Immobilier : définition du mot et du secteur

Que désigne le mot immobilier ?

Qu'est-ce que l'immobilier ?

Au sens large : un secteur de l'économie

Dans sa définition la plus large, l'immobilier est l'un des secteurs de l'économie. Il couvre tout le champ économique et juridique des activités directes et indirectes liées aux immeubles : construire, acheter, vendre, louer, gérer, financer, assurer et évaluer. La statistique publique le traite à part : la nomenclature d'activités française, ou NAF, regroupe les activités immobilières dans sa section L, qui réunit l'achat et la vente de biens, la location de biens propres ou loués et les activités exercées pour le compte de tiers, comme l'intermédiation ou l'administration de biens.

Au sens restreint : l'ensemble des biens immeubles

Dans sa version restreinte, l'immobilier désigne les biens eux-mêmes : terrains, bâtiments, lots de copropriété, et les droits qui portent sur eux. Pour une entreprise, ces biens sont des immobilisations, inscrites à l'actif de son bilan pour plusieurs exercices. Les activités commerciales qu'ils génèrent, location, cession du droit au bail ou de la propriété, découlent de ces biens sans se confondre avec eux.

D'où vient le mot immobilier

Immobilier vient du latin immobilis, « qui ne peut être mû ». L'adjectif qualifie d'abord, en droit, ce qui se rapporte aux immeubles : une vente immobilière, une saisie immobilière, une société civile immobilière. Employé comme nom, « l'immobilier » désigne ensuite le domaine tout entier. Le mot immeuble garde son sens juridique de bien fixe, alors que la langue courante l'emploie surtout pour un bâtiment à plusieurs étages.

Ce que le droit range dans l'immobilier

Le Code civil ne définit pas l'immobilier, mais il en pose le fondement : la distinction entre meubles et immeubles. Elle commande la manière dont un bien se vend, se transmet, se grève d'une sûreté et se taxe.

Meubles ou immeubles : l'article 516 du Code civil

« Tous les biens sont meubles ou immeubles », dispose l'article 516 du Code civil. L'article 517 distingue trois sortes d'immeubles : par leur nature, comme les fonds de terre et les bâtiments (article 518) ; par leur destination, comme les équipements que le propriétaire a placés pour le service et l'exploitation de son fonds (article 524) ; par l'objet auquel ils s'appliquent, comme l'usufruit d'un immeuble ou les servitudes (article 526). Tout le reste est bien meuble : matériel, stocks, parts de société, fonds de commerce. La qualification d'un bien donné est détaillée dans la fiche bien immobilier.

Les droits réels immobiliers

L'immobilier ne se limite pas à la pleine propriété. L'article 543 du Code civil permet d'avoir sur un bien un droit de propriété, un simple droit de jouissance ou des services fonciers. On parle de droits réels : usufruit, servitude, droit de superficie, ou droits conférés par un bail emphytéotique ou un bail à construction. Le locataire d'un bail commercial, lui, ne détient qu'un droit personnel contre son bailleur, même si son droit au renouvellement a une valeur.

Pourquoi la qualification compte

Un bien immeuble obéit à des règles propres. Sa vente passe par un acte notarié publié au service de la publicité foncière, ce qui la rend opposable aux tiers (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Il peut être grevé d'une hypothèque, sûreté réservée aux immeubles. Sa mutation supporte des droits de mutation propres, et sa détention entre dans l'assiette de la taxe foncière. Pour une entreprise qui cède en même temps ses murs, son fonds et son matériel, la ventilation du prix entre ces biens produit donc des effets juridiques et fiscaux différents.

Les grands marchés de l'immobilier

Pour mieux définir l'immobilier, il est plus pratique de le découper par domaine d'activité. Le Code de l'urbanisme fournit une première ligne de partage : l'article R.151-27 répartit les constructions en cinq destinations, dont l'habitation d'un côté, le commerce et les activités de service, et les autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire de l'autre. Le marché affine ce découpage par type de bien.

Immobilier résidentiel et immobilier d'entreprise

La frontière principale sépare le logement de l'immobilier d'entreprise, qui regroupe les biens affectés à une activité économique. Les deux ne se lisent pas de la même façon : un logement s'apprécie d'abord d'après les prix de vente constatés, un local d'entreprise aussi d'après le revenu qu'il procure, son bail et la solidité de son locataire. Le détail de ces catégories figure dans la fiche immobilier d'entreprise.

Les biens qui servent à une entreprise

Locaux commerciaux, entrepôts, locaux d'activités et terrains professionnels forment le cœur de l'immobilier d'entreprise. Chaque catégorie a sa fiche dans le lexique : local, entrepôt, local d'activité et bâtiment. Un même bien peut changer de catégorie par un changement de destination, sous réserve des règles d'urbanisme.

Les métiers de l'immobilier

L'immobilier, par son importance, se divise en plusieurs spécialités. Chacune intervient à un moment de la vie d'un bien, de sa construction à sa revente.

