Autorisation d'exploitation commerciale (AEC) : seuil de 1 000 m² et procédure
Qu'est-ce que l'autorisation d'exploitation commerciale ?
L'autorisation d'exploitation commerciale (AEC) est l'accord administratif préalable à la création ou à l'extension d'un magasin de commerce de détail dépassant 1 000 m² de surface de vente. Elle est délivrée par la commission départementale d'aménagement commercial, ou résulte du permis de construire quand celui-ci en tient lieu. Sans elle, le préfet peut ordonner la fermeture au public des surfaces exploitées.
Points clés sur l'autorisation d'exploitation commerciale
Les points clés de l'autorisation d'exploitation commerciale sont les suivants, du plus général au plus pratique.
- L'autorisation d'exploitation commerciale est exigée pour créer ou étendre un magasin de commerce de détail, ou un ensemble commercial, de plus de 1 000 m² de surface de vente (Code de commerce, art. L.752-1).
- D'autres projets y sont soumis : le changement de secteur d'activité d'un magasin de plus de 2 000 m² (1 000 m² si l'activité nouvelle est alimentaire), la réouverture d'un magasin de plus de 2 500 m² fermé depuis plus de trois ans, et la création ou l'extension d'un drive.
- La CDAC, présidée par le préfet, statue dans les deux mois ; si le projet exige un permis de construire, celui-ci tient lieu d'autorisation après avis favorable (Code de l'urbanisme, art. L.425-4) ; le recours passe par la CNAC.
- La CDAC examine le projet selon trois blocs de critères (aménagement du territoire, développement durable, protection des consommateurs) ; depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l'artificialisation des sols est en principe un motif de refus.
- Exploiter une surface de vente sans autorisation expose à une mise en demeure puis à la fermeture au public (art. L.752-23) ; pour un acquéreur, la surface autorisée se vérifie avant l'achat.
Définition de l'autorisation d'exploitation commerciale
L'autorisation d'exploitation commerciale est l'accord administratif que l'article L.752-1 du Code de commerce exige pour créer ou agrandir certains commerces de détail au-delà d'un seuil. Elle est accordée par mètre carré de surface de vente et instruite par la commission départementale d'aménagement commercial, qui apprécie les effets du projet sur l'aménagement du territoire, le développement durable et les consommateurs. Elle ne se confond pas avec les autorisations d'urbanisme : elle juge le projet commercial, quand le permis de construire en contrôle la conformité aux règles d'urbanisme.
Un régime né de la loi Royer de 1973
Le contrôle des grandes surfaces remonte à la loi Royer du 27 décembre 1973. La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 l'a refondu : elle a remplacé la commission départementale d'équipement commercial par la CDAC et recentré l'examen sur l'aménagement du territoire et le développement durable.
Une surface de vente, pas la surface du bâtiment
Le seuil se mesure en surface de vente : les espaces de circulation de la clientèle, d'exposition et de paiement des marchandises, auxquels s'ajoute la circulation du personnel qui les présente. Les réserves, les bureaux et les locaux techniques en sont exclus. Un bâtiment de 3 000 m² dont 900 m² accueillent la vente reste donc sous le seuil de 1 000 m².
Synonymes et sigles : AEC, autorisation CDAC
On parle indifféremment d'AEC, d'autorisation CDAC ou d'autorisation commerciale, et l'on dit couramment « passer en CDAC » pour désigner la demande. Les recherches sur ces expressions renvoient à la même notion.
Quels projets sont soumis à autorisation d'exploitation commerciale ?
Six types de projets sont soumis à autorisation d'exploitation commerciale par l'article L.752-1 du Code de commerce, chacun avec son seuil de surface de vente.
