Bardage : définition en immobilier d'entreprise
Quelle est la définition d'un bardage ?
Un bardage est le revêtement extérieur d'une façade, fixé sur une ossature rapportée au mur ou à la charpente : une protection partielle ou totale qui recouvre les parois d'un bâtiment. Il est désormais fréquent de trouver, sur le marché de l'immobilier d'entreprise, des locaux et des entrepôts entièrement doublés par des éléments métalliques ou en PVC, destinés principalement à protéger et à isoler la structure du bâtiment. Le bardage ferme le bâtiment, l'isole lorsqu'il est doublé et lui donne son image. Cette fiche du lexique s'en tient à la notion, dans le cadre du droit français ; les deux montages courants sont détaillés dans les fiches bardage simple peau et bardage double peau.
Points clés
- Définition : le bardage est le revêtement extérieur d'une façade, fixé sur une ossature, qui recouvre tout ou partie des parois d'un bâtiment.
- Quatre matériaux : le métal, le plus courant en entrepôt et en local d'activités, le PVC, le bois et la pierre.
- Deux montages : simple peau, sans isolant, pour un bâtiment non chauffé ; double peau, avec isolant, pour un bâtiment où l'on travaille.
- Des règles : garantie décennale lorsque le bardage assure le clos, déclaration préalable lorsqu'on modifie la façade, repérage de l'amiante pour les plaques anciennes.
- Un élément de la valeur : son état, son isolation et son aspect pèsent sur le loyer, sur les travaux à prévoir et sur le prix.
Définition du bardage
Un bardage est une protection extérieure, partielle ou totale, qui recouvre les façades d'un bâtiment. En immobilier d'entreprise, il consiste à doubler d'une enveloppe protectrice les parois extérieures d'un bâtiment ou, à tout le moins, à n'en maintenir qu'une seule : c'est le bardage simple peau. Le mot désigne à la fois le revêtement en place et l'action de le poser.
Une enveloppe rapportée sur la façade
Le bardage ne porte rien : il est porté. Des plaques, des lames ou des panneaux sont fixés sur une ossature secondaire, elle-même attachée à la charpente ou au mur. Dans un entrepôt à charpente métallique, il n'y a souvent aucun mur derrière : le bardage constitue à lui seul la façade et assure, avec la couverture, le clos et couvert du bâtiment. Sur un mur en maçonnerie ou en béton, il vient en habillage, avec ou sans isolant : on parle alors de bardage rapporté.
D'où vient le mot bardage ?
Le mot a d'abord désigné le transport des matériaux sur un chantier à l'aide d'un bard, sorte de civière portée à bras. Dans son sens actuel, le bardage concerne plus l'action de revêtir des murs que celle de transporter par bard des matériaux de construction. Ce second sens se rapproche du verbe barder, couvrir d'une protection, et du bardeau, la planchette qui recouvre un mur ou un toit. Le professionnel qui le pose est le bardeur.
À quoi sert un bardage ?
Le bardage a pour objectifs principaux de protéger les murs, mais aussi de procéder à une isolation thermique, surtout si l'on insère une matière isolante intermédiaire, ou d'améliorer l'esthétique de l'entreprise s'il ne concerne que la façade principale. On lui demande donc quatre choses : fermer le bâtiment à la pluie et au vent, protéger la structure, isoler le volume lorsqu'il est doublé, et donner au bâtiment l'image de celui qui l'occupe.
Quel type de bardage pour un entrepôt ou un local d'activité ?
Le bardage métallique
C'est le bardage de la quasi-totalité des entrepôts et des locaux d'activités. Il est fait de tôles d'acier galvanisé et prélaqué, nervurées (le bac acier) ou planes, ou de tôles d'aluminium, plus légères. Les tôles couvrent de grandes hauteurs d'un seul tenant, se posent vite et se remplacent une à une. Ses points faibles sont connus : la corrosion, qui commence aux découpes et aux rives, les chocs des engins en pied de façade et, en simple peau, la condensation. Sa mise en œuvre suit des recommandations professionnelles propres aux bardages en acier.
Le bardage PVC
Le bardage PVC se présente en lames qui s'emboîtent, les clins. Il est économique, léger et ne se peint pas. Il résiste moins bien aux chocs, se décolore avec le temps et se dilate à la chaleur. On le trouve sur de petits locaux, en rénovation d'une façade ou sur la partie bureaux d'un local d'activités, rarement sur un grand entrepôt.
Le bardage bois
Le bardage bois est fait de lames posées sur des tasseaux, avec une lame d'air ventilée à l'arrière. Matériau renouvelable, il donne une image soignée à une façade d'accueil ou à un siège d'entreprise. Il grise avec le temps et demande un entretien régulier s'il est peint ou lasuré. Sa mise en œuvre relève du NF DTU 41.2, consacré aux revêtements extérieurs en bois.
