Lexique commercial - lettre Q : définitions de l'immobilier d'entreprise

La lettre Q du lexique commercial en bref

Définitions de la lettre Q

Les 21 termes sont classés par ordre alphabétique et répartis en deux groupes. Chaque terme possède sa propre ancre, reprise dans l'index ci-dessus.

De « QPV » à « Quantième »

QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville)

Un QPV est un quartier prioritaire de la politique de la ville, c'est-à-dire un territoire urbain délimité par l'État en raison de la faiblesse du revenu de ses habitants. Son principe est posé par l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014, et la liste des quartiers est fixée par décret. Depuis la loi de finances pour 2026, il constitue le zonage unique des allégements fiscaux de la politique de la ville : exonérations temporaires d'impôt sur les bénéfices, de cotisation foncière des entreprises et de taxe foncière pour les petites entreprises commerciales et artisanales créées ou reprises dans ces quartiers entre 2026 et 2030, sous conditions d'effectif et de chiffre d'affaires. Pour un local commercial ou d'activités, l'adresse en QPV se vérifie avant de signer, car elle modifie le coût d'occupation du preneur et la fiscalité locale du propriétaire.

Quai de chargement

Le quai de chargement est l'ouvrage, en général surélevé à hauteur de plancher de camion, par lequel les marchandises entrent dans un entrepôt et en sortent. Son équipement comprend des portes sectionnelles, des niveleurs et des butoirs. Les articles R.4214-18 et suivants du Code du travail imposent que les quais et rampes de chargement soient adaptés aux charges transportées et aménagés pour éviter les chutes. Le nombre de portes à quai rapporté à la surface est un indicateur de la capacité de rotation des flux, que l'expert compare aux références de bâtiments équivalents.

Quai niveleur (niveleur de quai)

Le quai niveleur, ou niveleur de quai, est la plate-forme mobile, hydraulique ou mécanique, qui forme un pont entre le plancher de l'entrepôt et celui du camion. Il compense leur écart de hauteur, que le chargement du véhicule fait varier, et permet le passage des transpalettes et des chariots élévateurs. Il s'agit d'un équipement de travail que l'employeur doit maintenir en état de conformité (article R.4322-1 du Code du travail) ; sa conception et sa sécurité relèvent de la norme NF EN 1398. Sa capacité, couramment de six tonnes, et son état d'entretien se contrôlent lors de la visite d'un bâtiment logistique, car son remplacement s'ajoute au budget de travaux.

Qualibat (qualification des entreprises de travaux)

Qualibat est l'organisme, constitué en association en 1949, qui délivre aux entreprises du bâtiment des qualifications attestant, métier par métier, leurs compétences techniques et leur situation administrative. La qualification est une démarche volontaire : aucun texte n'impose à une entreprise de la détenir pour réaliser des travaux dans un local commercial ou un entrepôt. Elle ne se confond pas avec l'assurance de responsabilité décennale, obligatoire pour tout constructeur en vertu de l'article L.241-1 du Code des assurances. Le maître d'ouvrage demande donc l'attestation d'assurance en plus du certificat de qualification, et vérifie que l'activité déclarée couvre bien les travaux commandés.

Qualibel Service Immobilier

Qualibel Service Immobilier est un label de qualité de service attribué individuellement à un professionnel de l'immobilier, sous un numéro qui lui est propre. Il valorise des pratiques de service : transparence, méthode de travail et satisfaction du client. Il s'agit d'une démarche volontaire, distincte des obligations légales de la profession, telles que la carte professionnelle imposée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour la transaction et la gestion. Le label désigne la personne qui l'a obtenu et non l'enseigne ou le réseau sous lequel elle exerce.

Qualification du bail (requalification)

La qualification du bail est l'opération par laquelle le juge détermine le régime juridique d'un contrat de location, d'après son contenu réel et non d'après le titre que les parties lui ont donné (article 12 du Code de procédure civile). Une convention d'occupation précaire ou un bail dérogatoire peut ainsi être requalifié en bail commercial lorsque les conditions de l'article L.145-1 du Code de commerce sont réunies. L'action en requalification se prescrit par deux ans à compter de la conclusion du contrat (article L.145-60). Ce délai ne joue pas pour le preneur resté en possession à l'issue d'un bail dérogatoire : le bail commercial naît alors de plein droit de l'article L.145-5, et sa constatation n'est enfermée dans aucun délai (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 mai 2023).

Qualité de commerçant

La qualité de commerçant appartient à celui qui exerce des actes de commerce et en fait sa profession habituelle (article L.121-1 du Code de commerce). Elle intéresse le bail commercial, car le statut protège le preneur dont le fonds est exploité dans les lieux et qui est immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au registre national des entreprises pour un artisan (article L.145-1). L'immatriculation doit exister, pour les locaux en cause, à la date du congé ou de la demande de renouvellement, faute de quoi le droit au renouvellement est perdu. Le bailleur, lui, n'a pas à être commerçant : un particulier ou une société civile immobilière peut consentir un bail commercial.

