véhicules utilitaires, moins au chargement de semi-remorques.

Le hangar en kit

De nombreux hangars sont vendus en kit, ossature et couverture préfabriquées, montés en quelques jours. Ce mode de construction ne dispense ni de l'autorisation d'urbanisme, ni d'un calcul de structure adapté au site, ni des fondations ; un hangar en kit monté par une entreprise relève, comme tout ouvrage, de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil.

Les différents types de hangars

Le hangar ne se définit pas par sa forme, presque toujours la même, mais par ce qu'il abrite. L'usage détermine la hauteur utile, la fermeture des côtés, le sol et, surtout, les règles d'urbanisme et le bail applicables.

Le hangar agricole

C'est la forme la plus répandue. Il abrite le matériel, le fourrage ou les récoltes d'une exploitation et s'apparente à la grange ou à la remise. Situé le plus souvent en zone agricole du plan local d'urbanisme, il ne peut pas librement devenir un dépôt d'entreprise : le changement de destination n'y est possible que si le règlement a désigné le bâtiment, après avis de la commission départementale compétente (article L.151-11 du Code de l'urbanisme). L'incendie de fourrage reste le premier risque de ces bâtiments.

Le hangar de stockage

Fermé par un bardage, le hangar sert de réserve à une PME, à un négoce de matériaux ou à un artisan : matériaux, palettes, produits qui ne craignent ni le froid ni l'humidité. Il remplit alors une fonction d'locaux de stockage, sans en avoir les équipements. Pour un stockage organisé, avec racks et préparation de commandes, il faut un entrepôt.

Le hangar à engins et à véhicules

Les entreprises du bâtiment, des travaux publics ou du transport utilisent le hangar pour garer leurs engins, leurs camions et leurs bennes à l'abri, souvent sur un terrain clos avec une cour. La hauteur des portes, la portance du sol et la possibilité de manœuvrer un poids lourd comptent alors davantage que l'isolation. L'entretien mécanique fait basculer l'usage vers l'atelier.

Le hangar d'aviation

Sur un aérodrome, le hangar abrite et protège les aéronefs ; il peut aussi accueillir leur entretien. Sa caractéristique est la grande portée libre et la largeur des portes. Sur un aérodrome public, il est souvent construit ou occupé en vertu d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public (article L.2122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques) : les droits de l'occupant sont limités dans le temps, ce qui pèse sur la valeur.

Le hangar photovoltaïque

Un hangar dont la toiture porte des panneaux solaires n'est pas une catégorie juridique à part : c'est un hangar dont la couverture produit de l'électricité. L'usage du volume abrité reste ce qui compte pour l'urbanisme et pour le bail. Lorsque la toiture est mise à disposition d'un tiers producteur, la convention qui l'organise grève le bâtiment pour sa durée et doit être lue avant toute vente.

Hangar, urbanisme et fiscalité

Sa simplicité ne dispense le hangar d'aucune règle. Comme toute construction, il est soumis au plan local d'urbanisme, à une autorisation préalable, à la réglementation des installations classées lorsqu'il stocke beaucoup, et aux impôts locaux.

Quelle destination d'urbanisme pour un hangar ?

Le Code de l'urbanisme classe les constructions en cinq destinations et en sous-destinations (articles R.151-27 et R.151-28). Le mot hangar n'y figure pas : un hangar relève de la sous-destination de son usage réel, l'exploitation agricole pour un hangar de ferme, l'entrepôt pour un hangar de stockage, l'industrie lorsqu'on y travaille. Le plan local d'urbanisme détermine ensuite les zones où cette sous-destination est admise. Changer l'usage d'un hangar constitue un changement de destination ou de sous-destination, soumis à déclaration préalable ou à permis selon les travaux (articles R.421-14 et R.421-17).

Permis de construire ou déclaration préalable

Un hangar, même ouvert, crée de l'emprise au sol : la projection de sa toiture portée par des poteaux compte (article R.420-1 du Code de l'urbanisme). Au-delà de 20 m² d'emprise au sol, sa construction relève en principe du permis de construire (articles R.421-1 et R.421-9). En revanche, un hangar ouvert ne crée pas de surface de plancher, qui ne compte que les surfaces closes et couvertes (article R.111-22). Le recours à un architecte est obligatoire au-delà de certains seuils ; l'exploitant agricole en est dispensé pour une construction agricole n'excédant pas 800 m² (article R.431-2).

Installations classées et sécurité incendie

La rubrique 1510 de la nomenclature des installations classées vise les entrepôts couverts, c'est-à-dire les installations pourvues d'une toiture dédiées au stockage de plus de 500 tonnes de matières combustibles. Un hangar, même ouvert, qui stocke de telles quantités dans un volume d'au moins 5 000 m³ y est donc soumis, avec les prescriptions de l'arrêté du 11 avril 2017. En dessous de ces seuils, la sécurité incendie relève surtout des exigences de l'assureur : distance aux autres bâtiments, nature des matières stockées, moyens d'extinction.

