Expertise immobilière : définition en immobilier d'entreprise
Qu'est-ce qu'une expertise immobilière ?
L'expertise immobilière est la mission par laquelle un expert indépendant détermine la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier à une date donnée, puis la justifie dans un rapport écrit et motivé. Elle porte le plus souvent sur la valeur vénale ou sur la valeur locative, et répond à un besoin précis : vendre, acheter, renouveler un bail, partager une succession, déclarer un bien à l'administration fiscale, obtenir un financement ou trancher un litige. En immobilier d'entreprise, elle concerne aussi bien un local commercial qu'un entrepôt, un local d'activités, un terrain ou des murs loués. Cette fiche du lexique s'en tient à la notion, dans le cadre du droit français ; le déroulement d'une mission, le contenu du rapport et son coût sont présentés dans la page consacrée au service d'expertise immobilière, et le professionnel qui la réalise dans la fiche expert immobilier.
Points clés
- Définition : l'expertise immobilière établit la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier à une date donnée et la justifie dans un rapport écrit et motivé.
- Aucune définition légale : la notion repose sur un référentiel professionnel, la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, et sur les normes européennes et internationales d'évaluation.
- Quatre conditions : un expert indépendant, une date de valeur, des méthodes justifiées et un rapport écrit.
- Quatre cadres : amiable à la demande d'une partie, judiciaire sur décision d'un juge, fiscal pour une succession, une donation ou l'IFI, financier pour un prêt, des comptes ou un apport.
- À ne pas confondre : l'avis de valeur, l'estimation, l'expertise en bâtiment et les diagnostics techniques ne disent pas la même chose et n'engagent pas de la même façon.
Quelle est la définition d'une expertise immobilière ?
Une notion sans définition légale
Aucun texte ne définit l'expertise immobilière ni ne réserve le titre d'expert immobilier. La notion repose sur un référentiel professionnel, la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, dont la cinquième édition date de mars 2017 : elle définit les valeurs recherchées, décrit les méthodes, fixe le contenu du rapport et pose les règles de conduite de l'expert. Elle s'articule avec les normes européennes d'évaluation publiées par TEGOVA, avec les normes internationales IVS et avec les normes de la RICS, réunies dans son Red Book. Elle n'a pas force de loi, mais les juridictions s'y réfèrent pour apprécier la qualité d'un rapport.
Ce que l'expertise détermine : une valeur, à une date
L'expertise conclut sur une valeur, et une seule à la fois. Il s'agit le plus souvent de la valeur vénale, le prix auquel le bien pourrait se vendre dans des conditions normales de marché, ou de la valeur locative de marché, le loyer qu'il pourrait produire. En immobilier d'entreprise, elle sert aussi à chiffrer un loyer de renouvellement, une indemnité d'éviction ou la valeur d'un droit démembré, usufruit ou nue-propriété. Cette valeur est donnée à une date : celle de la visite, celle d'un décès, celle d'une assignation. Elle ne prédit pas un prix futur.
L'expertise et l'expert
L'expertise désigne la mission et son résultat ; l'expert est la personne qui l'accomplit. Le titre d'expert immobilier n'étant pas protégé, la compétence se prouve par la formation, l'expérience, l'assurance de responsabilité civile professionnelle et l'adhésion à la Charte. Le métier, ses qualifications et son rôle sont décrits dans la fiche expert immobilier et dans la page le métier d'expert immobilier.
Les quatre conditions d'une expertise immobilière
Une valeur ne devient une expertise que si quatre conditions sont réunies. Ce sont elles qui donnent au rapport sa force devant un associé, une banque, l'administration fiscale ou un juge.
Un expert indépendant
L'expert n'a d'intérêt ni dans le bien, ni dans l'opération, ni dans le choix de l'une des parties. Il ne perçoit ni commission sur une vente ni rémunération liée à la valeur retenue, et il refuse la mission en cas de conflit d'intérêts. C'est la condition qui sépare l'expertise de l'opinion d'un intermédiaire intéressé à la transaction.
Une date de valeur
Le marché évolue, le bien aussi. L'expert indique toujours la date à laquelle la valeur s'apprécie, et l'état du bien qu'il retient à cette date : libre ou occupé, avant ou après travaux. Une valeur sans date ne peut pas être opposée à qui que ce soit.
Des méthodes justifiées
La valeur ne s'affirme pas, elle se démontre. L'expert choisit les méthodes d'évaluation adaptées au bien, comparaison avec des ventes de biens semblables, capitalisation du revenu, coût de remplacement, compte à rebours pour un terrain, et recoupe leurs résultats lorsque les données le permettent. Il énonce ses hypothèses d'évaluation, c'est-à-dire ce qu'il tient pour vrai sans l'avoir vérifié. Les méthodes elles-mêmes sont présentées dans la page des méthodes d'évaluation.