| Projet | Seuil de surface de vente | Exemple |
|---|---|---|
| Création d'un magasin de commerce de détail | Plus de 1 000 m² | Un magasin de bricolage de 2 500 m² construit en zone d'activités |
| Extension d'un magasin | Surface de vente totale de plus de 1 000 m² après le projet | Un magasin de 900 m² porté à 1 200 m² |
| Création ou extension d'un ensemble commercial | Plus de 1 000 m² pour l'ensemble | Un retail park ou une galerie marchande dont les magasins s'additionnent |
| Changement de secteur d'activité | Plus de 2 000 m² (1 000 m² si l'activité nouvelle est à prédominance alimentaire) | Un magasin d'ameublement de 1 500 m² repris par une enseigne alimentaire |
| Réouverture au même emplacement | Plus de 2 500 m², après plus de trois ans de fermeture | Une ancienne grande surface fermée depuis quatre ans que l'on veut rouvrir |
| Création ou extension d'un drive | Aucun seuil de surface | Un point de retrait de courses commandées en ligne, avec pistes de ravitaillement |
Ce qui compte comme ensemble commercial
Plusieurs magasins forment un ensemble commercial lorsqu'ils relèvent d'une même opération d'aménagement, partagent un accès pour une même clientèle, ont une gestion commune ou une structure juridique commune (art. L.752-3). Leurs surfaces de vente s'additionnent : un petit magasin ajouté à un ensemble de 950 m² peut donc déclencher l'autorisation. Un drive y est soumis quelle que soit sa surface.
Les projets exclus
Sont notamment exclus, en application de l'article L.752-2 du Code de commerce :
- les pharmacies et les commerces de véhicules automobiles ou de motocycles ;
- le regroupement de surfaces de vente de magasins voisins, sans création de surface supplémentaire, dans la limite de 2 500 m² (1 000 m² si l'activité nouvelle est alimentaire) ;
- les magasins de moins de 2 500 m² situés dans les gares ou les aéroports.
Sous 1 000 m² : pas d'autorisation, mais un avis possible
Un projet sous le seuil n'exige pas d'autorisation d'exploitation commerciale. Pour un projet de 300 à 1 000 m², la commune ou l'intercommunalité peut cependant saisir la CDAC pour avis (art. L.752-4), et le permis de construire reste exigé dans les conditions habituelles.
Qui délivre l'autorisation d'exploitation commerciale, et comment l'obtenir ?
L'autorisation est délivrée par la commission départementale d'aménagement commercial, présidée par le préfet ; le chemin à suivre dépend de la nécessité d'un permis de construire.
Avec permis de construire : un dossier unique
Lorsque le projet exige un permis de construire, le dossier est déposé en mairie et un seul dossier couvre le permis et l'autorisation d'exploitation commerciale. Le permis ne peut être délivré qu'après avis favorable de la CDAC, ou de la CNAC en cas de recours, et il tient alors lieu d'autorisation (Code de l'urbanisme, art. L.425-4).
Sans permis de construire : saisine directe de la CDAC
Lorsque le projet ne demande pas de permis, par exemple un changement de secteur d'activité dans un bâtiment existant, le porteur de projet saisit directement le secrétariat de la CDAC. L'autorisation doit être obtenue avant la réalisation du projet.
Les critères d'examen : trois blocs
L'article L.752-6 du Code de commerce retient trois blocs de critères pour apprécier un projet.
| Bloc | Ce que la CDAC examine |
|---|---|
| Aménagement du territoire | Localisation et intégration urbaine, consommation économe de l'espace, effets sur l'animation des centres-villes et des bourgs, flux de transport, compatibilité avec le SCoT |
| Développement durable | Qualité environnementale du bâtiment, gestion des eaux pluviales, desserte en transports collectifs, gestion des déchets, production d'énergie renouvelable |
| Protection des consommateurs | Variété et qualité de l'offre, accessibilité, risques naturels, miniers et technologiques |
L'artificialisation des sols
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (art. 215), une autorisation ne peut en principe pas être délivrée pour un projet qui artificialise les sols ; un décret du 13 octobre 2022 en a fixé les modalités à compter du 15 octobre 2022. Une dérogation reste possible pour les projets de moins de 10 000 m² de surface de vente, avec l'avis conforme du préfet entre 3 000 et 10 000 m². Un projet sur un sol déjà artificialisé, comme une friche commerciale, échappe en principe à ce motif de refus, contrairement à un projet sur terrain nu.
Délais, recours et durée de validité
La CDAC se prononce dans les deux mois du dépôt du dossier complet. Le recours devant la CNAC se forme dans le mois suivant la notification de la décision, et la CNAC statue dans les quatre mois ; ce recours administratif est un préalable obligatoire avant tout contentieux. La durée de l'autorisation est liée à celle du permis de construire : une autorisation non suivie de l'ouverture du magasin au public périme, au plus tard, sept ans après que le permis est devenu définitif (décrets n° 2024-1248 et n° 2025-461).