Qualité de l'air intérieur (aération des locaux de travail)

La qualité de l'air intérieur d'un local de travail dépend du renouvellement de l'air, que l'employeur doit assurer pour maintenir un état de pureté propre à préserver la santé des salariés (article R.4222-1 du Code du travail). Lorsque la ventilation est mécanique, l'article R.4222-6 fixe un débit minimal d'air neuf par occupant : 25 m³ par heure dans les bureaux, 30 dans les locaux de vente, 45 dans les ateliers à travail physique léger et 60 dans les autres ateliers. Les locaux où sont émis des poussières, des gaz ou des vapeurs relèvent de règles de captage plus strictes (articles R.4222-10 et suivants). Lors d'une prise à bail, le preneur vérifie que l'installation existante correspond à son effectif et à son activité, car son redimensionnement constitue un poste de travaux.

Qualité pour agir

La qualité pour agir est le titre qui habilite une personne à saisir le juge d'une prétention ou à la combattre (article 31 du Code de procédure civile). Son défaut constitue une fin de non-recevoir, qui fait rejeter la demande sans examen du fond (article 122 du même code). En matière de bail commercial, le congé et l'action en fixation du loyer émanent du bailleur ou du preneur en titre : l'acquéreur de l'immeuble n'agit qu'à compter de son acquisition, et un indivisaire ne peut pas délivrer seul un congé qui excède ses pouvoirs. Avant d'engager une procédure, on vérifie donc le titre de propriété, l'extrait d'immatriculation et, pour une société, le pouvoir de son représentant.

Quantième (calcul des délais)

Le quantième est le numéro du jour dans le mois, qui sert à calculer les délais exprimés en mois ou en années. Selon l'article 641 du Code de procédure civile, un tel délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte qui le fait courir ; à défaut de quantième identique, il expire le dernier jour du mois. Le délai qui s'achève un samedi, un dimanche ou un jour férié est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant (article 642). Ces règles gouvernent les délais de procédure du bail commercial, tandis que le congé obéit en outre à ses propres échéances, fixées par l'article L.145-9 du Code de commerce.

De « Quasi-usufruit » à « Quotité disponible »

Quasi-usufruit

Le quasi-usufruit est l'usufruit qui porte sur des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme une somme d'argent : l'usufruitier en dispose librement, à charge de restituer l'équivalent à la fin de l'usufruit (article 587 du Code civil). Il apparaît lors de la vente de murs commerciaux dont la propriété est démembrée. Le prix se répartit en principe entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits (article 621), mais ils peuvent convenir de le remettre en entier à l'usufruitier. Le nu-propriétaire détient alors une créance de restitution, qu'il fera valoir à la succession, d'où l'intérêt de constater la convention par écrit et de faire évaluer le bien.

Quinquennale (prescription)

La prescription quinquennale est le délai de droit commun de cinq ans au terme duquel une action en justice ne peut plus être exercée. Selon l'article 2224 du Code civil, il court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. Dans un bail commercial, il s'applique au paiement des loyers et des charges, à leur régularisation et à la restitution des sommes indûment versées, alors que les actions fondées sur le statut se prescrivent par deux ans. Bailleur et preneur conservent donc baux, avis d'échéance, quittances et justificatifs de charges pendant cinq ans au moins.

Quittance

La quittance est l'écrit par lequel le bailleur reconnaît avoir reçu le loyer et les charges d'une période donnée. Elle vaut preuve du paiement, que le Code civil admet par tout moyen (article 1342-8). Sa remise gratuite est une obligation légale pour les baux d'habitation, en vertu de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, mais aucun texte ne l'impose en bail commercial : c'est le contrat qui en prévoit la délivrance. Elle se distingue de l'avis d'échéance, qui réclame le paiement, et de la facture, obligatoire lorsque le loyer est soumis à la TVA.

Quittancement

Le quittancement est l'opération de gestion locative qui consiste à appeler les loyers, les charges et les taxes à chaque échéance, puis à en constater l'encaissement. Il comprend l'émission des avis d'échéance, l'application de l'indexation prévue au bail et, lorsque le loyer est soumis à la TVA, l'établissement d'une facture conforme à l'article 289 du Code général des impôts. En bail commercial, il se complète d'un état récapitulatif annuel des charges, adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivante (article R.145-36 du Code de commerce). L'expert rapproche l'état de quittancement des baux pour établir le revenu réellement perçu, base de la méthode par capitalisation.

Quitus

Le quitus est la décision par laquelle une assemblée approuve la gestion de celui qui lui rend compte, gérant de société civile immobilière ou syndic de copropriété, et le décharge de sa responsabilité pour la période écoulée. Aucun texte ne l'impose : il prolonge l'obligation de rendre compte qui pèse sur tout mandataire (article 1993 du Code civil) et, pour le gérant, celle de l'article 1856 du même code. Sa portée est limitée aux actes portés à la connaissance de l'assemblée, de sorte qu'il ne couvre ni les faits dissimulés ni les fautes révélées après le vote. Un associé ou un copropriétaire peut donc approuver les comptes tout en refusant le quitus.

