Immobilier d'entreprise : définition de la notion et de ses segments
Que désigne l'immobilier d'entreprise ?
L'immobilier d'entreprise désigne l'ensemble des biens immobiliers affectés à une activité économique : locaux commerciaux, locaux d'activités, usines, entrepôts, bureaux et terrains professionnels. Il s'oppose à l'immobilier résidentiel, consacré au logement. Aucun texte ne le définit en une phrase : c'est un usage du marché, que le droit de l'urbanisme, le droit des baux et l'évaluation reprennent chacun à leur manière. Cette fiche du lexique en donne la définition, les segments, le cadre juridique et la lecture de la valeur, pour une entreprise comme pour un particulier qui détient un local loué à une entreprise. Le mot lui-même est défini dans la fiche immobilier, la qualification juridique d'un bien dans la fiche bien immobilier.
Points clés
- Définition : l'immobilier d'entreprise réunit les biens immobiliers affectés à une activité économique, par opposition au logement.
- Pas de définition légale unique : l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme répartit les constructions entre cinq destinations, dont le commerce et les activités de service et les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
- Quatre segments : commerce, industrie et activités, logistique et foncier ; les bureaux, segment tertiaire, en font partie.
- Un bail et un revenu : les locaux sont le plus souvent loués par bail commercial ou professionnel et évalués d'après le revenu qu'ils procurent.
- Entreprise ou particulier : le propriétaire comme l'occupant peut être une société ou un particulier, et la TVA ne se traite pas de la même façon.
Définition de l'immobilier d'entreprise
L'immobilier d'entreprise regroupe les biens immobiliers dont la destination et l'usage sont économiques : on y exerce, on y stocke, on y produit ou on y vend, et le bien ne sert pas d'abord à se loger. Il couvre les immeubles de commerce, les locaux d'activités, les usines et bâtiments industriels, les entrepôts, les bureaux, ainsi que les biens fonciers, bâtis ou non, qui les portent : terrains industriels, zones commerciales, zones artisanales et autres zones d'activités.
Un usage économique, pas un statut de propriétaire
Ce qui fait l'immobilier d'entreprise, c'est l'usage du bien, pas la personne qui le possède. Un entrepôt reste de l'immobilier d'entreprise qu'il appartienne à une société, à un investisseur ou à un particulier qui le loue à un logisticien. À l'inverse, un logement n'en relève pas, même lorsqu'une entreprise en est locataire.
Quatre traits qui le caractérisent
- Un usage professionnel : le bien accueille une activité économique, de la vente à la production.
- Une destination d'urbanisme : le plan local d'urbanisme classe les constructions par destination et par sous-destination (articles R.151-27 et R.151-28).
- Un contrat adapté : bail commercial, bail professionnel ou bail dérogatoire, et non bail d'habitation.
- Une valeur tirée du revenu : le loyer, la durée du bail et la solidité du locataire pèsent autant que les prix de vente constatés ailleurs.
Une notion surtout employée par les professionnels
Les professionnels qui consacrent leur activité à l'entreprise emploient cette notion pour distinguer leur champ de compétence et rendre leurs services dans chacun des périmètres du secteur : commercial, tertiaire, industriel, artisanal. Pour le propriétaire d'un local, elle sert surtout à retrouver la bonne règle : le bail applicable, la destination autorisée, la manière d'évaluer. Un particulier qui détient des murs loués à une entreprise, en direct, en SCI familiale ou par succession, relève lui aussi de l'immobilier d'entreprise.
Quels sont les segments de l'immobilier d'entreprise ?
| Segment | Biens | Utilisateurs | Destination d'urbanisme | Contrat habituel |
|---|---|---|---|---|
| Commerce | Locaux commerciaux, murs commerciaux, centres et zones commerciales | Commerçants, enseignes, artisans | Commerce et activités de service | Bail commercial (article L.145-1 du Code de commerce) |
| Industrie et activités | Usines, ateliers, locaux d'activités | PME, artisans, industriels | Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (sous-destination industrie) | Bail commercial |
| Logistique | Entrepôts, plateformes logistiques | Logisticiens, distributeurs, transporteurs | Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (sous-destination entrepôt) | Bail commercial |
| Foncier | terrains à bâtir, terrains industriels, zones d'activités | Promoteurs, entreprises | Selon le zonage du plan local d'urbanisme | Vente, bail à construction |
| Tertiaire | bureaux, plateaux et immeubles tertiaires | Sociétés de services, professions libérales | Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (sous-destination bureau) | Bail commercial ou bail professionnel |
Une fiche du lexique pour chaque famille de biens
Chaque catégorie de bien a sa fiche. Le local désigne l'espace clos et couvert, le bâtiment la construction, le local d'activités la catégorie qui réunit atelier ou stockage et bureaux, l'entrepôt le bâtiment de stockage et d'expédition. L'atelier, le hangar et l'usine précisent les usages de production, et l'artisanat décrit le secteur des métiers et ses locaux.