Un rapport écrit
L'expertise se conclut par un rapport d'expertise immobilière signé, qui expose la mission, décrit le bien, analyse sa situation juridique et locative, étudie le marché et motive la valeur retenue. Ce document permet à un tiers de suivre le raisonnement et de le discuter : c'est ce qui le distingue d'un chiffre donné oralement ou d'une estimation sommaire. Le contenu détaillé du rapport est présenté dans la page consacrée au rapport d'expertise immobilière.
Expertise amiable, judiciaire, fiscale ou financière : les cadres de l'expertise
La définition reste la même ; le cadre change ce que l'on attend de l'expertise, qui la demande et devant qui elle sera produite.
| Cadre | Qui la demande | Situations typiques | Repère |
|---|---|---|---|
| Amiable | Une partie : propriétaire, acquéreur, bailleur, locataire, associés | Vente, achat, arbitrage, renouvellement de bail, partage | Lettre de mission |
| Judiciaire | Le juge, d'office ou à la demande d'une partie | Loyer de renouvellement, indemnité d'éviction, partage contesté | Articles 232 à 284-1 du Code de procédure civile |
| Fiscal | Le contribuable, pour étayer sa déclaration | Succession, donation, IFI, apport, cession entre proches | Article 761 du CGI, article L.17 du LPF |
| Financier | Une banque, une société, un fonds | Garantie d'un prêt, comptes, apport en société | Normes européennes et internationales d'évaluation |
L'expertise amiable
Elle est commandée par une partie qui veut connaître la valeur d'un bien avant de décider : vendre ou garder des murs commerciaux, acheter un entrepôt, négocier un loyer, sortir d'une indivision. L'expert reste indépendant de celui qui le paie, et la lettre de mission fixe la valeur recherchée, la date et l'usage du rapport. Rien n'empêche deux parties de désigner ensemble un même expert pour éviter un procès.
L'expertise judiciaire
Elle est ordonnée par un juge, qui désigne un technicien pour l'éclairer sur une question de fait. Les articles 232 à 284-1 du Code de procédure civile en fixent le régime : mission définie par le juge, respect du contradictoire, réponse aux observations des parties, dépôt d'un rapport. En immobilier d'entreprise, le juge des loyers commerciaux y recourt souvent pour fixer la valeur locative. Le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expert. Le régime est détaillé au terme expertise judiciaire du lexique.
L'expertise à finalité fiscale
Les droits de succession et de donation reposent sur la valeur vénale réelle des immeubles à la date de la transmission, déclarée par le contribuable (article 761 du Code général des impôts), et l'impôt sur la fortune immobilière sur leur valeur au 1er janvier (article 973). L'administration peut la rectifier en la comparant à des ventes de biens similaires (article L.17 du Livre des procédures fiscales). Aucun texte n'impose une expertise, mais un rapport motivé est le meilleur moyen de justifier la valeur déclarée. Les fiches valeur vénale réelle et valeur vénale dans une succession développent ces deux situations.
L'expertise à finalité financière
Une banque fait évaluer l'immeuble qu'elle prend en garantie, une société celui qu'elle inscrit à son bilan, un fonds immobilier les actifs qu'il détient. Ces expertises suivent en général les normes européennes ou internationales d'évaluation, qui imposent une définition précise de la valeur de marché et des hypothèses retenues.
Ce que l'expertise immobilière n'est pas : avis de valeur, estimation, expertise en bâtiment, diagnostic
Le mot expertise est employé pour des prestations très différentes. Les confondre conduit à commander le mauvais document, ou à produire un chiffre qui ne sera pas accepté par celui à qui il est destiné.
| Notion | Ce qu'elle produit | Ce qui la distingue de l'expertise immobilière |
|---|---|---|
| Avis de valeur | Un prix de présentation, souvent en vue d'un mandat | Aucune norme, aucune méthode exposée, faible valeur probante |
| Estimation | Une appréciation du prix de marché | Fondée sur les prix locaux, sans analyse complète ni rapport motivé |
| Expertise en bâtiment | Un constat technique : désordres, malfaçons, causes, travaux | Porte sur l'état de la construction, pas sur sa valeur |
| Diagnostic | Un document technique réglementaire : amiante, DPE, risques | Informe sur un point précis, sans conclure sur une valeur |
Différence entre expertise et avis de valeur
L'avis de valeur est remis par un professionnel de la transaction, le plus souvent pour fixer un prix de mise en vente. Il ne suit aucune norme et n'expose pas son raisonnement. Il suffit pour présenter un bien sur le marché, mais il ne pèse guère devant l'administration fiscale, un juge ou une banque. Les cas où l'un ou l'autre convient sont comparés dans la page du service d'expertise immobilière.
Différence entre expertise et estimation
L'estimation immobilière apprécie le prix auquel un bien pourrait se vendre ou se louer à partir des prix observés sur le marché local. L'expertise va plus loin : elle visite le bien, analyse les titres, les baux et l'urbanisme, justifie ses méthodes et engage son auteur par un rapport signé. Toute expertise contient une estimation ; toute estimation n'est pas une expertise.