Quorum

Le quorum est le nombre minimal de membres présents ou représentés, ou la fraction minimale de droits qu'ils détiennent, exigé pour qu'une assemblée délibère valablement. Dans une société civile immobilière, la loi n'en fixe aucun : ce sont les statuts qui déterminent les conditions de quorum et de majorité, et à défaut les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant se prennent à l'unanimité des associés (article 1852 du Code civil). En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas de quorum mais des majorités, calculées selon les cas sur les voix exprimées ou sur celles de tous les copropriétaires (articles 24, 25 et 26). L'acquéreur de parts ou d'un lot lit ces règles avant d'acheter, car elles décident de sa capacité à faire voter une vente, des travaux ou un changement de gérant.

Quote-part de charges (ensemble immobilier à plusieurs locataires)

La quote-part de charges est la fraction des charges, des impôts et du coût des travaux d'un ensemble immobilier mise à la charge de chaque locataire. Dans un ensemble comportant plusieurs locataires, le bail commercial doit préciser cette répartition, qui est fonction de la surface exploitée (article L.145-40-2 du Code de commerce). Les impôts et taxes imputés au preneur correspondent strictement au local qu'il occupe et à la part des parties communes nécessaires à son exploitation ; les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ne peuvent pas lui être refacturées (article R.145-35). Le bailleur informe les locataires, en cours de bail, de tout élément qui modifie cette répartition.

Quote-part de parties communes (tantièmes)

La quote-part de parties communes est la fraction de la propriété indivise des parties communes attachée à chaque lot de copropriété, exprimée en tantièmes. Elle est indissociable de la partie privative : le lot réunit obligatoirement l'une et l'autre (article 1er de la loi du 10 juillet 1965), et les parties communes ne peuvent faire l'objet, séparément, d'une action en partage ni d'une licitation forcée (article 6). L'article 5 de la même loi la fixe d'après la valeur relative de chaque partie privative, sans égard à son utilisation. Pour un local commercial, elle figure dans l'état descriptif de division ; les millièmes de copropriété, définis à la lettre M, en précisent les effets sur les voix et sur les charges.

Quote-part de résultat (société civile immobilière)

La quote-part de résultat est la fraction du bénéfice ou du déficit d'une société civile immobilière qui revient à chaque associé, en proportion de ses droits dans la société. Lorsque la société n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés, chaque associé est personnellement imposé sur sa quote-part, que le bénéfice lui ait été distribué ou non (article 8 du Code général des impôts). Pour un particulier, les loyers des murs commerciaux sont ainsi déclarés dans la catégorie des revenus fonciers ; pour une société associée soumise à l'impôt sur les sociétés, la quote-part est déterminée selon les règles de cet impôt (article 238 bis K). Les statuts peuvent prévoir une répartition différente de celle du capital, ce que l'acquéreur de parts vérifie avant de s'engager.

Quote-part indivise

La quote-part indivise est la fraction abstraite des droits que chaque indivisaire détient sur un bien, exprimée en proportion, sans porter sur une partie matérielle de celui-ci. Chaque indivisaire peut la céder à un tiers, mais il doit notifier au préalable aux autres, par acte extrajudiciaire, le prix et les conditions de la cession projetée : ils disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14 du Code civil). La cession faite au mépris de cette règle est nulle, l'action se prescrivant par cinq ans (article 815-16). En expertise, la valeur d'une quote-part de murs commerciaux est inférieure à sa part arithmétique dans la valeur du bien entier, en raison des contraintes de l'indivision.

Quotité disponible

La quotité disponible est la part de son patrimoine dont une personne peut disposer librement par donation ou par testament, le reste formant la réserve des héritiers réservataires (article 912 du Code civil). Elle est de la moitié des biens en présence d'un enfant, du tiers avec deux enfants et du quart avec trois enfants ou plus (article 913). Pour vérifier qu'elle n'est pas dépassée, les biens donnés sont réunis fictivement à la succession pour leur valeur au jour du décès, d'après leur état au jour de la donation (article 922). La donation de murs commerciaux ou de parts de société civile immobilière appelle donc une évaluation datée et motivée, que les héritiers pourront opposer lors du règlement de la succession.

Fiches du lexique en rapport avec la lettre Q

Une fiche développe une notion sur une page entière, là où cette page s'en tient à quelques phrases. Aucun terme de la lettre Q n'a encore la sienne ; quatre fiches du lexique prolongent des notions définies ici.

• Définition du bail commercial, pour la quittance, le quittancement, la quote-part de charges, la qualification du bail et la qualité de commerçant
• Définition de l'entrepôt, pour le quai de chargement et le quai niveleur
• Définition de la SCI, pour le quorum, le quitus et la quote-part de résultat
• Définition de la valeur vénale, pour la quote-part indivise, le quasi-usufruit et la quotité disponible

Les autres lettres et les fiches des autres notions sont accessibles depuis le lexique commercial de l'immobilier d'entreprise.

Sources et méthode de rédaction

Questions fréquentes sur les termes en Q

Contacter ProtorMundi