Où s'arrête le périmètre de ce site
Les bureaux et les boutiques de centre-ville sont des segments de l'immobilier d'entreprise, au même titre que les entrepôts. Au sein du réseau ProtorMundi, ils sont traités sur des sites spécialisés ; ce site-ci porte sur les locaux commerciaux, les locaux d'activités, les entrepôts et les terrains professionnels.
Le cadre juridique de l'immobilier d'entreprise
Pas de définition légale unique
Aucun texte ne définit l'immobilier d'entreprise. Le Code de l'urbanisme classe les constructions en cinq destinations à l'article R.151-27 : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. L'immobilier d'entreprise correspond surtout aux deux destinations « commerce et activités de service » et « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire », que l'article R.151-28 divise en sous-destinations : artisanat et commerce de détail, commerce de gros, industrie, entrepôt et bureau, notamment. Passer d'une destination à une autre suppose une autorisation d'urbanisme, déclaration préalable ou permis de construire selon les travaux (articles R.421-14 et R.421-17).
Le bail d'un local d'entreprise
Les locaux d'entreprise sont le plus souvent loués par bail commercial, que régit l'article L.145-1 du Code de commerce lorsque le locataire y exploite un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un fonds industriel. Un professionnel libéral relève plutôt du bail professionnel (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986), et une occupation de courte durée peut passer par un bail dérogatoire (article L.145-5 du Code de commerce). Le bail d'habitation, que régit la loi du 6 juillet 1989, ne s'applique pas à ces locaux.
Le propriétaire et la TVA
Le propriétaire d'un local loué à une entreprise peut être une société, un investisseur ou un particulier. La location nue de locaux à usage professionnel est en principe exonérée de TVA (article 261 D du Code général des impôts), mais le bailleur peut opter pour l'assujettissement (article 260), ce qui lui permet de récupérer la TVA sur ses dépenses. Un particulier non assujetti ne la récupère pas : c'est le cas que vise l'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise.
Comment se lit la valeur d'un bien d'entreprise
Un local, un entrepôt ou un terrain d'entreprise s'apprécie moins comme un logement : on l'évalue d'abord d'après le revenu qu'il procure. Quatre éléments pèsent : le loyer du bail et son écart avec le loyer de marché, la durée ferme qui reste à courir, la solidité du locataire, puis la qualité technique et l'implantation du bien. Le revenu net, rapporté à un taux de capitalisation observé sur des biens comparables, donne un ordre de grandeur de la valeur.
La notion générale de valeur vénale, le rendement locatif et le loyer prime ont chacun leur fiche ; les approches d'évaluation sont décrites dans les méthodes d'évaluation. Pour louer, vendre, acheter ou investir, les pages location, vente, achat et investissement prennent le relais de cette définition.
Ce qu'il ne faut pas confondre avec l'immobilier d'entreprise
Immobilier d'entreprise et immobilier résidentiel
Le résidentiel loge des ménages et relève du bail d'habitation de la loi du 6 juillet 1989 ; l'immobilier d'entreprise accueille une activité et relève du bail commercial ou professionnel. La frontière suit l'usage du bien, non l'aspect du bâtiment : un ancien logement transformé en bureau change de destination. Le sens général du mot est traité dans la définition de l'immobilier.
Immobilier d'entreprise et immobilier commercial
L'immobilier commercial est un segment de l'immobilier d'entreprise : celui des locaux où l'on vend des biens ou des services à une clientèle. Il n'en est pas le synonyme, puisque l'industrie, la logistique, le tertiaire et le foncier en font aussi partie.