Construire : la promotion immobilière

Le promoteur immobilier alimente la construction neuve : il réunit le terrain, les financements et les autorisations, puis fait bâtir des programmes destinés à la vente ou à la location. Pour un bâtiment d'entreprise, il construit soit pour un utilisateur déjà désigné, soit en blanc, sans locataire connu.

Vendre et louer : la transaction

L'agent immobilier et l'administrateur de biens interviennent pour le compte de tiers. Ils exercent sous le régime de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui exige une carte professionnelle : carte T pour la transaction, carte G pour la gestion, carte S pour le syndic. Le notaire authentifie la vente. ProtorMundi n'exerce aucune de ces activités : il informe et transmet les demandes à des Partenaires qui exercent sous leur propre statut.

Gérer : gestion locative et copropriété

La gestion locative encaisse les loyers, suit les charges et l'entretien pour le compte du propriétaire ; le syndic de copropriété administre les parties communes d'un immeuble divisé en lots. En immobilier d'entreprise, on parle aussi de property management.

Financer et investir

Banques, foncières, SCPI, fonds d'investissement et particuliers réunis en SCI détiennent l'immobilier comme un placement. La finance s'implique aussi dans l'analyse : indices de prix, taux de rendement et valeurs d'expertise servent à piloter les portefeuilles. Le revenu attendu se mesure par le rendement locatif.

Évaluer : l'expertise

L'expert immobilier estime la valeur d'un bien, à une date et pour un motif donnés, en toute indépendance des parties. Son métier est décrit dans la fiche expert immobilier, la mission dans la page consacrée à l'expertise immobilière.

Différences avec le marché immobilier, le bien meuble, le fonds de commerce et l'immobilisation

Plusieurs notions voisines se mêlent dans le langage courant. Les séparer évite des erreurs de raisonnement et de chiffrage.

Secteur immobilier et marché immobilier

On constate bien souvent une confusion entre le secteur immobilier, de nature structurelle, et le marché immobilier, de nature conjoncturelle. Le secteur décrit des biens, des acteurs et des règles qui évoluent lentement ; le marché décrit des prix, des loyers et des délais de vente sur un territoire et à un moment donnés. Pour des particuliers, et parfois même pour certains professionnels, ce mélange conduit à croire que des données nationales du secteur justifient une décision prise sur un marché local. Ces erreurs provoquent parfois des pertes économiques significatives en fin de projet : une moyenne nationale ne dit rien de la valeur d'un entrepôt dans une zone d'activités donnée.

Immobilier et bien meuble

Le bien meuble se transporte ; l'immeuble ne se déplace pas. La frontière n'est pas toujours évidente en immobilier d'entreprise : un pont roulant ou une chambre froide installés par le propriétaire des murs deviennent des immeubles par destination et suivent le bâtiment lors d'une vente, alors que le même équipement installé par un locataire reste un meuble qui lui appartient.

Immobilier et fonds de commerce

Le fonds de commerce réunit la clientèle, le droit au bail, l'enseigne, le matériel et les marchandises. C'est un meuble incorporel, distinct des murs dans lesquels il est exploité : on peut vendre l'un sans l'autre, et ils ne s'évaluent pas selon les mêmes méthodes.

Immobilier et immobilisation

L'immobilisation corporelle est une notion comptable : un actif destiné à servir durablement à l'entreprise, au sens de l'article 211-6 du plan comptable général. Elle comprend les terrains et les constructions, mais aussi des biens meubles comme les machines ou les véhicules. Le terrain ne s'amortit pas, alors que le bâtiment s'amortit par composants.

Traduction en anglais : real estate

Immobilier se traduit par real estate, terme surtout employé en Amérique du Nord, ou par property au Royaume-Uni. L'immobilier d'entreprise devient commercial real estate ou commercial property, et le bien immobilier real property, par opposition à personal property, le bien meuble.

L'immobilier dans l'expertise immobilière

Avant toute évaluation, l'expert vérifie la nature du bien et l'étendue des droits : pleine propriété ou démembrement, lots de copropriété, servitudes, bail en cours. Il sépare ce qui relève de l'immeuble de ce qui relève du fonds de commerce ou du matériel, pour ne chiffrer que ce que comprend la mission. Il situe ensuite le bien sur son marché local, à partir des ventes de biens comparables, des loyers et des taux de rendement observés, plutôt que sur des moyennes nationales du secteur. Pour vendre, acheter ou transmettre, la référence reste la valeur vénale, que conclut un rapport d'expertise. La mission et ses livrables sont décrits dans la page consacrée à l'expertise immobilière, les approches dans les méthodes d'évaluation.

La valeur est établie par un expert indépendant des parties, du notaire et de tout intermédiaire. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple le particulier qui détient des murs commerciaux en direct, l'associé d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu ou l'héritier. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal ou comptable.

Questions fréquentes sur la définition de l'immobilier

Faire évaluer un bien immobilier d'entreprise