Expert immobilier : définition en immobilier d'entreprise
Qu'est-ce qu'un expert immobilier ?
Un expert immobilier est un professionnel qui établit la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier et la justifie par écrit, dans un rapport motivé. En France, ce titre n'est pas protégé pour l'évaluation : la Charte de l'expertise en évaluation immobilière rappelle que l'activité n'est réglementée qu'en partie, pour les expertises judiciaires et pour les expertises agricoles, foncières et forestières. Le mot recouvre donc des profils très différents, et ce sont la qualification, l'indépendance et l'assurance de l'expert qui donnent sa valeur à son avis, pas son intitulé. Cette fiche du lexique pose la notion, dans le cadre du droit français ; le rôle, les missions et les cas de recours sont détaillés dans le guide de l'expert immobilier, le service dans l'expertise immobilière et les procédures dans les méthodes d'évaluation.
Points clés
- Définition : l'expert immobilier est le professionnel qui estime la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier et la motive dans un rapport écrit.
- Un titre libre : pour l'évaluation, aucun diplôme d'État ni inscription ne conditionne le titre ; la preuve se fait par la qualification, l'indépendance et l'assurance.
- Quatre familles : expert en évaluation immobilière, expert de justice, expert foncier et agricole, géomètre-expert : quatre titres, quatre cadres.
- À vérifier : formation ou expérience, assurance de responsabilité civile professionnelle, indépendance à l'égard des parties, rapport justifié.
- Un périmètre : dans le réseau ProtorMundi, l'expertise porte sur les locaux commerciaux, les entrepôts, les terrains professionnels et les fonds de commerce.
Définition de l'expert immobilier
L'expert immobilier est le spécialiste de l'évaluation des droits dont les biens immobiliers sont le support : propriété, usufruit, bail, droit au bail. Il détermine une valeur, vénale ou locative, à une date donnée, selon une méthode adaptée au bien, puis la justifie dans un rapport écrit qu'il signe et dont il répond.
Origine du mot expert
Le mot vient du latin expertus, « éprouvé, qui a fait ses preuves ». L'expert est donc d'abord celui dont l'expérience est reconnue, avant d'être celui qui détient un titre. Cette origine éclaire la difficulté actuelle : en immobilier, la qualification et l'expérience se prouvent, elles ne se déclarent pas.
Un titre non réglementé pour l'évaluation
Aucun texte ne réserve le titre d'expert immobilier à une profession diplômée ou inscrite : il ne garantit, à lui seul, ni la compétence en évaluation ni l'indépendance. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière, proposée en 1990 à l'initiative de l'Institut français de l'expertise immobilière (IFEI), pose un référentiel que les membres des organisations signataires s'engagent à respecter, et rappelle elle-même que l'activité n'est réglementée qu'en partie, pour les expertises judiciaires et pour les expertises agricoles, foncières et forestières.
Les mots voisins et la traduction
On parle aussi d'expert en évaluation immobilière, intitulé retenu par la Charte, ou d'évaluateur. En anglais, l'expert est un valuer au Royaume-Uni et dans les normes de la RICS, un appraiser en Amérique du Nord. Il ne faut pas confondre l'expert avec l'expertise : l'expert est la personne, l'expertise immobilière est la mission qu'elle accomplit et le rapport qui en résulte.
Ne pas confondre avec d'autres métiers
L'agent immobilier estime un bien pour obtenir un mandat de vente ou de location ; le notaire rédige et authentifie l'acte ; le diagnostiqueur réalise les diagnostics techniques réglementaires ; l'expert-comptable, dont le titre est protégé, tient, présente et certifie des comptes. Aucun de ces métiers ne remplace, par lui-même, une expertise en évaluation immobilière. La comparaison complète figure dans le guide de l'expert immobilier.
Les quatre familles d'experts
Le mot « expert » recouvre, en immobilier, quatre familles dont les titres, les textes applicables et le champ d'intervention diffèrent. Le tableau les distingue ; chaque famille est ensuite précisée en quelques lignes.
| Famille | Titre et cadre | Domaine |
|---|---|---|
| Expert en évaluation immobilière | Titre libre ; référentiel volontaire : Charte de l'expertise en évaluation immobilière | Valeur vénale ou locative d'un bien ou d'un droit immobilier |
| Expert de justice | Inscription sur une liste de cour d'appel ou sur la liste nationale (loi n° 71-498 du 29 juin 1971) ; mission confiée par un juge (article 232 du Code de procédure civile) | Question technique posée dans un litige |
| Expert foncier et agricole | Titre réglementé : liste nationale, auprès du Conseil national de l'expertise foncière, agricole et forestière (CNEFAF) ; article L.171-1 du Code rural et de la pêche maritime | Biens ruraux, exploitations, bois et forêts |
| Géomètre-expert | Profession réglementée : inscription au tableau de l'Ordre des géomètres-experts (loi du 7 mai 1946) | Délimitation des propriétés foncières, bornage |
L'expert en évaluation immobilière
C'est le sens courant de « expert immobilier » : le professionnel qu'un propriétaire, un dirigeant, une société civile ou un prêteur sollicite pour obtenir une valeur motivée. Son titre étant libre, sa légitimité repose sur sa qualification, son indépendance et son assurance. Son rôle, ses missions et les cas dans lesquels on le sollicite sont détaillés dans le guide de l'expert immobilier.
L'expert de justice
Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer sur une question technique (article 232 du Code de procédure civile) ; les experts inscrits sur une liste de cour d'appel ou sur la liste nationale offrent une compétence contrôlée (loi n° 71-498 du 29 juin 1971). Voir les termes expert judiciaire et expertise judiciaire du lexique.
