Taux de rentabilité interne (TRI) : comment analyser la rentabilité d’un actif professionnel ?

Chapo - TRI immobilier - ProtorMundi

Le taux de rentabilité interne, ou TRI, est le taux annuel qui rend la valeur actuelle des flux d’un actif égale au capital investi. Ces flux sont les loyers, les travaux et la revente. Il mesure la rentabilité sur toute la durée de détention, là où un rendement ne regarde qu’une année. Cette page explique son calcul, sa lecture et ses limites, avec un exemple fictif, en France.

Qu’est-ce que le taux de rentabilité interne (TRI) ?

Le taux de rentabilité interne est le taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette d’un investissement. Autrement dit, c’est le taux annuel pour lequel la somme des flux futurs, ramenés à aujourd’hui, égale le prix payé. On parle aussi de taux de rendement interne, de TRI ou, en anglais, d’IRR. Le taux de rendement interne est défini dans le lexique ProtorMundi.

Un exemple simple : un investisseur paie 100 et reçoit 110 un an plus tard. Son TRI est de 10 %. Avec plusieurs années de loyers et une revente, le raisonnement est le même, mais le calcul se fait flux par flux.

TRI et valeur actuelle nette

La valeur actuelle nette, ou VAN, est la somme des flux actualisés à un taux choisi, moins le capital investi. Elle donne un montant. Le TRI donne le taux pour lequel ce montant est nul. Une VAN positive au taux exigé par l’investisseur signifie que le prix laisse une marge.

TRI de l’investisseur et taux d’actualisation de l’expert

Le mécanisme est celui du cash-flow actualisé (DCF) d’une expertise, mais l’inconnue change. L’expert choisit un taux d’actualisation et en déduit une valeur. L’investisseur connaît son prix et en déduit un taux. Les deux calculs se recoupent, comme le montre l’exemple chiffré plus bas.

Comment se calcule le TRI ?

Le TRI se calcule en cherchant le taux r pour lequel la somme des flux actualisés est nulle. Il n’existe pas de formule directe : un tableur cherche le taux par approches successives.

0 = F₀ + F₁ ÷ (1 + r) + F₂ ÷ (1 + r)² + … + F_n ÷ (1 + r)ⁿ

Dans cette formule, F₀ est le capital investi, saisi en négatif. F₁ à F_n sont les flux annuels, positifs quand l’investisseur encaisse, négatifs quand il décaisse. Le taux r est le TRI.

1. Dresser les flux datés : coût total d’acquisition en année 0, loyers nets, travaux, puis revente nette en dernière année.
2. Saisir chaque flux avec son signe : un décaissement est négatif, un encaissement positif.
3. Lancer la fonction du tableur : TRI pour des flux annuels, TRI.PAIEMENTS pour des flux à dates réelles.
4. Contrôler le résultat : la valeur actuelle nette calculée au TRI doit être nulle, et le TRI doit rester plausible au regard des hypothèses.

Pour des flux à dates réelles, la fonction VAN.PAIEMENTS calcule la valeur actuelle nette correspondante.

Quels flux entrent dans le calcul ?

• Le coût total d’acquisition : prix, droits de mutation, honoraires et frais, travaux d’entrée.
• Les loyers nets : loyer en place indexé, diminué des charges non récupérables, avec les franchises et la vacance probable.
• Les travaux du bailleur, inscrits dans l’année où la dépense est payée.
• La revente nette : le loyer net de l’année suivante divisé par le taux de sortie, moins les frais de cession.

Le choix des revenus, charges et coûts à retenir est traité sur la page analyse de rentabilité immobilière. Le calcul de la valeur de revente est décrit sur la page cash-flow actualisé (DCF).

Pourquoi indiquer la durée de détention ?

Le TRI se calcule pour une durée précise. Le même actif a un TRI à cinq ans et un autre à dix ans, parce que la revente intervient à une date et à un prix différents. La durée accompagne donc toujours le TRI.

Quel TRI calculer : avant financement, sur fonds propres, après impôt ?

Quatre TRI sont à distinguer selon la question posée. Le TRI avant financement juge l’actif, le TRI sur fonds propres juge l’opération de l’investisseur, le TRI après impôt juge ce qui lui reste, et le TRI d’opération juge un projet. Le tableau précise les flux retenus et la question à laquelle chacun répond.

Deux TRI ne se comparent que s’ils sont de même nature et calculés sur la même durée. Un TRI sur fonds propres, gonflé par l’emprunt, ne se compare pas à un TRI avant financement.