Le bardage pierre et les autres parements
Le bardage pierre est un parement de pierre mince, agrafé sur une ossature. Lourd et coûteux, il reste rare en entrepôt et se limite à une façade principale ou à un hall d'exposition. D'autres parements existent : plaques de fibres-ciment, panneaux stratifiés ou composites, terre cuite, plaques translucides qui laissent entrer la lumière du jour. Posés en bardage rapporté avec isolant sur un mur existant, plusieurs d'entre eux relèvent du NF DTU 45.4.
Bardage simple peau, double peau et panneau sandwich
À matériau égal, c'est le montage qui fait la performance. En bardage métallique, trois solutions se rencontrent ; chacune des deux premières a sa fiche dans ce lexique.
Le bardage simple peau
Une seule tôle nervurée, fixée sur l'ossature, sans isolant. C'est la solution des hangars, des auvents et des stockages non chauffés. Voir la fiche bardage simple peau.
Le bardage double peau
Deux parements en tôle d'acier, entre lesquels on place un isolant, le plus souvent de la laine minérale. Le bâtiment peut être chauffé et occupé par du personnel. Voir la fiche bardage double peau.
Le panneau sandwich
Le panneau sandwich réunit en usine deux parements métalliques et une âme isolante, mousse rigide ou laine de roche. Il arrive prêt à poser et forme d'un seul geste la façade et son isolation. C'est la solution courante des bâtiments à température dirigée, comme l'entrepôt frigorifique. Ces panneaux relèvent de la norme NF EN 14509.
Pose verticale ou pose horizontale
Les tôles et les lames se posent debout ou couchées. La pose verticale est la plus simple et la plus économique : l'eau s'écoule le long des nervures. La pose horizontale allonge la façade et sert souvent à souligner l'entrée ou les bureaux. Le sens de pose est un choix d'aspect, que le règlement d'urbanisme peut encadrer.
Bardage : garantie, urbanisme, incendie, amiante et bail
Le bardage n'est pas qu'une question de matériau. Cinq sujets reviennent lors d'un achat, d'une location ou de travaux.
La garantie décennale
Lorsqu'il assure le clos du bâtiment, le bardage fait partie de l'ouvrage. Les constructeurs répondent pendant dix ans, à compter de la réception, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1 du Code civil). Des infiltrations généralisées par la façade entrent dans ce cadre ; un simple défaut d'aspect, comme une teinte qui passe, n'en relève pas en principe. L'acquéreur d'un bâtiment de moins de dix ans demande donc le procès-verbal de réception des travaux et les attestations d'assurance. Voir garantie décennale et dommages-ouvrage.
L'urbanisme : une déclaration préalable
Poser un bardage sur une façade existante, ou le remplacer par un bardage d'un autre aspect, modifie l'aspect extérieur du bâtiment : ces travaux sont soumis à déclaration préalable (article R.421-17 du Code de l'urbanisme). Le plan local d'urbanisme peut imposer des matériaux et des teintes, en particulier dans les zones d'activités. Aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. Enfin, l'article L.152-5 du même code permet à l'autorité qui délivre l'autorisation de déroger aux règles du plan local d'urbanisme pour une isolation en saillie des façades d'une construction existante.
Le comportement au feu
La façade compte dans la sécurité incendie du bâtiment. Pour les entrepôts qui relèvent de la rubrique 1510 des installations classées, l'arrêté du 11 avril 2017 fixe les exigences applicables aux parois. La nature de l'isolant, laine minérale ou mousse, pèse aussi sur les conditions que propose l'assureur. L'acquéreur ou le preneur vérifie donc ce que le bardage en place permet de stocker.
L'amiante des anciens bardages en fibres-ciment
Les plaques de fibres-ciment posées avant 1997 peuvent contenir de l'amiante, interdit en France depuis le 1er janvier 1997. Pour un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire tient à jour un dossier technique amiante (articles R.1334-14 et suivants du Code de la santé publique). Tant qu'elles sont en bon état, ces plaques peuvent rester en place ; leur dépose est un chantier réglementé, dont le coût se chiffre avant d'acheter. Voir constat amiante.
Le bail commercial : qui entretient le bardage ?
Dans un bail commercial, le bailleur ne peut pas mettre à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (article R.145-35 du Code de commerce). Le remplacement complet d'un bardage hors d'usage peut relever de cette catégorie lorsqu'il touche au clos du bâtiment : la question se règle au cas par cas. Le nettoyage et les reprises ponctuelles reviennent au preneur lorsque le bail le prévoit. L'état des lieux d'entrée décrit le bardage : chocs, corrosion, tôles remplacées.
Différences avec le mur porteur, la couverture, l'enduit et le mur-rideau
Plusieurs ouvrages ferment ou habillent un bâtiment sans être un bardage. La différence tient à leur place et à ce qu'ils portent.
Différence entre bardage et mur porteur
Le mur porteur appartient au gros œuvre : il reprend le poids des planchers et de la toiture. Le bardage ne reprend que son propre poids et la poussée du vent, qu'il transmet à l'ossature. On peut donc le déposer et le remplacer sans toucher à la structure, ce qui facilite la rénovation d'un bâtiment d'activités.