L'expert foncier, agricole et forestier
Cette spécialité rurale relève d'un titre réglementé : pour le porter, la personne doit figurer sur la liste nationale des experts fonciers et agricoles, auprès du CNEFAF (article L.171-1 du Code rural et de la pêche maritime). Elle porte sur les biens ruraux, les exploitations, les bois et les forêts, et se distingue de l'immobilier d'entreprise.
Le géomètre-expert
Profession réglementée par la loi du 7 mai 1946, qui a institué l'Ordre des géomètres-experts, il détient le monopole de la délimitation des propriétés foncières, c'est-à-dire du bornage. Son titre et ses règles sont distincts de ceux de l'expert en évaluation immobilière. Voir le terme géomètre-expert du lexique.
Comment reconnaître un expert immobilier qualifié ?
| Critère | Ce qui est attendu | Pièce à demander |
|---|---|---|
| Qualification | Un enseignement supérieur spécifique sanctionné par un diplôme, ou un diplôme supérieur complété d'une formation spécifique, ou une expérience professionnelle significative de l'évaluation | Diplômes, parcours, références de missions comparables |
| Connaissances à jour | Une actualisation permanente des connaissances techniques, économiques, juridiques, fiscales et comptables utiles à l'expertise | Formations suivies, appartenance à un organisme professionnel |
| Assurance | Une assurance de responsabilité civile professionnelle, auprès d'une compagnie d'assurance notoirement solvable | Attestation d'assurance en cours de validité |
| Indépendance | Aucun intérêt personnel ni lien de subordination susceptible d'influencer l'évaluation ; à défaut, l'expert se récuse | Déclaration d'indépendance, absence de mandat de vente sur l'opération |
| Rapport | Des conclusions justifiées, présentées dans un rapport clair et précis | Devis écrit précisant la mission, le bien, la méthode et le livrable |
Ces critères valent pour l'expert en évaluation. Pour un expert de justice, un expert foncier et agricole ou un géomètre-expert, s'ajoute l'inscription sur la liste ou le tableau correspondant, qui se vérifie auprès de la juridiction ou de l'organisme concerné.
Les méthodes qu'il met en œuvre sont décrites dans la page méthodes d'expertise immobilière, et la valeur qu'il détermine dans la fiche valeur vénale.
L'expert immobilier dans le réseau ProtorMundi
Au sein du réseau ProtorMundi, l'expertise est réalisée par des Conseils Experts partenaires indépendants, chacun sous son propre statut et sa propre responsabilité.
Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. Son périmètre porte sur les locaux commerciaux, les entrepôts, les terrains professionnels et les fonds de commerce, en France. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple l'ancien exploitant ou l'artisan qui a conservé ses murs, l'associé d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu ou l'héritier. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable.
Questions fréquentes sur la définition de l'expert immobilier
C'est quoi un expert immobilier ?
Un expert immobilier est un professionnel qui établit la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier et la justifie dans un rapport écrit, motivé et signé. Son titre n'est pas protégé pour l'évaluation : ce sont sa qualification, son indépendance et son assurance de responsabilité civile professionnelle qui donnent de la valeur à son avis.
Le titre d'expert immobilier est-il protégé en France ?
Non, pas pour l'évaluation immobilière : la Charte de l'expertise en évaluation immobilière rappelle que l'activité n'est réglementée qu'en partie. Trois titres voisins le sont : l'expert de justice, inscrit sur une liste de cour d'appel ou sur la liste nationale (loi n° 71-498 du 29 juin 1971) ; l'expert foncier et agricole, inscrit sur la liste nationale auprès du CNEFAF (article L.171-1 du Code rural et de la pêche maritime) ; le géomètre-expert, inscrit au tableau de l'Ordre (loi du 7 mai 1946).
Expert immobilier, expert foncier, géomètre-expert : est-ce le même métier ?
Non. L'expert immobilier évalue la valeur de biens et de droits immobiliers ; l'expert foncier et agricole intervient sur les biens ruraux, les exploitations, les bois et les forêts ; le géomètre-expert délimite les propriétés, activité qui lui est réservée par la loi du 7 mai 1946. Leurs titres et leurs règles diffèrent.
Comment vérifier qu'un expert immobilier est qualifié ?
Demandez sa formation ou son expérience en évaluation, son attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, ses références sur des biens comparables et une déclaration d'indépendance à l'égard des parties. Le devis écrit doit préciser la mission, le bien, la méthode et le livrable attendu.
Comment dit-on expert immobilier en anglais ?
On dit valuer au Royaume-Uni et dans les normes de la RICS, appraiser en Amérique du Nord. L'expertise immobilière se traduit par property valuation ou real estate appraisal.
L'expert immobilier évalue-t-il les locaux commerciaux, les entrepôts et les terrains ?
Oui, c'est le périmètre des Conseils Experts du réseau ProtorMundi : locaux commerciaux, entrepôts, terrains professionnels et fonds de commerce, en France. L'évaluation porte sur la valeur vénale ou sur la valeur locative, selon la mission confiée.
Faire expertiser un local commercial ou un entrepôt
Pour faire évaluer un local commercial, un entrepôt, un terrain professionnel ou un fonds de commerce, indiquez le type de bien, sa localisation, sa surface et le motif de la demande (vente, achat, location, financement, succession, donation) : la demande est transmise à un Conseil Expert partenaire, qui établit le devis de l'expertise.
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Téléphone : 06 51 89 59 26