Prêt hypothécaire de trésorerie : fonctionnement et risques

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire de trésorerie ?

Définition : un prêt de trésorerie adossé à des murs déjà détenus

Le principe

Une entreprise ou une SCI propriétaire de son immeuble le donne en garantie d'un nouveau prêt, sans le vendre ni cesser de l'exploiter. La banque inscrit une hypothèque conventionnelle sur le bien : en cas de défaut, elle peut le faire saisir et vendre, puis se payer sur le prix selon son rang. La définition générale de l'hypothèque, ses formes et ses droits sont traités dans la page crédit hypothécaire immobilier d'entreprise ; cette page traite d'un usage précis, celui d'un prêt qui n'a pas pour objet d'acheter le bien.

Ce qui le distingue d'un prêt d'acquisition

Lors d'un achat, le prêt finance le prix du bien et la banque prend en général l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, réservée à ce cas. Ici, l'immeuble est déjà dans le patrimoine de l'emprunteur : la garantie est une hypothèque conventionnelle, constituée par acte notarié, et la banque doit apprécier un actif dont elle ne finance pas l'acquisition. C'est aussi pourquoi le prêt n'a pas de prix d'achat de référence : la valeur du bien doit être établie.

À quoi sert ce prêt

La banque finance un besoin identifié et le rattache à la capacité de l'entreprise à le rembourser. Trois usages reviennent le plus souvent.

Le besoin en fonds de roulement

Le prêt comble un décalage de trésorerie durable : hausse des stocks, délais de paiement clients, saisonnalité ou reconstitution d'un fonds de roulement après une période difficile. La banque cherche alors à comprendre pourquoi le besoin existe et comment l'exploitation le résorbera : un prêt adossé aux murs ne règle pas un déficit structurel.

L'investissement et les travaux

Le prêt finance l'achat de matériel, l'extension d'un entrepôt, la mise aux normes d'un bâtiment ou la rénovation d'un local. Lorsque la dépense valorise l'immeuble lui-même, la banque en tient compte dans la valeur qu'elle retient, sur la base de devis et d'un plan de financement.

La SCI bailleresse ou l'ancien exploitant

La SCI qui loue ses murs par bail commercial, ou l'ancien commerçant ou artisan qui a conservé les murs de son activité et les loue, peut mobiliser l'immeuble pour financer des travaux, une autre acquisition ou un besoin personnel. La banque raisonne alors sur les loyers encaissés et sur la solidité du locataire, qui sécurisent le remboursement.

Qui emprunte et qui garantit

La société propriétaire emprunte et garantit

C'est le cas le plus simple : la société qui détient l'immeuble contracte le prêt et l'affecte en garantie. La décision relève des organes de la société et doit entrer dans son objet social ; elle se vérifie dans les statuts avant l'acte.

La SCI garantit le prêt de la société d'exploitation

Dans le montage fréquent d'une société d'exploitation locataire de sa SCI, la SCI donne l'immeuble en garantie de la dette de la société d'exploitation : c'est une sûreté réelle consentie pour autrui, couramment appelée caution hypothécaire. Le constituant n'est tenu que sur l'immeuble affecté, et plusieurs protections du cautionnement lui bénéficient ; le régime est détaillé dans la page caution hypothécaire.

Le propriétaire personne physique

Un dirigeant ou un associé qui détient l'immeuble en nom propre peut le donner en garantie du prêt de sa société. Si le bien dépend de la communauté entre époux, la situation matrimoniale se vérifie avant la signature : l'accord du conjoint peut être nécessaire.

Ce que la banque examine : capacité, valeur, quotité et rang

La banque instruit le dossier dans un ordre constant : elle prête d'abord sur ce que l'exploitation peut rembourser, puis sécurise le prêt par la valeur du bien. Le dossier se prépare avec les pièces décrites dans la page dossier bancaire d'un prêt immobilier professionnel, et la capacité de remboursement est traitée dans la page capacité d'emprunt de l'entreprise.

Les critères d'examen d'un prêt hypothécaire de trésorerie

De la valeur vénale à la valeur retenue

La banque ne prête pas sur le prix espéré par le propriétaire mais sur une valeur prudente. La valeur vénale est le prix probable de vente à la date de l'évaluation ; la valeur hypothécaire est la valeur que l'établissement de crédit retient pour la garantie, après une décote qui tient compte de la revente possible sur la durée du prêt. Le rapport d'expertise d'un expert indépendant sert de base à cette appréciation.

La quotité financée et le rang

Aucun pourcentage n'est fixé par la loi : la quotité, souvent rapprochée du ratio LTV (loan to value), dépend de l'emplacement, de la liquidité du marché local, de l'état du bien et de la solidité de l'entreprise. Si l'immeuble porte déjà une hypothèque, la banque tient compte des sommes garanties par les créanciers inscrits avant elle et ne prête que sur la valeur restante.