Exemple chiffré : le TRI d’un entrepôt loué

L’exemple est fictif et sans valeur de marché : il montre le raisonnement. Il reprend l’entrepôt standard de 3 000 m² des pages méthode par capitalisation et cash-flow actualisé (DCF), déjà utilisé sur la page analyse de rentabilité immobilière. Les hypothèses sont les suivantes.

• Coût total d’acquisition : 2 140 000 €, soit un prix de 2 000 000 € hors droits et des droits et frais forfaitaires de 7 %.
• Loyer net de la première année : 140 000 €, indexé de 2 % par an.
• Travaux du bailleur : 100 000 € en année 5.
• Détention de dix ans, revente avec un taux de sortie de 7,5 % et 2 % de frais de cession.
• Flux perçus en fin d’année, avant impôt.

La revente nette de 2 229 947 € est le loyer net de l’année 11, soit 170 659 €, divisé par le taux de sortie de 7,5 %, moins 2 % de frais. Le TRI avant financement ressort à 6,9 %. L’opération rapporte donc 6,9 % par an sur le capital engagé, loyers et revente compris.

Vérifier le TRI avec la valeur actuelle nette

Au TRI, la valeur actuelle des flux égale le coût d’acquisition : la VAN est nulle. Le tableau fait varier le taux d’actualisation sur les mêmes flux.

Plus le taux monte, plus la valeur actuelle des flux baisse. À 8,0 %, taux d’actualisation de l’exemple de la page cash-flow actualisé (DCF), elle s’élève à 1 980 700 € : c’est la valeur vénale hors droits de cette page. Elle est inférieure au coût total de 2 140 000 €, de sorte que la VAN est négative de 159 300 € et que le TRI reste en dessous de 8,0 %. Les deux calculs se recoupent.

Le TRI sur fonds propres de l’exemple

L’investisseur finance l’acquisition à hauteur de 60 % du coût, soit un prêt de 1 284 000 €, au taux fictif de 4,0 % sur 20 ans, à mensualités constantes. L’apport est de 856 000 €. L’annuité est de 93 369 € et le capital restant dû à la revente, en fin d’année 10, de 768 510 €.

Le TRI sur fonds propres atteint 10,0 %, contre 6,9 % avant financement. L’effet de levier joue parce que le prêt coûte 4,0 %, moins que ce que l’actif rapporte. Il jouerait à l’inverse si le prêt coûtait plus cher que le TRI de l’actif. En année 5, le flux sur fonds propres est négatif, à − 41 828 € : les travaux et l’annuité dépassent le loyer net, et l’investisseur apporte la différence.

Les conditions du prêt dépendent du taux d’un prêt immobilier professionnel et de la capacité d’emprunt d’une entreprise.

TRI et multiple de capital

Le TRI dit à quel rythme l’argent travaille, pas combien il rapporte. Le multiple de capital, somme des flux nets des années 1 à 10 divisée par le capital investi, le complète. Il est de 1,71 avant financement et de 2,29 sur fonds propres. Deux opérations de même TRI et de durées différentes n’ont pas le même multiple.

Les montants sont arrondis à l’euro, si bien que la somme des colonnes peut différer de quelques euros. Le chiffrage d’un actif précis relève de l’estimation d’un local commercial ou d’un entrepôt.

Pourquoi le TRI dépend-il autant de la revente ?

La revente est la donnée qui pèse le plus sur le TRI, car elle concentre une grande part de la valeur dans la dernière année. Dans l’exemple, la revente nette représente 53 % de la valeur actuelle des flux calculée au TRI.

Avec un taux de sortie de 8,5 % au lieu de 7,5 %, le TRI avant financement passe de 6,9 % à 6,0 %. Un point de taux de sortie en plus retire donc près d’un point de TRI. Pour cette raison, un TRI annoncé sans taux de sortie ni durée de détention n’est pas exploitable.

Les scénarios complets, qui font varier la vacance, les loyers, les travaux, la revente et le financement, relèvent de la page sensibilité et scénarios.

Comment juger si un TRI est bon ?

Un TRI est bon quand il dépasse le rendement que l’investisseur exige pour le risque pris, et quand il couvre le coût de sa dette. Aucun seuil ne vaut pour tous les actifs : un locataire solide sur un bail long justifie un TRI plus bas qu’un actif à relouer.

Trois comparaisons utiles

• Au rendement exigé : c’est le taux que l’investisseur demande pour le risque de l’actif. Un TRI inférieur signifie que le prix est trop élevé pour lui.
• Au coût de la dette : si le TRI avant financement dépasse le coût du prêt, l’effet de levier est favorable.
• À d’autres actifs de même risque et de même durée, calculés avec des hypothèses comparables.