Immobilier d'entreprise et fonds de commerce
Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel : il comprend la clientèle et l'achalandage, et peut inclure le droit au bail, l'enseigne et le matériel (article L.141-5 du Code de commerce). Il ne comprend pas les murs. On peut céder un fonds sans les murs, ou acquérir des murs occupés par un fonds qui appartient à un autre.
Immobilier d'entreprise et droit au bail
Le droit au bail est le droit du locataire de se maintenir dans les lieux et de céder son bail. C'est un élément du fonds de commerce, sans aucun droit de propriété sur les murs, que détient le bailleur.
Immobilier d'entreprise et immobilisation
Une immobilisation est un terme comptable : un actif durable de l'entreprise, immobilier ou non. Une société qui possède ses murs les inscrit en immobilisations corporelles, mais une machine y figure aussi sans relever de l'immobilier.
Traduction en anglais : commercial real estate
On dit commercial real estate pour l'ensemble de l'immobilier non résidentiel, bureaux, commerces, industrie et logistique, et corporate real estate pour l'immobilier qu'une entreprise détient ou occupe pour ses propres besoins.
L'immobilier d'entreprise en expertise immobilière
Avant d'évaluer un bien d'entreprise, l'expert dit ce qu'il évalue : les murs seuls, les murs loués avec leur bail, ou un ensemble immobilier avec ses équipements, sans y mêler le fonds de commerce.
L'expert vérifie la destination autorisée, la situation locative (bail, loyer, durée, indexation), la surface, l'état des bâtiments et les contraintes du terrain. Il situe ensuite le bien sur son marché local, à partir des ventes et des loyers de biens comparables et des taux de rendement observés, plutôt que sur des moyennes nationales. La mission et ses livrables sont décrits dans la page consacrée à l'expertise immobilière, les approches dans les méthodes d'évaluation.
La valeur est établie par un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple le particulier qui détient des murs commerciaux en direct, l'associé d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu ou l'héritier. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable.
Questions fréquentes sur la définition de l'immobilier d'entreprise
Qu'est-ce que l'immobilier d'entreprise ?
L'immobilier d'entreprise regroupe les biens immobiliers affectés à une activité économique : locaux commerciaux, locaux d'activités, usines, entrepôts, bureaux et terrains professionnels. Il s'oppose à l'immobilier résidentiel et n'a pas de définition légale unique.
Quels biens relèvent de l'immobilier d'entreprise ?
Les immeubles de commerce, les locaux d'activités et les ateliers, les usines et bâtiments industriels, les entrepôts et plateformes logistiques, les bureaux, ainsi que les terrains et zones d'activités qui les accueillent.
Les bureaux font-ils partie de l'immobilier d'entreprise ?
Oui. Les bureaux forment le segment tertiaire de l'immobilier d'entreprise. Au sein du réseau ProtorMundi, ils ont leur propre site, et ce site-ci porte sur les locaux commerciaux, les entrepôts et les terrains professionnels.
Quelle différence entre immobilier d'entreprise et immobilier commercial ?
L'immobilier commercial est un segment de l'immobilier d'entreprise : celui des locaux où l'on vend des biens ou des services à une clientèle. L'immobilier d'entreprise est plus large, car il comprend aussi l'industrie, la logistique, le tertiaire et le foncier.
Un particulier peut-il détenir de l'immobilier d'entreprise ?
Oui. En direct, par une SCI familiale ou par succession, un particulier peut posséder un local, un entrepôt ou un terrain loué à une entreprise. Il n'est en général pas assujetti à la TVA, sauf s'il a opté pour la TVA sur les loyers, ce qui change le traitement du bail et de l'expertise.
Comment dit-on immobilier d'entreprise en anglais ?
On dit commercial real estate pour l'ensemble de l'immobilier non résidentiel, et corporate real estate pour l'immobilier qu'une entreprise détient ou occupe pour ses propres besoins.
Faire évaluer un bien d'immobilier d'entreprise
Pour connaître la valeur de murs commerciaux, d'un entrepôt, d'un local d'activités ou d'un terrain professionnel, indiquez sa localisation, sa nature, sa surface, sa situation locative et le motif de la demande (vente, achat, location, succession, donation) : la demande est transmise à un Conseil Expert partenaire, qui établit le devis de l'expertise.
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