Différence entre expertise immobilière et expertise en bâtiment
Lors d'une demande de devis, il ne faut pas confondre le champ de l'expertise en valeur vénale, qui porte par exemple sur des locaux commerciaux ou des entrepôts, avec celui de l'expertise en bâtiment. Cette dernière est confiée à un technicien de la construction, ingénieur ou architecte, pour constater des désordres ou des malfaçons dans un immeuble, en rechercher les causes et chiffrer les travaux. Elle peut nourrir une expertise immobilière, puisque l'état du bâtiment influe sur sa valeur, mais elle ne conclut jamais sur un prix.
Différence entre expertise et diagnostic
Les diagnostics techniques répondent à une obligation de diagnostics attachée à la vente ou à la location : amiante, diagnostic de performance énergétique, état des risques, réunis pour la vente dans le dossier de diagnostic technique de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation. L'expert les lit et en tient compte, mais un diagnostic ne dit rien de la valeur du bien.
Traduction en anglais : property valuation
L'expertise immobilière se traduit par property valuation en anglais britannique, ou real estate appraisal aux États-Unis, où l'on parle aussi de property appraisal. L'expert est un valuer au Royaume-Uni, un appraiser en Amérique du Nord. Le mot anglais expertise désigne seulement un savoir-faire : c'est un faux ami.
L'expertise immobilière dans le réseau ProtorMundi
Dans le réseau ProtorMundi, l'expertise d'un local commercial, d'un entrepôt ou d'un terrain est confiée à un Conseil Expert partenaire indépendant, qui n'exerce aucune activité de transaction.
ProtorMundi informe, oriente et transmet la demande ; il ne réalise lui-même ni expertise, ni vente, ni gestion. Le Conseil Expert partenaire reçoit la demande, précise la valeur recherchée et l'usage du rapport, puis établit le devis. Le déroulement d'une mission, le contenu du rapport, les délais, le coût et les documents à préparer sont présentés dans la page consacrée au service d'expertise immobilière.
Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple le particulier qui détient des murs commerciaux en direct, l'associé d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu ou l'héritier. ProtorMundi ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable.
Questions fréquentes sur la définition de l'expertise immobilière
Qu'est-ce qu'une expertise immobilière ?
C'est la mission par laquelle un expert indépendant détermine la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier à une date donnée et la justifie dans un rapport écrit et motivé. Elle porte le plus souvent sur la valeur vénale ou sur la valeur locative. Aucun texte ne la définit : elle suit la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et les normes d'évaluation.
Quelle est la différence entre une expertise et une estimation immobilière ?
L'estimation apprécie un prix à partir des prix du marché local, souvent sous la forme d'un avis de valeur. L'expertise visite le bien, analyse les titres, les baux et l'urbanisme, justifie ses méthodes et se conclut par un rapport signé, qui peut être produit devant l'administration fiscale, un juge ou une banque.
Une expertise immobilière est-elle obligatoire ?
Non, dans la plupart des opérations aucun texte ne l'impose. Elle s'impose lorsque le juge l'ordonne. Elle est en revanche recommandée chaque fois que la valeur doit être défendue face à un tiers : administration fiscale pour une succession, une donation ou l'IFI, associé, coïndivisaire, locataire ou banque.
Qu'est-ce qu'une expertise immobilière judiciaire ?
C'est une expertise ordonnée par un juge, qui désigne un technicien pour l'éclairer sur une question de fait, par exemple la valeur locative d'un local commercial ou le montant d'une indemnité d'éviction. Elle suit les articles 232 à 284-1 du Code de procédure civile et le principe du contradictoire. Le juge n'est pas lié par ses conclusions.
Quelle différence entre expertise immobilière et expertise en bâtiment ?
L'expertise immobilière conclut sur une valeur, vénale ou locative. L'expertise en bâtiment est un constat technique, confié à un ingénieur ou à un architecte, qui décrit des désordres ou des malfaçons, en recherche les causes et chiffre les travaux. Elle ne donne pas la valeur du bien.
Comment dit-on expertise immobilière en anglais ?
On dit property valuation en anglais britannique et real estate appraisal ou property appraisal aux États-Unis. L'expert est un valuer ou un appraiser. Le mot anglais expertise signifie seulement savoir-faire.
Demander une expertise pour un local commercial, un entrepôt ou un terrain
Pour faire établir la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien d'entreprise, indiquez sa localisation, sa nature, sa surface, sa situation locative et le motif de la demande (vente, achat, renouvellement de bail, succession, donation, financement, litige) : la demande est transmise à un Conseil Expert partenaire, qui établit le devis de l'expertise.
Devis : Demander un devis d'expertise immobilière
Formulaire : formulaire de contact
Téléphone : 06 51 89 59 26