Toiture solaire obligatoire

L'article L.171-4 du Code de la construction et de l'habitation impose aux hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale, comme aux entrepôts et aux bâtiments commerciaux, industriels ou artisanaux de plus de 500 m² d'emprise au sol, d'intégrer en toiture un procédé de production d'énergies renouvelables ou une végétalisation. L'obligation vise les constructions neuves, les extensions et les rénovations lourdes ; la part de toiture couverte progresse par paliers jusqu'à 50 % au 1er juillet 2027 (voir le terme solarisation des toitures).

Taxe foncière et taxe d'aménagement

Le hangar est une construction passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties : l'article 1381 du Code général des impôts y soumet les installations destinées à abriter des biens ou à stocker des produits. Les bâtiments qui servent aux exploitations rurales en sont exonérés (article 1382, 6°) ; le hangar agricole loué à une entreprise pour un autre usage perd cette exonération. Pour la taxe d'aménagement, seules comptent les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur (article 1635 quater B du même code) : un hangar ouvert n'en crée pas, un hangar fermé par un bardage en crée.

Louer un hangar : quel bail ?

Le contrat dépend de l'activité du preneur, pas de la forme du bâtiment. Le hangar loué à un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé qui y exploite son fonds relève du bail commercial, de même que le hangar loué séparément lorsqu'il constitue un local accessoire dont la privation compromettrait l'exploitation du fonds (article L.145-1 du Code de commerce). Le hangar mis à disposition d'un agriculteur pour son exploitation relève du statut du fermage (article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime). Le simple garage d'un bien sans exploitation de fonds relève d'un bail civil.

Le bail fixe la destination des lieux et les activités autorisées. Pour un hangar, il précise aussi qui supporte l'entretien de la couverture et le désamiantage éventuel : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, dont la réfection de toiture, ne peuvent pas être mises à la charge du preneur d'un bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014 (article R.145-35 du Code de commerce).

Différences avec l'entrepôt, la halle, l'auvent et l'atelier

Plusieurs constructions d'entreprise partagent la même silhouette. Ce qui les sépare, c'est l'équipement du bâtiment et l'usage réel des surfaces : abriter, stocker, produire ou réparer.

Différence entre hangar et entrepôt

L'entrepôt est un bâtiment clos, conçu pour stocker et expédier des marchandises, avec une hauteur libre, des portes à quai, un dallage calculé et une protection incendie. Le hangar se contente d'abriter. Un hangar fermé par un bardage n'en devient pas pour autant un entrepôt au sens du marché. Voir la fiche entrepôt.

Différence entre hangar et halle industrielle

La halle industrielle partage la grande portée du hangar, mais elle est conçue pour produire : elle porte des ponts roulants, dispose d'une puissance électrique importante et d'un dallage résistant. Un hangar n'est pas dimensionné pour ces charges.

Différence entre hangar et auvent

L'auvent est une petite toiture en saillie, fixée à la façade d'un bâtiment pour protéger une entrée, un quai ou une aire de chargement. Il n'a pas de volume propre. Le hangar est une construction autonome, portée par sa propre ossature, même lorsqu'il est accolé à un autre bâtiment.

Différence entre hangar et atelier

L'atelier est un local où l'on fabrique, transforme ou répare : il suppose des postes de travail, de l'éclairage, des réseaux et des conditions de travail acceptables. Le hangar abrite sans permettre d'y travailler durablement. Voir la fiche atelier.

Traduction en anglais : shed, barn, hangar

Hangar se traduit par shed pour un abri de stockage ou de matériel, par barn ou farm building pour un bâtiment agricole, et par hangar ou aircraft hangar pour un hangar d'aviation ; on parle de boathouse pour un abri de bateaux. Warehouse ne désigne pas un hangar mais un entrepôt.

Le hangar dans l'expertise immobilière

Le bâtiment lui-même pèse peu dans la valeur : une ossature et une couverture se remplacent à un coût connu. Ce qui compte, c'est la surface et la constructibilité du terrain, l'accès des poids lourds, la zone du plan local d'urbanisme, la possibilité de fermer, d'isoler ou de changer l'usage du hangar, et l'état de la couverture. Un hangar à toiture en fibres-ciment amiantée, situé en zone agricole sans possibilité de changement de destination, subit une forte décote. Lorsqu'il est loué, il s'évalue aussi par le revenu, à partir de sa valeur locative de marché ; sinon, par comparaison avec les ventes de biens similaires. Pour vendre, acheter, transmettre ou partager, la référence reste la valeur vénale, que conclut un rapport d'expertise. La mission et ses livrables sont décrits dans la page consacrée à l'expertise immobilière, les approches dans les méthodes d'évaluation.

La valeur est établie par un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple l'ancien exploitant ou l'artisan qui a conservé son hangar, l'associé d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu ou l'héritier. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable.

Questions fréquentes sur la définition du hangar

Faire estimer un hangar