Exemple fictif, donné pour illustrer le calcul et non comme un seuil bancaire : un entrepôt dont la valeur vénale ressort à 1 500 000 euros est retenu pour 1 350 000 euros après une décote de 10 %. Une quotité de 60 % de cette valeur donne 810 000 euros ; si une hypothèque de premier rang garantit encore 250 000 euros de capital restant dû, il reste au plus 560 000 euros de valeur disponible pour le nouveau prêt, avant l'examen de la capacité de remboursement, qui peut ramener le montant plus bas.

Les garanties qui s'ajoutent à l'hypothèque

L'hypothèque se cumule souvent avec d'autres sûretés sur un même prêt, et chacune engage une personne ou un actif différent. Le comparatif complet figure dans la page crédit hypothécaire immobilier d'entreprise.

• Le cautionnement du dirigeant ou d'un associé : il engage la caution sur son patrimoine, dans la limite de son engagement ; voir la définition du cautionnement.
• Le nantissement de parts sociales : il porte sur les titres de la société propriétaire ou emprunteuse ; voir la définition du nantissement de parts sociales.
• Le nantissement ou la délégation des loyers : il affecte au remboursement les loyers que l'immeuble produit ; voir la définition du nantissement de loyers.
• La caution hypothécaire d'un tiers : un autre propriétaire affecte son immeuble ; voir la page caution hypothécaire.

Chaque garantie supplémentaire réduit la marge de négociation de l'emprunteur et élargit ce qu'il engage : elle se discute avant la signature de l'offre de prêt.

Coûts, remboursement et risques

Les coûts

Au taux et aux frais de dossier de la banque s'ajoutent les frais de la garantie : rémunération du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière pour inscrire l'hypothèque, ainsi que le coût d'une expertise et, selon l'offre, d'une assurance. Ces frais se lisent dans l'offre de prêt ; les taux d'un prêt immobilier professionnel et le simulateur de mensualités donnent des ordres de grandeur, non une offre.

Le remboursement

Le prêt peut être amortissable, avec des échéances qui remboursent le capital et les intérêts, ou remboursable in fine, le capital étant dû à l'échéance. Le profil de remboursement, la durée et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé figurent dans le contrat : ils dépendent de l'usage du prêt et de la capacité de l'entreprise.

Les risques

Le premier risque est la saisie immobilière : si l'échéance n'est plus payée, la banque peut engager la saisie du bien affecté, qui peut être vendu à un prix inférieur à sa valeur de marché. Le deuxième est la perte d'un actif d'exploitation : une entreprise qui occupe ses propres murs risque, en cas de défaut, de perdre à la fois son financement et son lieu d'activité. En cas de procédure collective de l'emprunteur, les poursuites individuelles sont arrêtées et le créancier est payé selon son rang sur le prix de l'immeuble ; la procédure est décrite dans la page crédit hypothécaire immobilier d'entreprise.

La fin de la garantie

Lorsque le prêt est soldé, la banque donne la mainlevée et le notaire fait radier l'inscription ; la démarche est décrite dans la page mainlevée d'hypothèque, et la lecture des inscriptions dans la page inscription hypothécaire et état hypothécaire.

Prêt hypothécaire, crédit-bail ou cession-bail

Trois montages permettent de financer l'entreprise à partir de l'immobilier ; ils n'ont ni les mêmes effets sur la propriété du bien, ni le même coût, ni la même fin.

Prêt hypothécaire de trésorerie, crédit-bail immobilier et cession-bail

Le crédit-bail est traité dans la page crédit-bail immobilier professionnel ; la cession-bail (lease-back) dégage de la trésorerie sans hypothèque, au prix de la perte de la propriété pendant la durée du contrat.

À ne pas confondre avec

• La cession-bail : le propriétaire vend son immeuble puis le reprend en crédit-bail ; voir la définition du lease-back.
• Le crédit-bail immobilier : un financement par lequel le crédit-bailleur reste propriétaire ; voir la définition du crédit-bail.
• Le prêt d'acquisition : le prêt qui finance le prix d'un immeuble acheté, garanti par l'hypothèque légale du prêteur de deniers.
• Le refinancement : le remplacement d'un prêt existant par un nouveau prêt, traité dans la page crédit hypothécaire immobilier d'entreprise.
• La caution hypothécaire : la garantie consentie par un tiers sur son immeuble ; voir la page caution hypothécaire.

Le prêt hypothécaire de trésorerie et la valeur du bien

La valeur est établie par un expert indépendant des parties, du notaire et de la banque. Au sein du réseau, Jean-Louis Flavien, Conseil Expert partenaire, MRICS et AACI, exerce l'expertise immobilière depuis 1992, y compris en mission judiciaire, sans activité de transaction. L'offre TVA offerte sur le rapport d'expertise s'adresse aux propriétaires non assujettis, par exemple l'ancien exploitant qui a conservé ses murs, l'associé d'une SCI familiale à l'impôt sur le revenu ou l'héritier. ProtorMundi informe et transmet la demande ; il n'est pas intermédiaire en opérations de banque, ne propose ni crédit ni taux et ne délivre ni consultation juridique ni conseil fiscal. Le prêt est accordé par un établissement de crédit et l'hypothèque est constituée devant notaire.

Questions fréquentes sur le prêt hypothécaire de trésorerie

Faire établir la valeur de ses murs avant de demander un prêt