Quelle différence avec le permis de construire, l'autorisation ERP et le PLU ?
L'autorisation d'exploitation commerciale est distincte des autres autorisations : elle juge le projet commercial, quand les autres règles jugent le bâtiment, son usage et son terrain. Chacune se vérifie séparément.
| Notion | De quoi s'agit-il ? | Lien avec l'autorisation d'exploitation commerciale |
|---|---|---|
| Autorisation d'exploitation commerciale | Contrôle de l'implantation commerciale selon l'article L.752-1 du Code de commerce | - |
| Permis de construire | Conformité du projet aux règles d'urbanisme (art. L.421-1 du Code de l'urbanisme) | Tient lieu d'autorisation après avis favorable de la CDAC ; voir le permis de construire |
| Autorisation ERP | Sécurité incendie et accessibilité d'un établissement recevant du public ; voir l'accessibilité d'un ERP | Instruction distincte : l'autorisation d'exploitation commerciale ne la remplace pas |
| Destination du bail | Usage des locaux que le bail commercial autorise au preneur | Un bail peut viser un commerce que l'urbanisme commercial n'a pas encore autorisé : les deux se vérifient |
| PLU et SCoT | Règles d'occupation des sols (PLU) et orientations commerciales du SCoT | La CDAC vérifie la compatibilité du projet avec le SCoT ; le PLU s'applique au permis |
| Changement de destination | Passage d'un bâtiment d'une destination à une autre, par exemple d'un entrepôt à un commerce ; voir le changement de destination | Peut exiger à la fois une autorisation d'urbanisme et, au-delà du seuil, une autorisation d'exploitation commerciale |
Que risque un commerce exploité sans autorisation ?
La sanction d'une surface de vente exploitée sans l'autorisation requise est une mise en demeure du préfet, puis la fermeture au public.
Aux termes de l'article L.752-23 du Code de commerce, le préfet met l'exploitant en demeure de régulariser puis, à défaut, ordonne la fermeture au public des surfaces exploitées illégalement jusqu'à régularisation, avec une astreinte journalière par mètre carré. Des sanctions pénales peuvent s'y ajouter, et construire sans l'autorisation une structure soumise à permis valant autorisation est une infraction au Code de l'urbanisme (art. L.480-4).
Pour l'acquéreur ou le bailleur d'un grand local de commerce, la vérification porte sur la surface de vente autorisée, comparée à la surface réellement exploitée, et sur la date de l'autorisation. Au besoin, l'obtention ou le maintien de l'autorisation devient une condition suspensive de la vente ou du bail.
L'autorisation d'exploitation commerciale pour un entrepôt ou un local d'activité
Un entrepôt ou un local d'activité est concerné lorsqu'il accueille de la vente au détail ; la logistique et le commerce de gros n'y sont pas soumis.
Quand un entrepôt est concerné
L'autorisation ne vise que le commerce de détail. Un entrepôt logistique, ou un local d'activité réservé au stockage, à la production ou à la vente aux professionnels, n'y est pas soumis. Il le devient si une partie est aménagée en magasin ouvert aux particuliers, comme un magasin d'usine ou une grande surface de bricolage ou d'ameublement installée en zone d'activités, dont la surface de vente atteint le seuil, ou s'il abrite un drive. La transformation passe aussi par un changement de destination.
Ce que cela change pour un propriétaire ou un investisseur
Un bâtiment dont l'usage commercial exige l'autorisation ne se commercialise pas comme un entrepôt : l'obtention dépend du projet, de la zone et du SCoT. Le propriétaire qui veut louer ou vendre un entrepôt pour y installer une surface de vente de plus de 1 000 m² fait de l'autorisation une condition de l'opération. La notion de zone commerciale précise le cadre des implantations de périphérie.
L'autorisation d'exploitation commerciale dans l'expertise immobilière
L'autorisation d'exploitation commerciale est un critère d'usage que l'expert vérifie avant d'estimer un local commercial ou un entrepôt.
L'expert vérifie que la surface de vente exploitée correspond à la surface autorisée, et que le bien peut légalement recevoir l'activité retenue pour l'évaluation. L'absence d'autorisation, son périmètre limité ou sa péremption pèsent sur la valeur du bien et sur le revenu du bailleur.