Dans l’exemple, le TRI avant financement de 6,9 % dépasse le coût du prêt de 4,0 %. Il reste inférieur à 8,0 % : un investisseur qui exigerait 8,0 % ne retiendrait pas cet actif à ce prix.

Quelles sont les limites du TRI ?

Le TRI est un bon indicateur de rentabilité dans le temps, mais il a cinq limites à connaître.

• Il ignore le montant : un TRI élevé sur un petit capital rapporte moins en euros qu’un TRI modéré sur un grand capital. La VAN et le multiple de capital complètent la lecture.
• Il suppose un réinvestissement au même taux : les loyers perçus sont réputés replacés au TRI, hypothèse favorable quand le TRI est élevé.
• Il peut ne pas être unique : quand les flux changent plusieurs fois de signe, par exemple avec de gros travaux en cours de détention, plusieurs taux peuvent annuler la VAN. Dans l’exemple, un seul taux convient.
• Il dépend de la revente et de la durée : un TRI sans taux de sortie ni durée n’est pas comparable.
• Il est ici calculé avant impôt : l’impôt sur les revenus et sur la plus-value change le résultat et relève du conseil fiscal de l’investisseur.

Avant de se fier à un TRI affiché par un vendeur, l’investisseur examine les hypothèses une à une : prix, loyers, travaux, taux de sortie et durée.

Quels flux pèsent sur le TRI selon le bien ?

Les flux qui font varier le TRI ne sont pas les mêmes d’un type de bien à l’autre.

• Local commercial : le loyer indexé et la faculté de départ triennale du locataire, prévue par l’article L.145-4 du Code de commerce, déterminent la durée réelle des flux.
• Entrepôt : la durée ferme du bail, les travaux de toiture et de quais et le taux de sortie à la revente pèsent le plus.
• Local d’activités : la vacance et la rotation des locataires rendent les flux irréguliers.
• Terrain : sans loyer, le TRI porte sur l’opération projetée, avec le coût du foncier, les travaux, le calendrier et les ventes. La valeur du terrain relève du compte à rebours foncier.

Quelles erreurs faussent un TRI ?

Six erreurs sont fréquentes dans le calcul d’un TRI.

• Oublier les droits et frais : sur un coût de 2 000 000 € au lieu de 2 140 000 €, le TRI de l’exemple passe de 6,9 % à 7,9 %.
• Omettre les travaux : sans la dépense de 100 000 € de l’année 5, le TRI passe à 7,4 %.
• Retenir une revente optimiste : un taux de sortie de 7,5 % au lieu de 8,5 % ajoute près d’un point de TRI.
• Mélanger TRI avant et après financement : le TRI sur fonds propres intègre l’effet de l’emprunt et ne se compare pas à un TRI d’actif.
• Taire la durée de détention : un TRI sans durée ne permet aucune comparaison.
• Lire le TRI seul : sans VAN ni multiple de capital, un TRI élevé peut cacher un faible montant gagné.

Un expert intervient-il dans le calcul d’un TRI ?

Non : le TRI est le calcul de l’investisseur et de ses conseils. L’expert fournit deux données d’entrée. La valeur vénale borne le prix d’achat et la valeur de revente. La valeur locative de marché dit si le loyer en place est soutenable. Le rendement locatif se définit dans le lexique.

La mission d’expertise, ses livrables et sa portée sont présentés sur la page expertise immobilière. ProtorMundi informe et transmet les demandes aux Partenaires : il ne délivre pas de conseil en investissement. Pour cadrer un projet d’acquisition, la page investir dans un local commercial ou un entrepôt présente la démarche de l’investisseur.

Jean-Louis Flavien est MRICS, AACI / P.App, membre de l’Appraisal Institute of Canada, premier Conseil Expert partenaire du réseau ProtorMundi (réseau non exclusif) et titulaire du Qualibel Service Immobilier N°A34001 (numéro personnel). Il intervient en expertise uniquement. Les informations restent générales. Elles ne constituent ni une mission, ni un devis, ni un avis de valeur, ni un conseil en investissement, et ne remplacent pas le rapport d’un expert pour un actif donné. Les exemples chiffrés sont fictifs.

Demander un devis d’expertise immobilière

Le devis d’expertise est une demande que ProtorMundi transmet à un Partenaire, qui réalise l’expertise sous son propre statut.