Différence entre bardage et couverture
On parle parfois de bardage pour une toiture en bac acier, parce que les tôles se ressemblent. Le mot est impropre : le bardage habille les façades, la couverture ferme le toit. Les pentes, les fixations et l'étanchéité n'obéissent pas aux mêmes règles. Voir la fiche toiture bac acier, plaque de couverture bien souvent isolée.
Différence entre bardage et enduit de façade
L'enduit est un mortier appliqué directement sur le mur. Il n'a ni ossature ni lame d'air, et ne se démonte pas. Le refaire est un ravalement de façade ; poser un bardage par-dessus change l'aspect du bâtiment et relève d'une autre formalité d'urbanisme.
Différence entre bardage et mur-rideau
Le mur-rideau est une façade légère, le plus souvent vitrée, suspendue devant les planchers d'un immeuble. Comme le bardage, il ne porte pas le bâtiment. Il s'en distingue par sa transparence et par son emploi, propre aux immeubles tertiaires.
Traduction en anglais : cladding
Bardage se traduit par cladding : metal cladding pour un bardage métallique, timber cladding pour un bardage bois, single-skin et double-skin cladding pour le simple peau et le double peau. En Amérique du Nord, on emploie aussi siding.
Le bardage dans l'expertise immobilière
Le bardage ne fait pas à lui seul la valeur d'un bâtiment, mais il en montre l'état et en conditionne l'usage. Un bâtiment isolé en double peau ne se loue pas et ne se vend pas comme un hangar en simple peau.
Pour les locaux d'activités et les entrepôts à forte visibilité commerciale, le bardage offre une cohérence visuelle avec l'identité de la marque : c'est le cas du bardage des concessions automobiles des grandes marques. De plus, il permet de masquer à moindre coût la vétusté de certains locaux et bâtiments industriels, en présentant à la clientèle une façade principale neuve sans pour autant revêtir les autres murs périphériques. C'est une façon de masquer une certaine obsolescence sans engager d'importants travaux de remise en état. L'acquéreur ou le preneur regarde donc aussi les façades latérales et arrière.
Lors de sa visite, l'expert relève la nature du bardage, son montage, son âge, la corrosion, les chocs, l'état des fixations et des joints, la présence d'un isolant et celle, éventuelle, d'amiante. Il en tire une vétusté et, si des travaux s'imposent, une décote à la mesure de leur coût. Le bâtiment s'évalue ensuite par comparaison avec les ventes de biens similaires, par le revenu s'il est loué, et parfois par son coût de remplacement. Le résultat est la valeur vénale du bien, distincte de sa valeur d'assurance. La mission et ses livrables sont décrits dans la page consacrée à l'expertise immobilière.
La valeur est établie par un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple le bailleur particulier d'un entrepôt, l'associé d'une SCI familiale ou l'héritier. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil technique sur les travaux.
Questions fréquentes sur la définition du bardage
Qu'est-ce qu'un bardage ?
Un bardage est le revêtement extérieur d'une façade, fixé sur une ossature rapportée au mur ou à la charpente. Il recouvre tout ou partie des parois d'un bâtiment pour le fermer, le protéger, l'isoler et l'habiller. En immobilier d'entreprise, il est le plus souvent en tôle d'acier nervurée.
Quel type de bardage pour un entrepôt ?
Le bardage métallique équipe la quasi-totalité des entrepôts : il se pose vite, couvre de grandes hauteurs et se remplace tôle par tôle. Le choix porte surtout sur le montage : simple peau pour un stockage non chauffé, double peau ou panneau sandwich dès que le bâtiment est chauffé ou occupé par du personnel.
Quelle est la différence entre un bardage simple peau et un bardage double peau ?
Le simple peau est fait d'une seule tôle, sans isolant : il convient aux hangars et aux stockages non chauffés. Le double peau réunit deux parements en tôle séparés par un isolant : il permet de chauffer le bâtiment et d'y travailler. À surface égale, un bâtiment en double peau se loue et se vend plus cher.
Faut-il une autorisation pour poser ou changer un bardage ?
Oui, le plus souvent. Poser un bardage sur une façade existante ou en changer l'aspect modifie l'aspect extérieur du bâtiment : il faut une déclaration préalable en mairie (article R.421-17 du Code de l'urbanisme). Le plan local d'urbanisme peut imposer des matériaux et des teintes.
Le bardage est-il couvert par la garantie décennale ?
Oui, lorsqu'il assure le clos du bâtiment. Les constructeurs répondent pendant dix ans, à compter de la réception, des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, par exemple des infiltrations généralisées (article 1792 du Code civil). Un simple défaut d'aspect n'en relève pas en principe.
Comment dit-on bardage en anglais ?
Bardage se traduit par cladding : metal cladding pour un bardage métallique, timber cladding pour un bardage bois. En Amérique du Nord, on dit aussi siding.
Faire estimer un entrepôt, un local d'activités ou un bâtiment industriel
Pour connaître la valeur d'un entrepôt ou d'un local d'activités bardé en simple peau ou en double peau, indiquez le type de bien, sa localisation, sa surface et le motif de la demande (vente, achat, location, succession, donation) : la demande est transmise à un Conseil Expert partenaire, qui établit le devis de l'expertise.
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