Pour un local loué, la capitalisation du revenu suppose un loyer sécurisé par une exploitation régulière ; pour un bien à reconvertir en commerce, l'expert pondère la probabilité d'obtenir l'autorisation au regard du SCoT, du PLU et de l'artificialisation des sols. Exemple : deux bâtiments de même surface en zone d'activités ne se valent pas si l'un a une autorisation en cours de validité pour un magasin de 2 000 m² et l'autre aucune perspective de l'obtenir ; l'expert chiffre cet écart. La méthode par comparaison ajuste de la même façon le prix au mètre carré selon l'usage autorisé. Pour vendre, acheter, transmettre ou partager un bien, la référence reste la valeur vénale.
L'estimation relève d'un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, titulaire du label Qualibel Service Immobilier N°A34001, exerce l'expertise immobilière en France depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis : l'héritier d'un local ou d'un entrepôt, l'associé d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu, l'ancien exploitant qui a conservé ses murs. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable. Dernière modification de la fiche : 9 novembre 2026.
Questions fréquentes sur l'autorisation d'exploitation commerciale
Les réponses ci-dessous sont celles que l'on pose le plus souvent sur l'autorisation d'exploitation commerciale, en France.
Qu'est-ce que l'autorisation d'exploitation commerciale ?
C'est l'accord administratif préalable exigé pour créer ou étendre un magasin de commerce de détail ou un ensemble commercial de plus de 1 000 m² de surface de vente (Code de commerce, art. L.752-1). Elle est délivrée par la CDAC, ou résulte du permis de construire lorsque celui-ci en tient lieu.
À partir de quelle surface faut-il une autorisation d'exploitation commerciale ?
À partir de 1 000 m² de surface de vente pour la création ou l'extension d'un magasin ou d'un ensemble commercial. Le seuil est de 2 000 m² pour un changement de secteur d'activité (1 000 m² si l'activité nouvelle est alimentaire), de 2 500 m² pour la réouverture après plus de trois ans de fermeture, et il n'y a pas de seuil pour un drive.
Qui délivre l'autorisation d'exploitation commerciale ?
La commission départementale d'aménagement commercial (CDAC), présidée par le préfet. Quand le projet exige un permis de construire, celui-ci vaut autorisation après avis favorable de la commission. Le recours passe par la commission nationale d'aménagement commercial (CNAC).
Combien de temps dure la procédure ?
La CDAC se prononce dans un délai de deux mois à compter du dépôt du dossier complet. En cas de recours, formé dans le mois suivant la notification, la CNAC dispose de quatre mois pour statuer.
Quelle différence entre l'autorisation d'exploitation commerciale et le permis de construire ?
Le permis de construire contrôle la conformité du projet aux règles d'urbanisme ; l'autorisation d'exploitation commerciale apprécie ses effets sur l'aménagement du territoire, le développement durable et les consommateurs. Quand les deux sont requis, le permis, délivré après avis favorable de la CDAC, vaut autorisation (Code de l'urbanisme, art. L.425-4).
Un entrepôt a-t-il besoin d'une autorisation d'exploitation commerciale ?
Pas pour le stockage, la logistique ou la vente aux professionnels, car l'autorisation ne vise que le commerce de détail. Elle devient nécessaire si une partie de l'entrepôt est aménagée en magasin ouvert aux particuliers dont la surface de vente atteint le seuil, ou en drive.
Que risque-t-on à exploiter une surface de vente sans autorisation ?
Le préfet met l'exploitant en demeure de régulariser puis, à défaut, ordonne la fermeture au public des surfaces exploitées illégalement jusqu'à régularisation, avec une astreinte journalière (Code de commerce, art. L.752-23). Des sanctions pénales peuvent s'y ajouter.
L'autorisation d'exploitation commerciale est-elle limitée dans le temps ?
Oui, sa durée est liée à celle du permis de construire. Une autorisation non suivie de l'ouverture du magasin au public périme, au plus tard, sept ans après que le permis est devenu définitif (décrets n° 2024-1248 et n° 2025-461).
Faire estimer un local commercial ou un entrepôt
Faire estimer un local commercial ou un entrepôt consiste à confier le bien à un Conseil Expert partenaire, qui le visite et conclut par un rapport d'expertise.
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